房地产估价中的还原利率探析
房地产估价中还原利率的确定
◆ 李翼萍
房 地产 估 价 中 还 原 利率 的 确 定
房地产 估价 方法 多达 几十 种 , 各有 其适 用条 件及 优缺 点 。 其中 , 收益还原法以其坚实的理论基础与较强的可操作 性 , 倍受 估价人员的青睐 。 一、 收益还原法概念 收益还 原法的基本思路 是 : 根 据估价 对象房 地产的正 常年 收益 , 扣 除必要的各 项费用和税 费后 , 获得其年 纯收益 , 然后将 该年纯收益利用还原利率还原 , 即得要估价的 房地产价格 。 当年纯收益不变 , 还原利率不变 , 房地产使用期限为无限年 时 , 房地产价格为 : a V= ( 1) r 当其它条件不变 , 房地产使用期限为有限 年时有 : a 1 [1] ( 2) r ( 1 + r) n 当房地产年纯收益按一定比例递增时有 : V= a 1+ s [ 1- ( ] ( 3) r- s 1 + r) n ( 其中: a— — —房 地 产 年 纯 收 益 ; r — — —房 地 产 还 原 利 率 ; V= n— — —房地产收益年限 ; s — — —房地产年纯收益递增率 。 ) 上述公 式中 , 年纯收益 及其递 增率一 般可根 据历史资 料和 市场资料确定 , 收益 年限也容 易确定 , 只有还原 利率不好 确定 , 妨碍了收益还原法更广泛地应用 。 二、 还原利率的确定方法 对如何确定还原利率 , 许多研究者提出了各种方法 , 其主要 的有如下几种 。 1、 以长期债券利率来代替 。 2、 以银行存款利率来代替 。 3、 安全利率法 。即选择 某种 无风 险投资 的利 率作为 安全 利率 ( 一般可以选一年期银 行存款 利率) , 再根据 房地产 投资风 险大小 , 在安全利率上进行加减 , 从而获得还原利率值 。 4、 排序插入法 。即根据各种投资方式 、 投资风险 及投资收 益率情况 , 按照风险 愈大 、 收益率愈高 的规则 , 比较房 地产投资 的风险大小插入相应风险之中 , 对应找出应达到的收益 率 , 作为 还原利率 。 5、 反求法 。即通过 调查 收集市 场若 干例相 同或 类似 的房 地产的纯收益与价格等资料 , 按其收益价格的收益还原公式 , 分 别反推出还原利率 , 并综合处理后作为待估房地产的还原利率 。 纵观以上五种方法 可以看 到 , 前 两种方 法根本 没考虑 到还 原利率与房地产投资风 险的关 系 , 在 理论上 与实际 上都是 不合 理的 。第三种方 法把 银行 一年 期存 款利 率作 为无 投资 风险 利 率 , 由于房地产投资不可能没有风险 , 客 观上导致还原利率肯定 大于一年期存款利率 , 这在 前几年房 地产业 低潮时 已可以 明显 看出不切实际 。第四种 方法理 论上合 理 , 但 难以确 定准确 的数 据 。比如 , 只 能判 断 还原 利率 介于 10 % — — —12 % 之 间 , 究竟 取 多少 , 还要人为判断 , 往往带 有较强 的主观色 彩 。相比 之下 , 第 五种反求法不但理论上合理 , 操作中也更为现实可行 , 而且房地 产市场越发达 、 越规范 , 采用该 方法就越准确 、 方便 。 三、 反求法确定还原利率 目前 , 国内对反 求法 的理 论论 述 , 除对 其重 要 性认 识不 足 外 , 还有片面及不准确的 问题 。反求 法的准 确理解 应当是 按照 不同情况下的收益还原 计算公 式去反 推 , 而 不是只 局限于 使用 一种简单的或固定 的公式 去反推 。以 上给出 的三个 公式 , 以公 式( 3) 较符合实际情况 。利用这种方法求取还原利率的步骤为 : 1、 选取同一类收益性房地产进行分 析 , 广 泛收集其各 种资 料。 2、 根据资料求取该类房地 产年纯收益年递增率 S 。 3、 选取若干例相同或类似的房地产 , 用实 际资料或市 场比 较法分别确定其价格 V, 年纯收益 a 和收益年限 n 。 4、 用公式分别反求各比较 实例房地产的还原利率 r 。 5、 取上述几个还原利率的算术平均 值 , 作 为所确定的 待估 房地产的还原利率 。 反求法确定 还原 利率 操作 方便 , 结 果较 准确 , 符合 客观 实 际 。随着房地产市场的 发展和 健全 , 这种方 法的优 势会越 来越 明显 , 因而是一种重要而现实可行的方法 。
房地产估价论文房地产估价 还原利率 蒙特卡洛法.
房地产估价论文：基于蒙特卡洛法的还原利率确定方法的应用与研究【中文摘要】在房地产估价中,主要有三大重要的方法,即市场比较法、成本法和收益法。
其中,收益法的基本思想是比较容易理解的,它是建立在资金具有时间价值观念上的,是以房地产的未来收益为导向来求取房地产的价值,但该方法的计算难点主要体现在净收益和还原利率的求取上,特别是还原利率,它的一点微小变动都会直接对房地产估价的结果产生很大的影响,还会间接影响到资产重组和结构调整的合理性、房地产交易各方当事人的合法权益、房地产市场的规范性、房地产融资风险、房地产税的征管工作等各方面。
由此可见,它的计算必须十分谨慎。
对于还原利率的求取,现在已有不少方法,它们都得到了估价人员的广泛使用,但这些方法有的主观性太强,有的所需估算成本太高,从而导致求出的还原利率的数值并不是那么的精确,存在一些人为因素。
因此,本文对现有确定还原利率的方法进行了比较研究,并提出了一种新的确定方法,希望能为房地产估价行业做出微薄的贡献。
本论文的研究对象就是房地产估价中收益法的重要参数——还原利率。
论文通过发现问题、分析问题和解决问题的方式,首先是第一章从房地产估价、收益法和还原利率这三个层次各自的重要性说明了对于还原利率的确定方法有进一步研究的必要；然后是第二章对...【英文摘要】There are three important methods in the realestate appraisal,as Market Comparison Approach,Cost Approachand Income Approach.Among them,the basic idea of the income approach is easy to understand,which is based on the time valueof money,the future profits of the real estate for guidance to calculate the value of the real estate,but its calculation difficulties mainly reflect in net earnings and thecapitalization rate,especially the capitalization rate,whosetiny changes will directly effect on the resul...【关键词】房地产估价还原利率蒙特卡洛法【英文关键词】the real estate appraisal capitalizationrate the monte carlo method【索购全文】联系Q1：138113721 Q2：139938848 同时提供论文写作一对一辅导和论文发表服务.保过包发【目录】基于蒙特卡洛法的还原利率确定方法的应用与研究中文摘要4-5Abstract5-6第1章绪论10-221.1 问题的提出10-121.1.1房地产估价的重要性10-111.1.2 房地产估价方法中收益法的重要性11-121.1.3 收益法中还原利率的重要性121.2 论文研究的目的和意义12-131.2.1 研究目的12-131.2.2 研究意义131.3 国内外研究现状13-201.3.1 国外研究现状13-161.3.2 国内研究现状16-201.4论文研究的内容、方法及创新点20-221.4.1 研究内容201.4.2 研究方法20-211.4.3 创新点21-22第2章收益法中还原利率的实质分析22-302.1 概述222.2 还原利率的实质222.3 影响还原利率的主要因素22-282.3.1 房地产的投资风险232.3.2 银行利率23-242.3.3 房地产的变现能力24-252.3.4 房地产的保值增值能力25-262.3.5 相关制度政策26-282.4 还原利率的构成28-292.4.1延期消费补偿282.4.2 通货膨胀补偿28-292.4.3 风险补偿292.5 本章小结29-30第3章现有还原利率确定方法的比较研究30-403.1 概述303.2 市场提取法30-323.2.1 应用原理30-313.2.2 适用范围313.2.3 优缺点分析31-323.3 安全利率加风险调整值法32-343.3.1 应用原理32-333.3.2 适用范围333.3.3 优缺点分析33-343.4 复合投资收益率法34-353.4.1 应用原理343.4.2 适用范围343.4.3 优缺点分析34-353.5 投资收益率排序插入法35-373.5.1 应用原理35-363.5.2 适用范围363.5.3 优缺点分析36-373.6 投资结构法37-383.6.1 应用原理37-383.6.2 适用范围383.6.3 优缺点分析383.7 本章小结38-40第4章基于蒙特卡洛法确定还原利率的方法研究40-504.1 蒙特卡洛法概述40-414.1.1 蒙特卡洛法的基本原理40-414.1.2 蒙特卡洛法的特点414.2 基于蒙特卡洛法确定还原利率的方法的可行性研究41-434.2.1 对还原利率的分析41-424.2.2 对蒙特卡洛法的分析42-434.3 基于蒙特卡洛法确定还原利率的方法的具体过程43-494.3.1 提出问题434.3.2 收集和处理实际数据434.3.3 构造概率模型43-444.3.4 估计模型参数444.3.5 第一次确认444.3.6 计算机模拟运行444.3.7 再次确认44-454.3.8 提高蒙特卡洛法效率的技巧45-474.3.9 基于蒙特卡洛法确定还原利率的方法的流程图47-494.5 本章小结49-50第5章基于蒙特卡洛法确定还原利率的方法的案例分析50-575.1 案例背景50-515.1.1 估价对象概况505.1.2 估价目的505.1.3 估价时点50-515.2 应用现有确定方法求解还原利率515.2.1 分析过程515.2.2 求解过程515.3 应用基于蒙特卡洛法的确定方法求解还原利率51-545.3.1 分析过程51-525.3.2 求解过程52-545.3.3 得出结果545.4 应用两种方法得出结果的比较分析54-575.4.1 对还原利率的结果的分析545.4.2 对房地产价格的结果的分析54-555.4.3 得出结论55-57第六章结论与展望57-586.1 研究结论576.2 展望57-58参考文献58-62致谢62。
还原利率的影响因素及应用中注意的问题探讨
还原利率的影响因素及应用中注意的问题探讨摘要：当前房地产的价格评估中，收益还原法是最主要的一种方法，本文在分析还原利率本质的基础上，对收益还原法核心参数还原利率的影响因素进行了深入探讨，并就具体实践应用中还原利率应注意的两个问题进行了阐述，以期为房地产估价实践中准确应用收益还原法提供参考。
关键词：还原利率；影响因素当前各种房地产估价方法中，由于房地产都具有一定的收益，因此收益还原法是除市场比较法外最常用的估价方法，同时也作为确定市场比较法等一些参数的方法，其核心思想是把房地产未来使用年限的纯收益折现求和作为房地产的价值。
该方法认为房地产的价值与其未来收益成正比，价值被看作资本的时间价值折现，从这个意义上讲，经济周期和市场周期的分析格外重要，伴随这种周期变化的是收入、成本和风险，并综合反映在收益率变化上。
因此应用收益还原法时，需要估价师准确掌握三个基本要素：未来收益现金流的数额、未来收益现金流持续时段和适宜的还原利率。
假如能基本确定收益现金流的数额及可持续的时间，收益还原法的核心问题就转化为如何确定合理的还原利率及其变化趋势，从而对收益物业未来现金流以及相应的价值有一个客观的评价。
本文即在分析影响还原利率本质的基础上，探讨了影响还原利率的几个因素，并指出应用中需要注意的问题，以期为房地产估价实践中准确应用收益还原法提供参考。
1 还原利率的本质从数据上看，还原利率就是将房地产未来使用年限的纯收益还原为评估基准日价值的比率。
由于房地产具有投资、消费的双重属性，因此购买房地产可以看作是一种固定资产的投资，所需投入的数额就是房地产的价格；从另外一个角度，这笔投资将会产生一定的收益，即房地产在假设出租情况下，未来每年都将产生的纯收益。
因此，还原利率实质上就是一种资本投资的收益率。
因此，还原利率的本质可以描述为：1）还原利率在数值上必须大于零；如果还原利率的数值小于零，只能说明房地产在假设出租的情况下所带来的收益是亏损的，投入大于产出，没人愿意采用这样的投资方式，收益还原法也就失去根本，测算房地产价格也就毫无意义。
房地产估价还原率求取方法比较及其优化
房地产估价还原率求取方法比较及其优化房地产估价还原率求取方法比较及其优化随着城市化进程的加速和人们对居住环境的追求，房地产市场的火热程度一直高涨。
房地产估价则是在这个大环境中起到了关键的作用。
而估价还原率的求取，是其中的一个重要环节。
在不同的应用场景中，求取估价还原率的方法也各有特点。
本文将就此探讨不同方法的优缺点，并提出一种优化的求取方法。
一、估价还原率的含义及其应用估价还原率，即指房屋估价和实际成交价格之间的比率。
它反映了市场对某个物业的实际价值认定程度，也为后续的房地产评估和金融贷款提供了重要参考依据。
在实际运用中，估价还原率常用于以下场景：1.房地产评估：评估员通过对市场上类似物业的估价还原率进行比对，来确定被评估物业的价值。
2.金融贷款：银行贷款时常需要对抵押物进行估值，而估价还原率则是评定房屋价值的关键指标。
3.房地产投资：估价还原率可以帮助投资者准确判断当前市场行情，从而做出合理的投资决策。
二、估价还原率的求取方法比较1.历史估价还原率法该方法是在实际成交记录中，计算不同楼盘的平均估价还原率，作为后续房地产评估的依据。
由于历史估价还原率代表了过去市场行情，所以在评估稳定、经验丰富的情况下，可以得到相对准确的评估结果。
2.基准调整法该方法是以某个标准估价还原率为基准，根据物业特征和市场行情等因素进行调整得到实际的估价还原率。
该方法能够有效地纠正单一历史估价还原率的缺陷，同时还可以提高评估员的主观判断，但需要对基准估价还原率进行合理的选择和调整。
3.回归分析法该方法是通过建立某些指标与估价还原率之间的回归模型，来对估价还原率进行求解。
该方法的优点在于可以提高统计学的准确性，但需要清楚地定义回归模型中的指标，以避免样本数据的偏差。
4.按照部位调整法该方法是在基于历史估价还原率的基础上，根据房屋的朝向、楼层、装修情况等因素对估价还原率进行调整。
通过综合考虑这些因素，可以更准确地反映房屋价值的差异。
浅谈收益还原法中还原利率的确定
浅谈收益还原法中还原利率的确定残淡收益迅辱法迅辱砌卒的确定口段玉虎李赋张加颍房地产估价是指房地产专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,按照估价程序,采用科学的估价方法,并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析,对房地产的特定权益,在特定时间能实现的合理价格作出的判断与推测.在现实的房地产评估业务中,房地产的评估并非单纯的房地产价值,它还受房地产的特性及房地产市场的所有潜在因素的影响.所以,房地产估价不是对房地产价格的主观给定,而是必须依赖但不能完全拘泥于科学严谨的房地产估价理论和方法,把房地产客观存在的价值通过评估活动正确地反映出来.一,收益还原法简介房地产估价方法很多,因房地产种类,所在地实情,资料的可信度及估价目的的不同而选用的估价方法也不同,本文主要讨论收益还原法.收益还原法是房地产估价的主要方法之一.由于房地产具有永续性,其耐用年限相当长久,因此占有一房地产,不仅现在能取得一定的纯收益,而且能期待在将来继续取得这个纯收益.这样,房地产的价格就相当于存人银行的货币额,会持续地带来一种与这个纯收益等量的收人.将房地产取得的年纯收益视为银行存款的利息,按照一定的还原率还原出价值总额.收益还原法就是运用适当的还原利率将未来的纯收益折算为现值的估价方法. 收益还原法最适用于产生收益的房地产的评估.对纯粹是消费性或无明显市场经营收入的房地产或自用的房地产大多不适用.收益一16一还原法应用的关键是正确确定待估房地产的纯收益和还原利率.房地产的纯收益是从该房地产的标准收益中扣除标准费用得到的. 本文主要讨论还原利率及其确定.二,还原率的概念收益还原法中的还原利率实质上是一种资本投资的收益率,是将收益还原中的纯收益还原为价格的利率.从理论是讲,应等于与获得纯收益具有同等风险的资本的获利率.投资购买房地产而获得的纯收益,在价值上等于将这笔投资存人银行而每年获得的利息量.收益还原法中所采用的还原利率,应与获取房地产上所产生的纯收益具有同等风险的资本收益率.投资房地产的风险由于房地产的特性而比资金存人银行的大,因而一般情况下收益还原法中的还原利率要高于银行利率.这就是说,收益与风险是相伴而行的.收益率的大小是与投资风险的大小成正比,风险大收益也高,反之则小.由于我国市场经济还不完善,房地产业在很大程度上还受国家的经济客观政策的调控,这主要是通过银行利率来调解房地产抵押贷款,从而影响其价格.因而,在我国现在一般通过计算投资回报率加以修正后来确定还原利率. 三,还原利率的种类及影响因素1.还原利率的种类运用还原法评估房地产的价格,由于估价的对象不同,影响因素的不同,应当采用的还原利率的性质也不同.现在应用最广的有三种还原利率,即综合还原利率,建筑物还原利率,土地还原利率.(1)综合还原利率是依据收益还原法以外的方法求得土地价格与建筑物加权平均. 由土地产生的收益是长远的,由建筑物产生的收益在耐用年数期满后即终止,所以是有限的,但建筑物如能减价折旧,也可视为永续性的.由土地与建筑物协力产生的收益很难分清也并不需要将其分割为分别属于土地与建筑物的部分,只要用这种综合还原利率还原,便可求得房地产的收益价格.(2)建筑物还原利率是指使用于评估房屋价格的,由于房屋是固定在地皮上不能移动,不能收藏保管,所有的自然灾害和意外事故都可以构成对它的巨大威胁.房屋本身,房屋流通以及与国家经济各部门关系密切, 任何社会经济的变动及国家政策的变革,都会引起房屋产品在经营上的巨大风险.因, 而,建筑物还原利率考虑因素多,风险大.利率也相对较大.(3)土地还原利率是评估地产时所使用的利率,是租金与价格的比率.这时对应的纯收益,必须是所要评估的土地的产生的纯收益,这个纯收益不包括其他方面带来的部分.因为土地的不动性使它不易于逃避一些政策,社会动荡和天灾的影响,有风险性,其还原利率高于其它长期投资利率.因土地不会消失,且在不断升值,风险很小,是一种特别可靠的投资,故其还原利率一般较低.2.还原利率的构成因素和影响因素(1)真实报酬即房地产投资者追求的真正收益.(2)通货膨胀的补偿.指房地产投资者在通货膨胀期间除希望得到真实报酬外,还要收回与投资额相同购买力的资金,作为通货膨胀的补偿.(3)风险补偿.房地产投资相当大,投资者愿意承担风险是希望求得高于风险的报酬.(4)投资回报补偿.指已投资金本身应有的报酬,引以采取直线法或偿债基金法提取.(5)房屋的类别.建筑地段,建筑时间以及租约性质等本身因素都在很大程度上影响还原利率.(6)社会,行政,经济等因素也影响还原率的确定.在选择还原率时应加以综合考虑. 四,测算还原率的常用方法1.市场提取法通过市场上已发生的类似特征的房地产交易实例中,收益与价格的比率来作为参照指标.通过必要的情况修正后,推算出待估物业的收益还原利率的方法,这个对比是影响价格的各因素对比,如土地收入特性,未来收人获得的风险性,企业收支比率等,通常情况下,是采用租金与价格的比率.此方法求取的还原利率,比较适用于有收益还原法求在同一地或同一供求范围内的类似用途的买卖,租赁土地,房屋等收益性房地产的价格.2.投资组合法是将某个投资的不同部分或"投资段"的平均市场总利率加权平均,而求出的估价还原利率.投资者的投资并不是一次性,而是分期分段进行的,而其融资手段也是多种多样的. 资本的来源也是不同渠道,各个时期,各个渠道筹措的资金其利率也不尽相同,因而必须将各种利率根据其相应资本所占总资本的价值比率进行修正.例:某一项目,第一,二次抵押贷款及所有者股本价值百分比为50%,25%, 25%.各部分的市场平均利率为8.9,10.则其投资资本还原利率为r=5O%×8%+25%X9%+10%X25%=8.75%.作为一个典型的房地产投资者,其投资资金往往是由自由资金和贷款组成.对某一大型房地产的投资也是分期获得抵押贷款分段投人的.这是不但投资者期望一个回报率,放贷者也希望有一收益率.这种情况比较适合投资组成法.3.加总法加总法对资本化过程中所考虑的各因素提出一系列相互独立的比率假设,以其总和为还原利率.本方法主要考虑了一些风险率.比如安全率,即无风险的资本投资的收益率. 一17—我国常选用银行一年期的定期存款利率作为安全利率.如假设安全无风险年为5,管理负担折旧率为1.5,资本滞留的惩罚率为1.25, 则=5%+1.5%+1.25%=7.75%.上例各因素又有其不同的构成.此方法比较适合于风险性比较大的房地产评估.4.各种投资及其风险,收益率排序插入法这种方法的基本思路是:将社会上各种类型的投资及其收益率找出,按收益的大小从低到高排列,制成图表,估价人员再根据经验判断所要评估的房地产的还原利率应落在哪个范围之内,从而确定出所要求取的还原利率的数字.估价人员的经验包括将房地产的投资与邻近风险投资的比较分析.各种投资及其风险,收益率包括从各种类型银行存款,贷款,国库券,债券,股票,保险到各个领域的投资收益率等.5.综合还原利率在前面还原利率的种类中已详细讨论了综合还原利率.其是依收益还原法以外的方法求得地价与建筑物价格的构成比率,再依照其比率,将个别还原利率加权平均而得.其公式为:y=(+)/(1+B)其中:y——综合还原利率——土地还原利率y——建筑物还原利率——土地价格曰——建筑物价格上式是对折旧后的纯收益加以资本还原时的综合还原率,如要对折旧前的纯收益作资本还原时,应对建筑物的还原利率加上建筑物的折旧率,设其为d,则公式变为:y= [yL+(d+)]/(1+B)现实中,绝大部分的房地产都房与地合为一起无法分清的.因而,综合还原利率也是用得比较普遍的一种方法.以E叙述讨论了五种求取还原利率的方法.但这些方法并不能确切地告诉我们还原利究竟应该是一个多大的数字.这些方法对还原利率的确定,都含有某些主观选择I生.在一18一实际操作中,需要评估人员运用自己掌握的关于还原利率的理论知识,实际估价经验和对地方上投资及房地产市场的充分了解等,动用多种相适应的方法对求取还原利率加以综合考虑分析,以得出比较准确的还原利率.五,还原利率的确定收益还原法中还原利率的确定大多是考虑利率本身及投资方面的因素,而作为房地产有其自身的特点和影响因素,在确定还原利率时应着重考虑房地产本身的因素.需求和供给决定房地产价格,进而影响还原利率.任何商品的价格无一例外都是市场中许多经济因素共同作用的结果.在市场中,只有透过需求和供给,才能认清商品的价格.用需求和供给分析方法分析房地产价格,在估价确定还原利率时就应该把影响房地产需求和供给的各种因素融人.房地产投资的关键之一是位置,由于位置不同,房屋收益也会有很大区别.比如在同一城市,商业区的地块及建筑物所带来的收益远大于城郊.因而在运用时,尽量临近找供求关系相当的房地产交易实例.房地产的真正价值应该在城市规划的前提下,按其处在最佳的利用方式,最高利用强度,能取得最高经济效益时的价格.我国市场经济的推动和房地产业的改革,把土地在国有的前提下推向市场,利用效率逐步提高, 在用收益还原法对土地预算未来收益时还原利率也应是在土地最佳利用下的还原率.就是说,在确定还原利率时,也应考虑到在城市规划等各因素影响下的最佳用途.国家的土地供给决定了土地市场的供给态势.随着城市人口的增长,经济的发展及投资增加,城市规划,城市基础设施的建设和旧城的履行,土地的利用结构日趋合理化. 形成不同地段土地的质量发生相对变化,地价也随之发生大的变动.总之,国家土地政策,经济发展等因素也是还原利率确定时应考虑的.(作者单位:黑龙江省讷河市国土资源局)。
房地产还原利率的构成与测算
房地产还原利率的构成与测算在房地产估价理论中，房地产还原利率是一个十分重要的概念，它的确定在实践中是非常关键和敏感的，往往差之毫厘，失之千里。
现有的房地产教科书和理论研究关于它的构成和测算的讨论显得比较模糊和笼统，尤其是在我国的评估实务中不便于应用。
对于它的确定，目前比较通用的是采用安全利率加上风险调整值的方法来求取[1l，这种方法虽然在理论上可行，但在应用中，风险调整值的确定十分困难，一般通过风险分析采用排序插入法粗略求得，但各种类型的投资风险及其收益率的测算本身就是问题，排序也十分笼统，因此，得出来的房地产还原利率往往相差甚远。
本文从分析投资的风险补偿入手，把上述公式中的风险调整项进行细化，首先提出了房地产还原利率的构成和测算公式，将上述方法中的安全利率归为自有资金的报酬率，并考虑借贷资金的风险补偿率，同时考虑容易被忽视的年限风险；其次，指出了构成房地产还原利率的银行利率应是复利计息方式下、相应年期的利率；然后，探讨了房地产还原利率各构成部分的测算过程，并以中国房地产市场个人住房抵押贷款分市场为例，给出了不同收益年限的房地产还原利率参考数据。
1房地产还原利率的构成任何一项带有风险的投资，收益和风险总是并存的，在一般情况下，如果投资者想获得较高的投资收益率，那么将承担较大的风险。
反过来说，假如某项投资的风险较大，那么投资者期望的收益率也就较高。
因此，在某种意义上讲，投资的收益率来源于投资的风险，它是对投资项目的各种风险补偿。
对于一般的投资项目，投资者期望得到的风险补偿，主要有以下几个方面：①资金的风险补偿，包括自有资金和借贷资金两部分。
②投资类型本身所固有的风险补偿。
如股票、保险、房地产均有不同程度的投资风险。
③投资年限的风险补偿。
④其他风险补偿。
因此，对于一项具体的投资，我们可以得到基于风险补偿理论的投资收益率测算公式如下：投资收益率＝自有资金所占比例×自有资金报酬率＋借贷资金所占比例×借贷资金的风险补偿率＋该类型投资的风险补偿率＋其他风险补偿率＋投资年限的风险补偿率(1)其中，自有资金所占比例和借贷资金所占比例将根据具体的投资项目来确定。
关于土地及房屋收益还原利率测算的思考
关于土地及房屋收益还原利率测算的思考周立军，刘卫东[摘要]在深入分析收益还原率内涵和计算方法的基础上，以宁波市为例，进行了收益还原率的区位差异修正、租售比修正及用途差异修正测算，为收益还原法的科学应用提供实证研究依据。
收益还原法是对有收益或有潜在收益（房）地产进行估价时常使用的一种有效方法。
其基本思想是：购买收益性（房）地产是一种实物资产投资行为，根据投资理论，可以在预计估价对象未来正常纯收益的基础上，选用适当的还原利率，计算其未来所有纯收益的现值之和，并以此作为估价对象的价值（理论价格）。
对某一特定房地产投资项目而言，收益还原率即为项目本身的内含报酬率，从这个角度讲，（房）地产项目的收益还原率与其他投资项目的内含报酬率在本质上是完全一致的。
但是在（房）地产估价工作中，使用的不是某一项目的收益率，而是在一定区位条件、一定时间、一定用途等条件下，某一类（房）地产项目的平均收益率。
因此，除了考虑风险程度、通货膨胀、替代投资方案的收益水平、税收政策、抵押贷款资金的供给与需求等影响一般收益率水平的因素外，如何根据不同区位、不同用途、不同类别进行平均收益还原率计算，是一个非常重要的问题。
1、土地及房屋收益还原率的计算方法比较分析土地及房屋还原利率的确定是运用收益还原法计算地价的关键，选择不同的土地还原率评估同一块土地的地价会发生很大的偏差。
1.1土地及房屋收益还原率的四种计算方法比较1.1.1通过年地租与地价比例确定该方法利用土地的租售比计算收益还原率，是土地估价中求取土地收益还原率的首选途径。
其优点主要有：①方法简单，易操作；②从理论上揭示了地租和地价的本质联系；③能够很好地反映实际情况等。
不足之处主要有：①用租售比计算收益还原率不够精确；②在市场条件不完善、难以找到类似条件交易地块的条件下，难以应用。
1.1.2安全利率加风险调整值法收益还原率作为一种投资收益率，包含了风险因素。
根据投资理论，风险与收益率之间存在正相关关系。
房地产估价方法收益还原法
1、计算K40和K30:分别为0.978，0.943 2、求取30年收益权利的价格
=2500×0.943/0.978 =2410元
使用年限相差10年（25%），为什么两者的收益权 利价格却只相差90元（3.75%）？
资金等值概念
❖ 不同年限价格之间的换算隐含着的基本前提是：
❖ 报酬率r相等且大于零
解：本题通过基准地价求取பைடு நூலகம்宗工业用地目前的价格，实际上 就是将使用年限为法定最高年限(50年)的基准地价转换为45年(原 取得的50年使用年限减去已使用5年)的基准地价。具体计算略
N0是估价对象的剩余使用年 限
Ni是第i个比较案例的剩余使 用年限
对于资金的时间价值，可以从两个方面理解：
(1)随着时间的推移，资金的价值会增加，这种现象叫资金 增值。
(2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。
资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资 的角度来看主要有；投资利润率，即单位投资所能取得 的利润；通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应 得到的补偿；风险因素，即对因风俭可能带来的损失所 应获得的补偿。
4、所有公式均是假设净收益相对于估价时点发生在期末；
5、公式中ai ，r，n的时间单位是一致的，通常为年，也可以为 月、季、半年等。
(二)净收益每年不变 净收益每年不变的公式具体有两种情况：一是收益期限为无限 年；二是收益期限为有限年。 1、收益期限为无限年
2、收益期为有限年
万元
❖ 假设某宗房地产在未来40年内的年纯收益为50万元，报酬 率为8%，求其未来各年的收益现值。
(1 0.5%)12 1 6.17%
第3节 收益法的基本公式
(一)最一般公式
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房地产估价中的还原利率探析
作者：郭晟
来源：《商情》2008年第22期
【摘要】收益还原法是房地产估价中常用的三种重要方法之一，在确定待估房地产价格时，还原利率的准确与否，极大地影响了该方法所评估出的价格。
本文从分析还原利率的实质与类型入手，结合探讨了确定还原利率应进循的原则与应考虑的因素，最后提出了求取还原利率的若干方法。
【关键词】房地产估价收益还原法还原利率
1引言
在房地产估价中，经常用到的方法有三种:市场法、成本法和收益还原法。
而对收益性物业诸如商场、商铺、写字楼、宾馆等，决定其当前价值的不是过去的因素，而是未来的因素，也就是说基于市场参与者对未来所能带来的收益或者能够得到的满足、乐趣等的预期，因此利用前两种方法往往无法准确地反映其真实价值，因此就需要用到收益还原法来完成。
收益法是基于预期原理，即未来收益权利的现在价值，根据估价对象房地产的正常年收益，扣除必要的各项费用和税费后，获得其年纯收益，然后将该年纯收益利用还原利率还原，即得到待估房地产的价格。
实际工作中，由于还原利率的确定在一定程度上难以得到解决，因此，其应用受到限制。
2还原利率的实质
经济学上，还原利率是将纯收益还原或贴现为价格的比率，实际是一种投资收益率或投资报酬率。
用马克思的地价公式表示还原利率，则V=a/r，其中V指不动产价格，a指纯收益，r 指还原利率。
由于房地产具有投资和消费的双重属性，购买房地产(尤其是收益性房地产)，实质上就是一种投资，其投资额就是该房地产的价格，而其收益即为每年的纯收益，这就像在银行存款能获得利息一样。
在市场规律作用下，投资收益率的高低与投资风险成正比，投资风险越大，投资收益率也就越高;反之则越低;同等的投资风险，其收益率应该相同。
基于此，还原利率的实质可阐述为下列四个方面:
（1)其值必须为正值，如果还原利率r
3 还原利率的类型
照评估对象的不同，即单纯的土地估价、建筑物的估价或房地产的估价，可将还原利率分为3类:（1)土地还原利率(r L):求取土地价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由土地单独产生的净收益。
（2)建筑物还原利率(r B}:求取建筑物价值时所使用的还原利率，其对应的纯收益是由建筑物单独产生的净收益。
（3)综合还原利率(r):求取房地产价值时所用的还原利率，对应的纯收益是土地与建筑物共同产生的净收益。
4确定还原利率的原则
4.1确定还原利率应遵循的原则
4.1.1口径一致原则
同一类房地产的收益水平是个客观存在的值，其现值亦然，尽管以不同的形式表现出来，都只应反映那个客观存在的值。
因此，不同口径的收益必须取用与其口径相对应的还原利率，计算出来的收益价格应相等。
4.1.2客观性原则
收益法中房地产纯收益的求取值是客观纯收益而非实际纯收益，与此相对应的还原利率的确定值也是客观的，而非实际的投资收益率。
因此，还原利率的确定应剔除人为的、主观因素的影响，而反映出该房地产投资行业的客观、平均水平的期望报酬率。
4.1.3实用性原则
实用性原则是指还原利率的选取和计算要切合实际，具有较好的操作性，能为人们所接受并自觉地在评估实践中加以利用。
4.2 确定还原利率需考虑的因素
4.2.1区域因素
所谓区域因素是指某收益型房地产所处的区域环境对其投资收益所产生的影响。
由于房地产位置的固定性，不同地区经济状况不同，其房地产的收益也不同。
比如，沿海地区收益型房地产的纯收益与还原利率均要比内地高。
4.2.2时间因素
房地产估价须依据估价时点原则，即时间因素对房地产的影响不容忽视，在确定还原利率时，也应考虑时间因素的影响。
具体而言，就是通货膨胀率和在不同时间段存贷款利率变化，对还原利率的影响。
4.2.3政策因素
一般估价是在市场公平的条件下进行的，但是一些优惠政策因素会对房地产的投资收益产生影响。
例如“三资”企业享受的税收优惠政策等，因此，对于有受政策性影响的收益型房地产，其还原利率须做相应调整，以剔除政策因素的影响。
4.2.4社会经济因素
社会经济因素主要指政治经济稳定状况和社会治安程度。
一般而言，一个政治经济不稳定的国家或房地产所处地区经常发生犯罪案件的，其还原利率较高，因为只有较高的投资收益率，投资者才会冒此风险进行投资。
5求取还原利率的方法
5.1累加法
该方法的基本公式是:还原利率=无风险还原利率+风险还原利率。
无风险还原利率又称安全利率，是指无风险投资的报酬率，是资金的机会成本。
风险还原利率是指承担额外风险所要求的补偿，即超过无风险还原利率以上部分的还原利率，具体是估价对象房地产存在的具有自身投资特征的区域、行业、市场等风险的补偿。
5.2市场提取法
该法是利用收益法公式r=a/V，通过搜集市场上相同或相似房地产的纯收益a,价格V等资料，反求出还原利率r，然后对各个交易实例的r进行调整，最后评定出一个客观的还原利率。
在此，应注意纯收益a是由房地产带来的，不应包含行业经营带来的收益，因此，其求取公式为a=行业经营总收入——经营总费用——行业目标收益，但这样求出a仍不精确，因它难免包含行业管理好坏和政策因素带来的收益与损失，而这些均与房地产无关，若用受这些因素影响的a来求出还原利率是不精确的。
因此，在实际操作中常用租金纯收益来代表房地产带来的纯收益，即租售比来表示r，但须注意，由于我国目前房地产租金价格水平偏低，在使用租售比时须对其进行适当修正。
5.3投资报酬率排序插入法
由于具有同等风险的任何投资的报酬率应该是相近的，所以，可以通过与估价对象同等风险的投资报酬率来求取估价对象的报酬率。
该法首先将社会上各种类型的投资及其年投资报酬率找出，并将投资报酬率从低到高按顺序排列，制成坐标图，而后将本地区某行业收益型房地产与各种类型的投资进行比较分析，该过程可请房地产估价师参与，并根据经验判断所要评估的不动产的投资收益率与风险应该落在哪个范围，最后把结果在坐标图上进行定位，从而确定所要求取的还原利率的具体数值。
6结论
综上所述，从还原利率的实质出发，综合考虑确定还原利率的原则与因素，利用以上三种方法来确定不同收益型房地产的还原利率，最后综合确定出一数值，若不发生较明显的经济或利率变动，则这些还原利率将在一定时期内保持不变，可供估价人员在平时估价时使用。
参考文献:
[1]俞明轩.房地产评估. 2004.85-89.
[2]倪志伟，蔡博文.房地产佑价收益法中还原利率确定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.
[3]李翼萍.房地产估价中还原利率的确定.江苏建筑，2006,（4）:34.
[4]柴强.房地产估价.首都经济贸易大学出版社，2006,（7）.
[5]胡存智.土地估价理论与方法.地质出版社，2007.
（作者单位：江苏无锡城市职业技术学院）。