案例六越秀REITs案例
银行间类reits案例
银行间类reits案例摘要：1.银行间类REITs的定义和特点2.银行间类REITs的案例分析3.银行间类REITs的优势和挑战4.总结正文：银行间类REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）是指在银行间市场上发行的，以房地产作为基础资产的证券化产品。
它结合了资产证券化和银行间市场的特点，为房地产企业提供了一种新的融资方式。
1.银行间类REITs的定义和特点银行间类REITs是一种以房地产为基础资产的证券化产品，通过将房地产企业的现金流进行重组和打包，转化为具有固定收益和期限的证券产品。
银行间类REITs的特点包括：（1）以银行间市场为发行平台，面向机构投资者；（2）以房地产资产为支撑，具有较高的收益稳定性；（3）采用结构化设计，可实现不同信用级别的分层；（4）期限较短，通常为1-3年。
2.银行间类REITs的案例分析以下是两个银行间类REITs的案例：（1）2016年，安徽新华传媒股份有限公司发行的银行间市场公募REITs产品。
该产品以旗下物业资产为支撑，发行规模为5亿元，期限为3年。
通过REITs的发行，新华传媒成功将存量物业资产转化为可流通的证券产品，提高了资产的流动性，降低了融资成本。
（2）2017年，某房地产企业发行的银行间类REITs产品。
该产品以一线城市的商业地产为支撑，发行规模为20亿元，期限为2年。
通过REITs的发行，该房地产企业成功筹集了资金，降低了财务杠杆，提高了资本运作效率。
3.银行间类REITs的优势和挑战银行间类REITs的优势包括：（1）拓宽房地产企业的融资渠道，降低融资成本；（2）提高资产的流动性，便于企业进行资本运作；（3）优化财务结构，降低财务风险。
银行间类REITs面临的挑战包括：（1）市场认知度较低，投资者对产品的接受程度有限；（2）相关法律法规和监管政策尚不完善，存在一定的不确定性；（3）产品设计和发行过程中，需要克服较高的技术难度。
reits 经典案例
reits 经典案例
REITs（房地产投资信托）是一种投资方式，它允许个人和机构投资者以拥有房地产为基础的投资组合来获得收益。
以下是REITs的经典案例：
1. 布鲁克菲尔德物业公司（Brookfield Property Partners）：该公司是全球最大的商业房地产公司之一，拥有办公楼、购物中心和住宅等多种不同类型的房地产。
该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选。
2. 客户地产（Simon Property Group）：该公司拥有美国最大的购物中心和零售物业组合，是REITs市场的领导者之一。
该公司的股票在2009年金融危机后实现了巨大的增长。
3. 凯洛格物业公司（Kellogg Company）：该公司的REITs基金主要是办公和工业物业，但也包括零售物业。
该公司的REITs基金提供高回报和稳定的收益，是投资者的首选。
4. 波士顿属性（Boston Properties）：该公司是美国最大的办公楼房地产公司之一，主要专注于高质量的办公楼物业。
该公司的REITs开放式基金一直是投资者的首选之一。
5. 西部房地产信托（Western REITs）：该公司主要持有办公楼、零售物业和住宅物业等房地产，是REITs市场的领导者之一。
该公司的REITs基金提供稳定的收益和投资机会，是投资者的首选。
REITs是一种投资方式，可以为投资者提供高回报和稳定的收益。
以上是REITs的经典案例，可以帮助投资者进行更好的投资决策。
产业园公募REITs融资案例分析
产业园公募REITs融资案例分析我国产业园区规模庞大，产业园基础资产数量多、规模大，且底层资产种类丰富，目前上市的东吴苏园、蛇口产园和华安张江产业园等产业园区公募型REITs自上市以来，整体运营较为平稳，园区综合收入也处于增长状态，对盘活园区资产存量，在带动当地经济发展方面发挥了重要作用，同时也为我国的产业园公募REITs融资提供了有参考价值的样板，因此对此案例进行研究并总结其成功经验，对产业园公募REITs融资具有重要的指导意义。
一、REITs概念REITs是以不动产为基础资产并专门投资管理机构负责运作、向投资者发行的具有分红收益REITs或固定利息收益REITs的权益凭证，亦可称之为不动产投资信托基金。
近年来，随着REITs的不断发展演化，REITs基础资金逐渐由单一的房地产资产逐步向基础设施资产领域扩展，比如收费高速公路、产业园区、仓储物流和垃圾污水处理等多个领域都是与REITs相适匹的基础设施资产，通过专业公司的运作，这些不同类型的基础设施资产都可打包、拆分成可向投资者进行份额销售的权益化凭证，资产方通过此方式达到盘活存量资产、快速回笼资金的目标，发行REITs的公司通过对基础设施资产的管理运营取得运营收益，而投资者则可获取由REITs发行公司分派的分红收益或基金价格增长收益。
当前，我国的REITs发行方式大致可划分为两种，分别是公募型REITs和私募型REITs，当然，由于发行对象上、发行方式的不同，两种不同类型的REITs 存在着一定的差异。
公募型REITs发行对象主要是战略投资者，或机构投资者及公众投资者，而且发行方式为公开发售型，由于公募型REITs发行规模大且投资群体广，因此，在发行审核、法律要求、证券监管以及信息披露等方面更为严格；而私募REITs基金的发行对象大多限于特定的投资者，因此投资者类型相对有限，当然，私募REITs还存在交易结构复杂、信息透明度不够等方面的缺陷。
产业园区是重要的基础设施资产，资产规模庞大、底层资产种类丰富，能够给投资者提供稳定的现金分红或其他投资收益，特别是由于产业园项目符合国家基础设施公募REITs的政策要求，更是进一步推动了公募REITs行业的快速发展。
reits反向吸并案例
反向吸收合并REITs的案例有：
1. 华安张江光大REIT：该REITs项目首先提交了终止反向吸收合并的申请，并在之后完成了反向吸收合并。
2. 华夏越秀高速REIT：这是目前已经披露的REITs项目中，对于交易架构以及时间安排较为完整的项目。
3. 中航首钢绿能REIT：该项目从申报到正式发行时间最长。
4. 国金铁建REIT：该项目在产权和特许经营权方面兼而有之。
5. 鹏华深圳能源REIT：该REITs项目从申报到正式发行时间最短。
以上就是部分REITs反向吸收合并的案例，仅供参考。
如有需要，建议咨询金融界专业人士获取更准确的信息。
类reits违约案例
类reits违约案例REITs（房地产投资信托基金）是以房地产为基础资产的信托基金。
这种投资工具可以帮助投资者通过吸收储蓄或债务资本的方式进行房地产投资。
房地产投资信托基金的成立使得房地产市场更加透明化，投资者可以在不购买实物房地产的情况下，享受到同样的投资收益。
然而，在REITs市场的运作中，仍然难以避免违约风险的存在。
本文将以中国的REITs违约案例为例，剖析REITs违约的原因及风险。
一、先导案例：夜空中最亮的星REITs违约案2019年7月，中国第一只REITs产品——华夏夜空中最亮的星REITs宣布违约。
此前，该产品早已经出现问题。
2017年，夜空中最亮的星REITs受到了初步分罚，并被要求改善与江苏长海中航投资控股有限公司合作的原有缺陷和违规行为，包括未按照合同约定的时间向被收购方支付资金、未按照合同约定向投资者披露信息等。
2019年初，夜空中最亮的星REITs发生了新的纠纷，因为新投资人要求给予他们优先获得回报的权利，但该要求与原有投资者的利益产生了矛盾。
该冲突最终导致REITs宣布破产。
二、风险分析1.信托上下游风险：在REITs中，房地产投资公司（SPV）是投资者与信托的中转站。
如果房地产投资公司的财务状况恶化或者破产，就会直接影响到REITs的资产收益。
2.不确定的现金流：REITs所投资的房地产市场本身就存在较大的波动性和风险。
如果投资的房地产项目的现金流无法满足REITs持有期内的支付需要，REITs就会受到经营不善和负债积累的风险。
3.融资渠道风险：REITs的基本资产源于房地产市场，其融资渠道主要来自于债券、银行贷款等。
如果REITs没有把握好借债的比例，可能会面临到了无法归还本金和利息，从而导致破产的风险。
三、避免风险的方法1.加强监管：REITs的管理应该符合监管部门的标准。
如果发现违规行为，应该及时采取措施。
2.严格的投资和发展决策：REITs的投资和发展决策需要加强透明度、严格科学决策，确保投资项目的可持续性和长期收益。
三大REITs模式典型案例解析实务必备
三大R E I T s模式典型案例解析实务必备Coca-cola standardization office【ZZ5AB-ZZSYT-ZZ2C-ZZ682T-ZZT18】中国房地产市场已经进入下半场模式如何盘活巨额存量资产的问题日益凸显在这一大背景下REITs成为了重要的解决方案之一然而，由于种种原因的制约REITs在中国的发展并非一帆风顺今天的文章从实务角度出发结合国内实践案例对交易所、公募、银行间三大REITs模式逐一进行详细解析REITs实操不可不读！目录-----一、交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划（一）基本信息（二）交易结构（三）基础资产分析（四）中信启航计划存在的特殊风险（五）现有运营情况二、公募类REITs产品-鹏华前海万科REITS封闭式混合型发起式证券投资基金（一）基金基本信息（二）交易基础及产品结构图（三）交易安排（四）保障机制三、银行间类REITs产品-兴业皖新阅嘉一期房地产信托基金资产支持证券（一）基本信息（二）交易结构（三）增信措施四、类REITs产品总结前言中国房地产市场已经进入下半场模式，从增量时代进入到存量时代，如何盘活巨额的存量资产，成为中国经济改革的重要课题。
根据海外成熟经验，在存量地产时代，加深房地产的金融化发展，建立成熟的金融体系对于解决日益凸显的存量问题至关重要。
中国政府也意识到了这点，并在《“十三五”规划纲要》明确提出“开展房地产投资信托基金试点”。
目前，中国市场还未见真正REITs产品（即RealEstateInvestmentTrusts，指房地产投资信托基金产品，下同）的出现，但REITs在中国却经历了数十年的发展历程。
类REITs产品的发行为中国市场真正REITs产品的发行提供了充分的理论和实践基础。
本文将从海外REITs产品的发行出发，结合中国市场现有类REITs产品案例，以期总结相关理论与实操经验。
交易所类REITs产品-中信启航专项资产管理计划资产证券化业务，是指证券公司、基金管理子公司等相关主体以基础资产所产生的现金流为偿付支持，通过设立特殊目的载体（SPV），采用结构化等方式进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券的业务活动。
中国公募reits案例
中国公募reits案例公募REITs是指公开募集的房地产投资信托基金，其在国内市场上的发展和运作逐渐受到了广泛关注。
本文将介绍中国公募REITs的案例，并探讨其对中国房地产市场的影响。
目前，中国的公募REITs市场还处于起步阶段，但已经有一些案例值得关注。
例如，2021年，华夏基金推出了中国首只公募REITs产品，该产品名为“华夏恒久公寓租赁REITs联接基金”。
该基金的投资标的是位于北京市朝阳区的一家知名房地产开发商持有的一组恒久公寓租赁项目。
该基金通过发行基金份额，募集了资金用于收购这组恒久公寓租赁项目，并通过租金收入为投资人提供稳定的现金流回报。
这个案例展示了公募REITs作为一种创新的投资方式在中国房地产市场中的应用。
通过发行基金份额进行募集，公募REITs为广大投资者提供了参与房地产市场的机会，同时分散了投资风险。
公募REITs产品的引入也为房地产开发商提供了新的融资渠道，从而促进了房地产市场的健康发展。
公募REITs的引入还为中国房地产市场带来了其他积极的影响。
首先，公募REITs可以提高房地产市场的流动性。
由于公募REITs可以在二级市场上交易，投资者可以更加方便地买卖REITs基金份额，从而提高了市场的流动性。
其次，公募REITs可以促进房地产市场的专业化运作。
由于公募REITs需要遵守严格的监管要求和披露规定，投资者可以更加有信心地参与房地产市场，同时相关机构也需要提高自身的专业水平，从而推动整个行业的发展。
然而，中国公募REITs市场还面临一些挑战和限制。
首先，目前公募REITs市场还缺乏多样性的投资标的。
大部分公募REITs产品的投资标的仍然集中在住宅和写字楼等传统领域，缺乏一些特殊属性的房地产项目。
其次，公募REITs市场需要更加完善的监管机制和投资者保护措施，以确保市场的健康稳定发展。
中国公募REITs市场在不断发展壮大，为投资者提供了一种参与房地产市场的新途径。
公募REITs的引入对于中国房地产市场的流动性、规范化和专业化运作具有积极的影响，但市场仍需要进一步完善。
从“越秀REITs”和“凯德REITs”看中国REITs海外上市
从“越秀ＲＥＩＴｓ”和“凯德ＲＥＩＴｓ”看中国ＲＥＩＴｓ海外上市作者：汪建新舒红来源：《商场现代化》2008年第10期[摘要] “越秀REITs“和”凯德REITs“代表着实践中两种中国REITs海外上市的路径。
本文试图通过对这两个企业海外上市案例分析，来为中国REITs的海外上市提供一些借鉴。
[关键词] REITs 越秀模式凯德模式海外上市风险房地产信托投资基金（Real Estate Investment Trust，REITs）最早源于20世纪60年代的美国，当时美国政府允许民营机构成立该类信托基金，而且该基金单位可以上市交易，这就解决了传统的产业投资基金的流动性问题。
REITs可以为投资者带来很多的好处：第一，REITs收益和通货膨胀之间存在着负相关关系，房地产是很好的通货膨胀的抵御物，因而作为依附在房地产标的上的REITs也被认为可以抵御通货膨胀。
第二，REITs具有低风险（低Beta系数）特点。
John L. Glascock，David Michayluk，Karyn Neuhauser（2004）经过对1997年10月美国股市大跌的研究发现，在1997年10月27日美国股市大跌中，REITs证券下跌的幅度仅是其他证券下跌幅度的一半。
在当日由于市场的不确定性的存在，所有证券的买卖价差的幅度都增加了，但是在接下来的一天，在市场的下降趋势发生部分逆转时，其他的非REITs证券的买卖价差幅度继续放大，只有REIT的买卖价差在缩小。
以上这些说明，REITs会为整个投资资产组合带来收益。
实践中，中国REITs海外上市有两种代表性的模式：一种是将内地物业直接由境外的公司持有，这是“越秀REITs”（越秀房地产投资信托基金）的路径;另一种则是将物业由境内的公司持有，再由一层境外的公司持有境内公司，这是“凯德REITs”（凯德中国零售房地产信托基金）的路径。
一、案例介绍：“越秀REITs”与“凯德REITs”1.“越秀REITs”。
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案例六越秀REITs案例虽然国内在REITs的建设方面一直没有取得突破性进展，但早在2005年12月21日，越秀房地产投资信托基金(00405.HK，简称：越秀REITs)在香港联交所正式挂牌上市。
越秀REITs上市以来，在资本市场表现一直很好，给投资者带来了连续而且稳定的回报。
以国内物业为资产包的越秀REITs的上市开辟了房地产领域新的融资渠道，成为我国房地产行业具有划时代意义的事件之一。
越秀REITs是越秀投资分拆其旗下内地商业物业，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的房地产投资信托基金(REITs)，是国内在资本市场扬帆远航的第一只离岸REITs。
一、越秀REITs的成功发行1.越秀集团简介1984年12月，越秀企业(集团)有限公司成立，它是广州市政府在香港设立的商贸企业。
1992年12月，越秀集团旗下以房地产开发为核心业务的越秀投资有限公司(00123．HK，简称“越秀投资”)在香港上市。
1997年1月，越秀交通有限公司(01052．HK)分拆上市。
2002年12月，越秀集团与广州市城市建设开发集团有限公司(GCCD)进行资产重组，组成新的越秀集团。
2005年12月，以大型商场和高档写字楼出租为核心业务的越秀REITs(00405．HK)在香港上市。
2.越秀REITs成立背景（1）越秀集团与广州城建资产重组1992年，越秀集团将旗下的越秀投资在香港上市，越秀投资上市就是为了向商业地产转型打下基础。
由于投资商业地产的长期收益性和短期的高负债性，从1999年到2004年，虽然越秀投资的净资产额从66．29亿港元增加到72．34亿港元，但其资产负债率由36%升至43%；而且期间越秀投资的净资产收益率一直很低，2004年之前一直低于5%。
与同期在香港上市的大型地产公司相比，越秀投资的平均负债率约为40%，而香港本地的新世界地产和新鸿基地产的负债率均在20%以下。
面对越秀投资的运营困难，2001年9月，广州市政府对越秀投资再次进行了资产重组，广州市政府将其持有的广州市城建集团的95%股权全部注入越秀集团，越秀集团是越秀投资的控股公司。
然后，越秀集团对广州城建集团进行了资产重组。
重组后，越秀集团间接持有了广州城建的优质资产(财富广场、城建大厦、维多利广场)的股权，另一优质资产白马大厦则由GCCD BVI（BVI: The British Virgin Islands;英属维尔京群岛海外离岸公司）旗下的白马合营公司持有。
通过这一系统的重组，越秀集团成功获得了原广州城建的四处优质资产。
2002年12月，越秀集团又将其持有的全部广州城建集团的资产转给旗下的越秀投资。
这样，越秀投资就通过GCCD BVI公司而间接持有了白马大厦100%的股权以及GCCD 95%的股权。
通过这一系列的资产重组，使得越秀投资以50亿港元的价格获得了价值83．5亿港元的地产项目。
重组后，越秀投资的土地储备面积由20万平方米升至420万平方米，增长了20倍。
在建、待售、收租物业总楼面面积，由37万平方米增长至167万平方米，增长了3.5倍。
（2）重组后的越秀投资财务及经营状况虽然“越秀投资”仅以约六成的价格从越秀集团获得了大量物业，但其所支付的50亿港元中，有20亿港元是通过借款而得，这样就使得越秀投资的负债率进一步升高，加重了财务负担及经营风险。
从收购前的2000年到收购完成后的2002年，越秀投资的财务状况发生了如下变化：a总资产由196．04亿港元增加266．85亿港元，增加了36．12%；b总负债由131．19亿港元增加到199．75亿港元，增加了52.26%；c净资产由64．86亿港元增加到67．10亿港元，仅上升了3．5%。
由以上数据可以看出，越秀投资在总负债增加了52.26%的同时，其总资产和净资产增加相对增长的非常慢，而且其总负债大约是净资产的3倍，不利于财务安全。
这使得越秀投资难以进行再融资扩大企业规模和利润，于是越秀投资希望将部分优质物业分拆上市。
在这样的背景下越秀REITs呼之欲出。
（3）越秀REITs筹备上市过程香港最初的REITs条例规定只允许由香港本地的物业组成的REITs才能在香港上市交易。
但在2005年6月，香港证监会修改了《房地产投资信托基金守则》，修改后的守则允许非香港的物业组合在香港上市交易。
这为越秀REITs在香港上市扫除了政策上的障碍。
为满足越秀REITs在香港上市的条件，越秀投资分拆旗下的内地商业物业注入越秀REITs，包括其在广州的4处物业: 财富广场、城建大厦、维多利广场和白马大厦。
这4个商场项目均位处广州市区的黄金地带，是盈利能力和发展潜力都较强的优质资产。
以白马大厦为例，其是中国十大服装批发市场之一，认知度高，效益可观，在四处物业中效益最好、估值最高，且在注入越秀投资之前就已经具备了良好的盈利能力。
将大部分已培育好的、有较强盈利能力的资产注入越秀REITs，不仅为之扫清了境内资产向境外转移所存在的法律障碍，也节省了盈利能力培育和资产剥离的过程，为REITs上市争取了时间。
3.越秀REITs的结构越秀REITs的组织结构，是典型的REITs结构，其管理人、信托人及租赁代理的基本架构和合约关系如图1所示。
图1：越秀REITs组织结构图基金管理人：越秀房托基金（越秀REITs），负责基金的投资及融资策略、资产增值、收购及发售政策，以及旗下物业的整体管理。
信托人：汇丰机构信托服务(亚洲)有限公司，是香港上海汇丰银行有限公司的全资附属公司。
信托人受托对基金资金进行管理，保证资金的安全。
租赁代理：广州白马物业管理有限公司及广州怡城物业管理有限公司。
这二家租赁公司将独家向越秀REITs提供租赁、市场推广及租赁管理服务。
物业顾问：仲量联行有限公司。
当管理人有要求时，物业顾问就以下各项提供意见：物色及评估，并协助执行物业买卖；向管理人的职员提供资产管理及物业管理相关事项的培训；发展管理人的资讯科技实力及基础设施。
4.越秀REITs的全球发售表1 越秀REITs全球发售二、越秀REITs发行获益分析发行REITs后，越秀投资一共获得了现金约33亿港元，并且仍持有越秀REITs30%的股权，依然处于相对控股的地位，可以继续受惠于越秀REITs上市后的业务发展。
越秀投资在其公告中也提到，从越秀REITs得到的现金将用于降低自身的负债水平和利息支出，而且今后并不需要与越秀REITs并账，也就是说，越秀REITs因收购资产而产生的巨额债务不会影响越秀投资的负债水平。
因此，发行REITs极大改善了越秀投资的流动资金及财务状况。
通过表2越秀投资发行REITs后的资产负债情况，可以看出，越秀投资发行REITs并用所得现金归还借款后，总负债由185.66亿港元下降到了152.66亿港元，总资本负债率由41%下降到了14%，而股东权益却由77.39亿港元上升到了97.39亿港元。
其资产负债状况获得了较大的改善。
不仅如此，越秀REITs未来还将继续发挥盘活越秀投资资产，增强流动性的作用。
表2 越秀投资发行REITs后的资产负债情况在获得大量资金，改善财务状况的情况下，越秀REITs的发行还享受着税收的优惠。
因为越秀投资通过下属的BVI公司持有四项物业,如图1所示，柏达、金峰、福达和京澳这四家有限公司均是BVI，BVI公司在中国内地和香港都享有税收优惠,给REITs带来了长期获益。
思考：越秀REITs运行的启示越秀案例对国内REITs发展的启示提示：1.（1）选取优质物业上市。
像白马大厦，财富广场、城建大厦和维多利广场，这四个商场项目均是收租租金稳定，租金升值潜力大的优质物业资产。
（2）所有上市物业均通过BVI公司间接持有，为REITs带来了税收优惠和简单的结构，便于管理。
（3）选取的管理人为REITs内部聘请，减少管理人与投资人的利益冲突。
越秀REITs的管理人为越秀房托资产管理有限公司，是由REITs的持有人自己管理资产，而不是从外部聘请管理人，可以有效的防止管理人与REITs之间的利益冲突。
（4）尽早筹备，缩短上市时间。
越秀投资在资产重组完成之后，就开始筹备REITs上市。
而且越秀投资在重组期间就为REITs的上市进行股权结构的调整，产权清晰，透过一些BVI公司间接持有物业，这都为上市筹备节省了时间。
2.为尽快推动国内REITs的发展，在此提出以下四条建议：（1）完善相关的配套法规。
REITs的推出需要符合相关法律规章，应该进一步完善《公司法》、《信托法》、《投资基金法》等相关法律。
而且相关法律规章的出台还需要中国人民银行、国家税务总局、证监会等部门的协调配合。
（2）制定税收优惠政策。
从国外的发展经验来看，REITs的发展与税收优惠息息相关。
如果没有税收优惠，国内REITs很难发展起来，还可能迫使国内REITs选择在香港或新加坡等海外地域上市，不能让国内投资者享受房地产市场成长的收益。
（3）推动试点运行，选择优秀的商业地产作为试点，试点上市的商业地产一定要具备稳定的现金流，相对成熟的物业以及固定的租金收入。
（4）加快房地产信托专门人才的培养,着重培养专业性的复合型人才。
REITs 的收益与REITs管理团队的能力息息相关。
因为它的运作复杂，专业性强，需要有一个能既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的人才团队，实现REITs的专业化管理，制定最优投资策略，降低风险，提高收益。
同时还需防范运作中的道德风险。