第八章 所有权(二)建筑物区分所有权
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• 2.道路。建筑区划内的道路，属于业主共有，但 属于城镇公共道路的除外。
• 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公 司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。
• 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付 的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修 所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费 用。
指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之 间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、 小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的 占有、使用、收益、处分的权利。
• 【案情】刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁
安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三 居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余 平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设 想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平 米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向 刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小 区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。
• 《解释》第4条
• 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用 功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分 相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。 但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益 的除外。
• 【案情】陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的 新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家 楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小 姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车 位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租， 甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理 权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的 露天车位。
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
第二节 专有权
• 一、专有权的概念 • 专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有
人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
• 二、客体 • 即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，
并能够登记成为分别所有权客体的部分。 • （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； • （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； • （三）能够登记成为特定业主所有权的客体 • 壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当
属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅
自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行
《物权法》第71条 ：“业主对其建筑物专有部分享有 占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ”
《区分所有权解释》第15条 ：“其他“损害他人合法 权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、 燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品 等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
• （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
• （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
• （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
• 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。
• 《解释》第3条 除法律、行政法规规定的共有部分 外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法 第六章所称的共有部分：
• （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶 等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部 分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、 设备层或者设备间等结构部分；
• 《物权法》第70条定义: • “业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部
分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的权利。”
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》法释[2009]7号 （以下简称解释）
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
• 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯 协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进 行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人 无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯 更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝 廖阿姨的理由。
• 【问题】廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？
业主是否可以 将住宅改为经营性用房？
• 对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的 业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到 任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶 安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵 权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？
• 二、共有权的客体
• 1.绿地。① 合同明确约定归个人所有的属于个人 所有② 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市 所有，即国家所有③ 其余的一律归全体业主共有
• 《解释》第10、11条
• 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法 第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利 害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状 或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
• 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害 关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予 支持。
以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃 权利不履行义务。” • （一）权利：使用权、收益权、修缮改良权 • 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主 转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。 • （二）义务： • 1、分担共同费用和负担 • 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有 人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分 担。 • 2、合理注意义务 • 3、合理使用
• 对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣， 而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与 开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自 己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。
• 【问题】陈小姐所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？
• 分析：根据《解释》第五条、六条解释，再结合《物权法》 的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当 查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车 位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为 业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划 用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地 增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车 位，开发商无权进行任何形式的处分。
交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。
• 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区 会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员 也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商 当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公 司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产 权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其 主张该幢房屋的所有权。
• 【问题】业主们能否通过诉讼的方式取得对ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ幢房屋的共有 权利？
• 分析：《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定 使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房 屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议
• 《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建 筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上 的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就 应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用 房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其 他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房 屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。
• 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时， 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允 诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格 的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发 商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。
• 《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋， 以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第 六章所称的专有部分：
• （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
• 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划 占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
• 三、共有所有权人的权利、义务 • 《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分
• 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费5000元，承担本案诉 讼费。
• 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？
• 【判决】法院判决驳回原告诉讼请求。
• 【理由】本案在审理中，经乙申请，由 该楼设计单位中高级工程师、国家一级 注册结构工程师吴某作为案件的诉讼辅 助人，吴某表示，该楼是按照国家规定 的建筑结构荷载规范进行设计的，室内 楼板承重量为每平方米280公斤，超过该 重量长期安放，势必影响大楼的结构。
• 三、专有所有权人的权利和义务
• 1、权利
• 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。
• 2、义务：
• （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得 损害其他业主的合法权益。
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
物权法学
单邦来 讲师、律师 2020年2月
第八章：所有权（二）
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权
第一节 建筑物区分所有权的概念 第二节 专有权 第三节 共有权 第四节 管理权
第一节 业主的建筑物区分所有权的概念
• 建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有 权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人 共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权 人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共 有部分所享有的共有权的总称。
• 《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及 管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，应当经有利害关系的业主同意。
• 一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果 是什么；
• 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数 同意即可；
• 三、如何确定有利害关系业主的范围。
• 3.物业管理用房。物业管理用房是指物业管理公 司为管理整个小区内的物业而使用的房屋。
• 4.维修资金。所谓维修资金，就是指由业主支付 的专门用于住宅共用部分、共用设施和设备维修 所需的资金，如电梯、水箱等共有部分的维修费 用。
指区分所有人依据法律、合同以及区分所有人之 间的规约，对建筑物的共用部分、基地使用权、 小区的公共场所和公共设施等共有部分所享有的 占有、使用、收益、处分的权利。
• 【案情】刘大爷在自己城中村的老房子拆迁后，便用拆迁
安置所得款项在南市区某小区购置了一套位于顶楼的二手三 居室。而之所以选择顶楼的房子，正是看中了自家顶面百余 平米屋顶的利用价值。刘大爷拿到钥匙后，便按照自己的设 想准备为自家楼上的屋顶设置一个空中花园以及一间近50平 米的玻璃休闲室。然而，物业管理公司得知此事后，立即向 刘大爷指出：根据小区管理规约，顶楼住户不得擅自占用小 区业主共有的公共屋顶，否则将构成侵权。
• 《解释》第4条
• 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用 功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分 相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。 但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益 的除外。
• 【案情】陈小姐于年初正式搬入了自己位于北市区某小区的 新居，并以每月180元的价格向开发商租赁了一个紧挨自家 楼下的露天停车位来停放自己的爱车。然而，不久前，陈小 姐在小区业主群里听说：按照相关规定，小区内的露天停车 位都应属于小区业主共同所有，开发商无权处置或是出租， 甚至有业主提出应当向开发商收回露天车位的所有权及管理 权，并提议业主间应采用先到先停的原则使用小区内有限的 露天车位。
（二）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、 颜色等损害建筑物外观；
（三）违反规定进行房屋装饰装修； （四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道 路、场地或者其他共有部分。 ”
• 【案情】廖阿姨住在某单位临街房改房小区的二楼， 因为周边生活方便，廖阿姨一直感到住得很舒心。 但随着一楼康老伯将自家住房租给外地人作餐饮经 营后，廖阿姨的心烦事也接踵而来：抛开每天难闻 的油烟还有嘈杂的喧哗不说，光想着楼下那被拆得 七零八落的房屋结构就够心惊肉跳一阵子的了。
第二节 专有权
• 一、专有权的概念 • 专有部分所有权，简称为专有权，是指区分所有
人对其建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分 所享有的占有、使用、收益、处分的权利。
• 二、客体 • 即专有部分，是指具有构造上及使用上的独立性，
并能够登记成为分别所有权客体的部分。 • （一）具有构造上的独立性，能够明确区分； • （二）具有利用上的独立性，可以排他使用； • （三）能够登记成为特定业主所有权的客体 • 壁心说（对外）和最后粉刷层说（对内）
• 【案情】某小区开发商在未征得小区业主同意的情形下，将
位于该小区内的一幢宣传为小区会所的独立房屋出售给了A
公司进行餐饮经营。小区业主得知后感到十分气愤，认为既
然开发商将该幢房屋宣传为小区会所，那么这幢房屋就应当
属于小区的公共配套设施而归业主共同所有，开发商无权擅
自将其对外出售。于是业主们分别找到开发商及A公司进行
《物权法》第71条 ：“业主对其建筑物专有部分享有 占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得 危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。 ”
《区分所有权解释》第15条 ：“其他“损害他人合法 权益的行为”：
（一）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、 燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品 等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；
• （一）具有构造上的独立性，能够明确区分；
• （二）具有利用上的独立性，可以排他使用；
• （三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
• 规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已 经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等， 应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。
• 本条第一款所称房屋，包括整栋建筑物。
• 三、业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内 的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称 “有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物 之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其 房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
第三节 共有权
• 一、共有权的概念 • 所谓建筑物区分所有人对共有部分的共有权，是
• 5.建筑区划内的其他公共场所和公用设施。
• 《解释》第3条 除法律、行政法规规定的共有部分 外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法 第六章所称的共有部分：
• （一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶 等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部 分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、 设备层或者设备间等结构部分；
• 《物权法》第70条定义: • “业主对建筑物 内的住宅、经营性用房等专有部
分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有 共有和共同管理的权利。”
• 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案 件具体应用法律若干问题的解释 》法释[2009]7号 （以下简称解释）
• 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应 用法律若干问题的解释》法释[2009]8号
• 为此，廖阿姨还有其他几位邻居都多次找到康老伯 协商，希望康老伯能收回房屋重新改作住宅后再进 行出租。但每次康老伯总是以房子是自己的，别人 无权干涉为由予以拒绝，而最近一次交涉，康老伯 更是拿出了由多数邻居签名同意的文书来作为拒绝 廖阿姨的理由。
• 【问题】廖阿姨能否要求康老伯将住宅恢复原状？
业主是否可以 将住宅改为经营性用房？
• 对此，刘大爷觉得非常委屈，认为自己住在顶楼，而楼下的 业主从来也不会上到屋顶，自己对屋顶的使用并没有妨碍到 任何人。并且如果要说占用，隔壁的孙女士也照样占用屋顶 安装了太阳能热水器，为什么物业管理公司却不说孙女士侵 权呢？刘大爷自己作为顶楼业主，到底有没有权利使用屋顶？
• 二、共有权的客体
• 1.绿地。① 合同明确约定归个人所有的属于个人 所有② 法律规定为属于城镇公共绿地的属于城市 所有，即国家所有③ 其余的一律归全体业主共有
• 《解释》第10、11条
• 一、业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法 第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利 害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状 或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
• 二、将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害 关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予 支持。
以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃 权利不履行义务。” • （一）权利：使用权、收益权、修缮改良权 • 共有部分财产不能单独转让、抵押、出租；业主 转让其专有部分所有权的，其对共有部分享有的共 有和共同管理的权利一并转让。 • （二）义务： • 1、分担共同费用和负担 • 共有部分的修缮费以及其他负担，由各区分所有 人按其单独所有的部分的面积占总面积的比例来分 担。 • 2、合理注意义务 • 3、合理使用
• 对此，陈小姐一方面既对其他业主提出的免费停车颇感兴趣， 而另一方面却更担心一旦停车位认定为业主共有后，自己与 开发商所签订的定点车位租赁合同将不受法律保护，那么自 己将很有可能因为下班时间较晚而找不到停车的地方。
• 【问题】陈小姐所租赁的停车位究竟是否属于业主共有车位？
• 分析：根据《解释》第五条、六条解释，再结合《物权法》 的基本规定，要判定某一建筑区划内的停车位权属首先应当 查验小区规划：如果该停车位为规划确定用于停放汽车的车 位则开发商可以出售、附赠或出租等方式处分给业主，作为 业主所有的专用部分；如果该停车位属于建筑区划内在规划 用于停放车辆的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地 增设的车位，则应当认定为业主共有的车位，对于该部分车 位，开发商无权进行任何形式的处分。
交涉，要求将该幢房屋的所有权及使用权交还业主。
• 然而，开发商却表示，尽管该幢房屋曾经确实打算用作小区 会所，但其建筑面积并未计入业主公摊，在宣传时销售人员 也从未承诺过该幢房屋将归属业主共同所有，因此，开发商 当然有权对该幢房屋进行出售。同时，A公司也表示，A公 司作为该幢房屋的买受人，在购买房屋后已经依法进行了产 权登记，已经成为该幢房屋的合法所有权人，业主无权向其 主张该幢房屋的所有权。
• 【问题】业主们能否通过诉讼的方式取得对ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ幢房屋的共有 权利？
• 分析：《物权法》第73条：“建筑区划内的其他公共场所、 公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”的原则性规定 使业主与开发商之间对于建筑区划内特定配套用途的独立房 屋究竟应当划定为建筑物专有部分还是共有部分的争议
• 《解释》予以了明确界定，建筑区划内的房屋（包括整幢建 筑物）以及车位、摊位等特定空间，只要符合“具有构造上 的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他 使用；能够登记成为特定业主所有权的客体”三项条件，就 应当认定为专有部分。也就是说，除规划确定的物业管理用 房外，通常情况下的会所、幼儿园、学校、地下车库位或其 他具有特定用途的房屋，只要符合物权登记要求能够登记房 屋产权的，均将视为专用部分而不属于业主共有。
• 但如果业主们有明确的证据可以证明，开发商在项目销售时， 就该幢房屋的特定用途对业主进行过具体、确定的说明和允 诺，并且该说明和允诺对业主购房合同的订立及商品房价格 的确定有重大影响的，则业主可以通过诉讼的方式追究开发 商擅自变更该幢房屋特定用途的违约责任。
• 《解释》第2条 建筑区划内符合下列条件的房屋， 以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第 六章所称的专有部分：
• （二）其他不属于业主专有部分，也不属于市 政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
• 建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设 用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划 占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。
• 三、共有所有权人的权利、义务 • 《物权法》第72条规定:“业主对建筑物专有部分
• 甲诉至法院，要求排除妨碍，赔偿人工损失 费7600元，精神损失费5000元，承担本案诉 讼费。
• 【问题】乙是否有权阻止甲安装浴缸？
• 【判决】法院判决驳回原告诉讼请求。
• 【理由】本案在审理中，经乙申请，由 该楼设计单位中高级工程师、国家一级 注册结构工程师吴某作为案件的诉讼辅 助人，吴某表示，该楼是按照国家规定 的建筑结构荷载规范进行设计的，室内 楼板承重量为每平方米280公斤，超过该 重量长期安放，势必影响大楼的结构。
• 三、专有所有权人的权利和义务
• 1、权利
• 即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用 房等专有部门可以直接占有、使用，实现居住或者 经营的目的；也可以依法出租、出借，获取收益 ； 还可以用来抵押贷款或出售给他人。
• 2、义务：
• （1）业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得 损害其他业主的合法权益。
• （2）业主不得违反法律、法规以及管理规约，将 住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性 用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当 经有利害关系的业主同意。
• 【案情】甲购买某花园4号楼29E（顶层）房 屋一套，甲从国外购买了一只占地为8.826平 方米,重为362.8公斤的浴缸。甲欲将其安放 在房屋顶层，经原小区物业公司阻止，甲表 示放在屋内，并就安装问题多次与现物业管 理企业某物业有限公司乙交涉，乙以安装需 经批准及通过安全测定为由拒绝。几天后， 甲再次准备吊装，遭到乙的制止。
物权法学
单邦来 讲师、律师 2020年2月
第八章：所有权（二）
建筑物区分所有权
建筑物区分所有权
第一节 建筑物区分所有权的概念 第二节 专有权 第三节 共有权 第四节 管理权
第一节 业主的建筑物区分所有权的概念
• 建筑物区分所有权，又称公寓所有权、分层所有 权或简称为区分所有权，是指多个区分所有权人 共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权 人对建筑物专有部分所享有的专有所有权和对共 有部分所享有的共有权的总称。
• 《物权法》第77条：业主不得违反法律、法规以及 管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅 改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理 规约外，应当经有利害关系的业主同意。
• 一、如果未经有利害关系的业主同意，其法律后果 是什么；
• 二、有利害关系业主的同意是需全部同意还是多数 同意即可；
• 三、如何确定有利害关系业主的范围。