最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析

最干货上海恒隆广场租金策略、经营现状分析

随着政府反腐的持续，奢侈品市场遭遇寒冬，部分

以中国内地市场为主的国际奢侈品品牌销售出现了大幅下跌。在此背景下，上海恒隆广场的首层租金反而上涨，成为

海唯一租金“破百”的购物中心，创下新纪录。逆市涨租，体现了恒

隆怎样的运营管理策略？

恒隆商业地产在上海取得的成功并不能完全复制到其

他城市，多个二、三线城市的恒隆广场还处在“养”的阶段。

作为恒隆商业地产的龙头产品，上海恒隆广场如何发挥更高的品牌效

应，才能拉动其他城市恒隆广场的发展？上海恒隆广场开发背景与区位

分析

开发背景静安南京路是聚集上海顶级办公楼、时尚购物商场、高

档酒店与酒店式公寓的主要街区，也是现代和传统交融、闹

中取静的国际大都市中心城区，轨道、公交四通八达，形成乙级办公楼36 幢，总建筑面积115.5 万平方米，是跨国公司总部、银行金融机构、现代服务机构最为发达的地区之商业购物：已形成大型高档商业广场、中型商厦、专卖店和街铺群的三大层次商业格局，梅龙镇、中信泰富、恒隆广场

了市中心方便快捷的立体交通网络体系。商务办公：甲、金三角”的确立更使其成为全上海最具规模的高档品牌购物

为集中的地区之一，现有波特曼丽思卡尔顿、希尔顿、锦沧

住宅：上海酒店式公寓尤其 A 类分布最为集中的地区，还拥 有一大批历史风貌保护住宅，如静别墅、涌泉坊等。

区位选址

1、轨道交通 2 号线、 7 号线、 11 号线通过本区域，

乘站分别为静安寺站和江苏路站， 2 号线日客流达 130

次，成为全路网单线客流量最高的线路。

2、12 号线、 13号线将分别与现有 3 条线路换乘，

客流量再上一个台阶。

3 、对外交通主要通过 2 条高架快速道路及 7 条城市干

道。

4 、东西向延安路高架位于区域南侧，南北向成都路高

架位于东侧，形成了最为便捷的立体出行网络。

5、 7 条城市干道分别是北京西路、威海路、石门一路、

陕西北路、常德路、华山路、镇宁路，形成两横六纵的主干

网络。

线、机场专线。规划设计亮点

中心区。

酒店与会展业：星级酒店尤其是五星级酒店最

文华、四季酒店等 4 家五星级酒店。

酒店式公寓与历史

万人 将使 6、 城市航站楼承担着城市国际航运的市区枢纽服务功

能， 方便旅客从市区直达虹桥机场和浦东国际机场，有机场

车流动线由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向

为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，

其中南京西路陕西北路路口车流量最大。由此，规划 2 个车库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至

南、西康路由南至北进入。人流动线

人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入

口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路

人流量最大，因此为主入口。人车分流，保证了恒隆广场周

边环境畅通、有序。空间设计

由于陕西北路和西康路是单向行驶，因此周边车流方向

为陕西北路由北至南、南京西路由东至西、西康路由南至北，库入口分别位于陕西北路和西康路，车辆经陕西北路由北至南、西康路由南至北进入。

其中南京西路陕西北路路口车流量最大。由此，规划 2 个车内部动线、垂直动线人流可由南京西路陕西北路和南京西路西康路两个入

口进入。

由于车流从南京西路由东至西行驶，南京西路陕西北路

人流量最大，因此为主入口。人车分流，保证了恒隆广场周

边环境畅通、有序。上海恒隆广场定位与业态

项目定位整体定位基于恒隆地产先进开发理念，降低了商业风险，实现了“零负债”开发，拉开投资周期，保证项目有足够资金

做到最好。品牌定位充分研究上海人均购买水平，选择

在成熟市中心的商业地段建造购物中心，保证高出租率和回

报率，同时为打造时尚地标，引进世界顶级品牌，挖掘消费定位，都经过充分研究，从而大大提升了整体品位和档次，树立了强大的品牌影响力。

欲望。无论是整体定位、形象定位、档次定位还是客群

业态规划从整体上看，恒隆广场4 大业态的数量和面积配比相近，零售均占到80% 以上。从细分业种来看，男女时装数量占

39% ，面积占44% 。整体业种类型偏少，以高档服装、箱包、珠宝等零售为主，周边商铺不完全依靠主力店带动。

4 大业态分类来看，国际一、二线品牌集中于零售，反映了零售品牌均属国际顶级精品专卖，而餐饮则档次略低，为消费者提供了不同层次的消费选择。从总体品牌档次分类来看，国际一、二线品牌占90% 以上，其中国际一线占到55% ，品牌整体定位为高端。上海恒隆广场入驻品牌

品牌种类总数共计115 个，餐饮品牌14 个、儿童服饰品牌7 个、珠宝腕表19 个、健康美容 5 个、家居饰品12 个，其余均为时尚服饰配饰。其中，阿玛尼、迪奥、香奈儿、爱

马仕在多个业态中重合。楼层业态组合入驻品牌

B1

零售+餐饮

西式美食登喜路

女装

阿妮欧娜、巴黎世家、卡尔文•克雷恩、凯卓、浪凡、路易威

登、曼丽、孟克莱、普拉达

男装

三尔文•克雷恩、巴黎世家、凯卓、浪凡、路易威登、孟克莱、普拉达、杰尼亚

鞋/配饰/眼镜

阿妮欧娜、巴黎世家、柏蒂•温妮达、卡尔文•克雷恩、凯卓、浪凡、路易威登、曼丽、普拉达、杰尼亚

钟表/珠宝

宝诗龙、萧邦、法穆兰、飞登、芝柏、宇舶、积家、御木本珠宝、沛纳海、施华洛世奇高级珠宝、塔思琦、纬图、昭仪

1F

零售女装迪奥、路易威登、思琳、纪梵希、香奈儿、爱马仕、多喜佳伴纳、普拉达、芬迪、拓姿、乔治•阿马尼

男装迪奥、多喜佳伴纳、登喜路、杰尼亚、芬迪、乔治•阿马尼、纪梵希、爱马仕、路易威登、普拉达、拓姿

鞋/配饰/眼镜

思琳、芬迪、香奈儿、乔治•阿马尼、迪奥、纪梵希、迪奥、爱马仕、多喜佳伴纳、路易威登、登喜路、普拉达、杰尼亚、罗杰•维维亚

钟表/珠宝

宝格丽、伯爵、卡地亚、蒂芙尼、香奈儿、梵克雅宝

2F

零售+餐饮