2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
东莞市三旧改造方案
东莞市三旧改造方案1. 引言随着城市的发展，社会日新月异的进步，许多城市出现了旧城区、旧工业区和旧住宅区，一时间成为了城市发展的瓶颈。
东莞市作为一个典型的制造业城市，也面临着旧城区、旧工业区和旧住宅区的改造问题。
本文将针对东莞市的三旧问题，提出相应的改造方案。
2. 旧城区改造方案东莞市旧城区一般存在规划不合理、基础设施老化、环境污染等问题。
为了改善旧城区的生活环境，我们提出以下方案：2.1 精细化规划通过对旧城区的详细调研和规划，合理规划道路、住宅区、公共设施等，提高旧城区的功能性和美观性。
2.2 基础设施更新对旧城区的供水、供电、供气等基础设施进行更新改造，确保居民的基本生活需求得到满足。
2.3 环境治理加大环境治理的力度，清理河道、绿化公园、改善空气质量等，提高旧城区的生态环境。
3. 旧工业区改造方案旧工业区存在着土地浪费、环境污染、资源浪费等问题，为了转型发展，我们提出以下方案：3.1 产业转型升级通过政府引导和资金扶持，鼓励旧工业区的企业进行产业转型升级，向高附加值、低污染的产业领域发展，提高产业的竞争力。
3.2 空间规划优化对旧工业区的土地进行重新规划和利用，合理划分区域，引入更具发展潜力的产业，提高土地利用效率。
3.3 环境治理加大对旧工业区环境污染的治理力度，采取措施降低污染物排放，保护生态环境和居民的健康。
4. 旧住宅区改造方案旧住宅区存在着老旧住房、居住环境恶劣等问题，为了改善住宅区的居住条件，我们提出以下方案：4.1 住房更新改造通过政府购买、改造旧住宅区的老旧住房，提供优质的住房给居民，改善居住条件。
4.2 社区设施建设加大对旧住宅区社区设施建设的投入，建设公园、社区中心等，提高居民的生活质量。
4.3 社区文化建设推动旧住宅区社会文化建设，开展各种形式的文化活动和社区互动，增强居民的凝聚力和参与感。
5. 结语东莞市的三旧改造是一个综合性工程，需要政府、企业和居民的共同参与。
东莞市“三旧”改造实施细则
东莞市“三旧”改造实施细则一、总则为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。
二、改造内容（一）拆迁与重建1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况实施拆迁与重建工作。
2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提供适当的补偿与安置。
3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展方向的新区域。
（二）翻新与改造1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。
翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。
2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住品质。
3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。
（三）产业升级与转型1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。
引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。
2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。
3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。
三、改造流程（一）规划阶段1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。
2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。
3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。
（二）拆迁与重建阶段1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。
2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。
3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。
（三）翻新与改造阶段1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。
2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。
3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。
（四）产业升级与转型阶段1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。
2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。
3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知
东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2013.08.16•【字号】东府办[2013]126号•【施行日期】2013.08.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】正文东莞市人民政府办公室关于印发《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》的通知（东府办〔2013〕126号）各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府办公室2013年8月16日东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法为贯彻实施《加快推进“三旧”改造促进产业转型升级若干意见》（东府办〔2012〕114号），鼓励和规范旧厂房用地整合改造，发展产业类项目，促进产业转型升级，根据有关法律、法规及政策，制定本办法。
第一章总则第一条年度实施计划管理。
“三旧”改造产业类项目实行年度实施计划管理，只有纳入“三旧”改造产业类项目年度实施计划（以下简称“年度实施计划”）的项目才能享受东府办〔2012〕114号文的优惠政策。
年度实施计划由各镇（街道）申报，市“三旧”办会有关职能部门编制，市政府审定和印发实施。
第二条产业准入目录管理。
申请纳入年度实施计划的产业类项目需符合本办法规定的产业准入目录。
产业准入目录包括工业制造业和生产性服务业两部分。
（一）工业制造业。
除《产业结构调整指导目录（2011年本）》（国家发改委2011年第9号令）淘汰类以外的工业制造业。
（二）生产性服务业。
在原有建筑物基础上进行改建的生产性服务业项目按照本办法办理，拆除重建的生产性服务业项目须符合控规，按市政府关于产业基地的政策办理。
本办法所称的生产性服务业包括：1．现代物流业：快递、仓储、货代、运输、综合物流。
2．高技术服务业：研发设计、信息服务，软件开发应用、信息系统集成服务、互联网增值服务、信息安全服务和数字内容服务、地理信息、检验检测、知识产权和科技成果转化等科技支撑服务。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
东莞三旧改造流程及地价款的确定解析
• 6．旧村改造、“工改工”（M1、M2、W）的起始价系数不低于 40%， “工改居”、“工改商”的起始价系数不低于 70%，“工改 M0”的起 始价系数不低于 50%。两种及以上情形混合但能分别评估的，则分别适 用不同的起始价系数；两种及以上情形混合且不能分别评估的，按照土 地面积占比确定起始价系数。
注意
1．新规划条件下出让地块的市场评估价按照相关评估规范评估确定。
2．宅基地及地上房屋权益人的拆迁补偿评估成本根据拆迁补偿方案 评估确定，涉及物业补偿的，按照以下公式评估确定： 物业补偿成本=（单位楼面地价+单位建筑面积建安成本）×建筑面 积 其他权益人的拆迁补偿评估成本按照现状使用条件下的土地使用权市 场评估价和建筑物不考虑成新率的重置成本之和确定。
其改造方案申报审批流程如下：
三、东莞市三旧改造项目流程时间节点
四、土地出让金标准
• （一）非经营性改为经营性用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为1000元/m2；第二 类镇街为600元/ m2；第三类镇街为400元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面 地价）。
• （二）商业改为商住用途的补缴土地出让金标准：第一类镇街为500元/m2；第二类镇街 为300元/ m2；第三类镇街为200元/ m2（以上补缴土地出让金是容积率为1的楼面地价）。
评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交公共设施成本）×起 始价系数
2．涉及公有资产（政府、国有企业、镇属企业资产）的情况下，计 算公式为： 地价款起始价＝公有资产市场评估价+（新规划条件下出让地块的市 场评估价－拆迁补偿评估成本－集体物业补偿成本－配建并无偿移交 公共设施成本）×起始价系数
(完整word版)东莞市三旧改造政策解读
东莞市三旧改造政策解读（一）合作方式1、集体与开发单位组成项目公司：此方式为东莞市推荐合作方式,土地出让到项目公司，建成后房屋确权至项目公司，分给集体的物业，再由项目公司转移至村集体（目前东莞市正在研究此类转移税费的征免办法，有可能先交税再申请返还）；2、集体与开发单位共同申请三旧改造：此合作方式东莞还没有先例，可能提交专项报告，市三旧办作为个案进行专题研究。
(二）规划政策解读1、“拆三留一”原则是指以拆迁项目用地面积为基数,拆迁改造后应提供不低于1/3比例的公共用地,用于道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途.（比如,拆迁项目用地9000平米，则要预留3000平米作为公共用地，此公共用地可用于区域内各项公共配套，对项目建设影响不大.同时可提高净地块容积率予以补偿，如提高净地块容积率可能超过3。
5，则进行货币补偿)2、成本和收益平衡的容积率确定原则先确定可推向市场的建设用地露面价格和拿地成本,继而推算出改造项目需要有多少可推向市场的建筑面积才能达到收支平衡，从而计算成本容积率.成本容积率=(可推向市场的建筑面积+拆迁安置房建筑面积）/总用地面积3、具体容积率指标：工业改成商业、住宅，或商业改为商住，或旧村商住,严格限制在3。
5以下（现有容积率一般在2.5以下）,限高100米。
工业改工业容积率不受限制，但应符合控制性详细规划。
4、商住配置比例：旧村改造项目按照商业配置不低于30%且不高于50％比例原则确定。
5、改造范围内已有规划属于农用地的，不能开发建设，也不能调整用地位置，不能用建设指标覆盖，实际操作中只能灵活作为公共配套用地。
（三)土地出让、地价及税费优惠1、可采用协议出让方式出让土地;2、工改商（住），按基准地价70%缴纳土地出让金,缴纳后，市、镇、村按照2:4:4的比例返还土地出让金;3、旧村改造的，按基准地价的70％缴纳土地出让金，土地出让金全额返还给村集体.（需要进一步核实）4、其他土地税费返还，实行先征后返，全部拨返到镇，是否分配给村,由镇、村自行商定。
东莞市三旧改造单元规划编制指引(试行)(东三旧办〔
东莞市“三旧”改造单元规划编制指引（试行）（东三旧办〔2009〕1号附件2）为规范和推动我市“三旧”改造工作，使“三旧”改造工作能够在城市规划的指导下有序进行，达到进一步完善城市功能，优化城市空间结构，盘活土地资源，改善环境质量的目的，根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于“三旧”改造工作的实施意见》（试行）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》等有关规定，以及国家、省、市有关规范与标准，结合我市实际，制订本指引。
一、总体要求（一）基本原则1.规划先行，成片改造“三旧”改造要以编制“三旧”改造规划为核心，发挥规划的控制和引导作用。
编制“三旧”改造规划要坚持成片改造的原则，结合改造地块、行政区划、控制性详细规划图则界线、市政道路围合或与河流山体等自然边界划定规划范围，从片区的高度整体提出规划要求和实施策略。
2.塑造功能，公共优先“三旧”改造要以优化城市功能为目的，以城市功能区为具体实施单元。
根据改造地区的区位条件、经济基础、群众意愿等实际情况，明确功能区的发展定位。
要坚持公共优先的原则，在改造范围内按“拆三留一”的要求优先预留公共用地（注），即按拆迁用地面积计算，预留比例不低于1/3的用地，作为道路、市政、教育、医疗、绿化等公共用途，提升城市公共空间形象，确保拆迁改造的整体效果。
3.成熟一片，改造一片“三旧”改造对拓展城市空间、完善城市功能、提升城市形象具有重要意义，对“三旧”改造范围和改造时间的确定，必须坚持实事求是的原则，对区位条件优、改造动力足、群众基础好的成熟地区优先改造，成熟一片，改造一片，避免一哄而上，全面开花。
4.公众参与，各方共赢在“三旧”改造工作中，要突出公众参与，充分发挥各级政府、人民群众、设计人员和专家学者等有关各方的积极性和创造性，以编制“三旧”改造规划方案为平台，凝聚各方共识，增强规划的可操作性。
月东莞市三旧改造项目改造方案编报指引
附件6东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：一、改造模式在方案编制上的差异政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。
二、编制改造方案要点（一）改造地块的基本情况1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。
国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。
集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。
对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。
2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。
要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。
（二）规划情况1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。
由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。
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一、项目背景
随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改
造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和
旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具
体步骤。
二、整体要求
1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧
厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿
化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤
1.项目策划
确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制
定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措
3.项目招标
制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施
按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收
在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营
做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传
和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求
1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重
要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、
设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
同时，要提供完善的评估报告。
以上为2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报的指引。
根据指引，相关部门和机构可保证改造项目按照科学的步骤和合理的要求进行，最终实现改造目标。