房地产开发企业法律风险类别及表现
房地产开发企业法律风险类别及表现
房地产开发企业面临的法律风险分类：
一、关于土地使用权取得的风险
房地产开发商土地使用权的取得方式包括以出让（招标、拍卖、挂牌）、转让、合作开发、收购房地产项目公司等。
采取这些方式取得土地使用权的风险要紧包括：
1、土地使用出让过程中的法律风险
（1）政策及法律、法规变化的风险；
（2）政府规划方案变更的风险；
（3）土地使用权出让合同对土地使用进行限制的风险，包括规划指标、开发期限、转让、用途等的限制；
（4）招拍挂过程中的法律风险；
（5）物权法施行后关于土地使用权分层设立、地役权等制度变化带来的风险；
（6）房屋拆迁及土地平坦等相关问题的法律风险；
（7）土地使用权被政府收回的法律风险。
2、土地使用权转让过程中的法律风险
（1）土地使用权转让合同无效的法律风险；
（2）土地使用权权属瑕疵的法律风险；
（3）土地使用权转让的税收法律风险；
（4）因土地使用权出让合同问题而导致的转让风险；
（5）土地使用权转让变更登记过程中的中法律风险。
3、土地使用权合作开发及收购房地产项目的法律风险
（1）合作开发合同或股权转让合同被认定无效的法律风险；（备注：在实务中，专门多合作开发合同或项目公司股权收购合同由于签订时没有认真审查其合法性，导致在土地价格大幅度上涨后，土地转让方毁约，用的最多的理由确实是主张合同无效，由于房地产的法律规制多，稍有不慎，就可能面临合同无效的风险。
）；
（2）土地提供方的土地使用权存在瑕疵的法律风险；
（3）房地产项目公司或有负债的法律风险（备注：专门多公司采取收购房地产项目公司股权实现收购房地产项目，但收购后发觉项目公司存在一系列负债，这是最大的法律风险）；
（4）房地产项目公司注册资金不到位、虚假出资的风险；
（5）房地产项目公司的税收风险；
（6）收购在建工程时因工程款问题产生的法律风险；
（7）被收购房地产项目可能欠政府行政规费的风险，通常容易忽略包括土地使用费、土地闲置费、市政配套费等等。
（8）与被收购房地产项目原规划指标相关法律风险。
二、关于房地产建筑时期的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险
（1）国家货币政策、信贷政策变化导致的法律风险；
（2）因融资协议安排产生法律风险（备注：专门多房地产不重视融资协议的签订和履行，认为只要拿到钱就能够了，实际融资协议存在诸多法律风险，一旦资金提供方启动合同条款违约机制，有时会给企业带来灾难性的阻碍。
）；
（3）利用虚假文件融资的风险；
（4）盲目扩大投资导致资金链断裂的法律风险。
2、房地产项目施工方面的法律风险；
（1）由于缺乏严格招投标治理制度而导致的选定总承包商、分包商、材料供应商等方面产生的法律风险；
（2）由于勘察合同、设计合同、施工合同、材料设备采购合同签订而产生的法律风险；
（3）由于设计错误、工期延误、质量问题等产生的法律风险；（4）设计变更、签证和索赔产生的法律风险；
（5）因承包商违法分包、工程质量安全事故、农民工工资等问题产生法律风险；
（6）因工程价款结算产生的法律风险；
（7）因中间验收、竣工验收及工程移交等问题产生法律风险；（8）因工程质量保修产生的法律风险；
（9）因施工合同纠纷诉讼导致的法律风险，包括合同法规定的工程款优先受偿权产生的风险；
（10）黑白合同产生的法律风险。
三、关于房地产销售时期的法律风险
1、与销售中介公司相关的风险
（1）因销售代理合同签订及履行产生的法律风险；
（2）因销售代理公司及其职员虚假承诺及不当行为引起的法律风险；
2、与广告策划相关的法律风险
（1）因广告策划合同签订及履行产生的法律风险；
（2）因广告策划文字或图片侵犯第三人知识产权的法律风险；（3）因虚假广告带来的法律风险；
（4）因广告内容不当的法律风险。
3、与销售行为相关的法律风险
（1）违规销售产生的法律风险；
（2）取得商品房预售证书的相关法律风险；
（3）预售房款的收取和使用的相关法律风险；
（4）促销方案的相关法律风险；
（5）销售现场布置和样版房相关的法律风险；
（6）销售人员违规操作、擅自修改认购书、购房合同产生的法律风险；
（7）认购书、购房合同书相关的法律风险。
4、与购房者相关的法律风险
（1）因房屋质量问题产生的法律风险；
（2）因延期交房、延期办理房地产证产生的法律风险；
（3）因设计方案变更产生的法律风险；
（4）因公共设施使用等相关问题的法律风险；
（5）因按揭贷款合同产生的风险；（备注：在房地产市场低迷、经济衰退的时候，这类风险专门突出，因开发商是对按揭货款承担连带责任的。
）
四、关于物业治理有关的法律风险
1、前期物业治理合同签订的风险；
2、开发商与其关联物业公司权益义务关系纷乱的法律风险；
3、销售房屋承诺赠送物业治理费的法律风险；
4、未经竣工验收交付房屋的法律风险；
5、物业用房有关的法律风险；。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理标题：房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目是一个复杂的投资领域，涉及到众多风险因素。
对于投资者来说，了解并有效管理这些风险至关重要。
本文将详细探讨房地产项目的常见风险及相应的风险管理方法。
一、市场风险1.1 市场波动市场价格波动对房地产项目的投资收益产生直接影响。
市场波动可能受到宏观经济因素、政策变化等多种因素的影响。
1.2 需求波动市场需求的不稳定性也是市场风险的一个重要方面。
需求波动可能导致项目销售困难，进而影响项目的盈利能力。
1.3 竞争加剧市场竞争激烈也是市场风险的表现之一。
竞争加剧可能导致项目销售价格下降，从而减少项目的盈利空间。
二、资金风险2.1 资金链断裂资金链断裂是房地产项目常见的风险之一。
资金链断裂可能导致项目无法按时完成，进而造成投资者的损失。
2.2 资金成本上升资金成本上升也是资金风险的一个重要方面。
资金成本上升可能导致项目盈利空间减少，从而影响项目的可持续性。
2.3 融资难度加大融资难度加大是资金风险的表现之一。
融资难度加大可能导致项目无法及时获取所需资金，进而影响项目的进展。
三、法律风险3.1 土地权属问题土地权属问题是房地产项目常见的法律风险之一。
土地权属问题可能导致项目无法正常推进，进而影响项目的盈利能力。
3.2 合同纠纷合同纠纷也是法律风险的一个重要方面。
合同纠纷可能导致项目的进展受阻，进而影响项目的整体效益。
3.3 政策变化政策变化是法律风险的表现之一。
政策变化可能导致项目的合规性受到影响，进而对项目的发展产生负面影响。
四、技术风险4.1 施工质量问题施工质量问题是技术风险的一个重要方面。
施工质量问题可能导致项目存在安全隐患，进而对项目的价值造成损害。
4.2 设计问题设计问题也是技术风险的一个重要方面。
设计问题可能导致项目无法按时完工，进而影响项目的盈利能力。
4.3 环保问题环保问题是技术风险的表现之一。
环保问题可能导致项目无法通过相关审批，进而影响项目的顺利进行。
房地产企业常见法律风险
房地产企业常见法律风险房地产企业常见法律风险引言随着房地产市场的不断发展，房地产企业面临的法律风险也越来越复杂多样化。
本文将就房地产企业常见的法律风险进行分析和探讨，以帮助企业更好地应对法律挑战。
1.土地法律风险1.1 土地使用权归属问题在房地产开发中，土地使用权归属问题是一个常见的法律风险。
房地产企业应在购地前对土地使用权进行审查，确保权属清晰，避免后期出现诉讼纠纷。
1.2 土地出让金问题土地出让金是房地产企业必须支付的费用之一，在缴纳土地出让金时，需要注意金额的准确性和及时性。
如果未按时缴纳或金额不准确，可能会导致合同的无效或被追溯追缴，给企业带来损失。
2.项目开发法律风险2.1 合同风险房地产企业在开发项目时，与各类合作伙伴签订合同是必不可少的。
然而，合同风险是一个常见的问题，包括合同篡改、合同违约等问题。
因此，企业在签订合同前应仔细审核合同条款，确保维护企业的权益。
2.2 工程质量问题工程质量问题是一个容易引发法律纠纷的风险点。
房地产企业应在项目开发过程中加强质量管理，确保工程质量符合相关标准和要求，避免出现质量缺陷引发纠纷。
3.销售与购房法律风险3.1 营销宣传问题房地产企业在产品销售时往往会进行各类宣传活动，然而，虚假宣传广告可能会导致消费者权益受损，引发法律诉讼。
因此，企业应谨慎营销宣传，确保广告宣传内容与实际情况相符。
3.2 不正当竞争问题房地产市场竞争激烈，不正当竞争行为也较为常见。
企业应注意监测竞争对手的行为，避免与其进行不正当竞争，如恶意降价、抢占市场等。
同时，企业应合法合规经营，遵守相关法律法规，以免引发法律纠纷。
4.物业管理法律风险4.1 物业服务纠纷房地产企业在物业管理过程中，可能会出现与物业服务相关的纠纷，如服务质量、收费等问题。
企业应建立健全的物业管理制度，确保物业服务的质量和透明度，以避免纠纷的发生。
4.2 消费者权益保护问题物业管理涉及到消费者权益保护的问题，如保护消费者的人身和财产安全、公平收费等。
房地产项目的常见风险及风险管理
房地产项目的常见风险及风险管理引言概述：房地产项目作为一个重要的经济领域，不可避免地存在一定的风险。
本文将从四个方面详细阐述房地产项目的常见风险及风险管理措施，以帮助读者更好地了解和应对这些风险。
一、市场风险1.1 市场需求波动：房地产市场受经济周期和政策变化的影响，需求可能出现波动。
开发商需要密切关注市场动态，做好市场调研和预测，以及及时调整项目定位和销售策略。
1.2 价格风险：市场价格波动可能导致项目预期收益下降。
开发商应制定合理的定价策略，结合市场情况和项目特点，避免价格过高或过低，同时要关注竞争对手的价格动态。
1.3 政策风险：政府的政策调整对房地产市场有重要影响。
开发商需要密切关注政策变化，了解政府的政策取向，并及时调整项目规划和运营策略，以适应政策环境的变化。
二、资金风险2.1 资金周转困难：房地产项目的开发和运营需要大量资金，资金周转不畅可能导致项目进展受阻。
开发商应制定合理的资金计划，建立稳定的资金来源，同时注意项目进展与资金需求的匹配，避免出现资金断裂的情况。
2.2 利率风险：利率的上升可能增加项目的融资成本，影响项目的盈利能力。
开发商应制定灵活的融资策略，关注市场利率的变化，选择合适的融资方式和期限，降低利率风险的影响。
2.3 资金流失风险：项目运营过程中，资金可能面临挪用、浪费等风险。
开发商应建立严格的财务管理制度，加强内部控制，确保资金的安全和有效使用。
三、技术风险3.1 建筑质量风险：建筑质量问题可能导致项目的安全隐患和声誉损失。
开发商应选择有资质的建筑团队和材料供应商，建立严格的质量管理制度，加强监督和检查，确保项目的建筑质量达到标准要求。
3.2 技术创新风险：新技术的应用可能带来风险和不确定性。
开发商应在采用新技术前进行充分的研究和试验，评估其风险和效益，确保技术的可行性和稳定性。
3.3 网络安全风险：随着信息技术的发展，房地产项目面临着越来越多的网络安全威胁。
开发商应加强网络安全意识和培训，建立完善的网络安全保护体系，防范网络攻击和数据泄露的风险。
房地产市场的政策风险和法律风险分析
房地产市场的政策风险和法律风险分析随着城市化进程的加快和人们对居住环境的要求提高，房地产市场成为各国经济中一个重要的支柱产业。
然而，作为一个与国民经济和金融紧密相关的领域，房地产市场也面临着政策风险和法律风险。
本文将从政策风险和法律风险两个方面进行分析。
一、政策风险政策风险是指政府制定和调整相关政策对房地产市场产生的不利影响。
政策风险主要源于以下几个方面：1. 宏观调控政策风险宏观调控政策是政府对房地产市场进行宏观管理和调控的相关政策。
这些政策的调整往往带有一定的不确定性，如货币政策、信贷政策、税收政策等。
例如，一些国家会出台调控政策限制资金流入房地产市场，导致市场需求下降，影响房地产市场的发展。
2. 地方政策风险不同地区的房地产市场政策可能存在差异，地方政府出台的相关政策对市场产生的影响也不尽相同。
例如，某些地方政府可能会出台土地供应政策，导致地价上涨，进而影响房地产市场的供需关系。
地方政策的不稳定性会给投资者带来较大的风险。
3. 国际政策风险全球经济的相互联系使得国际政策对房地产市场的影响日益显著。
国际贸易政策、外汇政策以及国际金融风险等因素都可能对房地产市场产生一定的影响。
例如，国际贸易摩擦可能导致投资者信心下降，影响房地产市场的发展。
二、法律风险法律风险是指涉及房地产市场各方利益的法律规定和纠纷解决可能带来的不确定性。
法律风险主要包括以下几个方面：1. 合同风险房地产交易往往需要签订购房合同、租赁合同等相关合同。
如果合同条款不明确或存在漏洞，可能导致合同纠纷的发生。
例如，房屋交付过程中出现质量问题，合同未提供明确的责任追究条款，投资者的权益可能无法得到保护。
2. 建筑质量风险房地产市场中的建筑质量问题是一个普遍存在的风险。
建筑质量问题可能给购房者带来安全隐患和经济损失。
相关法律法规对建筑质量的要求和追责机制可以一定程度上规避这一风险。
3. 土地使用权风险土地使用权是房地产开发中的重要环节。
房地产开发-风险评估及措施表
……
三、开发风险
1.报批报建验收风险
2.技术风险
3.进度风险
4.成本风险
5.安全风险
6.销售风险
……
四、付款风险
1.付款流程风险
2.资金控制风险
……
五、法律风险
1.土地法律手续
2.合作方式法律手续
3.权利保证
4.违约责任及退出
5.合作合同
……
六、税务风险
XX项目风险评估及措施表
编 号：
版 本：A/0
生效日期：
风险类别及风险点
风险说明及可能后果
风险系数
应对措施
一.土地获取风险
1.交易方式风险
2.交易流程风险
3.交易价格风险
4.竞争对手风险
5.政策变动风险
6.规划调整风险
Hale Waihona Puke ……二、合作风险1.合作方式风险
2.合作流程风险
3.合作方实力（资金或者政府资源及其他）
1.税务关系（缴税、税收减免）
2.政策变动（税收优惠等）
3.土地增值税风险
4.发票取得风险
……
七、其他风险
1.拆迁风险
2.土地出让金返还
……
风险系数：高--不可控，很有可能； 中--难以回避，可抑制； 低--可抑制或回避。
房地产开发中的常见法律风险
房地产开发中的常见法律风险房地产开发中的常见法律风险房地产开发是一个颇具风险的行业，与之相关的法律风险也相当重要。
以下是一些房地产开发中常见的法律风险：1. 土地纠纷房地产开发项目的土地使用权可能存在争议或纠纷。
这些纠纷可能涉及土地所有权、土地出让合同、土地征收补偿等方面。
土地纠纷可能导致项目无法正常进行，甚至面临财产损失和赔偿责任。
2. 权益纠纷在房地产开发过程中，涉及多方利益相关者，如购房者、业主、投资者等。
合同、配套设施、物业管理等方面的权益纠纷可能导致严重的法律争议和经济损失。
3. 环境污染和规划违规房地产开发项目涉及到土地利用和环境保护。
违反环境保护法和规划法，如超标排放、非法改变土地用途等行为，可能会引起环境污染和法律纠纷。
4. 不当竞争和不正当行为房地产开发商之间的竞争可能导致不当竞争行为，如假冒、虚假宣传等。
开发商在销售和推广过程中的不当行为，如欺骗消费者、虚假承诺等也会引发法律风险。
5. 合同纠纷房地产开发过程中，涉及多种合同，如土地出让合同、施工合同、销售合同等。
不明确合同条款、合同漏洞或合同违约行为可能导致合同纠纷，对双方造成损失。
6. 政策风险政府的政策调整可能对房地产开发产生重大影响。
政策的变化，如土地政策、税收政策、金融政策等，可能导致项目无法继续进行或受到严重影响。
7. 建筑质量问题房地产开发中的建筑质量问题可能对购房者造成人身及财产损害，引发大量法律纠纷。
建筑质量与开发商的责任、监督、保险等相关法律规定有密切关系。
8. 境外投资风险房地产开发商进行境外投资时，需要面对各国不同的法律体系和风险。
包括政策风险、外汇管理、土地权益保护等风险，需要全面评估和规避。
以上仅是房地产开发中的一些常见法律风险，开发商和投资者在进行房地产项目时应充分了解和遵守相关法律法规，以减少风险并保护自身利益。
房地产开发企业合规管理及法律风险防范_记录
《房地产开发企业合规管理及法律风险防范》阅读随笔目录一、内容概要 (1)1. 背景介绍 (1)2. 本书阅读目的和意义 (2)二、房地产开发企业合规管理概述 (3)1. 合规管理定义与重要性 (5)2. 房地产开发企业合规管理特点 (6)3. 合规管理体系建设与运行 (7)三、房地产开发企业法律风险类型及成因 (9)1. 法律法规风险 (10)（1）土地政策变化风险 (10)（2）规划审批风险 (11)（3）合同履行风险 (12)2. 项目管理风险 (13)（1）工程质量风险 (14)（2）项目交付风险 (16)（3）客户纠纷风险 (17)3. 企业经营风除 (18)一、内容概要如何实施有效的合规管理并防范法律风险的问题，本文首先从总体上介绍了房地产企业面临的合规管理要求和法律风险类型，强调了加强合规管理和风险防范的重要性。
通过深入分析企业内部合规管理体系的建设、法律法规的遵守与执行、合同管理、项目风险控制等方面的实际操作案例，总结了经验教训，提出了一些切实可行的建议和方法。
文章也关注房地产企业外部环境变化对合规管理和风险防范的影响，并提出了相应的应对措施。
通过阅读随笔，有助于房地产开发企业深入理解合规管理和法律风险防控的理论和实践知识，提高企业的合规意识和风险防范能力。
1. 背景介绍在当今社会，随着城市化进程的加速推进，房地产市场日益繁荣，房地产开发企业作为城市发展的重要参与者，其发展状况直接关系到国家经济、社会稳定和民生福祉。
在追求经济效益的同时，房地产开发企业也面临着越来越多的法律风险和合规问题。
加强房地产开发企业的合规管理及法律风险防范，已成为企业持续健康发展的重要保障。
随着法律法规的不断完善和监管力度的加强，房地产开发企业在项目开发、销售、运营等方面都受到了更为严格的规范。
土地使用权、建设工程规划许可、预售许可等环节都需要遵循相关法律法规的规定。
房地产企业的税收、融资、环保等方面也受到越来越高的关注。
房地产开发商的法律风险解析
房地产开发商的法律风险解析在当前繁荣的房地产市场中，房地产开发商扮演着重要的角色。
然而，随着房地产行业的兴盛，房地产开发商也面临着种种法律风险。
本文旨在探讨房地产开发商可能面临的法律风险，并提供一些解决方案来减少潜在的法律风险。
一、土地使用权风险作为房地产开发商，土地使用权是其开展业务的基础。
然而，土地使用权的获取和确权存在一定的法律风险。
例如，土地使用权的属性是否明确、用地性质是否符合规划、土地权属是否清晰等。
因此，房地产开发商在选址和投资之前需要进行详细的尽职调查，确保土地使用权的合法性和稳定性。
为了降低土地使用权风险，房地产开发商应与政府部门合作，了解土地政策和规划，遵循政策指引，不违法用地。
此外，开发商还应与权属单位协商，明确土地使用权的所有权归属，确保土地使用权的合法获取和转让。
二、合同纠纷风险房地产开发商在与购房者、供应商和合作伙伴签订合同时，可能会面临合同纠纷的风险。
合同的履行和执行中，可能出现买卖双方意见不统一、合同条款模糊不清、合同履行不完全等问题，导致纠纷的发生。
为了解决合同纠纷风险，房地产开发商应重视合同的合法性和有效性。
在签订合同前，应充分了解相关法律法规，确保合同条款合规合法。
同时，在合同履行过程中，开发商应积极与合同另一方保持沟通，及时解决问题，避免合同纠纷升级。
三、建设质量风险房地产开发商在房屋建设过程中，存在建设质量风险。
建筑物的设计、施工和使用过程中，可能存在非法建设、使用劣质材料等问题，导致房屋质量不达标或者严重影响使用安全。
为了降低建设质量风险，房地产开发商应与专业建筑设计和施工公司合作，确保房屋的设计和施工符合相关法律法规和标准。
另外，开发商还应加强监督，定期检查房屋建设过程，确保使用合格的材料和施工方法。
同时，开发商还应对购房者提供售后保修服务，确保房屋质量问题及时得到解决。
四、环境污染风险房地产开发商在开展项目时，可能会涉及到环境保护问题。
例如，开发商在项目建设中可能会引发大量噪音、扬尘和废水等环境问题，可能会遭到环境监管部门的处罚。
房地产企业的法律风险及防范措施
冯 霄 雷
（ 黑龙江省建筑业协会 ， 黑龙江 哈 尔滨 １ ５ ０ ０ ９ ０ ）
摘 要： 本文主要对房地产企业的法律风险及 防范措施进行 了分析 。 关键词 ： 房地产 ； 法律风险 ； 防范 （ ６ ） 接管验收及收楼后后期管理期间发生 的纠纷 ， 主要有 不符 合 房地产业作为国民经济 中的一个重要支柱行业 ， 是 目前 中国少 纷 ； 延期办理产权证 引起 的纠纷 、 因房屋质量 问 数几 个平均利润高 的行业 ， 尤其在前几 年 ， 其获 取的利润足 以暴 利 收楼 条件引起 的纠纷 、 与建设公司工程保修发生 的纠纷等 。 来形容 。虽然现在 由于国家宏 观经济调控政策影 响 ， 该 行业 处在微 题 引起 的纠纷 、 妙的嬗变之 中， 但从另一角度来分析 ， 由于银根 紧缩 ， 国家政策仍不 房地产开发是一个系统工程 ， 在这个过程 中， 每一 阶段 、 每一个 实 明朗 ， 许多房地产开发商都 面临着资金短缺和对未来市场风险防范 环节 的事先把关至关重要 ，要从 源头和流程 上解决疏漏 和失误 ， 不成熟 的尴 尬局面 ， 但 由于房地产项 目是个资金密集 、 开发 建设周 现开发行 为的规范运作 。 期长 的复杂化 的系统工程 ，在其开始建设到销售完毕这段 时间内 ， 以前很多开发企业不重视法律风险的事前控制 ， 往往在发生 了 到 了诉讼的时候 才意识 到问题 的严重性 。现在越来越 多 需要承担大量的可预测和不可预测的未知风险。因此 ， 投资房地产 法律纠纷 ， 更侧 重于在 项 目， 则必须要对该行业的运作 全过程有 完整 的了解 。根据 目 前所 的房地产企业采取事前预防和事后控制两手抓的策略 ， 可知 的信息资料分析 ， 房地产开发所会遇到的风险可以归纳 为以下 项 目介入之初就进行法律风险的事前防范。 四点 ： 一是国家宏观经济调控的风险 ； 二是项 目开发 的法律风险 ； 三 ２ 法律风 险的防范 是市 场风 险； 四是不可抗力 的风险。 在这 四个风险 中， 法律风险是最 扁鹊是 我国古代伟大 的医学家 ，当人们都在 称赞他功 劳的时 他却谦虚地说 ， 其实他 的两位兄长 比他更优秀。 人们惊讶地 问那 容易控制和 防范 的 ， 也是最有可能 发生的风险 ， 而 其它三个 风险都 候 ， 是企业无法控制 的， 只能作事先预测尽可能地避免它发生 。我们结 为什 么他们 的名气没有扁鹊 的名气大 呢？扁鹊解释道 ， 那是 因为大 合司法实践就房地产开发中的法 律风 险作 简要 的分 析 ， 供各位企业 哥是给没有生病 的人保健预防的 ， 二哥是负责给刚生病不久 的人治 家参考 ： 疗的 ， 他们的医术都很 高超 ， 只是 因为他们 是做 病理的事前防范的 ， １建立房地产企业法律风险防范机制及其 实践性 所 以很少有人知道他们 的名字。 而我扁鹊 只是给病人膏肓的病人 负 尽管多数房地产企业都不愿意各种法律风险真的发生 ， 但任何 责治病 ， 所 以更多的人 记住 了我 的名字 。 个 房地 产企业 ， 只要在房地产市场 中运作 ， 就会毫无 例外 的面对 从上面的故事可 以看 出， 法 律风 险的防范也是一样 的道 理。事 各种法律风险 ， 不管企业意识 到还是 意识 不到 ， 要有效地 、 切 实地分 前预 防和事后 控制一样重要 。 房地产企业法律风 险防范的措施主要 解 和抗御法律风险 ，就必须建立一种机制 以提高行为的规范性 ， 将 有 以下 几 个 方 面 ： 法律风险的发生降低 到最小 限度 ， 防患 于未然 ， 直 至杜绝法律风 险 ２ ． １建立完善的项 目运作体系 。项 目的可行性 报告 、 公 司设 立 的发 生 。 的依据 、 前期 的各种报建手续 、 各项工作流程等等都要规范 ， 形成体 １ ． １房地产项 目的合法性 问题 。这是房地产项 目中首要需要解 系 ， 符合国家相关法律 、 法规及政策的规定。 决的法律 问题 。一个房地产 项 目的成立 与开发要受 到法律保护 ， 必 ２ ． ２建立企业内部完善 的合 同管理体系。合同是一个企业对外 须满足 ： 一有通过 出让取得 的国有土地使用权 ； 二有房地产 企业资 经济往来 的最重要 的载体 ， 事 实证 明 ， 房地产 企业 发生 的大量 的法 质； 三有该项 目已经主管部 门的行政批准。 具备 了以上条件 ， 则可 以 律纠纷都和合 同及相 关法律文件 的不规范 、不严谨甚 至不合法有 说明该房地产项 目的主体是合法的 ， 受法律保护 。当然 ， 实际上 ， 光 关 。 看 以上几个方 面是远远不够 的 ， 比如说 ， 经常会有房地产 开发商将 建立完善 的合 同管理体系 ， 需要从 以下几个方 面着手 ： （ １ ） 完善 原来审批的项 目用途 、 项 目的规划设计参数等私 自更改 。如果私 自 对合作对 方履 约信用和能力 的审查机制 。（ ２ ） 完善对合 同的定价管 更改不 能获 得政府的认可 ，则房地产项 目就无法通过竣 工验收备 理机制 ， 严格执行招投标 、 审核价制度 。（ ３ ） 制定完善 的合 同管理制 案， 也就意 味着无法将房屋对 外销售 和办理产权证 。就算可 以获得 度 ， 使合同管理有章可循。（ ４ ） 制作公司 自用 的各种规范性 的示范固 政府 的最终认可 ， 那也需要承担一 笔不 菲的罚款等 。这里需要说 明 定合同文本 。 （ ５ ） 对公 司管理人员及相关经办人员组织合 同规范运作 的是 ， 对项 目的规划设计参数 ， 并非都是无法更改 的。 根据我国法律 的专业培训 。（ ６ ） 建立公司合 同跟踪 、 付款的监督 、 保护机制和办法 。 规定 ， 有的可以修改 ， 有 的属 于国家房屋工程建设强制性标准 ， 一旦 ２ ． ３培养企业每位成员都具有法律风险 防范意识。企业的每位 审批后就不能更改和调整。当然 ， 还有许多其它方面的合 法性 也需 成员尤其是高层管理人员及核心业务人员必须认真学 习、 研究 与房 要 审查 。 地产 开发经营相关 的法律 、 法规 以及规 范性文件 ， 时刻关注并 学习 房地产企业 的法律风险 ， 是房地产企业在房地产开发经营过程 和研究新的法律 、 法规 、 规范性文件 。 中所实施 的行为产生的 、 可预见的或难 以预见的造成与法律相悖或 ２ ． ４外聘专业律师事务所作为顾 问单位 ， 内设企业 内部法务工 触犯法律 的可能 。 房地产企业 避免法律风险的有效措施是建立法律 作人员 。通过内外法务 的相互配合 ， 可 以快速 、 高效地解决问题。两 风险防范机制 ， 即依靠企业 自觉 的、 有效的和系统的管理机制 ， 对整 者各有侧重 ， 律 师事务所侧重于解决企业的重大事项 、 危 机处 理 、 重 个房地产开发各 阶段设防 ， 全过程把关 ， 把开发运作 中可 能会 遇到 大诉讼等 ； 企业 法务则侧重于企业 内部 的 日 常法律事务处理 ， 同时 ， 的各种法律 风险一一避免和消除在操作过程 中。 作为企业 和律师事务所的工作对 接人 ，和律师事务 所相互配合 ， 形 房地产开发过程 的每一个环节 ，即从房地产开发的土地受让 、 成 内外法务双险机制 。 成立项 目公 司 、 房 屋拆迁 、 市 政配套到 房地产 的合作开 发 、 施 工建 我们也经常碰到这样 的搞 笑条款 ： 一 方违约 ， 应承担 另一方 的 造、 项目 转让 、 房屋销售 、 租赁 、 按揭抵押（ 即房地产抵押贷款 ） 、 物业 所有经济损失 。 这样 的约定等于没有约定 ， 一旦出现违约 ， 则必然会 管理等环节都需要 防范疏漏和失误。 陷入到大量 的艰难举证和漫长的诉争困境 中去。再如 ， 如果合 同中 １ ． ２法律风险主要表现 。（ １ ） 土地受让阶段的风险 ， 主要因土地 没有约定预期保 障机制 ， 那么 ， 在履行过程 中， 明知对方存 在违 约行 但如无法确凿举证， 仍然无法预期保障自己的利益。 在这里我们 受让等引起的纠纷； （ ２ ） 成立项 目 公司阶段， 因双方、 三方甚至多方 为 ， 实际上有许多方 面 ， 都是需要双 方在合 同中明 联建、 合作产生的纠纷； （ ３ ） 房屋拆迁阶段 ， 主要与被拆迁人之间产 只是简单举 例说 明， 方可保 障 自己的投资利益。 应该说 ， 投资房地产是一项高风 生的纠纷 ； （ ４ ） 前期开发阶段 ， 与建设承包商产生的纠纷 、 因规划 、 设 确 约定 ， 而这高风险 ， 很大程度上取决于法律风险 ， 法律风 计、 公摊面积等引发的纠纷 以及 因项 目 抵押引起 的法律风险 ； （ ５ ） 房 险高收益 的项 目。 屋销售 阶段 ， 主要 有因认购 、 预付 款发生 的纠纷 、 房 款按揭还 贷纠 险又是通过合 同条款的是 否详细和完备体现出来的。
房地产开发法律风险防范
合同交底
○合 同 签 订 后 ， 应 该 对 相 关 职 能 部 门 进 行 合 同 底，并制订合同履行计划 ○合 同 交 底 的 内 容 ： ●工程概况及合同工作范围； ●合同关系及合同涉及各方之间的权利 、义力 与责任； ●合同工期控制总目标及阶段目标； ●合同质量控制目标及合同规定执行的规范 、 标准和验收程序； ●合同对材料、设备采购和验收的规定 ●投 资 及 成 本 控 制 目 标 ， 特 别 是 合 同 价 款 的 支 付及调整的条件、方式和程序； ●合同双方争议的处理方式、程序及要求 ●索赔的机会及处理索赔 ●付款的程序及条件等
文件传 送、确 认制度
建立规范的文件接收程序 建 立 规 范 的 文 件 送 达 方 式 。 （ 送 达 文 件 应注意的问题） 建 立 有 序 文 件 内 部 流 转 程 序 ， 及 时 处 理 有关法律文件 ○合 同 管 理 奖 惩 制 度
二．房地产合同法律风险 防范与处理
合同风险的常见类别 ●合同无效带来的法律风险 ●合同价款约定不清导致风险 ●合同条款变更带来的风险 ●合同条款不完整、不完善带来的风险 ●合同履行不当带来的风险 ●外 部 环 境 变 化 导 致 风 险 （ 经 济 环 境 、 自然环境、法律环境）
二、关于房地产建 造阶段的法律风险
1、房地产融资和资金方面的法律风险 国 家 货 币 政 策 、 信 贷 政 策 变 化 导 致 的 法律风险； 因 融 资 协 议 安 排 产 生 法 律 风 险 （ 备 注 ： 很多房地产不重视融资协议的签订和履 行，认为只要拿到钱就可以了，实际融 资协议存在诸多法律风险，一旦资金提 供方启动合同条款违约机制，有时会给 企业 带来灾难性的影响。）； 利 用 虚 假 文 件 融 资 的 风 险 ； 盲 目 扩 大 投 资 导 致 资 金 链 断 裂 的 法 律 风险。