房地产新31号文与房地产税收管理
住建部2018第31号文
住建部2018第31号文背景介绍2018年4月，住房和城乡建设部发布了第31号文件，以加强房地产市场调控、促进房地产市场平稳健康发展为目标，针对房地产开发企业在项目销售过程中存在的一些问题进行规范和约束。
该文件对于维护房地产市场秩序、保护购房者权益、促进健康发展具有重要意义。
主要内容1.对于开发企业销售房屋的信息公示要求进行明确。
开发企业在房屋销售前，应当向购房者公示房屋的实际销售价格和优惠条件，实行一口价、明码标价和真实优惠。
2.要求开发企业在签订购房合同时必须为购房者订立产权保险，确保购房者在出现意外或纠纷时得到补偿和保障。
购房者可以根据自己的意愿选择不同保险公司提供的保险条款和保险费用。
3.对于房地产开发企业的销售行为进行规范。
开发企业在销售房屋时不得采用欺骗、虚假宣传、强迫等方式进行销售，不得违规收取任何额外费用。
4.要求对房地产开发企业的资金流向进行监管。
开发企业必须按照国家和地方政府有关规定，把销售收入及时纳入监管账户，用于后续开发和建设项目的资金需要，不得私自挪用、擅自处置。
5.针对开发企业的编制备案制度和审批事项进行明确。
开发企业在开展业务之前，必须经过相关部门和政府的检查批准，方可正式开展相关业务。
同时，相关部门保留取消企业相关批准和备案资质的权利。
其他细则该文件还具有其他细节规定，例如要求切实履行担保责任、保护购房者隐私信息、完善投诉举报渠道等。
需要注意的是，该文件是针对开发企业的行为制定的，不是对于个人购房者的行为进行监管，购房者也需要在选购房屋时注意相关事项，避免自身利益受到损失。
住建部2018年第31号文是房地产市场调控的一项重要规定，对于传统的房地产开发模式提出了一系列更为严格的要求，促进了市场的健康稳定发展。
在未来的发展中，这些规定将进一步完善和推广，提高房地产市场的规范化水平，确保广大购房者的权益和利益。
房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)
![房地产开发经营业务企业所得税处理办法(国税发[2009]31号)](https://img.taocdn.com/s3/m/c8320d3d55270722192ef767.png)
房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
（三）采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
国税发[2009]31号文解析
![国税发[2009]31号文解析](https://img.taocdn.com/s3/m/bd03abfa27284b73f24250b7.png)
所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299 号）规定的方法及预计利润率预缴了 2008 年度的
税款，那么在年度汇算清缴时，务必要按《国税发[2009]31 号文》规定的方法及要求，计算预
一的，应视为开发产品已经 业房地产开发经营业务范围
配套设施等开发产品。除土
完工： 1、竣工证明已报房 进行了界定，并明确上述三
（五）明确了计税成本对象的确定原则。
这是国税发[2009]31 号文的新规定，即企业在确定成本对象时要遵循：可否销售原则、分类归集原则、功能区分原则、定价差异原则、成本差异原则、权益区分原则。需要注意的是，
成本对象一经确定，不能随意更改或相互混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关
。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，
或按照法律法规规定必须配套建造的条件。其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、
物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建
维修基金或其他专项基金。除此几项预提（应付）费用外，来自税成本均应为实际发生的成本。
同意。这是比较严格的管理规定，尽管看似没有实质内容。
（六）确定了成本分配方法
国税发[2009]31 号文对于共同成本和不能分清负担对象的间接成本，规定了四种分配方法
，具体包括：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。此外，国税发[2009]31 号
用于外商投资房地产开发企业的扣除标准是一致的，也就是说从此内资、外资房地产企业委“外
”销售时，佣金的扣除限额统一为委托销售收入的 10%。
国税发2009年31号文件
国税发2009年31号文件,3月新出的关于房地产所得税关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知发文日期:2009-03-06发文字号:国税发[2009]31号房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
第六条企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：（一）采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据（权利）之日，确认收入的实现。
（二）采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[2009]31号(最新)
![关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知[2009]31号(最新)](https://img.taocdn.com/s3/m/26943fc25fbfc77da269b185.png)
关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发[2009]31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
新房地产开发企业31号文件
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三章成本、费用扣除的税务处理第十一条企业在进行成本、费用的第十二条第十四条位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本第十五条企业对尚未出售的已完工开发产品和按照有关法律、法规或合同规定对已售开发产品（包括共用部位、共用设施设备）进行日常维护、保养、修理等实际发生的维修费用，准予在当期据实扣除。
第十六条企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。
第十七条企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理：(一)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。
(二)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
第十八条企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
第十九条第二十条用(含佣金或手续费)不超过委托销售收入10%的部分,准予据实扣除。
第二十一条企业的利息支出按以下规定进行处理：（一）企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
房地产新31号文与房地产税收管理
房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。
常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
国家税务总局关于印发31号文
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局：为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，国家税务总局制定了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》，现印发给你们，请遵照执行。
二○○九年三月六日房地产开发经营业务企业所得税处理办法第一章总则第一条根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，制定本办法。
第二条本办法适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
第三条企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。
除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：(一) 开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
(二) 开发产品已开始投入使用。
(三) 开发产品已取得了初始产权证明。
第四条企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并逐步规范,同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
第二章收入的税务处理第五条开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
房地产新31号文与房地产税收管理通过对房地产企业评估发现，在具体应用房地产新31号文时，企业与税务机关，以及税务机关内部都有理解上的不同，造成操作上的不同，从而影响法律法规的正常执行，给纳税人税款缴纳或税务机关税款征收带来了不必要的损失，因此在此对新31号文常见有分歧的业务问题及房地产所得税管理业务与大家一起探究，以便于更好的理解执行（2009）31号文。
常见的分歧问题一、未完工项目预售收入计算所得税时是否扣除期间费用和相关税金？国税发[2006]31号文第一条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率分季(或月)计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，待开发产品结算计税成本后再行调整。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额国税发[2009]31号文第九条关于未完工开发产品的税务处理问题是这样表述的：企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
整理成公式为：未完工开发产品的所得额=预售收入×预计计税毛利率房地产企业应纳税所得额=未完工开发产品的所得额+当期应纳税所得额通过简单对比新旧31号文和以上公式不难发现扣减扣除期间费用和相关税金字面上的区别，旧31号文可以扣减期间费用和相关税金，新31号文不可以扣减。
所以不少会计、税务人员认为在计算未完工开发产品的所得额时不能扣减期间费用和相关税金。
大家这样理解是否正确呢？我认为是不妥的：首先允许扣除期间费用和相关税金符合有关法律规定，新企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。
本条并没有附加“除国务院财政、税务主管部门另有规定外”等字眼，也就说明凡是企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出都可以扣除。
国税函[2009]31号文如果规定不允许扣除期间费用和相关税金，那就不符合企业所得税法的规定，是违法的，反之，国税函[2009]31号文是合法的，那么期间费用和相关税金就应该允许扣除。
在具体执行中如果不让扣除期间费用和相关税金，纳税人对税务机关的复议不服、上诉到法院打官司，税务机关将必败无疑。
其次，（国税发[2009]31号）第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。
”因此，企业发生的期间费用准予当期按规定扣除。
对未完工开发产品取得的预收账款按规定计算的预计毛利额可以扣除发生的期间费用（实际上期间费用也无法在已销和未消开发产品之间划分清楚），扣减是31号文的本意。
第三、通过深入分析公式也发现是可以扣减的：旧31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率－扣除相关的期间费用、营业税金及附加+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
通过转换公式发现在计算过程中存在重复扣减期间费用和相关税金的现象，但是在具体的实际业务中不会重复扣减，这说明旧31号文表述不准确、不严谨。
新31号文对此的改动正是对旧31号文的完善，从立法本质上是一致的。
在看新31号文，新31号文公式可以转换为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率+主要业务收入-主要业务成本-期间费用和相关税金（不考虑其他复杂情况）。
当企业没有完工产品销售时公式成为：房地产企业应纳税所得额=预售收入×预计计税毛利率-期间费用和相关税金（主要业务收入和主要业务成本都是0），也说明是扣减期间费用和相关税金的。
所以说新旧31号文在扣减期间费用和相关税金方面是不矛盾的。
综上所述，未完工项目预售收入计算所得税时是扣除期间费用和相关税金的。
二、按预售收入计算的毛利额扣除相应的期间费用、营业税金及附加后的余额能否弥补以前年度的亏损。
《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第一百二十八条第二款规定：“企业根据企业所得税法第五十四条规定分月或者分季预缴企业所得税时，应当按照月度或者季度的实际利润额预缴；按照月度或者季度的实际利润额预缴有困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。
”《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税发〔2009〕31号）第九条第一款规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入？应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。
开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
”结合上述规定，按销售未完工开发产品取得的预售收入计算的毛利额计入当期应纳税所得额（已减除可以扣除项目），并据此计算应A公司将办公楼转作固定资产时：借：固定资产10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00方案二的会计与税务处理：A公司将办公楼转作固定资产使用，并作为股东的投资增加实收资本，符合31号文规定的“开发企业将开发产品用于分配给股东”，其经济实质是A公司将办公楼分配给股东，股东以实物出资增加实收资本。
开发产品的产权已经发生转移，在会计处理上应视同销售实现，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）。
将开发产品用于分配，属于有偿转让不动产所有权的行为，A公司应该按照销售不动产征收营业税。
股东D是自然人，还应根据个人所得税法的规定，按照“股息红利所得”代扣代缴个人所得税。
视同销售（需要开具发票）：借：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00贷：主营业务收入12,000,000.00结转成本：借：主营业务成本10,000,000.00贷：开发产品10,000,000.00分配股利（根据股东会决议、发票复印件等）：借：应付股利12,000,000.00贷：其他应收款－Y9,600,000.00其他应收款－D2,400,000.00按“股息、红利所得”代扣股东D的个人所得税：借：其他应收款－D480,000.00应交税金－应交个人所得税480,000.00计提营业税（建筑安装业的税率为3%，销售不动产的税率为5%）：借：主营业务税金及附加600,000.00贷：应交税金－应交营业税600,000.00计提各项附加：借：主营业务税金及附加66,000.00贷：应交税金－应交城建税42,000.00其他应交款－教育费附加18,000.00其他应交款－地方教育费附加6,000.00股东以实物投资(需要资产评估、验资，出具相关报告，并办理工商、组织机构代码证、税务变更登记)：借：固定资产12,000,000.00贷：实收资本－Y9,600,000.00实收资本－D2,400,000,00 由于会计上已经作销售处理，确认的收入符合税法的规定，该项固定资产的计税成本也与会计上一致，汇算清缴时无需再进行调整。
（实际上影响了所得税）以上分析两种不同形式的企业自用，由于操作形式的不一样，涉及税收也不一样。
因此在税源管理中一定要加强企业涉税信息的掌握，保证国家税收的足额入库。
五、（2009）31号文在预提费用和计税成本核算的终止日方面予以明确，充分考虑了房地产企业的特点，保护纳税人的相关利益，同时也防止企业利用调整结算时间，逃避纳税义务做了明确的要求，便于加强税源管理。
关于“预提费用”新文件第三十二条予以了明确：其一、出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%；其二、公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。
此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
其三、应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。
物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。
除此几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。
同时，第三十四条规定：“企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。
”第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
在具体执行中，有以下操作难点：1、预提费用需要有合理的证明资料，可是有些配套设施预算造价确认上，有较长时间上的差距，无法证明其合理性。
2、怎样理解合法凭据，是否发票就是唯一的合法凭据，有些会计和税务人员就是这样理解的。
如果是，为什么第三十四条不表述为：“企业在结算计税成本时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法发票的，不得计入计税成本，待实际取得合法发票时，再按规定计入计税成本。
”此问题纠集多年另文说明。
3、（2009）31号文第三十四条规定未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本；第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。
凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本，主管税务机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
是否可以这样理解，如果按第三十五条规定，企业在成本核算的终止日未按规定结算计税成本，主管税务机关核定其计税成本，据此进行纳税调整。
这样结果发生后，企业是否可以不再用取得合法的凭证，包括发票等一系列资料；或者按第三十四条规定待实际取得合法凭据时，无法计入计税成本。
所以执行以上规定很可能影响企业正常的税收核算，增加人为操作的因素。