浅析土地还原率的求取

浅析土地还原率的求取摘要收益还原法是进行不动产评估的重要方法，而土地还原率的求取是比较困难的步骤。

本文从土地还原率的重要性入手，全面分析我国《城镇土地估价规程》中所规定的关于土地还原率求取的三种方法，利用风险测算方法，对安全利率加风险调整值法这种方法进行创新，得出r= if+ ir+b这一新兴求取公式，并结合评估实例说明该公式的实际操作过程。

关键字：土地还原率；安全利率；风险目录一、土地还原利率重要性 (1)（一）有利于提高土地评估结果的准确性 (1)（二）合理的土地还原率有利于增强土地评估结果的可比性 (2)（三）土地还原率是其他一切经济活动还原率的基础 (2)二、土地还原利率求取方法分析 (2)（一）现行土地还原率求取方法 (2)1.土地纯收益与价格比率法 (3)2.安全利率加风险调整值法 (3)3.投资风险与投资收益率综合排序插入法 (3)（二）求取方法分析 (3)1.土地纯收益与价格比率法来测算土地还原利率 (3)2.投资风险与投资收益率综合排序插入法测算土地还原利率 (5)3.安全利率加风险调整值法测算土地还原利率 (6)4. r= if+ ir+b求取法分析 (6)三、土地还原利率的求取方法 (7)（一）安全利率的确定 (7)（二）风险调整值的确定 (8)1.求取待评估行业的风险贴水 (8)2.年通货膨胀率b的求取 (9)（三）土地还原率的求取 (10)（四）估价人员个人主观经验参考 (10)四、结论与探讨 (10)参考文献 (11)英文摘要 (11)致谢 (12)收益还原法是在计算待估物在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年预期纯收益折算为评估时日收益总和的一种评估方法。

它是不动产评估中常用的基本估价方法之一，其基本思想就是把评估对象未来各期的纯收益折现求和后，作为评估物的现在价值。

土地还原利率实质上是一种土地投资收益率，是土地纯收益与土地价格之间的比率，也是反映土地纯收益与土地市场交易价格之间比例关系的系数，而且土地还原率也是社会一切还原率的基本。

因此在估价人员实际采用收益还原法评估不动产的时候，如何确定合理的土地还原率就成为困饶估价师们最为棘手的问题。

一、土地还原利率重要性（一）有利于提高土地评估结果的准确性土地还原利率是影响土地估价准确性的重要因素，同时也是土地估价中最难以确定的因素。

而在实际的土地评估中,由于评估人员未能充分认识和理解土地还原利率的内涵，往往忽略其在不动产评估中对评估价格的影响作用，对土地还原率的重视程度不够，确定比较草率，从而在很大程度上影响土地评估结果的准确性。

这是因为在利用收益还原法评估不动产的时候，选择的还原利率不同，估价结果就会发生很大的差异。

假设在无限年期条件下，有宗每年产生5万元纯收益的土地，在不同的还原率下进行评估，其可以取得的收益折现价格如下左图所示。

其中横轴为还原率（%），纵轴土地评估价格（万元）假设在无限年期条件下，土地还原率定为5%，在不同的土地收益下，该宗地可以取得的土地评估价格，其中横轴为土地纯收益（万元），纵轴为土地评估价格（万元）如上右图所示：通过上面两个图中我们可以看出对于土地的评估价格来说，土地评估价格会因为土地还原率的微小变动而造成的较大差异，而其对土地纯收益的变化则敏感度就较小。

因此可以说土地还原利率的失之毫厘，其土地价格就差之千里，这就要求在确定土地还原利率时要科学、慎重而不能主观判断．（二）合理的土地还原率有利于增强土地评估结果的可比性目前我国土地评估结果横向可比性差，除了技术路线有差异外，最主要的因素是土地评估指标的混乱。

如在评估城镇基准地价时，有些城镇土地还原利率取5%，有些城镇土地还原利率取10%，那么在同等数额的土地纯收益和同等收益年期情况下，评估出的土地价格将相差1倍，这样的基准地价横向是很难比较的，也无法通过对城镇基准地价的分析来研究当地的土地市场状况。

究其原因：一是由于各城镇经济状况，社会自然条件，当地政府相关土地政策的不一样，土地还原利率在客观上存在差异；二是缺乏对收益还原法实质的充分理解，未能全面认识土地还原利率的本质，确定土地还原率时比较草率，随意性大，在实际操作中往往根据评估人员的个人主观判断或根据评估宗地所在地的其他宗地交易情况进行简单分析判断．而理论上合理土地还原率应该是完全抛开人为主观因素，只由待估宗地的客观实际因素所决定，但实际上我们由于条件有限，无法获得理论上的土地还原率，因此我们在进行实际评估的时候应尽量避免人为因素干扰。

只有这样的土地还原率才可以在不同的评估案例中进行比较，也能比较客观的反映当地的土地市场状况。

因此确定合理的土地还原利率可以大大的增强评估事例的横向可比性。

（三）土地还原率是其他一切经济活动还原率的基础。

土地是社会活动的基础，它为社会活动提供场所并利用农业生产为社会发展提供最基本的生活生产原料——农产品。

当私有制产生以后，土地就作为一种生产资料参与社会经济活动，并且由于土地自身的供给有限性和自然条件的差异性使土地产生了价格上的差异。

任何社会经济活动都是在土地这一载体上得以实现的，而其他经济社会活动的生产资料均直接或间接来源于土地，其所得收益必然包括土地的一部分，故其他任何收益还原率均是以土地还原率为基础的，也必将包含土地还原率。

所以说土地还原率是其他一切还原率的基础，牵一发而动其全身，它的正确求取将对整个社会经济活动有重要影响。

因此土地还原率是十分重要的。

二、土地还原利率求取方法分析（一）现行土地还原率求取方法对于如何确定土地还原利率，我国《城镇土地估价规程》中规定了三种方法。

它们是：1.土地纯收益与价格比率法：应选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上与待估宗地相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为还原利率。

2.安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率，风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况等对其影响程度而确定。

3.投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

（二）求取方法分析在土地资产评估过程中，上述三种方法是确定土地还原利率的行之有效的方法，但《城镇土地估价规程》中只是简单规定了方法，而没有详细给出各种方法的实际操作过程，因此正确测算土地还原利率的关键在于如何应用这些方法，对于各种土地还原利率的求取方法在实际中的运用情况及求取利弊，本文概括如下：1.土地纯收益与价格比率法来测算土地还原利率如要求取某宗地的土地还原利率，最好是在待评估宗地所在地的土地市场上抽取与该待评估宗地具有相似特点的土地的净收益与价格的比率作为依据，通常为避免偶然性，需要抽取多宗土地交易案例，求其净收益与价格之比的平均数（简单算术平均数或加权平均数）。

通常在实际运用中求取其他宗地的净收益与价格之比的具体做法有以下两种:(1)收集多宗与待估宗地相似特点的房地产经营和买卖案例或企业生产收益，采用收益还原法和剩余法测算出土地纯收益和土地价格，然后求取土地还原利率。

a=R im—I hn①式中：a—土地纯收益R im—房地纯收益I hn—房屋纯收益其中：I hn=P bc×r2P bc—房屋现值r2—建筑物还原利率a=I SP—I JF②式中：a—土地纯收益I SP—企业生产纯收益I JF—非土地资产纯收益由于案例中的土地价格已知，在求出土地纯收益之后，可以算出土地还原率并加以平均以得到待评估宗地的土地还原率。

在①式中有个问题：那就是建筑物还原率无法通过市场直接获取。

不同地段、不同建筑物种类、不同建筑物用途均会导致建筑物的还原率不同。

因此只能通过评估人员的个人主观经验决定，这就会给土地评估的准确性带来不确定的因素。

②式中的非土地资产纯收益的求取也有很大的困难。

因为土地既然承载其上的建筑物进行企业生产，那么它部分收益必然会融入到企业的资产收益中去，若不考虑将导致土地纯收益的减少，另外由于土地是不可移动的，建在其上的建筑物也必将影响土地本身的价格。

使土地还原率的变数加大，进而影响土地估价的准确性。

（2）收集多宗与待估宗地相似特点的房地产租赁案例，求取其纯租金收入与房地产价格的比率，然后根据综合还原利率、土地还原利率和房屋还原利率之间的关系求算土地还原利率。

而综合还原利率、土地还原利率、建筑物还原利率关系为：r=(r1L+r2B)/(L+B)式中：r—综合还原利率：是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格所使用的还原率。

即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原利率。

r1—土地还原利率r2—建筑物还原利率：是求取单纯建筑物价格时，所使用的还原率。

这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地所产生的纯收益。

L—土地价格B—建筑物价格从计算公式可以看出，综合还原利率、土地价格、建筑物价格这三项是可以通过市场比较判断取得，而土地还原利率和建筑物还原利率二者为相互求取的关系，二者无法通过市场比较判断求取，如要求取土地还原利率，只能通过采用经估价人员主观经验判断后的建筑物还原利率来间接测算土地还原利率，完全依靠估价人员个人经验来主观判断，通常是认为建筑物还原率比综合收益率高1到2个百分点，土地还原率比综合还原率低1到2个百分点；同理，采用企业生产纯收益来测算土地纯收益也存在同样的问题，此时评估人员的个人主观意见成为影响评估价格的重要影响因素。

因为每个评估人员都有自己独特的生活习惯和思维方式，对于不同的城市，不同的行业也具有不同的认识，对待估宗地所属行业的风险把握也略有不同，故土地还原率的值会随不同的评估人员而产生不同的数值。

综上所述，采用土地纯收益与价格比率法测算出的土地还原利率进行土地评估是不妥的。

在其实际操作中有以下几个缺点或不足：①采用此方法进行土地还原率的求取，不论采用上述那种公式进行计算，均要求收集待估宗地所在地的大量不动产交易事例，造成评估内业工作量的加大，消耗大量的人力、物力、财力。

②此方法要求评估人员全面掌握待估宗地所在地的不动产交易情况，并对市场行情有敏锐的观察力和良好的分析预测能力。

③由于此方法的数据来源主要通过市场上的以往的交易实例而来，因我国土地市场引入评估机制历史很短，部分地区的不动产交易市场还没有健全或健全时间很短，故此方法对于待估宗地所在地要求比较苛刻，在实际使用上有地域要求。

④由于此方法在运算过程中，有太多的个人主观因素，在现实中往往产生一人（评估师）一率或一所（估价所）一率，缺乏对待估宗地特性的体现。