东莞市“三旧”改造实施细则
2017-6-19 东莞市“三旧”改造地价计收和分配办法(试行) (附件1-4)
附件1
地价计收标准一览表
注：序号2-7对应的计收标准均为单位地面地价，单位为元/平方米。
附件2
区片市场评估价表
元/平方米
附件3
修正系数表
一、容积率修正系数
表3-1 商服用地容积率修正系数表
率。
表3-2 住宅用地容积率修正系数表
7.0之间时，容积率修正系数= （2÷r）0.125，其中r为综合容积率。
二、剩余使用年期修正系数
表3-3 商服用地剩余使用年期修正系数表
表3-4 住宅用地剩余使用年期修正系数表
表3-5 工业用地剩余使用年期修正系数表
附件4
折扣系数表
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注：R为改造后商服用地或住宅用地的综合容积率。
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东莞市三旧改造方案
东莞市三旧改造方案1. 引言随着城市的发展，社会日新月异的进步，许多城市出现了旧城区、旧工业区和旧住宅区，一时间成为了城市发展的瓶颈。
东莞市作为一个典型的制造业城市，也面临着旧城区、旧工业区和旧住宅区的改造问题。
本文将针对东莞市的三旧问题，提出相应的改造方案。
2. 旧城区改造方案东莞市旧城区一般存在规划不合理、基础设施老化、环境污染等问题。
为了改善旧城区的生活环境，我们提出以下方案：2.1 精细化规划通过对旧城区的详细调研和规划，合理规划道路、住宅区、公共设施等，提高旧城区的功能性和美观性。
2.2 基础设施更新对旧城区的供水、供电、供气等基础设施进行更新改造，确保居民的基本生活需求得到满足。
2.3 环境治理加大环境治理的力度，清理河道、绿化公园、改善空气质量等，提高旧城区的生态环境。
3. 旧工业区改造方案旧工业区存在着土地浪费、环境污染、资源浪费等问题，为了转型发展，我们提出以下方案：3.1 产业转型升级通过政府引导和资金扶持，鼓励旧工业区的企业进行产业转型升级，向高附加值、低污染的产业领域发展，提高产业的竞争力。
3.2 空间规划优化对旧工业区的土地进行重新规划和利用，合理划分区域，引入更具发展潜力的产业，提高土地利用效率。
3.3 环境治理加大对旧工业区环境污染的治理力度，采取措施降低污染物排放，保护生态环境和居民的健康。
4. 旧住宅区改造方案旧住宅区存在着老旧住房、居住环境恶劣等问题，为了改善住宅区的居住条件，我们提出以下方案：4.1 住房更新改造通过政府购买、改造旧住宅区的老旧住房，提供优质的住房给居民，改善居住条件。
4.2 社区设施建设加大对旧住宅区社区设施建设的投入，建设公园、社区中心等，提高居民的生活质量。
4.3 社区文化建设推动旧住宅区社会文化建设，开展各种形式的文化活动和社区互动，增强居民的凝聚力和参与感。
5. 结语东莞市的三旧改造是一个综合性工程，需要政府、企业和居民的共同参与。
东莞市人民政府关于印发《东莞市集体土地征收实施工作管理规定》的通知-东府〔2019〕21号
东莞市人民政府关于印发《东莞市集体土地征收实施工作管理规定》的通知正文：----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------东莞市人民政府关于印发《东莞市集体土地征收实施工作管理规定》的通知东府〔2019〕21号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：现将《东莞市集体土地征收实施工作管理规定》印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府2019年3月7日东莞市集体土地征收实施工作管理规定第一章总则第一条为加强我市土地管理，规范集体土地征收实施工作，有效保障农民集体及农户合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《广东省实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》《征收土地公告办法》（国土资源部令 2010年第49号）、《广东省人民政府关于将一批省级行政职权事项调整由各地级以上市实施的决定》（粤府令第248号）、《广东省国土资源厅关于规范征地公告工作的通知》（粤国土资利用发〔2014〕110号）、《广东省国土资源厅关于印发〈广东省人民政府委托建设用地审批（审核）职权实施方案〉的通知》（粤国土资利用发〔2018〕11号）等法律、法规、规章和有关规定，结合本市的实际情况，制定本规定。
第二条依法由国务院批准、省人民政府委托市人民政府实施的集体土地征收审批及相关组织管理工作，适用本规定。
第二章职责分工第三条市人民政府受委托实施原由省人民政府审批（审核）的土地征收和土地征收实施方案等建设用地审批（审核）职权，并将拟征收土地报批材料的组织、征收土地方案的公告及实施、征收土地补偿安置方案的审批职权委托园区管理委员会、镇人民政府（街道办事处）行使。
2024年12月东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引
一、项目背景随着东莞市经济的快速发展，城市建设不断推进，确立了“三旧”改造项目为重点的发展方向。
这些项目包括老旧厂房改造、老旧小区改造和旧城区改造。
本次改造方案编报的指引将提供对这些项目的整体要求和具体步骤。
二、整体要求1.项目定位明确：每个项目必须明确其改造目标和定位，例如，老旧厂房改造可以成为创新创业基地，老旧小区改造可以提升居民的居住环境，旧城区改造可以提升城市形象。
2.社会效益优先：改造项目要以提高市民生活质量和城市形象为出发点，注重社会效益和可持续发展。
3.生态环境保护：改造项目要注重保护和改善生态环境，提高城市绿化率和空气质量。
4.经济效益合理：改造项目要注重经济效益，实现项目的可持续发展。
三、具体步骤1.项目策划确定项目范围和规模，包括改造的面积、改造内容和改造期限等。
制定项目实施计划，明确项目的时间节点和工作任务。
2.项目资金筹措3.项目招标制定招标方案，明确招标的范围和条件。
招标环节中要注重公平竞争，公开透明。
4.项目实施按照招标结果，选择合适的承包商进行项目实施。
在项目实施过程中，要加强监督和协调，确保项目按照计划推进。
5.项目验收在项目完成后，进行项目验收，对改造效果进行评估。
如有不合格项，需进行整改。
6.项目运营做好项目运营工作，包括项目的管理、维护和发展。
同时，注重宣传和推广，提高项目的知名度和影响力。
四、编报要求1.项目背景：详细介绍项目的背景和目标，说明项目对城市发展的重要性和必要性。
2.改造方案：具体描述改造方案的内容和实施步骤，包括改造的范围、改造的内容和改造的期限等。
3.项目规划：明确项目的规划指导思想和目标，包括改造后的用途、设施和绿化等。
4.项目经济分析：详细分析项目的经济效益和投资回报，包括投资规模、资金筹措和预期收益等。
5.项目管理：说明项目的管理机构和管理措施，包括责任分工、监督机制和协调机制等。
6.项目评估：制定项目评估指标和评估方法，对改造效果进行评估。
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知
东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知文章属性•【制定机关】东莞市人民政府•【公布日期】2009.12.16•【字号】东府〔2009〕144号•【施行日期】2009.12.16•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】住房改革与发展正文东莞市人民政府关于印发《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》的通知东府〔2009〕144号各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》已经2009年第33次市党政领导班子联席会议讨论同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。
东莞市人民政府二〇〇九年十二月十六日目录第一章总则第二章“三旧”改造规划的编制与审批第三章成片拆迁改造的类型及审批程序第四章单宗项目改造的类型及审批程序第五章鼓励措施第六章法律责任第七章附则东莞市“三旧”改造实施细则（试行）为推动我市产业结构调整和转型升级，完善城市功能，加快实施“三旧”改造，促进经济和社会可持续发展，根据《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号）、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作的实施意见（试行）的通知》（粤府办〔2009〕122号）、《东莞市推动产业结构调整和转型升级实施“三旧”改造土地管理暂行办法》（东常〔2009〕3号）及有关法律、法规，制定本细则。
第一章总则第一条适用范围本细则所称“三旧”是指特定城市建成区，在2007年6月30日之前土地利用现状图或卫星影像图（或航片、正射影像图）上显示为已有上盖建筑物的建设用地，包括旧城镇、旧村庄、旧厂房。
我市下列土地可列入“三旧”改造范围：（一）根据城市规划建设需要，进行城中村改造的用地；（二）因城市基础设施和公共设施建设需要或实施城市规划要求，进行旧城镇改造的用地；（三）布局分散、不具保留价值、公共服务设施配套不完善的村庄；（四）城乡建设用地增减挂钩试点中农村建设用地复垦区域；（五）须按产业调整、城市规划、消防、环保等要求进行改造的集体建设用地；（六）布局分散、土地利用效率低下和不符合安全生产和环保要求的工业用地；（七）因城乡规划调整，产业“退二进三”企业的工业用地；（八）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类及限制类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；（九）其他经市“三旧”改造领导小组认定属“三旧”改造范围的用地。
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考
对东莞市2023年“三旧”改造新政的解读与思考2013年1月，东莞市政府印发了《关于聚集先进制造打造高品质空间全面加快“三旧”改造的实施意见》的通知，作为新一轮“三旧”改造（城市更新）工作的纲领性文件，《通知》就近年来东莞市存在的博弈空间较大、改造布局分散、项目品质参差、时间成本过重、补偿预期攀高、产业空间被挤压等问题，从“总体要求，强化规划引领、重点改造、规则透明、机制创新、实施保障”等六方面提出了一系列的要求和方向性措施。
从开发商/前期服务商、拆迁户/村集体、镇府角度对新政做出如下思考：一、对于开发商/原前期服务商来说1.如何协调将意向项目划入大中小圈（考虑指标、用地规划等）；如华润置地参与深圳片区统筹规划。
结合市场、资金流、成本和政策变化，要视新政（公开招引实施主体、地价计收、平衡系数、联动改造等具体要求）出台时间、具体内容研判项目可实施性，是否还扎钉“大中小圈”的优质项目或寻求服务合作。
国企和央企在政策和资金方面更具有优势。
2.镇府公开招引专业技术机构，具体要求如何？是打包招引或单项招引？专业对口的服务有哪些？费用如何结算（预计招拍挂成交后支付）？原前期服务商发展方向如何（会是多项业务融合成新的服务公司吗），业务和人员是否需要重新整合？3.要约收购时，拆迁户可能提出更高的补偿要求或变相补偿，与前期工作时镇府协商结果不符，倒逼收购方增加收购成本、重新算账、重新谈判。
4.开发商和政府的开发思路、算账方式有所差异，且若收购方开展权益要约收购时补偿成本与前期预期相差过大，可能影响项目落地实施时间和实施可行性（规划调整、重新算账问题）。
5.拆迁户若不接受新的补偿安置成本核算谈判，则项目实施难度大，结合目前市场情况，需要较长的时间过渡；待普遍实施度高时，可以降低补偿预期和开发成本。
6.解决了单元划定与后续控规调整不一致问题，加之审批制度的改革，减少了成本和时间，提高了效率。
7.提出了境外权益人签约及产权注销、下落不明权益人或无主房屋财产代管，公有资产处理的思路。
关于“三旧”改造项目确定容积率和实施拆三留一的指导意见-LYX9(行业文书)
附件：关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见为切实推进我市“三旧”改造工作，实现提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益的改造目标，根据《东莞市“三旧”改造实施细则》和城市规划相关技术管理规范，借鉴周边城市的经验，针对“三旧”改造项目如何确定容积率和实施“拆三留一”等问题，制定本意见。
一、关于容积率的确定（一）容积率的确定原则容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值，用来界定具体宗地内单位土地面积上允许的建筑容量。
容积率确定的原则包括：1、有利于提升城市品质、完善城市功能和维护公共利益；2、以城市总体规划和片区控制性详细规划为依据；3、通过制定政策，平衡拆迁成本，调动各方积极推进“三旧”改造。
（二）容积率的影响因素1、技术因素：多种技术因素都会对容积率的确定产生影响，主要包括：（1）区位条件：包括城镇中心区、历史文化保护区、生态敏感区、一般地区等，原则上城镇中心区的容积率高，生态敏感区、历史文化保护区的容积率低；（2）功能定位：包括商务区、商贸区、居住区、工业区以及混合功能区等，原则上商务区的容积率高，居住区和工业区的容积率低；（3）承载能力：确定容积率必须考虑区域内市政基础设施、公共服务设施的承载能力，包括交通、水、电、文教体卫设施、公共空间等方面；（4）规范要求：包括规划和建筑设计规范等，如建筑间距、消防要求、人居环境等；（5）区域平衡：个别地块容积率的增加将引起配套公共用地的增加，从而降低其他地块的开发容量，因此，在一定区域范围内，容积率是一个相对固定的值。
上述技术因素对容积率的影响，主要体现在国家有关规划设计规范和现有控规成果中，因此，容积率的确定应以控规为依据。
2、经济因素：为推动“三旧”改造的实施，必须承认历史现实，对地上已建建筑物进行补偿，因此“三旧”改造项目除了要考虑技术因素外，还必须考虑拆迁补偿成本等经济因素，通过适当提高开发项目的容积率，使改造成本和效益达到基本平衡，使项目改造更具有市场动力。
东莞“三旧”改造实施细则2024年
东莞“三旧”改造实施细则2024年合同目录第一章：总则1.1 改造目的与原则1.2 改造范围与条件1.3 改造的法律依据第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格2.2 参与方的权利与义务2.3 参与方的资格审核第三章：“三旧”改造项目申报3.1 项目申报条件3.2 项目申报程序3.3 项目申报材料第四章：改造规划与设计4.1 规划编制原则4.2 设计审查与批准4.3 规划与设计的变更第五章：土地使用权处理5.1 土地使用权确认5.2 土地使用权的收回与补偿5.3 土地使用权的出让第六章：改造实施程序6.1 改造方案制定6.2 改造方案审批6.3 改造施工管理第七章：资金管理与使用7.1 资金来源与筹措7.2 资金使用规定7.3 资金监管与审计第八章：改造成果的验收与交付8.1 验收标准与程序8.2 交付条件与流程8.3 质量保证与责任第九章：争议解决与法律责任9.1 争议解决机制9.2 违法改造的法律责任9.3 违约责任第十章：附则10.1 合同生效与备案10.2 合同的解释权10.3 其他补充规定签字栏改造主体（甲方）签字：____________参与方（乙方）签字：____________签订日期：____年____月____日签订地点：东莞市____________附件清单：____________（注：附件应包括改造项目批准文件、土地使用权证明等相关文件）合同编号___________第一章：总则1.1 改造目的与原则本细则旨在规范东莞市“三旧”（旧城镇、旧村庄、旧厂房）改造活动，提升土地利用效率，促进城市可持续发展。
1.2 改造范围与条件“三旧”改造适用于东莞市规划区内需更新改造的区域，应符合城市规划和土地利用总体规划。
1.3 改造的法律依据本细则依据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规制定。
第二章：改造主体与参与方2.1 改造主体资格改造主体应为具有独立法人资格的单位，具备相应的资金实力和改造能力。
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东莞市“三旧”改造实施细则
一、总则
为深入贯彻落实党中央、国务院关于推动城市“三旧”改造的决策部署，进一步加强城市规划与管理，提升城市发展质量和人民群众居住条件，特制定本实施细则。
二、改造内容
（一）拆迁与重建
1.在全市范围内，对于老旧建筑、危险房屋、重点拆迁区域，视情况
实施拆迁与重建工作。
2.拆迁工作要确保居民的合法权益，尊重考虑他们的需求和利益，提
供适当的补偿与安置。
3.重建工作要注重规划布局，合理利用土地资源，建设符合城市发展
方向的新区域。
（二）翻新与改造
1.对于老旧建筑、存量房屋，鼓励采取翻新与改造的方式进行更新。
翻新工作要注意保护原有建筑的历史文化价值和风貌。
2.翻新与改造工作要提高建筑的耐久性、节能性和环保性，提升居住
品质。
3.鼓励社区居民积极参与翻新与改造工作，促进社区共建共享。
（三）产业升级与转型
1.对于老旧工业区、厂房、园区等，鼓励进行产业升级与转型。
引导企业调整业态，提高技术水平和附加值。
2.政府要积极为企业提供扶持政策，帮助其实施产业升级与转型。
3.产业升级与转型要注重生态环保，避免新污染源的产生。
三、改造流程
（一）规划阶段
1.制定城市规划方案，明确改造的范围和内容。
2.制定“三旧”改造路线图，明确改造目标和时间表。
3.鼓励社会公众参与评议，形成多方共识。
（二）拆迁与重建阶段
1.成立拆迁工作组，负责拆迁相关工作的组织与协调。
2.制定拆迁计划，明确拆迁的顺序和步骤。
3.在拆迁过程中，注重与居民的沟通，解决居民的合理需求和关切。
（三）翻新与改造阶段
1.鼓励社区居民自愿参与翻新与改造工作，提供适当的政策和经济支持。
2.严格按照翻新与改造方案进行施工，确保质量和安全。
3.翻新与改造完成后，进行验收和评估，确保达到预期的效果。
（四）产业升级与转型阶段
1.开展产业升级与转型的调研工作，了解企业的实际情况和需求。
2.制定产业升级与转型的具体方案，提供相应的支持和帮助。
3.评估产业升级与转型的效果，及时调整和改进政策措施。
四、工作机制
（一）改造工作领导小组由政府设立，负责统筹协调相关改造工作。
（二）各区、街道设立改造办公室，在本区域内负责具体的改造工作。
（三）相关部门要加强协作，形成合力，共同推进改造工作。
（四）社区居民、企业和专家学者要积极参与改造工作，提出建设性
意见和建议。
五、改造资金
（二）政府要加大对改造的财政支持，提供必要的资金保障。
（三）鼓励相关企业和居民自筹资金参与改造工作。
六、宣传与评价
（一）加强对“三旧”改造工作的宣传，提高社会公众对改造工作的
认识和支持。
（二）通过评估与检查，对改造工作的进展和效果进行评价。
（三）根据评价结果，及时调整和改进改造工作的措施。
七、法律责任
（一）依法追究违反改造工作规定的单位和个人的法律责任。
（二）加强对改造工作的监督，严厉打击腐败和不良行为。