重庆市巫山县商业业态市场分析与发展报告

重庆巫山商业业态市场分析与发展报告随着一二线城市市场份额的逐渐饱和，三四线城市被看作是商业地产下一个新蓝海。

对于人口规模更大的三四线城市来说，其潜力价值何在？这块市场究竟有多大？是个值得持续探讨和深入挖掘的话题。

巫山位于重庆最东端，素有“渝东门户”之称。

作为重庆的“东大门”，巫山拥有丰富的旅游资源和矿产资源，近年来随着旅游业及交通的大力发展，巫山如众多“后起之秀”城市一样，整体迈入快速崛起阶段，未来的发展不可估量。

作为一个县级城市，巫山拥有着不菲的价值，未来随着郑万高铁及巫山机场的开通，巫山将成为国内唯一一个集高速铁路、公路、机场、旅游码头四维一体的综合交通换乘中心城市。

01巫山广东路传统商业区：业态深度分析作为一个典型的县级城市，巫山目前正处于城市化加速发展阶段，集中表现为老城区的改造升级和新城区的大力开发建设。

按照城市规划，巫山主要由高塘组团、江东组团和早阳组团三大板块组成，其中江东组团和早阳组团为巫山规划建设中的新区，高塘组团为目前巫山主城核心区，巫山县城内商业最集中、最繁华的广东路传统商业区就位于该区域。

|图片来源于携程网以重庆巫山这座城市为例，细究城市商业项目的经营状况以及业态品牌布局，探寻崛起中的三四线城市未来商业项目的发展空间与前景。

目前，巫山零售商业主要集中分布在广东路两侧，且主要以沿街商铺为主。

此外，在广东路东、西转盘之间，还汇集了移民广场、卓瑞广场、巫峡大世界、文丰商贸、保利万和影城、巫山影剧院、神女广场等商业项目。

服饰、鞋包、时尚零售等连锁品牌也主要集中在该区域，吸引着整个巫山县城的居民到该区域进行消费，居民对该区域的偏好程度也相对较高。

因此，赢商网就零售、餐饮、儿童亲子、文体娱乐、百货/超市、生活配套等几大业态对该区域商业项目进行了深度分析。

02广东路传统商业区代表性项目分析▍广东路沿街商铺基本情况数据来源：赢商大数据中心数据说明：连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌（下同）广东路是目前巫山县城最为繁荣的道路，道路两侧沿街商铺众多，品牌集中，商业氛围浓厚，有较多连锁品牌分布在两侧商铺，品牌连锁率达35.2%，在巫山县城处于较高水平。

从广东路沿街商铺的业态组成来看，服饰、鞋包等精品零售占比达43.8%，相对较高；其次是居民日常生活所必须的社区配套服务和配套零售，如数码通讯、农用器械、五金维修、银行邮政、烟酒副食等，总占比约35.5%；餐饮、儿童亲子和休闲娱乐等业态占比较低。

▍移民广场基本情况移民广场位于巫山最繁华的广东中路，总面积约5万平方米，项目贯通广东中路与平湖西路，两面皆有较好的展示面，由于地形高差形成双首层，主要零售商业分布在以广东路为基准面的各楼层，引进了新世纪百货，以及大量其他业态品牌。

平湖西路一侧则以客运站、大型餐饮、K T V、酒店等为主，项目为目前城区内业态综合度最高的商业项目，也是巫山居民偏好度最高的项目，但由于建筑结构、业态布局及内部动线的设置，部分楼层商业氛围较差，只有广东路一侧部分楼层经营状况相对较好。

▍卓瑞广场基本情况卓瑞广场位于巫山最繁华的广东路与神女大道交界处，项目共四层，商业面积不到1万平方米，相对较小，但引进了幸福生活超市、s a n f u三福、非玩不可儿童游乐中心、周大生珠宝、重庆金店等多个主力商家品牌，整体连锁程度较高，项目在巫山居民商场偏好度排位中排名第四，居民偏好度较高。

▍巫峡大世界基本情况巫峡大世界位于广东中路205号，商业主要集中在1~3层，总商业面积约0.9万平方米，项目业态比例相对均衡，但零售比例仍相对较高，且缺少休闲娱乐业态。

项目有目前巫山县城内规模相对较大的儿童乐园——星时代乐园，对家庭儿童客群的吸引力较强。

▍文丰商贸基本情况文丰商贸位于广东中路299号，商业面积约0.7万平方米，主要业态为精品零售以及社区配套，总占比超过80%，项目缺少休闲娱乐、餐饮等体验式业态，主力店为国美电器，连锁品牌较少，入驻率仅占21.4%。

▍保利万和影城基本情况保利万和影城，商业面积约1.7万平方米，项目并未布局传统的精品零售业态，体验式业态占比较高，其中以电影院为首的休闲娱乐业态占比41.7%，餐饮业态占比33.3%。

保利万和巫山国际影城是巫山目前唯一一家电影院，经营状况良好。

▍神女广场基本情况神女广场，商业面积约3.2万平方米，项目业态主要以足疗洗浴等休闲娱乐业态为主，儿童教育培训也有一定比例，农贸市场——神女农超主要为周边居民提供日常生活消费选择。

项目未设计中庭，垂直动线只有两个垂直梯，整体空间感及通透性较差，不利于发展零售商业。

03广东路传统商业区业态现状与面临的问题总体来看，广东路传统商业区业态主要以传统零售为主，综合度较低，零售占比超过一半，餐饮、文体休闲娱乐、儿童游乐体验等体验式业态占比则较低，只有约20%的比例。

（数据说明：1.连锁品牌的统计口径为在2个城市以上购物中心开店的品牌；2.成熟品牌为开店量超过100家的品牌）此外，商业区内品牌发展滞后，连锁品牌进驻率低，约70%为个体商户经营的店铺，连锁品牌主要分布在广东路沿街商铺以及移民广场新世界百货内，且档次以大众化为主。

（数据说明：1.新兴品牌为赢商网监测近3年创立/入驻中国的高潜力品牌，新兴品牌入驻率=新兴品牌门店数量/所有营业门店数量；2.高成长性新兴品牌通过对新兴品牌全国已开门店数量、入驻城市核心商圈数量、拓展速度等维度综合测评。

）该区域整体对新兴品牌吸引力不足，尤其是高成长性新兴品牌，新兴品牌入驻率仅1%，其中高成长性的新兴品牌仅C O S O香蜜闺秀、一扫光零食量贩、宝妈时光3个品牌。

该区域餐饮业态以中餐为主，特色餐饮、休闲餐饮、网红餐饮等相对缺乏。

区域内休闲娱乐业态发展滞后，丰富度低，以洗浴、美容S P A、K T V、棋牌桌球等传统休闲娱乐业态为主，缺乏更为现代化、更为潮流时尚的休闲娱乐业态，如年轻人热衷的密室逃脱、文艺书店、V R娱乐、射箭馆、蹦床公园、电竞馆等新一代休闲娱乐业态。

儿童亲子业态发展相对滞后，以儿童亲子零售为主，其他功能不足。

区域内商业项目主力店主要为超市、电器卖场等，类型较为单一，且目前尚无大型连锁品牌超市进驻巫山。

巫山目前只有保利万和巫山国际影城一家电影院，经营状况良好，可见巫山居民有电影娱乐需求，电影市场仍有一定的发展空间。

巫山商业未来发展空间和商机提高业态丰富度，带领巫山商业市场进行整体升级迭代；引入高知名度、强实力品牌商家，提升整体商业档次和消费档次。

04巫山商业市场未来发展趋势从以上分析可以看出，目前巫山商业仍处于较为落后的阶段，虽然城市有一定的商业氛围跟基础，但是由于商业多为临街商铺或老旧物业，商业格局零散、业态混乱、体验感较差、时尚品牌稀缺，难以带给消费者舒适的消费体验。

而据赢商网大数据中心监测，目前巫山潜在消费者中，主要以工薪、中产级别为主，消费水平较高。

其中工薪一族占比约达到了70%，中产级别占比约30%。

但是目前巫山商业市场发展水平相对落后，业态丰富度低，成熟品牌进驻数量少，已无法满足巫山本地居民的消费需求，导致部分客群外流至万州区万达广场、江北区星天广场、江北区茂业天地、渝中区龙湖重庆时代天街、江北区龙湖重庆北城天街等档次相对较高的综合型购物中心。

在此背景下，一个旨在满足巫山居民消费升级需求的新兴商圈——平湖桥商圈，强势崛起。

该商圈位于巫山新老城交界处，由巫山F M广场、平湖路商业项目等聚合而形成，区域内规划有较大面积的中高端改善型住宅小区及集零售、餐饮、娱乐、休闲等于一体的现代大型综合体商业项目。

随着行业洗牌加剧，巫山已进入“新老交替”期，伴随着部分老城区人口及其他乡镇人口向该区域迁移，以及周边商业项目的逐渐发展完善，商圈呈现出巨大的发展潜力。

巫山F M广场作为巫山首席大型城市综合体，项目总建筑面积超30万方，商业体量近23万方，不仅汇集了巫山首座真正意义上的购物中心——美都汇购物中心，还涵盖了巫山首席高端家居生活体验M A L L——居然之家、特色风情美食街区、精致揽江庭院洋楼、城市商务中心、仓储物流中心、大型城市车库等多种丰富的物业形态。

此外，基于对巫山商业环境的精准分析，商业体量约4万方的“美都汇”购物中心，整体定位为“巫山首席家庭欢乐购物中心”，内部规划了超市、餐饮、教育、健身、亲子互动、休闲娱乐、文化影视等精选业态，能全方位满足人们日常生活、聚会交友、商务办公等方面的需求。

据介绍，未来美都汇购物中心还将围绕以下几方面为巫山居民进行量身打造：▍立足巫山县居住人群，升级一站式家庭品质消费项目核心辐射区以巫山旧城及新开发区域的居住及工作人群为主，其中有小孩家庭客群和女性消费客群比例较高，因此项目将从业态丰富度、综合度上提升家庭消费的广度，并且精挖女性消费需求；另一方由于家庭客群的消费力较高，但消费观念仍偏保守，因此项目将通过提升商户尤其是零售商户、商场服务水平的品质，提高家庭消费的满意度。

▍引入电影院及丰富的儿童游乐业态，捕获休闲娱乐消费外流客群项目核心辐射区内电影院及儿童游乐业态发展相对较弱，消费外流现象明显，但区域内存在较大比例对这两类业态偏好较高的居住及工作人群。

因此项目将通过提升这两类业态的丰富性、吸引性，从而增加项目差异化竞争力。

目前项目已引入渝东片区首家巨幕厅院线品牌横店影城。

▍引入新兴餐饮品牌，提升项目人气巫山居民餐饮需求旺盛，但目前巫山餐饮品牌对其吸引力不足，且以传统重庆或巫山本地餐饮为主。

因此项目将通过引入更具人气、自带客流的高潜力新兴餐饮品牌。

赢商分析一方面，新的现代化、综合型商业项目的出现，将为巫山带来更丰富的商业业态。

通过引进更多国内外知名品牌，提升巫山商业品牌档次，为本地消费者提供更多的消费选择，满足消费者目前不能被满足的消费需求。

而更多时尚新颖的业态品牌进驻，也将在供给侧培育居民新的消费观念和消费行为，繁荣巫山商业市场。

另一方面，新的综合型购物中心的出现，将会把部分外流客群留在本地。

据赢商大数据中心监测，目前巫山居住人群偏好商场前十位中，仅有3个是巫山本地商场，其余大多为重庆主城区的商业项目，以及万州区万达广场，居民消费有较大的外流现象，可见巫山居民对综合型购物中心有较强的需求，但是本地却没有项目能满足其消费意愿。

巫山F M广场作为目前巫山最大的综合体项目，虽然购物中心部分尚未投用，只有建材市场以及餐饮、社区配套等进入市场，但已经排名巫山居民偏好商场的第二位，证明居民对本地新的综合型商业项目有较高的认可度，未来高品质的购物中心必将会把外流的消费客群留在本地消费。

此外，巫山F M广场全新的商业模式，也将通过丰富的空间层次，为巫山消费者带来一种欢乐时尚、丰富多元，同时又富有趣味性的品质消费体验，树立巫山城市商业新标杆。