东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划
1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南
附件 1《东莞市“三旧”改造实施细则》操作指南为贯彻实施东莞市“三旧”改造实施细则，特制订本操作指南。
一、成片拆迁改造，共分四种类型：政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地权利人自行改造等四种类型。
第一类：政府主导改造，分为政府投资、政府与集体经济组织合作等两种类型，按照如下步骤分步实施：第一步，各镇街依据“三旧”改造专项规划及年度实施计划，向市城建规划局上报“三旧”改造单元规划编制计划。
第二步，经市城建规划局同意开展“三旧”改造单元规划后，可同时开展以下工作：1. 开展权属调查。
由镇街组织当地国土部门、房屋部门、村集体、以及土地和房屋权属单位开展权属调查工作（详见附件《土地权属及地类调查方案》）。
2. 编制和审批单元规划。
由镇街组织委托同时具备城市规划编制甲级资质和建筑设计乙级及以上资质，并已在市城建规划局备案的设计单位编制单元规划。
各镇街将单元规划上报市“三旧”改造领导小组审批。
具体编制审批流程见《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》。
3. 依据单元规划或已批准的控制性详细规划制定改造方案，由镇街圈定成熟的改造地块后，按步骤编制具体项目改造方案，经征求公众意见后（改造方案公示，要求各镇街在镇政府网站上及所涉的村（居）委会的政务公开栏进行公示，为期15 日。
其他类型的改造方案公示按此执行），上报市“三旧”改造领导小组办公室审查后，由市人民政府汇总上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅、住房和城乡建设厅。
改造方案与经批准的单元规划不一致的，应以单元规划为准，修改改造方案，报市“三旧”改造领导小组办公室审批。
具体项目改造方案应包括如下内容：（1）基本情况：改造涉及的土地位置、面积，需完善征收手续变为国有建设用地的具体范围、面积，用地发生的时间及所涉及的所有权人，土地确权、登记情况。
如有继续保留自居自用集体建设用地的，需在改造方案中明确其范围、面积。
（2）规划情况：改造涉及的土地是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否符合“三旧”改造规划和纳入年度实施计划。
东莞市“三旧”改造实施细则
东莞市“三旧”改造实施细则一、总则为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。
二、改造内容（一）拆迁与重建1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况实施拆迁与重建工作。
2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提供适当的补偿与安置。
3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展方向的新区域。
（二）翻新与改造1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。
翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。
2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住品质。
3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。
（三）产业升级与转型1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。
引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。
2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。
3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。
三、改造流程（一）规划阶段1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。
2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。
3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。
（二）拆迁与重建阶段1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。
2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。
3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。
（三）翻新与改造阶段1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。
2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。
3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。
（四）产业升级与转型阶段1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。
2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。
3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。
2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。
二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
东莞市凤岗镇土地利用总体规划【模板】
东莞市凤岗镇土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案《东莞市凤岗镇土地利用总体规划(2010-2020年)》(以下简称“现行规划”)于2006年开始编制,2011年1月经东莞市人民政府批准后实施。
现行规划实施以来,有效地参与了宏观调控,强化了土地用途管制制度,优化了土地利用结构和布局,规范了土地开发秩序,在落实最严格的耕地保护制度和节约用地制度、保障重点建设项目、基础设施项目和民生工程用地需求、保护和改善土地生态环境等方面起到了重要作用。
凤岗镇位于东莞市的东南部,东南西三面分别与深圳市的龙岗区和宝安区接壤,邻深近港,是穗港经济走廊的重要组成部分之一。
规划实施的“十二五”期间,面对国内外经济下行压力较大、传统劳动密集型产业比重较大、村组经济发展不均衡、节能降耗和生态建设压力较大等深层次矛盾和问题,凤岗镇坚持以科学发展观为统领,以加快转变经济发展方式为主线,以“强镇、富村、惠民”为目标,团结带领全镇广大干部群众顽强拼搏、开拓创新,积极应对产业转型升级和经济社会双转型的严峻挑战,经济社会发展稳步提升。
2015年全镇实现生产总值213亿元,规模以上工业增加值93.3亿元,增速全市排名第四;各项税收总额45.1亿元,增速排名全市第二;固定资产投资68亿元,财政总收入24.5亿元(含土地出让收入),均比上年同期有较大幅度增长。
规划实施以来,凤岗镇新批准为广东省中心镇,迎来了新的发展机遇。
同时,市规划、水利、环保、交通、林业等部门及凤岗镇对城市总体规划、“三旧”改造规划、小山小湖保护规划、石马河流域整治规划、水源地保护规划、林地保护规划、森林公园建设规划、交通电力规划等相继编制或修编,各规划编制侧重点不同,局部与土地利用总体规划不符,需要现行规划适当调整以协调新形势下多规融合、中心镇发展和适应生态环境保护要求。
近年不断高企的深圳房地产价格和劳动力成本,形成了新的经济形势和发展机制,大大推动了凤岗镇城市小区建设、房地产发展和吸引大量外来新项目进入。
东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
东莞市三旧改造单元规划编制指引(试行)(东三旧办〔
东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。
一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。
编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。
2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。
根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。
要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。
3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。
4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
“三旧”改造政策分析——以东莞市为例
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以东莞市 为例
刘 云 刚 黄思 骐 袁 媛
◎
摘
要 ：２０ 年 ８ ０ ９ 月广 东省 政 府 《 于推 进 “ 旧” 改造 促 进 节 约集 约 用地 的 若 关 三
干意见 》出台，标志着 “ 旧”改造在广东省正式推开。本文以东莞市为例，分析 了 三
“ 旧” 改造政 策 的 实施 过 程及 其创 新 点 ，并运 用博 弈论 对 “ 旧” 改造 政 策进行 了 三 三
回 国人 员科研 启 动 基金 项 目资助 。
７ 《 ６ 城市观察》２ １年第２ ０ １ 期
ｌＵ ｂ ｎ Ｉ ｓ ｈ ， ｏ ２ ２ １ ｒ ａ ｉ ｔ Ｎ ， ０１ ｎ ｇ
城市更新改造研窒—●—一
当然 ，关 于城 中村 与 旧村改造 、城 市更 新 其他个人和单位使用 ，形成 了土地交易的 与 旧城改造 、旧厂 与 Ｉ ． 区改 造等 主题 灰色 市场 ；同时 ，村 民乱 占耕地 、私 建房 ＨＹ 业 的研 究 已经 有很 多 ”，但 这 些研 究 并 未 屋 的状况 也愈 来愈 普遍 。建 设用 地 日趋不 Ｈ 直接 回答 “ 旧 ”改 造 本身 的问题 。从 根 足 ，另一 方面 居 民对城 市居 住环 境 的要求 ｊ 本 上 看 ， “ 旧”改 造 是广东 省 面 向城 市 也 愈 来愈 高 。在这 些压 力下 ，珠 三 角各地 更新 的一 次积极 的政 策 尝试 ，是一 个政 策 市陆 续 出台 了有关 旧城 镇 、旧村 庄 和 旧厂 创新 过程 ，因此它 必然 带有 不 同于之前 主 房改 造 的系列 政 策 ，试 图缓 解 日益 突 出的 如 东 题改 造 的特点 。本 文在 此 以东莞 市为 例分 人地 矛盾 （ 表 １ 莞 市 的相 关 政 策 ）。 析广 东 的 “ 旧 ”改造政 策 ，希 望能够 通 但 是 ，这 些政 策在 执行 过程 中不 断受 阻 ： 三 过该 案例分 析揭 示该 政 策 的创 新点 和 实施 土地 功能 置换 日益 困难 ，补偿 标 准 日益提 前 景 ，为进 一 步完善 “ 旧”改造 ，也 为 高 ，竞标 成本 日益 高涨 ，导 致企 业 和地方 三 政 府 对 旧城 、Ｉ￣ 、旧厂改 造 的热情 日渐 Ｈ， ／ 其 他地 区的类似 更新 提供 政策 借鉴 。 降低 。 “ 旧” 问题虽 日益严 重 ，但 另一 三
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东莞市凤岗镇“三旧”改造专项规划第一章总则第二章目标和功能定位第三章总体用地布局和规模第四章土地利用规划第五章公共配套设施规划第六章道路交通规划第七章城市设计导引第八章实施机制文本附表1：“三旧”改造规划用地构成一览表文本附表2：“三旧”改造规划配套设施一览表第一章总则第一条编制目的为科学、合理地指导凤岗镇的"三旧"改造工作，促进凤岗镇产业结构升级转型，强化城市功能区塑造和成熟社区建设，缓解土地资源瓶颈约束，增强城市竞争力，制定本规划。
第二条规划依据1. 《中华人民共和国城乡规划法》;2. 《中华人民共和国土地管理法》;3. 《中华人民共和国环境保护法》;4. 《中华人民共和国房地产管理法》;5. 《珠江三角洲地区改革发展规划纲要(2008-2020年) 》;6. 《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》;7. 《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》;8. 《东莞市“三旧”改造实施细则(试行)》;9. 《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》;10. 《东莞市域城镇体系规划(2005-2020)》;11. 《东莞市域生态控制线规划》;12. 《凤岗镇土地利用总体规划(2006-2020)》;13. 《凤岗镇总体规划修编(2001-2020)》;14.规划区航拍片或卫星照片;15.其他与本规划区相关的已批控规或专项规划;16.国家及地方其它有关法规标准和规范。
第三条规划原则1. 规划先行，成片改造;2. 塑造功能，公共优先;3. 成熟一片，改造一片;4. 公众参与，各方共赢。
第四条规划期限“三旧”改造规划期限为五年。
其中:近期为 2010-2012 年,远期为2013-2015年。
第五条规划对象特定城市建成区，即在2007年6 月30 日之前土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。
1. 旧城镇：主要是指城镇建成区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。
2. 旧村庄：指建设年代久远，村庄安全隐患、设施配套水平低、环境差的私宅;与未来城市功能不符的私宅;在重要的城市空间节点、路径、界面上与城市风貌不协调的私宅。
3. 旧厂房：指不符合城市规划要求的工业区或企业;不符合产业结构调整要求的工业区或企业;建设年代较为久远，内部规划不合理，基础建设不完善，建筑质量较差的工业区;建筑容积率偏低、土地利用效益不高的工业厂房。
第六条规划范围本次“三旧”改造规划总用地面积为405.19 公顷。
其中，经东莞市“三旧”改造领导小组办公室核定，符合“三旧”用地条件，享受“三旧”优惠政策，同时具有改造必要和改造动力的用地面积为339.48 公顷。
第七条法律效力1. 本规划成果有规划文本、图纸、附件(规划说明书、基础资料汇编)三部分组成。
规划文本、图纸具有同等法律效力。
2. 在凤岗镇行政辖区内的“三旧”改造必须遵守本规划。
第八条生效日期本规划自东莞市人民政府批准之日起生效。
九条实施主体本规划由东莞市凤岗镇人民政府组织实施。
第十条解释权归属本规划的解释权属东莞市城乡规划局。
第二章目标和功能定位第十一条改造总目标按照建设“东莞市东南端重要的次中心城镇，以外向型经济为主导的制造业区，第三产业发达，环境优美的山水型现代化城镇”的城市发展要求，通过因地制宜、有序推进城市“三旧”改造，加快凤岗镇的产业结构调整和转型升级，完善城市功能，促进经济和社会的可持续发展。
第十二条改造功能定位1. 凤岗中心片区：位于凤岗镇西北部。
以凤岗镇中心为核心，由三联、五联、天堂围、竹塘、黄洞、塘沥、凤德岭等组成。
功能定位为以行政办公、文化娱乐、商业服务和房地产开发为重点的综合服务中心。
2. 雁田副中心片区：位于凤岗镇南部，以雁田村为主体。
功能定位为凤岗副中心，以商业、餐饮、娱乐等功能为主。
3. 中部“产业——生活”综合片区：位于凤岗镇中部，龙平公路与东深公路交叉口及周边地区，包括碧湖高科技工业园区东部及油甘埔村西部。
功能定位为经济增长与自然环境协调、产业与生活和谐的综合功能片区。
4. 官井头副中心片区：位于凤岗镇东部，以官井头村为主体。
功能定位为凤岗副中心，莞、深城市结合部重要的生活节点，环境优美、高起点、高品位的体育主题成熟社区。
第三章总体用地布局和规模第十三条总体改造结构根据“总规”城市发展结构，结合“三旧”改造目标和要求，确定凤岗镇的“三旧”改造规划结构为：一带、三轴、四片、十四组团。
1. 一带：以贯穿凤岗全镇的水系——东深河，及沿河两侧绿化带，构成一条贯穿全镇南北的滨水生态景观带;2. 三轴：以现状城市主干道——东深公路、龙平公路和永盛大街为依托形成的三条城市发展主轴线;3. 四片：凤岗中心片区、雁田副中心片区、中部“产业——生活”综合片区和官井头副中心片区。
4. 十四组团：三个产业配套组团(竹尾田、黄洞、碧湖);四个片区中心组团(行政中心、雁田、官井头、油甘埔);六个成熟社区组团(翡翠山湖、三正、油甘埔北、雁田北、雁田南、官井头南);一个休闲度假组团(官井头北)。
第十四条总体用地布局1. 规划居住用地主要位于行政中心组团、黄洞和碧湖产业配套组团以及六个成熟社区组团。
2. 规划商业金融业用地主要位于官井头片区中心组团、油甘埔片区中心组团和官井头北休闲度假组团。
3. 规划公共配套设施用地主要位于行政中心组团、三个产业配套组团、官井头北休闲度假组团，及油甘埔北、雁田南、官井头南成熟社区组团。
第十五条分类用地规模符合“三旧”改造政策的339.48 公顷现状用地中：1. 属于旧村庄改造的用地为39.94 公顷，主要集中在凤岗中心片区。
其中：改造成居住用地的为25.44 公顷;改造成公共设施用地的为8.62公顷;改造成道路广场用地的为4.6 4 公顷;改造成绿地用地的为1.24公顷。
2. 属于旧厂房改造的用地为299.53 公顷，主要集中在官井头副中心片区、中部“产业——生活”综合片区和雁田副中心片区。
其中：改造成居住用地的为173.20 公顷;改造成公共设施用地的为49.13 公顷;改造成市政公用设施用地的为0.28 公顷;改造成道路广场用地的为44.57公顷;改造成绿地用地的为32.14 公顷，其它0.22 公顷。
第四章土地利用规划第十六条土地使用性质分类本规划涉及土地使用性质分类和代码均采用《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》的“表2.1城市用地分类和代号”规定的城市用地分类和代号，以中类为主，小类为辅。
第十七条规划地块编号本规划地块采用二级编号方法，由“片区编号-地块编号”组成。
如“A-01”中，“A”为旧改片区编号，“01”为此片区内的地块编号。
本规划共分4 个片区，规划地块36个。
第十八条居住用地规划本规划共规划居住用地面积218.37 公顷，占“三旧”改造规划总用地的54.02%。
其中二类居住用地(R2)面积208.35 公顷，三类居住用地(R3)面积0.91 公顷，商住混合用地(R 5)面积9.11 公顷。
第十九条商业金融业用地规划本规划共规划商业金融业用地 (C2)面积21.83 公顷，占“三旧”改造规划总用地的5. 40%。
第二十条公共用地规划1. 公共用地主要包括：教育科研用地(C6)、中小学幼儿园用地(R6)、政府机关办公用地(C1)、广播电视用地(C33)、图书展览用地(C34)、体育用地(C4)、医疗卫生用地(C5)、文物古迹用地(C7)、口岸监管用地(C8)、其它公共设施用地(C9)、道路广场用地(S)、对外交通用地(T)、绿地(G)、市政公用设施用地(U)等建设用地。
2. 坚持公共优先的原则，在改造范围内，优先补充公共用地，按规范布局公共配套设施和市政交通设施。
3. “三旧”改造规划在控制好片区整体容积率的前提下，鼓励增加公共用地、降低建筑密度，适当提高净地块的容积率。
4. 本规划共规划公共用地面积159.69 公顷，占“三旧”改造规划总用地的39.51%。
规划各类用地指标详见文本附表1。
第二十一条开发强度指引本规划只对非公共用地地块开发强度进行指引，公共用地开发强度指引则参照《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》的相关规定执行。
本规划非公共用地地块开发强度分类如下：1. 高开发强度地块：地块容积率控制在2.5 以上，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于100米。
2. 中开发强度地块：地块容积率控制在1.5-2.5 (含2.5)，建筑密度不大于45%，建筑高度不高于75米。
3. 低开发强度地块：地块容积率控制在1.5 以下(含1.5)，建筑密度不大于50%，建筑高度不高于24米。
第二十二条开发强度确定为了保证良好的城市环境质量并鼓励市场化开发，改造规划用地具体的容积率、建筑密度及建筑高度等指标，应参照“三旧”改造专项规划，在下层次的“改造单元规划”中，结合《东莞市城市规划管理技术规定(土地使用建筑管理)》和已批准的详细规划，以及同类开发地区的成熟经验、改造政策地块区位、用地主导功能、城市形象、地块改造的经济可行性分析等因素，作出合理控制。
第五章公共配套设施规划第二十三条公共设施规划1. 教育设施：落实控制性详细规划中4 所共66 班幼儿园，分别位于A-03，B-02，B-03，B-04地块，本次规划新增8所共120班幼儿园，位于A-14、B-06、C-06、D-01、D-04、D-06 地块;落实控制性详细规划中1所36班小学，位于A-13地块;新增1所30班初中，位于B-01地块;新增6所共189班九年一贯制学校，分别位于A-01、A-16、B-06、C-06、D-0 6地块。
2. 医疗卫生设施：落实控制性详细规划中门诊部1处，位于D-02地块;本次规划新增1处门诊部，位于C-05地块。
3. 体育设施：落实控制性详细规划中小区级体育活动场地1 处，位于D-04 地块;本次规划新增2 处小区级体育活动场地，分别位于B-04，D-04地块。
4. 文化娱乐设施：本次规划新增居住区级文化活动站4 处，分别位于A-10，C-05，C -06，D-04地块。
5. 行政管理与社区服务设施：落实控制性详细规划中居委会 1 处，位于B-05地块。
6. 公共交通设施：落实控制性详细规划中公交首末站1处，位于C-06地块。
规划主要配套设施指标详见文本附表2。
第六章道路交通规划第二十四条路网结构全镇道路分为三个层次：第一层次为区域间高速公路，主要承担凤岗镇对外交通和过境交通;第二层次为城市干线道路，包括区域交通性和区域生活性主干路;第三层次为镇域内干道。
1. 城市干线道路：主要包括清凤路延长段、东深公路和龙平公路等。
2. 镇内主干道：主要包括永盛大街、碧湖大道、龙平南路、南北向环路和东西向环路等。