项目规划设计物业关注要点
前期物业管理标准
前期物业管理标准物业管理是指对房地产项目进行专业化管理的一种服务行业，旨在保障业主权益、提升房屋价值，并维护物业项目的正常运营。
在物业管理的整个过程中，前期物业管理标准起着至关重要的作用。
本文将就前期物业管理标准进行论述，从规划、人员配置、设备设施等方面进行详细介绍。
一、规划前期物业管理标准的首要任务是对物业项目进行规划，确保项目能够按照业主的需求和市场需求进行有序开展。
具体包括以下几个方面：1.项目定位：根据项目所处的地理位置、规模以及周边配套设施等情况，明确物业项目的定位。
例如，商业项目的定位可以是购物中心、写字楼的定位可以是高端商务办公等。
2.项目功能：根据项目定位确定相应的功能，例如商业项目需要考虑商铺的布局、商业配套设施的设置等；住宅项目需要考虑公共活动区域、绿化带的设计等。
3.规划布局：根据项目功能和业主需求，合理规划项目的布局。
确保各个区域的互相独立性，同时又能够形成具备协调性的整体。
二、人员配置前期物业管理标准中的人员配置是保障物业项目运营顺利进行的重要环节。
良好的人员配置能够提供高效的服务，增强项目的竞争力。
以下是合理的人员配置要点：1.物业管理人员：需要拥有相关专业背景和经验，能够熟练处理物业项目中的各种问题。
2.技术保障人员：包括电梯维保、消防设备技术人员等，负责物业设备的正常维护与保养。
3.保安人员：负责保护物业项目的安全，维持项目内的治安秩序。
4.客服人员：提供业主服务咨询、投诉处理等服务，增强业主满意度。
三、设备设施物业项目的设备设施的完善程度直接关系到项目的品质以及后期管理的方便性。
因此，在前期物业管理标准中，设备设施的设置非常重要。
下面是一些常见的设备设施：1.电梯：根据项目的规模和楼层数量，合理规划电梯数量和布局。
2.安全设备：包括消防设备、监控设备等，确保物业项目的安全性。
3.照明设备：提供良好的照明条件，增强项目的舒适度。
4.公共区域设施：如花园、游泳池、健身房等，提供丰富的公共活动空间，满足业主的需求。
物业前期介入要点及标准
精心整理
7
智能化介入
8
信号覆盖
二、园林景观类
1
绿化介入
8、 室外消防给水可采用高压、临时高压或低压给水系统，如项目在滚动开发期 水系统，管道 的压力应保证用水总量达到最大且水枪在任何建筑物的最
柱不小于 1 Om。 9、封闭式消防楼梯应设置 24 小时常亮的照明灯。 10、消防控制室与安全控制中心合并设置。
3、 所有大厦（小区）地下安排污井、雨水井都应安装排污泵并有备用泵，设备 报警信号连接到监控中心。
4、 水泵电机的控制柜等电气设备应有防止水泵及管网漏水喷溅到配电柜上的措 后电器设备被 浸泡，控制柜柜底安装支架，柜体底部应高出成型地面 2 动启动，泵房积水坑应安装高水位报警信号连到控制中心。
5、 小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和修理。 6、 对于高层的天台水池供水泵，建议其控ห้องสมุดไป่ตู้系统安装变频启停装置，使水泵在
设备房标准：
(并闭所＼配电房
＼控制中心＼电梯
1
机房＼水泵房＼弱
控制中心 配电室
内墙打磨，套白，涂料两 遍
内墙打磨，套白，涂料两 遍（涂料要求为白色）
地面素水泥收光， 安装防静电地板
地面水泥收光，打 磨，地坪漆
外墙施工墙
外墙施工墙 设备房均在 结，如用内墙
电机房＼风机房＼
交付后墙面
泳池泵房)
3、 照明亮度合理，主要关注是否有照明死角，影响检修，控制回路分维修及日
8、 发电机房设计水源和排水设施，发电机在静电时能自动启动，机房送、排风 时（3 分钟）关闭动能。
精心整理
5
给排水介入
6
消防介入
9、 发电机房进风口应有降噪措施，并安装不绣钢防虫网。 10、 发电机排烟通道与发电机之间采取软连接．应可拆卸进入检修，排烟道
《前介专业评审要点标准1.0版》(物业版) - 20180530
planning design key points 《前介专业评审要点标准1.0版》P 上海中心城市重要性分享（金茂佛山大豆项目规划设计方案）18年1月该项目分为南北两个地块，总建筑面积共计30.9万㎡，地块用地不规整，受政府及规范约束较大。
该方案总部评审中，物业前介提出了诸多合理化建议，均被重视，其中原设计为六个人行及车行出入口，后经物业合理化建议，主出入口合并设计且人车分流，次出入口采用防尾随门形式进行管控，减少了4个出入口，节省秩序人员13人，仅此一项每年减少人工成本支出105.6万元，单项使用物业费下调近0.3元，即减少了建设成本，同时减少了物业后期运营成本，又促进了楼盘的营销，保障业主通行便利的前提下，提高了园区的安全管控效率，达到全面共赢的效果。
由此可见物业参与评审工作的强大作用及评审工作的价值。
前介1CONT ENTS 目录前介专业评审建议项前介专业评审禁止项前介专业评审可选项010203规划关注(出入口设计)1.新项目人行出入口与车行出入口考虑并行设置，减少出入口秩序人员设置成本。
1.1禁止住宅项目同一侧，人行出入口与车行出入口分别设置，物业须设置两个岗亭，后期运营管理成本高。
不建议规划关注(中消控室) 2.中消控室宜与物业用房比邻设计，便于紧急情况下成立指挥中心，展开应急措施。
1.21.园区内中控室、消防控制室不应分开，应合并设计，节省机房建设成本（如机房土建、空调、地板等），亦可便于后期人机结合管控，（如感烟报警，可切换至最近视频监控点，第一时间确认是否发生火警，排除误报）禁止规划关注(物业用房)1.3禁止1.物业用房规划从方便业主办事的角度考虑，一般要设置在临近小区中心或临近主出入口人行干道位置，并设置在楼栋首层。
分期开发项目，物业用房设置位置应在先交付区域设置。
规划关注(垃圾收集、垃圾房)1.4 2.垃圾房设置在下风口，远离居民住宅楼，垃圾房门采用不锈钢卷帘门，地面铺设防滑地砖，墙面铺设瓷砖，设置排气扇，室内设上下水及排水沟渠。
物业行业重点工作计划范文
物业行业重点工作计划范文
一、加强物业管理
1. 提升服务质量，针对小区居民需求，建立完善的服务体系，提高服务水平。
2. 加强安全管理，健全小区安全管理机制，加强监控设备的维护和更新。
3. 加强环境卫生管理，组织定期清洁小区环境和消毒处理。
二、改善物业设施
1. 落实设施维护责任，建立设施维护档案，对设施进行定期检查和维护。
2. 更新设施设备，根据小区实际情况和居民需求，逐步更新老化设施设备。
3. 提升绿化和景观建设水平，注重小区绿化和景观布置，提升小区整体环境品质。
三、加强业主沟通
1. 定期召开业主大会，听取业主意见和建议，及时回应问题和解决矛盾。
2. 加强业主宣传和教育，提高业主对物业工作的理解和支持程
度。
3. 健全投诉处理机制，建立健全的业主投诉渠道和处理流程，及时解决业主反映的问题。
物业前期介入方案
物业公司前期介入方案物业服务公司前期介入工作是站在业主未来使用物业和物业管理公司维修便利、节约的角度,对物业的环境布局、功能规划、材料选用、设备造型、配套设施、管线布置、施工质量、竣工验收等多方面提出意见,避免日后使用过程中产生不足或缺陷.同时,早期介入可以使物业管理者更好地了解物业设施设备的安装、施工状况,为日后设施设备的管理打下基础.第一部分、规划设计阶段的物业公司介入工作一、规划设计阶段介入的意义规划设计是各功能区能否形成完整、舒适、便利的区域的先天制约因素.同时,设计人员主要是从设计技术角度考虑问题,往往忽视了以后的管理和使用问题.因此,物业管理人员在规划设计阶段,从业主或使用人的角度,从物业管理的角度,全面细致地反映物业管理能得以顺利实施的各种需要,以及在以往管理实践中发现的规划设计上的种种问题或缺陷,对不当之处提出修改方案,可优化设计,完善设计中的细节,尽量避免或减少在接管楼盘后出现的难以解决的问题.二、规划设计阶段介入的要点1、必须完善配备设施居住小区,幼儿园、小学校、商业配套、饮食店、商务中心、娱乐场所等基本的生活配套设施就必须在规划设计中予以考虑,也要考虑地下车库地上车位的合理布局及合理使用方案.2、规划好水电供应容量物业在规划设计时,要根据实际情况,充分考虑到地域特点和发展需要,以此来规划设计水电供应容量问题.3、设计好安全保卫系统在考虑成本的前提下,尽可能设计防盗报警系统,给业主创造一个安全的居住环境.完善可靠的报警系统能替代防盗网,因为各式各样的防盗网不仅影响美观,而且一旦发生火灾,就无法逃离火场,彼时的安全,此时却成了更大的危险.4、决定垃圾处理的方式根据气温不同,决定是否适宜采用集中垃圾房.如采用这种方式,则应考虑如何通过管理来保持清洁,使之不成为一个异味和蚊蝇孽生的源头；如不采用集中垃圾房,则应考虑如何在各楼栋外设垃圾桶,分发垃圾袋,并由专人收倒垃圾.5、消防设备设置要细致周密在建筑设计中,消防设备的配套是有严格要求的.物业管理公司则应着眼于各种消防死角,比如通道部分,电缆井部分,水枪及喷淋装置的安装部位等.6、择优选用建筑材料物业管理公司应根据自己在以往所管理项目中所见建材的使用的情况,向开发提交一份各种品牌、型号建材使用情况的报告,以便设计单位择优选用.7、对于一些细微之处提出合理意见物业管理公司应从业主的立场出发,尽可能全面细致地考虑到各种可能的使用问题,提请开发单位注意.第二部分、施工阶段的物业公司介入工作一、熟悉、掌握项目物业基本状况是筹建物业管理机构、配备管理服务人员、测算物业管理成本、制定物业收费标准等的基本依据,只有了解了这些基本状况,物业公司才能够有效参与前期管理.物业基本情况包括以下几个方面：1、未来小区人口密度和数量.2、建筑物的密度、层高、地下建筑状况.3、附属建筑物的使用功能和建筑面积.4、区内环境及周边环境,包括景观及绿化面积、公共设施.5、公建区域及面积.6、小区出入口及区内道路.7、公共设备,如供电系统、给排水系统、供热系统、供水系统、电梯、通系统、安全防范系统、自动消防系统、通信及宽带网络系统、有线电视系统.8、停车场库等的基本状况.二、掌握项目工程进度在现场巡视过程中,记录所有关注的细节,为物业接管后的维修维护工作做准备.1、根据工程计划,调整工作计划；随着现场情况的变化,工程进度计划也在随时调整,物业现场介入人员应关注该计划,及时调整物业的跟进计划及工作侧重点.2、记录设计方案和施工图纸变更；物业现场介入人员在施工中要认真记录设计方案、施工图纸变更及整改记录,为物业公司的后期接管提供便利.3、记录施工现场发现问题,并提出合理化建议,为日后的维修维护做准备.4、施工过程会根据施工便利与否而适时调整,所以,有许多设备设施安装的位置与图纸不符,物业现场介入人员必须在图纸上进行标注；如记录一些隐蔽工程和阀门等的位置变化,使今后的物业维修能准确判断位置.三、掌握各配套专业的施工图纸1、施工图纸；收集、整理各类图纸,包括建筑、结构、机电设备等各系统图纸; 2、机电设备及建材的资料；收集机电设备及建材的资料,包括：封样、产品来源、原装保修书、使用说明书、环保认证书等相关认证资料复印件,并关注必需的配件、配料、专用工具,为日后的维修保养工作作好充分的准备.四、掌握各配套专业的技术方案1、通过参加设计协调会、施工协调会、监理会等了解施工焦点；参加专业会议,通过会议上的问题讨论、焦点争论,了解项目情况,并在会议上明确物业要求,适时的提出合理化建议.2、根据会议等的实际情况,适时提供书面建议.五、掌握各系统设备的配置情况；各专业的技术、方案论证,工程相关建议；各专业的技术参数分析、设计方案论证；对各专业提出技术建议；对各系统提出管理建议1、改进设计中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；设计中有许多不尽人意之处,对设计中忽略后期维护、管理的需求,物业现场介入人员要了解、记录这些信息,并结合实际根据优化的可能性,有针对性的适时提出物业书面建议.2、改进施工中不利于后期物业管理及业主使用的优化建议；物业现场介入人员应通过记录现场的情况,汇总后及时向开发单位提供书面建议,督促整改不便于后期物业管理的事项.关注各单项工程设备的调试、试验,特别要关注隐蔽工程的隐检、验收.3、优化施工质量的建议；关注施工中的问题,对施工质量及时提出意见和建议,从而辅助提升工程质量和项目品质；无论是对设计还是对施工的现场建议应注意时效性.4、对重要设施设备的选型、采购合同中的维保条件提供建议.六、工程质量跟踪1、参与施工监理,及时发现施工过程中出现的质量问题,并适当地向开发、相关部门反映,促使施工单位尽快改正,尽可能将建设质量隐患消灭在建造过程中,从而提高楼盘的建造质量；注意的重点是隐蔽工程,如埋地线管的材质、管线的连接、暗敷线是否穿管、采用导线的型号是否阻燃,电气连接的紧固,以及是否按设计要求施工；2、熟悉管线走向、设备安装及设备调试等情况,并对图纸的改动作出记录,便于后期管理,也为接管验收竣工验收打下基础,可提高验收质量,对验收中发现的仍需改进之处,也比较清楚,容易交涉和协调.七、物业管理用房的装修监督及验收;参与物业用房的规划、装修方案制定物业管理用房是开发单位委托设计单位进行规划设计的,物业公司应根据将来物业管理的规模和实际需求对设计进行审核,避免以后给物业管理工作带来困难.物业管理用房的规划一般应从以下几个方面进行审核.1、提供良好的办公环境：1、以方便业主为目的,物业公司办公地点距各住宅楼的距离应大体相当.2、以方便业主为目的设计物业办公的流程模式,并在此基础上对物业的办公用房布局进行审核,看其是否符合办公流程的要求.3、办公用房间数量和面积是否够用.4、库房及工作间的面积是否够用,并且尽可能将库房和工作间安排在相邻处,这对日后的工作和管理十分有利.5、认真审核建筑平面图,对哪些地方需要改变门的位置、哪些地方需要打隔断并重新开门、哪些房间便于使用功能的组合等都要仔细研究和规划,否则等施工完毕就无法进行改造了.6、如有需要应考虑外聘方办公用房、工作用房、库房的需求.外聘方是指电梯维修保养公司、保安公司、保洁公司和绿化公司等.7、由于物业办公用房多被安排在地下,所以要尽可能争取良好的采光和通风条件.2、提供良好的休息环境员工的生活环境同办公环境一样,都是物业公司对环境管理的重要组成部分.物业公司对办公环境提出要求,是为了给员工提供良好的工作条件；对生活环境提出要求,是为了给员工提供良好的休息条件.二者的目的都是提高员工的身心健康,提高工作效率.八、负责物业用房配套设施的方案确定上下水、照明、动力电、采暖空调、通风、卫生间等；物业用房的装修监督验收九、人员招聘;制定人员架构;做好人员招聘计划;制订人员招聘标准;一、合理选择配备现场介入人员现场工作十分复杂,对于物业服务企业而言是一项经验型工作,所以对于现场物业工程人员的选择招聘应掌握以下标准：1、有丰富的物业工程管理经验,最好是了解装饰装潢管理、设备设施管理、工民建隐蔽工程管理土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等的人员；2、有物业工程服务经验,了解客户需求,善于将施工与实际需求结合的人员；3、有丰富的现场施工经验,能够保证自身安全；4、专业比较全面,能独立完成工作并能与他人配合工作的人员.二、按照计划做好招聘工作十、工程档案1、安装完毕的设备,建立设备台帐；2、建立初步设备台帐；随着施工进入设备安装阶段,大量设备将到位,通过物业现场介入人员的记录等需要按照不同系统整理建立设备台帐,为后期交接奠定基础.十一、资料的接收整理、归档；各系统试运行资料的收集、整理、归档；一、消防设备系统施工图纸；1、消防系统施工图纸2、消防烟感系统技术说明施工图纸3、消防栓系统施工图纸4、消防弱电施工图纸5、消防监控设备说明及施工图纸6、维修及操作说明二、给排水系统施工图纸1、给排水管道施工图纸2、给排水设备技术说明,位置及施工图纸3、隔油井及化粪池位置及施工图纸4、雨水管施工图纸5、维修及操作说明三、配电系统施工图纸1、高低压配电系统设备施工图纸2、高低压设备型号,供应商名称及技术说明3、后备发电机技术说明供货商名称及系统设备施工图纸4、给排水配电图纸5、消防设备配电施工图纸6、维修及操作说明四、停车管理系统1、收费设备说明及施工图纸2、配电要求及管线走向位置施工图纸3、维修及操作说明五、电梯系统1、电梯技术,供货商名称2、电梯机房设备施工图纸3、维修及操作说明六、土建1、结构图纸2、布置3、建材用料4、立面5、质检报告6、维修及操作说明7、机电维修口布置图纸8、所辖物业设备保养及供货商名单七、小区市政管道设备1、变压器位置及设计图纸2、小区低压配电管总图纸从变压器至小区各楼栋3、小区内照明及动力图纸4、小区内防雷接地5、有线电视6、图纸小区燃气管道布置7、供电管道进入小区布置图纸8、小区燃气管道用量设计及说明9、燃气调压站或调压箱位置及设计图纸说明10、小区市政供水及排水管道布置及说明11、小区总化粪池设计及说明12、小区中央消防及保安系统设计图纸13、小区电话布线及设计施工图纸八、工程遗留问的备案九、工程备品、备件1、制定好备品、备件采购计划、按照计划采购备品、备件2、根据项目需要,协调建设单位保留一定数量备品、备件；十、工程维修工具1、制定好工具采购计划、按照计划采购工具；十一、工程合同1、工程维修、保养合同的起草主要设备维保合同等十二、协助施工单位调试各系统,并做好记录1、配合开发单位做好前期单项工程调试验收辅助工作.物业工程部现场介入人员根据项目施工单项工程的调试、验收进度,拟定辅助调试、验收方案,记录相关信息,提出前期物业工程部管理相关人员逐步进入的建议,做好相关的辅助工作.十三、监督完成自来水系统清洗、保养工作。
万达新项目规划设计方案评审关注要点
新项目规划设计方案评审要点（专项业务类）一、前言1.商业综合体的规划设计工作分哪几个阶段商业综合体的规划设计工作分为概念方案阶段、方案设计阶段(含方案深化设计）、初步设计阶段，施工图设计阶段、实施阶段和营运阶段。
2.商管公司参与规划设计工作主要集中在哪两个阶段及工作内容商管公司作为商业产品的使用者和管理者，参与规划的目的和任务就在于对项目从使用功能的实现和后期运营效果的预期上实施专业把控，我们参与新项目规划的能力和水平将影响商业品质。
二、商业项目业态定位和设计研讨工作要点1．对商业项目进行整体业态定位是打造商业项目雏形的关键。
商业定位准确是保证商业项目在开业之后保值增值的必要条件。
2．此阶段商管公司的任务及准备工作内容商业项目业态定位和设计要点研讨、建筑方案(含方案深化)设计评审、空调冷热源论证、各专项设计评审等。
其中各专项设计评审中的每一项又各自大致按照方案及方案深化设计、初步设计、施工图设计等阶段来完成。
在每个阶段，商管公司作为物业的使用者和管理者，都需要进行专题市场调研工作，获得相关的信息依据，经过研究分析后，对规划设计方案进行评审并形成意见和建议，完成须由商管公司主导的专项设计成果，提交规划院，然后经过一次或多次联合评审会签由规划院将各方意见达成一致，形成阶段性设计成果。
本文将重点从这三个阶段就商管公司参与规划设计任务、准备工作以及从管理专业角度所需重点关注的事项进行详细解读，以期能够给参与这项工作的人们提供参考和思路，使我们今后在参与规划设计工作时能够有的放矢，提高工作效率。
3．评审关注的事项（业态定位、步行街布局、交通组织、停车位、停靠站和公交车站、管理用房、消防疏散通道、变形缝）【关注点1】：业态定位根据市场调研结果，综合城市发展和商业发展状况、商业项目所在区域的发展趋势、所属商圈的地位和未来竞争态势等情况进行定性分析研究，确定项目的商业定位、业态组合、业态布局，进而对项目的总体建筑规模体量、项目内外交通环境组织、主要业态（含步行街）类型的布局及面积配置、零售业态经营档次和组合方式、以及大系统划分方式等要素予以确认。
商业综合体项目物业管理重点
商业综合体项目的物业管理重点各位同仁们，大家下午好，很荣幸在这里和大家一起沟通关于商业综合体物业管理的话题，商业综合体物业管理涉及的管理内容很多，涉及的管理业态也比较多，我在这只是抛砖引玉说一些我个人在管理当中的收获和体会，只是整个综合体项目管理内容当中很小的一部分，不足之处还请大家多多提出批评指正。
首先做个自我介绍，季玉柱男77年10月生毕业于河北建筑工程学院电气工程专业自2000年开始在河北省石家庄市从事物业管理工作，于2004年底参与石家庄市先天下广场综合体项目前期物业管理介入和运营管理，2009年起参与石家庄裕华万达广场综合体项目前期介入和运营管理。
简单介绍一下，石家庄裕华万达广场，总建筑面积183.9万平米，包括了大型综合商业广场、五星级酒店、5A写字楼、公寓、豪宅、普通住宅、商业步行街业态，并且每一种业态的体量都比较大。
这当中管理难度较大的就是商业广场和室外步行街。
商业综合体管理上的特点：1、安全管理要求高2、交通管理压力大3、服务的客户群体复杂前期介入是做好物业管理的基础之一，做好这么大体量综合体项目的物业管理前期介入更是难度非常高的工作，下面就进入我们今天的话题“商业综合体项目物业管理的重点”今天我跟大家沟通的主要内容包括三部分：一、商业综合体前期介入的工作要点二、商业广场日常管理的重点三、营销中心和办公区服务的参与商业综合体前期介入的工作要点，1、项目整体交通动线设计的参与和停车场规划设计的参与。
（1）交通规划设计要专业。
一般前期介入要在项目整体规划设计前，物业前期介入同事就要参与其中（越早越好）。
交通动线的规划设计是整体规划设计当中很重要的一环，一般由专业的设计院进行设计（清华大学下属的清华衡交通规划设计院和上海同济大学的交通规划设计研究院），通过专业的设计把整个项目与市政道路交通的动线的走向、项目内的路网的规划、停车场出入口的位置、以及非机动车停车场的位置确定，我们的工作内容就是参与这些方案的讨论过程，以我们后期管理的角度，让进入项目和走出项目的车流顺畅，快捷。
物业前期介入-时间节点
3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。
4. 位置宜设在小区偏僻地带，大小：100户5--7m3标准。
5. 地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。
2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；
3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；
4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。
5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。
给排水系统
1.水泵房控制柜与水泵隔离，柜底高出地面20公分以上。
2.水池水箱设水位标识，高低水位声光报警信号连中心，检修爬梯，排水管径大于80，水池底做坡面，最低处做60公分直径、深50公分的潜水坑；进水控制阀门建议选用电动控制蝶阀(实际使用效果很好)。水池底部可以安装管道泵、便于水箱清洗。
3.地下水池到给水泵管道两侧装阀门，水表、阀门侧装活接。
1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。
2. 空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。
沟渠井盖
1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。
2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。
4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。
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室内土建
----室内空调孔预留 2．1．10 室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应 相互错开，与邻套住宅机座相邻时，应采取安全隔离措施。
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第一章：房屋本体
给排水
——地漏防臭 2 ． 3 ． 3 规划洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于
50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。
23
第一章：房屋本体
户内门窗 ----临街隔音 2．8．1住宅外窗应考虑开启方便，尺度满足安装空调需要，临街住宅需重点 考虑隔音设计，不宜近距离直接面对其他住户的门窗。 ----北方窗户 2．8．3采暖地区，室内窗户不宜采用大面积采光玻璃，以免影响取暖效果， 避免结霜、结露损坏内墙面装饰。 ----外窗台高度 2．8．4外窗窗台距楼面、地面的高度低于0.90ｍ时，应有防护设施，窗外有 阳台或平台时可不受此限制。
硬 质 景 观
围 栏
绿 化 设 施
清 洁 设 施
商 业 配 套
会 所 配 套
业 委 会 用 房
居 委 会 用 房
警 务 配 套
教 育 配 套
邮 电 配 套
人 防 工 程
11
要点解读
12
第一章：房屋本体
外立面
---- 天台女儿墙预埋吊环 1．1．1 天台女儿墙处每隔5m用φ 25以上规格的钢筋预埋一个直径为200mm的 圆环，要求每个埋件受力大于300公斤，以供日后清洗或维修外墙时固定吊绳 使用。
设置；水泥地面空易产生灰尘，建议发电机房、高低压配电房、水泵房、泳
池机房、值班室地面铺设防滑地砖。
25
第二章：公共设施设备
总要求
----井盖、配电箱等 为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控
制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。
井盖建议尽可能不设在小区道路上，不可避免时，建议设计在中心线位 置。
28
第二章：公共设施设备
配电系统 ----电梯 1．5．1为防止电梯厅有水流入电梯井道，建议在每层电梯口做高差为2cm的
放坡处理。
1．5．4电梯机房内门钥匙应通用，排气扇应设计定时或温度控制开停、天台 上的电梯机房门，可以考虑设置百叶通风，优先考虑在电梯机房安装温度自 动控制的送风、排风系统。
----门禁应急电源 1．7．2 单元门建议设置IC卡门禁，并应配置楼宇对讲。单元门、消防门等 门禁控制的电锁应安装断电开启的电插锁。 1．7．3 单元门禁应配置应急电源，避免停电时无法使用。 并由控制中心统一供电，保障中心能够实施控制。
20ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
第一章：房屋本体
单元门入口 ----信报箱
1．7．4．1 信报箱应集中设计，有门禁设计的楼宇，信报箱优先设置于门禁外区
18
第一章：房屋本体
门窗
----户门
1．5．6 单元及户门建议选择防盗门，装有门禁的部位建议选择不易变形、 质地相对较轻的门，安装时需考虑稳定性，适当增加牢固装置。 [案例] 2006年上海发生一起重大入室
盗窃案，被盗财产近20万元，后经了
解户门防盗效果不达标。
19
第一章：房屋本体
单元门入口
因在于中水污染洁具并很难清洁，中水水质含有异味，小区内中水量不能满足卫生间用 水量，只能采取自来水补水不仅费用差价由物业承担且存在生活用水与中水混流的隐 患）。 2．9．2 中水管道严禁与自来水管道连接，其管道应有防渗防漏措施。
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第二章：公共设施设备
给排水系统 ——水 箱 2．2．2规划设计应设置水位标识、检修爬梯。 ——污水管及设备设施 2．4．8污水集水池应设置水位指示装置，必要时应设置超警戒水位报警 装置，将信号引至监控中心。 2．4．10集水池有效容积不宜小于最大一台污水泵5min的出水量，且污水 泵每小时启动次数不宜超过6次。 化粪池——建议考虑沼气处理，为小区提供部分燃气和照明（物业食堂和 办公使用等，节约能源）
目前，LED灯最高可节能95%，寿命长经久耐用，公区照明 建议考虑此灯具
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第二章：公共设施设备
配电系统
——照明 1．6．5水景、水池、水廊水下彩灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议 设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多、建议在景观区集 中设计并考虑避免产生灯光污染。
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第二章：公共设施设备
给排水系统
----生活水泵房 2．1．1 水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，若安装在水泵 房内，水泵房控制柜与水泵隔离，控制柜柜底应高出地面20cm以上，泵房积 水坑处应安装高水位报警设备并联回控制中心。 2．1．2 小区水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。 2．1．6 泵房内宜有检修水泵的场地，检修场地尺寸宜按水泵或电机外形尺 寸四周有不小于0.7m的通道确定。泵房内宜设置手动起重设备，立式水泵上
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总体思路
参考公司标准和指引
《物业管理前期介入工作指引》
《新建物业接管验收工作规范》 《智能化系统设计标准》 《住宅区设计规划评估指引手册》 《地产产品物业管理设计要点》
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文件结构
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文件结构
项目规划设计物业关注要点章节
第一章《房屋本体》
第二章《公共设备设施》
第三章《景观、绿化、清洁等设施》 第四章《社区配套》 第五章《公建配套》 各章节专业分类详见下图!
盆处必须采取防坠落措施。
1．4．5 低楼层阳台门要预留可安装内置拉闸门的空间。
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第一章：房屋本体
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第一章：房屋本体
门窗
----高层消防门
1．5．1 高层楼宇通往消防疏散平台通道的门需使用消防门，消防门应安装 门禁控制系统。 ----公共楼道窗设计 1．5．4 公共楼道窗户建议选择半开式外推窗设计，在需要外出清洁的公共 部位建议考虑出入需要，设计为可调整外推窗。
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总体思路
系统的收集、总结物业管理必须关注的要点，便于前期介入人
员更好地开展前期介入工作并提出专业意见。
本指引突出规划设计“物业关注要点”
借鉴标准法规内容，删繁就简，只摘录重点 关注要点按物业类型、专业类型进行分类
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总体思路
用规划设计规范的分类方法来设计文件框架。
以便与地产专业人员对接
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第二章：公共设施设备
给排水系统
----排污设施 2．4．1小区道路及组团道路的路面排水系统，建议采用浅V字型路面排水系 统，方便清洁与维护，加快排水速度，保证车辆行驶安全。宅间道与宅间步 行道建议采用传统的暗沟（管）排水方式排除地面积水。 2．4．6污水集水池底应有一定的坡度流向泵位。集水坑的深度及其平面尺寸， 应按水泵类型而定。
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第二章：公共设施设备
配电系统 ——高低压配电室
1．1．2高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，且在
上一层的位置没有水源。如有，应做好防水处理并设计有效的防护、集水、 排水、报警等装置。 1．1．3 配电室应配置配电系统模拟盘。 1．配电系统 1．5配电室内商业用电建议与民用照明电分路控制 。 ——配电箱
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第一章：房屋本体
外立面
---- 私家花园与屋顶露台避免私搭乱建 1．1．11 带有屋项露台或可作为私家花园的退台屋顶，建议统一花架款式， 防止私搭乱建。 ---- 外立面选材 1．1．12 外立面尽量不采用瓷片装饰， 以防脱落下坠伤人。
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第一章：房屋本体
电梯厅 ---- 首层电梯厅安装监控镜头 1．2．2首层电梯厅应安装闭路监控镜头，监控摄像 机应能清晰看到出入口行人的面部图像。 ——地下车库进入楼道处考虑安全措施 1．2．3地下车库、架空层等公共区域进入楼内电梯 的通道，应设置IC卡门禁。
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第一章：房屋本体
楼梯间 ---- 高层考虑取水点 1．3．3 高层消防楼道每5层设计1个清洁取水点、排水池。 1．3．6 低楼层通风窗应安装限位装置，或安装内置窗花。 阳台 ---- 防水、排水、攀爬
1．4．2 未封闭的阳台需考虑坡度排水设计，阳台与室内连接处要考虑防水及挡水装置
设计。 1．4．3 公共楼道外的挑阳台或檐口顶面要考虑便于日常清洁与维修人员的出入。 1．4．4 阳台栏杆设计应防止儿童攀爬,栏杆的垂直杆件间净距不应大于0.11m，放置花
域。 1．7．4．2 信报箱材质应使用不锈钢材料，安装于室外时要考虑防雨、雪设施。 1．7．4．3 信报箱投递口处的金属边角或棱角应做圆角或打磨处理，避免划手伤 人。
1．7．4．4 信报箱的尺寸应不小于信报箱门宽23cm×
箱高13 cm ×投递口高2.5 cm ×箱进深30 cm 。
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第一章：房屋本体 避雷
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第二章：公共设施设备
配电系统 ----照明 1．6．1小区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等 设备均应考虑安装计量装置，以便分类计量核算。 1．6．2地下停车库照明设计应考虑节能要求，建议合理划 分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分 级控制，安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能 照明装置。 1．6．4 小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及 间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，以便节约 能源。
为未来作为前期设计依据作铺垫
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总体思路
充分参考了国家规范、标准以及集团地产系统的标准和指引。
引用国家规范 《住宅设计规范》 GB50096-1999(2003年版)