浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估
关于土地使用权期间届满后的续期规定是什么？
Mistakes are occasional mistakes, but misses are always regrets.悉心整理助您一臂（页眉可删）关于土地使用权期间届满后的续期规定是什么？土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
近年来，我国房地产市场发展速度十分迅猛，房产交易数量不断上升，而土地使用权的转让往往是伴随着房产买卖进行的，有些居民在土地证上看到期限的时候，就会想到如果使用权到期了如何处理的问题，那么，关于土地使用权期间届满后的续期有哪些规定呢?1、《城市房地产管理法》第二十一条规定：土地使用权出让合同约定的年限届满，土地使用者需要继续使用的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
续期的，应重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
这一条规定说明，土地使用年限届满时，使用者要继续使用土地的可以申请继续使用。
2、《物权法》第一百四十九条规定：住宅建设用地使用权限期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
3、国家规定，城镇建设用地土地实行国有，个人和企业可以有偿使用以及交易使用权。
住宅用地的土地使用年限是70年，从该地块取得之日起算。
而所购买的房产只要拥有合法的产权证，就是个人的私有产，只要房产还存在，个人就拥有该房产的所有权。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(1)住宅用地(也就是人们常说的商品房用地)：全国统一执行的土地使用年限为70年;(2)工业用地(也就是人们常说的工厂、工业区)：全国统一执行的土地使用年限为50年;(3)教育、科技、文化、卫生、体育用地：全国统一执行的土地使用年限为50年;(4)商业、旅游、娱乐用地：全国统一执行的土地使用年限为40年;(5)综合或者其他用地：全国统一执行的土地使用年限为50年。
浅谈国有土地使用权出让评估
浅谈国有土地使用权出让评估国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何做到科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格呢？本文从国有土地使用权出让土地的特点、国有土地使用权出让评估的难点、评估师素质及国有土地使用权出让底价与评估价关系等方面谈谈国有土地使用权的出让的评估的，希望能与同行一起分享......标签出让评估；评估师素质；底价与评估价的关系对于评估中介机构，国有土地使用权出让评估，即是一个难得的机遇，同时又面临许多风险。
国有土地使用权出让评估是国有土地使用权出让工作中一个不可或缺的重要环节，如何科学合理地评估与确定国有土地使用权市场价格，是一个让评估师、评估机构感到头疼和棘手的问题。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》，“市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或者底价”。
故评估价格直接关系到拍卖底价的确定，过高者会导致土地流拍；过低则又会造成国有土地资产流失。
一、充分了解、认识所评估的土地的特点1、规模大、价值量高。
为了“统一规划，统一设计，统一施工”，现国有土地的出让规模一般都较大，所以国有土地使用权出让评估所评估的土地，其地上拟建建筑面积少则几万平方，多则几十万，上百万平方米，其价值则是至少上亿元，多则上百亿元。
2、具有一定的政策导向性，社会关注度高。
现阶段来看，房地产业对于众多国家都是国家的支柱产业之一，作为房地产开发的基本元素——土地，其价格的高低对于房地产的开展更是有着举足轻重的作用。
而国有土地使用权出让是房地产开发商获得城镇土地使用权的最基本方式，一个城市的国有土地使用权出让涉及众多的土地使用者经济利益，因此国有土地使用权出让的价格也具有一定的政策导向性。
国有土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，而土地使用者则向国家支付土地使用权出让金的行为。
其本质是一种公共财产的交易，再加上其规模大、价值量高，往往是重大的经济活动，因此必然备受社会的高关注度。
关于国有建设用地使用权到期处置探讨
关于国有建设用地使用权到期处置探讨我国地基本土地制度不断的在进行完善和修改，其中依法、有偿、有权限出让国有建设用地使用权是我国现行的基本土地制度之一。
自上世纪八十年代以来，这项制度在全国逐渐的开始推行，有效的对国有建设用地的使用权管理问题进行了划分和规范，同时也解决了商业用地的问题。
标签：国有建设用地；使用权；使用期限国有建设用地使用权限的出让，促进了国计民生的发展也规范了我国国有土地的使用情况。
随着时间的推移，部分土地到达了使用年限，后期使用大笔的资金缴纳“延期”费用的报道不绝于耳。
关于国有建设用地使用权到期处置问题，得到了全国人民的广泛关注。
1、国有建设用地使用权到期处置问题现状我国虽然实行了土地有偿制度，但是制度中的许多内容还不完善，导致后期实践当中问题重重。
国有土地出让制度中，土地的出让期限和到期处置问题得到了人们广泛的关注。
虽然不同用途的土地可使用的最高出让年限经过法律的明确规定，但是在处理中仍然有许多模棱两可的地方，这些规定大多都会比了土地出让续期的问题，关于续期是否需要交费、如何交费、交费比例多少等等都没有明确的规定，这就导致了在管理当中面临无据可依的问题，切实的影响了我国国有土地的管理和再利用。
目前，我国在逐步开展国有建设用地使用权限到期处置问题，这样既符合当前我国土地管理的需要，有能够促进我国土地管理制度的进一步完善，为我国的土地管理工作提供更合理的方案。
明确国有建设用地使用权到期处置问题，能够有效的提高土地的利用率，推进了我国城镇化发展的进程；实现了国有资产的增值保值问题，并能够完善我国现有的土地管理制度，具有十分深远的意义。
2、权限处置在国内外的实践2.1深圳经验：缴纳方式与产权效力的平衡为了更好地解决到期土地续期问题，深圳市规定，如果续期，业主必须支付地价。
有两种支付方式可供业主选择：一是一次性支付，补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%，并按約定年期修正；二是采取年地租的方式，业主每年交付租金，标准由国土部门定期发布。
怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈
怎样解决到期土地使用权续期的问题浅谈作者：杜克新王惠琳来源：《今日湖北·中旬刊》2014年第06期我国商品房的土地使用权有七十年，因此，七十年后的使用权确实值得购房者关注。
《物权法》第一百四十九条规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。
”但是，新修正的《房地产管理法》第二十二条又规定，“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。
经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期，但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
”该规定并没有对住宅用地和非住宅用地进行区分。
根据《物权法》的规定，住宅的土地使用权期限届满，房屋所有权人可以继续使用土地，无须另外申请。
而依据《房地产管理法》的规定，房屋所有权人必须另外申请，否则丧失土地使用权。
但无论是按照哪一个法律规定，房屋所有权人继续使用土地，都应当另行缴纳土地出让金。
《物权法》中的“自动续期”，应当理解为期限届满后，按原土地出让合同约定的出让金价格缴纳地价，而《房地产管理法》中的“依照规定支付土地使用权出让金”，则赋予了政府调整出让金的权利。
两个法律之间的差异还需要立法部门予以解释，在新的解释尚未出台之前，《房地产管理法》将优先适用。
因此，从现行法律规定，尚不能判断你所购买的房屋，在七十年使用期限届满后，还需要投入多少资金才能继续使用。
随着部分土地出让期限的逐渐临近，人们将日益关注对土地使用权到期后其地上建筑物和土地的处理方式。
诚然，国务院《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（以下简称《暂行条例》）已经做出到期后土地使用权与建筑物、其他附着物（以下简称“地上定着物”）由国家无偿取得，申请续期应重新签订合同并另支付出让金的规定。
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估
浅谈国有土地使用权挂牌出让中的地价评估摘要：通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和评估土地使用权，确定合理地价。
关键词：土地使用权开发评审估价abstract: through professional real estate valuation and valuation personnel cooperate, to take the real estate market as the basis, from a scientific point of view analysis and assessment of land use right, determine a reasonable price.key words: land use right; development; review; valuation 中图分类号：df453文献标识码a 文章编号0 前言国有土地使用权挂牌出让，是近年来新出现的一种土地使用权出让方式。
挂牌出让土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。
在挂牌出让中，无论是出让人还是竞买人，都需要确定一个合理的价格。
确定合理的地价，可以通过专业房地产估价机构和估价人员的配合，以房地产市场为基础，从科学的角度去分析和测算。
按土地开发程度，可将挂牌出让的宗地分为毛地（或生地）和熟地两类。
毛地是指不具有城市基础设施或只完成临时三通一平的土地，熟地是指具有较完善的城市基础设施且土地平整（俗称已完成七通一平或五通一平）的土地。
因此，地价有毛地价和熟地价。
毛地价由土地使用权出让金和基础设施配套建设费组成。
其中，土地使用权出让金为交给国家的土地使用权费，基础设施配套建设费为大市政费和四源费。
土地使用权期满续期的问题及解决方法探讨
土地使用权期满续期的问题及解决方法探讨一、关于现阶段土地使用权限期满续期的解读我国的土地使用权有偿期限从20年之最高年限70年不等。
由于，土地是属于国家所有，在居民购房时，只是缴纳了土地使用权的出让金，对于土地并没有所有权。
因此会造成一旦土地使用权年限到期，土地强制归还国家。
到期后的土地该怎么办，是由国家无偿收回呢？还是由现有土地使用者继续使用？如果可以继续使用，那么，需缴纳多少费用呢？所有这些问题目前尚未有明确的答案。
根据2007年10月1日起施行的《物权法》中的明确规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
”物权法针对此问题的解决办法颇为简单，个中细节也没有透露。
到底自动续期这个概念为何？是无偿还是有偿，若是有偿，缴费的标准又是什么，缴费的方法又是什么全都没有公布。
因此，这样的法律颁布出来会给普通百姓造成不安感。
在当下购房难的大背景中，好不容易买到了一套房子。
但是只能住70年，之后就不得而知。
二、土地使用权期限关系探讨（一）房屋使用年限与土地使用权期限的关系此时，我们只是注意到了土地的使用年限，而没有关注土地附着物，即居民拥有所有权的房屋的使用年限。
根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，住宅用地（也就是人们常说的商品房用地）：全国统一执行的土地使用年限为70年。
土地能使用70年，很多人都只担心70年之后的土地使用问题。
但是事实上，更应该关注的是房屋的使用年限。
就我国来讲，普通住宅及商业用房均是50年的设计寿命。
而且，这个50年，也仅仅是结构的设计寿命。
也就是说，设计者可以保证这个房子在50年内不会倒塌，不会出现事故，过了50年，这个房子就是属于报废品了。
而且，这仅仅只是结构问题。
对于建筑的水电设计年限只有30年。
也就是说，房屋在使用超过30年的时候就必须要进行一次大修，至少是水电的修缮。
这里可以看出，即便是土地使用权期限没有到的情况下，房屋所有者面临的情况也是一栋超过安全期的老化的房子。
基于土地使用权出让后续管理的分析与研究
基于土地使用权出让后续管理的分析与研究随着人口数量的急剧增多，土地问题成为了经济发展过程中的一个较为突出的问题，也是各种社会矛盾产生的根源性问题。
政府为了能够解决这一矛盾，制定了各种关于土地资源管理方面的制度与战略决策。
其中，土地资源使用权出让制度就是这样的一种制度，对土地资源使用权出让等方面的问题进行了较为深入地探究。
随着土地资源出让形式的不断变革，土地使用权出让制度也在进行着不断地改革。
本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与价格重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。
标签土地使用权；后续管理；出让引言土地使用权出让制度的确立，使得传统的土地由无偿、无流动以及无限期等方面的使用制度转变为有偿、可流动性以及有限期的一种土地使用权制度。
我国的土地使用权出让制度经历了数十年的改革与探索，目前的土地使用权出让制度主要包括协议、招标、挂牌以及拍卖四个方面的方式。
然而，就目前的土地使用权出让的发展来看，该制度并不能很好地满足其发展。
本文首先对当前时期下我国土地资源使用权出让制度存在的问题进行探讨，然后从监督出让合同的执行与实施、土地收回与价格重新评估及再出让两个方面着重阐述了土地使用权出让后续管理的具体策略，旨在为当前时期下土地使用权出让后续管理提供一定的借鉴与参考。
1 土地使用权出让制度存在的问题分析1.1 土地使用权出让方式的制度空间非常大对于一些具体、客观的问题，法律对其规定与约束并不是非常明确与规范，而是比较含糊以及笼统，从而为制度的执行者留下比较大的操作空间。
一个最为典型的例子就是关于以协议的方式出让国有土地使用权的规定。
《城市房地产管理法》的第12条是这样规定的：“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的．可以采取双方协议的方式。
关于国有居住用地出让土地使用权期限到期后的问题探讨
关于国有居住用地出让土地使用权期限到期后的问题探讨作者：谢志刚来源：《中国房地产业·下旬》2021年第08期【摘要】住宅的使用权到期关系到每个人的日常生活，住宅建设用地使用权期间届满的可以视同划拨土地使用权，可参照原国有居住划拨土地使用权的相关规定。
住宅建设用地使用权期限到期后的状况和原国有居住划拨土地使用权具有高度的相似性。
【关键词】住宅;土里使用权限;国有居住地【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.24.1、国有居住用地出让土地使用权期限到期后存在的问题我国现行的国有土地使用制度除了国家核准的划拨土地以外，依法实行国有土地有偿使用制度。
根据1990年5月19日发布施行的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号发布）第十二条规定，国有土地使用权出让最高年限，居住用地七十年;第四十一条规定，土地使用权期满，土地使用者可以申请续期;需要续期的，应当依照本条例第二章的规定重新签订合同，支付土地使用权出让金，并办理登记。
2007年10月1日实施的《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日中华人民共和国主席令第62号公布）第一百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。
住宅建设用地使用权期间届满的，是支付土地使用权出让金重新签订合同？还是自动续期？对于如何续期以及土地出让金的续缴问题目前还没有明确的相关规定。
2、对于原国有居住划拨土地使用权目前的相关规定我国在计划经济时期，城镇土地使用制度是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用，禁止土地使用者转让土地的制度。
我国现行的土地使用制度，是在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖/招标/协议等方式将土地使用权有偿、有限期地出让给土地使用者;土地使用者的土地使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动，其合法权益受国家法律保护;需要继续使用的，经批准，期限可以延长，同时按当时市场情况补交地价款。
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浅谈国有土地使用权出让到期后土地续期评估
发表时间：2017-11-20T16:33:35.643Z 来源：《基层建设》2017年第22期作者：李之高1 李森2 赵明遥3 [导读] 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
1，2.为费县国土资源局山东临沂 273400；
3.山东国建土地房地产评估测绘有限公司山东济南 250101 摘要：未来国有出让商业、住宅用地使用权将会密集到期，为加强土地管理，促进土地市场持续健康发展，本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、如何续期评估进行了研究，为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人处置土地到期后续期提供了思路。
关键词：国有土地使用权；续期；评估引言：
随着国有土地市场形态发展，早期各地城市中心商业、住宅房地产物业开始面临重新规划建设状况，未来商业、住宅土地使用权将会密集到期，土地使用权到期后申请续期的土地如何补交出让金将会成为国土部门、房地产评估机构、原土地使用权人关心的热点，也会是社会热点。
本文对土地续期定义、续期条件、续期方式、土地续期市场预测、如何评估、遇到的问题进行了阐述。
一、土地续期概念土地续期是指国有建设用地使用权出让合同约定的出让土地使用年限届满的土地，土地使用者对其进行申请继续使用的土地。
二、土地续期的条件土地使用权人合同约定的出让土地到期后，若继续使用，则应当符合城乡规划，未改变土地用途，未被列入政府征收公告范围，土地权属无争议、无查封、无抵押等限制权利的情形，土地未欠缴出让价款，未构成闲置土地，土地届满前一年申请续期，其他有关规定，才能申请继续使用土地。
出让到期前，有司法裁定、拍卖等行为已交易的，应依法办理完成有关手续，补缴完成有关税费，才能进行办理续期。
三、申请土地续期方式受让人选择申请续期土地使用权时有两种方式，分别为出让方式、租赁方式。
受让人可根据需要选择续期方式，其中，我国目前的有偿供地形式大多数为出让方式，很少有地区进行租赁，同时这也说明了租赁的时间对土地的应用有一定的限制，以及国土部门对土地使用权租赁的管理。
若受让人选择出让方式进行土地续期，出让地价按照市、县国土资源行政主管部门确认的评估地价的100%执行。
若为工业用地，则出让地价不得低于当地工业用地最低限价标准。
四、土地续期未来发展预测改革开放以后，为符合城市发展要求，各地开始对城市进行总体规划，一些开发商开始拿地开发各类物业，土地供应量逐渐上升，城市中心商住物业开始崛起，城市发展不断扩大，城中心居民搬进现在住宅小区物业居住。
随着时间的推移，社会经济迅速的发展，这些早期的商住物业建筑形式已过时，建筑结构也较普通，耐用年限相对较短，同时与现在城市经济、城市整体容貌的发展出现不协调，因此很多物业面临拆迁，重新规划建设，但是这些重新规划或重建后的物业使用年限非常的低，开发完成的物业在未来的一段时间内将会出现续期的密集期。
土地到期后，土地使用权人若申请土地续期，则需要重新进行评估土地市场价格，补交土地出让金，因此可以看出未来土地市场续期状况会较多。
五、土地续期评估评估续期土地使用权价值时，首先要有评估思路、然后评估依据、最后评估方法，评估思路不明确，评估方向就会错误，目前我国土地续期评估的案例较少，相关文件的出台也较少，且未来土地续期评估市场较大，现就续期评估方法进行讨论：临沂市人民政府2013年出台了《关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知》（临政发〔2013〕31 号）第十二条：“对本规定实施前，已逾期使用的出让到期土地，使用者保持原土地用途不变申请继续使用的，在符合城市规划的条件下，可以按照本规定办理出让手续。
出让地价为原出让合同约定的到期日至规划批准日的地价与规划批准日以后出让期间的地价之和。
出让年期始点自原出让合同约定的到期日起算。
” 评估思路：从临沂市出台文件中可以看出，土地虽然是届满前一年提出的续期申请，但相关部门对土地规划文件的批复时间却是在土地到期后的时间，这是符合政府政策的，但规划批复时间却不是与原出让合同约定的土地使用权到期日直接续上，中间有一段时间差，这段时间的土地仍然由土地原使用权人进行使用、收益。
规划批复后，使用权人与国土部门进行签订新的出让合同，出让年限为某类用途的最高出让年限。
因此，评估价值时，我们可以参照现有城市（如临沂市）出台的相关文件进行评估，评估价值报告两部分，分别为合同约定的到期日至规划批准日的地价和规划批准日以后出让期间的地价。
评估注意事项：收集原出让合同（明确土地使用权出让到期日）、原规划条件（注意核对本次续期是否改变用途等）、原国有土地使用权证、原使用权人信息（企业则收集营业执照、个人则收集身份证）、现场勘查（确定现状用途是否与规划一致等）。
评估方法：就目前来说，土地续期评估方法与土地出让评估方法一样，根据宗地用途选择方法，且根据规程，方法不少于两种。
常用土地评估方法分为五种，分别为基准地价系数修正法、市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、以上评估思路会遇到的问题：根据国土资源部办公厅《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发[2012]35号），土地估价报告需要进行上传至土地估价系统进行电子备案，但是此类评估思路会出现两个估价时点，由于土地续期评估案例较少，备案系统未单独列项，备案系统内估价时点只能填写一个时间，因此，上传报告时会有影响。
解决方法：随着未来续期的密集到来，此类评估也会越来越多，根据目前我国土地发展形态的变化，提前完善估价备案系统非常有必要，这也有利于国家对土地市场的监管。
六、结语因此可以看出，未来土地市场土地续期的比重将会大幅增高，对于房地产评估中介机构来说，这将会是很大的市场机遇，因此，做好土地续期评估的研究，对国土部门、房地产评估机构、原国有土地使用权人来说，都是福音。
参考文献：
[1]临沂市人民政府.临沂市人民政府关于印发临沂市出让到期土地处置若干规定的通知[Z].2013-9-18.
[2]国土资源部办公厅.国土资源部办公厅关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知[Z].2012-6-14.。