“三旧”改造可行性分析——以东莞市清溪镇银河市场改造项目为例
城市更新及旧改模式分析
深圳2009年可经营性土地成交一览表
序号 宗地编号
宗地位置
用地性质 用地面积 容积率 建筑面积 成交价格 楼面地价 成交日期
1 G01020-0204 龙岗区龙城街道回龙埔社区
住宅
77726 4.0 309349 80000 2586 2009-4-29
2 A009-1289等3宗 宝安区26区
商住混合用地 90836 4.5 406000 261000 6429 2009-6-2
3
T107-0012 南山后海中心区
商业性办公
2764 12.7 35096
19000
5414 2009-6-5
4
A115-0131 宝安大道西侧、航城大道北侧
居住
81044 2.4 194506 26309 1353 2009-6-5
14 B205-0015 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 5500 11.0 60501 48100 7950 2009-10-16
15 B205-0001 市中心区金田路与福中一路交汇处 商业性办公用地 8090 16.0 129439 98500 7610 2009-10-16
16 B205-0022 市中心区金田路与福中三路交汇处 商业性办公用地 4634 8.6 39853 33800 8481 2009-10-16
8
A113-0005 宝安区西乡街道银田路
商住混合用地 38546 2.4 92511
300
32 2009-8-18
9 A510-0131等2宗 光明街道公园路南侧
居住
90737 2.0 181474 120000 6613 2009-8-28
2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。
二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
三旧改造工程方案
三旧改造工程方案随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。
作为城市更新的一部分，三旧改造工程已经成为城市规划和建设中的重要组成部分。
三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升，以实现城市更新、提升城市形象和改善居住环境的目的。
在本文中，将对三旧改造工程进行详细的分析和规划。
一、三旧改造工程的背景分析1. 城市老旧建筑和设施的存在随着城市化进程的不断加快，城市中老旧的建筑和设施已经成为制约城市发展的重要因素。
这些老旧建筑和设施存在着结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，不仅影响城市的整体形象和品位，也制约了城市的功能和发展。
因此，对这些老旧建筑和设施进行改造和提升已经成为城市建设的迫切需要。
2. 三旧改造工程的意义和意义三旧改造工程是指对城市中老旧建筑、老旧小区和老旧基础设施进行改造和提升。
三旧改造工程的实施将有助于提升城市形象，改善居住环境，提升城市的功能和品位。
同时，三旧改造工程也是城市更新和城市更新的重要手段，有利于提升城市的整体发展水平和竞争力。
3. 三旧改造工程的现状和问题目前，我国大部分城市的老旧建筑和设施主要集中在城市中心区域和城市郊区，主要包括老旧工业厂房、老旧学校、老旧医院、老旧商业设施、老旧居民小区等。
这些老旧建筑和设施存在结构老化、功能落后、安全隐患和环境污染等问题，亟需进行改造和提升。
二、三旧改造工程的规划原则1. 以人为本三旧改造工程的规划和实施应该以人为本，满足居民的基本需求，提高居住和生活的品质。
在改造工程中，要充分考虑居民的需求和意见，保障居民的合法权益。
2. 结构合理三旧改造工程的规划和设计要求结构合理，功能全面，满足城市的整体发展需要。
同时，要充分考虑城市规划、交通、环境等因素，确保改造工程的可行性和效益。
3. 生态环保三旧改造工程的规划和实施要强调生态环保，保护和利用现有的环境资源，降低对环境的影响，减少排放污染物，实现可持续发展。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
关于城市三旧改造的建议与探讨
关于城市三旧改造的建议与探讨发表时间：2017-01-12T14:18:20.417Z 来源：《基层建设》2016年30期作者：林伟堃[导读] 三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
广东省东莞市南城“三旧”改造办公室摘要：广东三旧改造是指广东省特有的改造模式，分别是“旧城镇、旧厂房、旧村庄”改造。
“三旧”改造是国土资源部与广东省开展部省合作，推进节约集约用地试点示范省工作的重要措施。
开展“三旧”改造的项目，必须符合城市土地利用总体规划、城乡总体规划，纳入“三旧”改造总体规划、年度计划，已纳入省“三旧”改造监管数据库，需制订改造方案，并且通过市（县）人民政府的批准。
关键词：三旧改造问题措施引言：2008年7月,刚刚来广东主政的汪洋就给广东佛山出了一道考题:产业转型、城市转型和环境再造,争当探索科学发展模式的排头兵。
领命出征的佛山祭出了“三旧改造”的大旗,并探索出为全省、全国瞩目和赞誉的“三旧改造佛山模式”。
1506创意城的惊艳亮相、祖庙东华里片区岭南文化广场的出现、禅城石头村的变迁……无一不是“三旧改造”的典范。
一、“三旧”概述（1）旧城镇主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。
包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等.（2）旧厂房主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物排放未100%达标的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
2018年东莞旧厂房地块“三旧”改造项目可行性报告
2018年东莞旧厂房地块“三旧”改造项目可行性报告2018年10月目录第一章总论 (4)一、项目概况 (4)二、项目建设背景 (5)三、主要研究结论 (6)1、从城市规划建设角度分析 (6)2、从企业经济发展角度进行分析 (6)3、从项目的社会效益分析 (6)第二章项目建设需求及符合性分析 (7)一、项目影响区的社会经济发展状况 (7)1、东莞市 (7)2、清溪镇 (8)二、项目所在地需求性分析 (9)三、项目建设必要性 (9)1、项目建设是促进节约集约城市土地的需要 (9)2、项目建设是盘活公司土地资源的需要 (10)3、项目建设是对人居环境改善的迫切需要 (10)4、项目建设是提升城镇形象、促进企业经济效益的需要 (10)5、各级政府大力推动社会和谐发展 (11)第三章项目改造判断与建设方案 (11)一、项目现状 (11)二、改造思路和建设方案 (11)1、SWOT分析 (11)2、建设方案 (12)3、建设规划指标 (12)4、产品规格 (12)第四章项目投资估算与资金筹措 (13)一、项目总投资估算 (13)二、投资回报估算 (13)三、资金筹措 (14)第五章项目风险分析 (14)一、对外投资的目的和对公司的影响 (14)二、对外投资存在风险 (14)三、风险防范对策 (14)第一章总论一、项目概况该项目位于广东省东莞市清溪镇行政中心区的繁华路段上。
该区域已经纳入东莞市清溪镇“三旧”改造专项规划范围。
项目距离清溪镇政府1.4公里，距离清溪文化公园1公里，距离清溪镇标广场西北面不到两公里。
项目一公里内市政配套齐全。
项目离计划建造的轻轨R4号线清溪站地铁口仅1公里，离清溪汽车站地铁口仅2公里距离。
本项目土地使用权性质为国有，土地用途为工业用途。
项目地块权属人为本公司。
该项目由大小四个地块组成，合计权属用地面积为24,321.19平方米。
该地块现有两栋厂房及一栋综合楼，其中厂房A，为一层框架结构的建筑物，基底面积6,372.42平方米，建筑面积为6,372.42平方米；厂房B，为三层框架结构的建筑物，基底面积1,010.9平方米，建筑面积为3,056.43平方米；综合楼，为三层框架结构的建筑物，基底面积1,654.95平方米，建筑面积为5,002平方米。
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“三旧”改造可行性分析——以东莞市清溪镇银河市场改造项
目为例
摘要：改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例，通过“以地生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房，形成“村
村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。
但在经济发展过程中，“小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近枯竭，粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。
基于现实土地资源困境和二次工业化的发展要求，结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经验，广东省委省
政府提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，对于破解广东
发展困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。
关键词：三旧可行性博弈
一：“三旧”基本概念
“三旧”改造最早在佛山市推行，2007年,《佛山市人民政府关于加快推进旧城
镇旧厂房旧村居改造的决定》中提出“三旧”概念；2009年8月广东省政府《关于
推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》出台，标志着“三旧”改造政策在
广东省正式实施；推行至今，由各地市政府相应发展完善，并相应出台各类地方
管理规定，形成常态化、合理化改造。
“三旧”改造是指针对“旧城镇、旧厂房、旧
村庄”的改造，为广东省特有的土地改造模式；是在当前土地资源供需矛盾日益突出的情况下，拓展建设空间、保障发展用地的重要途径，是推进节约集约用地工
作的重要内容，也是改善城市面貌和人居环境，提升居民生活品质，建设宜居现
代城市的必然要求。
二、“三旧”改造现状情况
改革开放以来，广东经济社会发展取得巨大成就，以东莞市为例，通过“以地
生财”、“三来一补”的方式大力发展加工贸易，大量兴建工业厂房，形成“村村点火，户户冒烟”局面，快速完成了早期资本积累。
但在经济发展过程中，“小、低、散”的村镇工业园消耗了大量土地资源，新增建设用地已接近枯竭，粗放式的土地利用模式已不适合当前发展。
基于现实土地资源困境和二次工业化的发展要求，
结合珠江三角洲地区广州、深圳、佛山、东莞丰富的实践经验，广东省委省政府
提出《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》，对于破解广东发展
困境，保证广东的可持续发展提供了较为明确的指引。
以东莞市为例，根据《东莞市城市总体规划(2016-2030)》要求，东莞市未来
15年的发展目标定位为“国际制造名城，现代生态都市”，为实现这一目标，必须
坚持“东莞智造”，积极吸纳高科技公司进驻，利用“腾笼换鸟”政策，置换出劳动
密集型的制造业工厂，淘汰一批高能耗、高污染的低端制造业，已期达到产业升
级转型的目的。
但实际情况为，在经济形势整体下行的当下，大部分低端制造工
厂不愿意也无法搬迁转移，改造动力严重不足，产业转型受阻。
三、“三旧”改造可行性分析
在目前“三旧”改造项目具体操作上，大多采用“政府引领、市场改造”的形式，即政府出政策，集体（使用单位）出地，市场出钱。
按“谁投资，谁受益”的原则，采用“一地一策”的方案，鼓励各种改造模式并进。
包括政府主导改造、社会资金
参与改造、集体经济组织自行改造和原土地权利人自行改造等四种类型，为吸引
更多社会力量参与创造了制度条件。
但现阶段因“三旧”改造项目涉及面广，开发
周期长、所需资金量大，且容易引发社会不稳定因素，市场对“三旧”改造热情不
高，进度较为缓慢。
“三旧”改造是建立在土地产权基础上的，是对现状“熟地”进行二次开发的行为。
现阶段，土地产权主要集中在政府和村民集体手中，而社会力量（即开发商）资金量充足，对优质项目需求较大。
“三旧”改造可行性，其实可以简化为政府、
村民集体（土地使用权人）和开发商之间的三方博弈，多方面协同，结合自身发
展诉求，最终形成共识。
3.1 政府方面
政府代表着公共利益，为促进城市有序更新，提升城市综合品质，保障城市
和谐发展，完善相关公共服务设施配套，政府有动力积极推动“三旧”改造顺利开
展实施。
以东莞市为例，市政府在审批流程、税费、土地出让金减免返还等方面
做出了巨大让步，更主要的创新体现在在土地供地出让方式上。
根据原规定要求，凡国有经营性和工业用地，无论改造主题是谁，均要入市交易。
而“三旧”改造政
策规定，除政府收购储备后再次供地必须以招拍挂的形式出入外，其他情形可以
协调出让，这一规定简化了供地方式，大大增强了改造者的积极性，大力引进社
会资本。
3.2 村民集体方面
在“三旧”产权关系中，村民集体拥有相对完整的土地产权，包括所有权、占
用权和使用权。
在“三旧”改造政策前，村民集体不能直接将土地出售、抵押或出
租给其他单位和个人，具体开发手段有两种，①在政府指导下，将集体用地转变为国有用地，再由开发商开发，村民得到拆迁补偿；②村集体绕过政府，直接与开发商签订协议，将拆迁后的土地用于商品房（小产权房）开发，村集体和开发
商对收益进行分成，为违规改造。
通过“三旧”改造，村集体获得较多话语权，可
通过与开发商协商取得改造后部分物业产权和合理收益分成，避免一锤子买卖，
失地村民可获得长期稳定收益，同时改善了村内部居住环境，村民改造积极性提
升显著。
3.3 社会资本方面
“三旧”改造涉及改造资金量较大，政府及村民集体一般无法自行改造成功，
需引入社会资本合作开发，集中力量干大事，最终达到连片改造的目的。
而开发
商通过“三旧”改造一系列优惠政策和土地出让方式多样性，可在规划及环境容量
许可的情况下，适当增加拆建比，保证合适开发强度，从而大幅降低开发成本，
减少开发周期时间，保障项目有利可图，调动社会资本积极性。
四、相关分析
4.1 改造项目情况介绍
银河市场改造项目位于东莞市清溪镇中北部重河片区内，紧邻镇中心区，交
通条件较好，区位优越。
本次改造项目面积约19.8公顷，采用村企合作开发的模式，通过拆除重建的方式将现状旧厂房改造为以商住混合用地为主的片区级公共
服务中心，并配建有9班幼儿园、体育用地等公共服务设施，增加道路和公共绿
地等配套设施，改善片区整体居住环境。
4.2 改造可行性分析
①现状土地使用与规划安排不相符，改造要求强烈
规划安排：总规和控规确定本改造单元为片区级服务中心。
现状用地：村民住宅和工业厂房混杂区，工业厂房处于半停业状态。
现状土地使用和规划安排之间明显相悖，需要通过改造落实规划的用地功能，打造功能完整、配套齐全、人居环境舒适的生活组团。
②人居环境较差，极需整治改善
村民希望通过“三旧”改造，优化卫生及景观配套，增加相应公共设施，整体
提升人居环境品质。
③片区内产业人口就近居住需求重河片区以产业功能为主，片区内产业用地
达213公顷，产业人口3
万人，而片区内居住用地极少。
其中位于片区中部的居住用地现状均为村民
住宅和极少部分工厂，近年改造难度较大，且无改造意愿；经调研，周边工业园
区的产业人口就近居住需求意愿较为强烈，且招商中的清溪湖产业园区也需要生
活配套设施，因此清溪镇政府和重河村委会研究决定将改造单元进行“工改商住”，适当增加居住用地面积，利于解决片区内产业人口的就近居住需求。
五、小结
本文仅从最基本的各方诉求进行分析，推算“三旧”改造项目可行性，但因改
造涉及因素众多，且具体项目情况差异，难免存在偏差，本人将于后续进行相关
修改完善。
参考文献
[1]刘云刚.三旧改造政策分析_以东莞市为例.
[2]《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》
[3]蒋官杰.关于广州三旧改造工作的研究.。