房地产市场报告-2019年重庆商办市场分析(铭腾)
【重庆】2019年11月重庆房地产市场研究报告
中国最大的房地产信息综合服务商，拥有中国房地产最大的全产业链信息数据库，构筑中国房地产上下游企业和从业者信息的桥梁，形成资金，信息通路、营销、人才等各类资源的整合平台，为企业提供房地产信息系统、信息集成和解决方案的全面信息综合服务。
SUN 日MON 一TUE 二WED 三THU 四FRI 五SAT 六重庆房地产市场研究报告2019年11月12345678910111213141516171819202122232425262728293012019-12-52楼市纵览主城楼市1房企表现2营销媒体3目录Content83543第四级单击此处编辑母版标题样式•单击此处编辑母版文本样式–第二级•第三级–»第五级2019-12-53楼市纵览The Survey of Real State Market4国务院台办、国家发展改革委出台《关于进一步促进两岸经济文化交流合作的若干措施》农业农村部：坚持土地承包关系稳定并长久不变住房和城乡建设部出台工程建设行政处罚裁量权实施办法和工程建设行政处罚裁量基准11月楼市纵览[政策]全国重庆南岸区教育委员会发布《重庆市南岸区教育委员会关于第二批学位紧张学校招生入学办法的通告》重庆市入选全国首批开展金融科技应用试点城市入读南岸区学位紧张学校，监护人及适龄儿童需落户三年以上。
南岸区适龄儿童的入学难度增加，入学资格审核更为严格，目的在于平衡教育资源，减少学校招生“冷热不均”的情况。
重庆拟立法要求对闲置土地和储备土地进行简单绿化8日29日26日28日19日4日27日重庆专项整治住房租赁乱象，37家公司现场签自律公约21日中共中央、国务院印发《国家积极应对人口老龄化中长期规划》5数据来源：CRIC ；数据口径：商品房；广州成交数据截止11.15；重庆成都贵阳昆明西安北京上海广州深圳成交面积（万方）供求比190.29165.2950.86162.58127.6875.9188.0129.9343.42供求比1.741.301.620.801.201.410.812.272.160.000.501.001.502.002.502040608010012014016018020011月对标城市中，上海、昆明市场供应稍有不足，重庆、贵阳、广州、深圳本月供应较多，其他对标城市供求维持在平衡状态。
重庆商业地产分析报告
重庆商业地产分析报告一、引言本文旨在对重庆市商业地产市场进行全面的分析，以揭示其现状和未来发展趋势。
通过对市场数据和相关经济指标的综合分析，我们将提供有关重庆商业地产市场的深入见解和建议。
二、经济背景重庆是中国西南地区的经济中心之一，拥有庞大的消费市场和发达的交通网络。
随着国家政策的支持和经济发展的助推，重庆商业地产市场在过去几年中取得了快速增长。
三、市场现状分析1. 商业地产类型重庆商业地产市场主要包括购物中心、写字楼、酒店和商业街等。
购物中心是市场的主要组成部分，占据了重庆商业地产市场的主导地位。
2. 市场规模根据市场数据，重庆商业地产市场在过去几年中保持了稳定增长。
截至目前，市场规模已经达到X亿元。
3. 消费趋势重庆市民的消费习惯正在发生变化。
随着人们收入水平的提高和消费观念的改变，消费者对于购物环境、品牌和服务的要求也越来越高。
4. 竞争格局重庆商业地产市场竞争激烈，各大商业地产开发商纷纷进入市场。
然而，由于市场规模的限制和竞争压力的增加，新项目的进入变得越来越困难。
四、市场发展趋势1. 优化业态结构为了适应消费者需求的不断变化，重庆商业地产市场需要优化业态结构。
未来的发展趋势将更加注重提供多样化的娱乐、文化和休闲设施，以满足消费者对于全方位体验的需求。
2. 提升服务品质随着消费者对于服务品质的要求越来越高，重庆商业地产市场需要提升服务水平，加强对商家的管理和培训，提供更加便捷、舒适的消费体验。
3. 创新营销手段市场竞争的激烈使得传统的营销手段不再有效。
重庆商业地产市场需要创新营销手段，利用互联网和移动技术等新媒体平台，提升品牌知名度和市场份额。
4. 拓展市场辐射重庆商业地产市场需要拓展市场辐射，吸引周边城市和乡镇的消费者。
通过建立良好的交通网络和合作关系，重庆商业地产市场可以扩大市场影响力，并获得更大的发展空间。
五、投资建议基于以上的市场分析和发展趋势，我们给出以下投资建议：1.重点关注购物中心项目，因其在市场中占据主导地位。
房地产市场报告-重庆主城月度土地市场总结报告2019年11月(铭腾)
3
目录 CONTENTS
1 宏观资讯
2 供应表现
3 成交表现
4 地块回顾
5 下月预告
PART 1 宏观资讯
11月地方政策梳理
本月全国范围加强金融管控、加强租赁秩序整治，地方完善人才引进、工程审批方面政策。
2022年重庆要实现社区居家养老服务全覆盖
5日
中共中央：建设现代中央银行制度 健全基准利率和市场化利率体系 发改委对开展绿色社区、绿色建筑、绿色商场等提出目标
13日
深入实施人才强区战略 助推高质量发展 两江新区发布一揽子人才新政
15日
20日 央行宣布房贷基准利率下调 5年期降至4.80%
我市专项整治住房租赁机构乱象 37家租赁机构签署自律公约
25日 六部门通报住房租赁中介第二批违法违规案例 涉及6家公司
26日 银保监会郭树清：整治违规金融行为 遏制房地产泡沫化倾向
维护楼市秩序
房面积
两江四岸升级： 核心地带原则 上不再新建高 层住宅 土拍放宽 仅剩不得分期 开发
定向降准 1个百分点
放开放宽城市 两会：
政治局会议: 结构降准 结构降准 结构降准
加强房地产信托、 全面降准 定向降准
落户限制
稳预期为主， 重提“住房不 1个百分点 1个百分点 1个百分点
银行管控
0.5个百分点 0.5个百分点
时间
11月26日 11月27日 11月27日 11月1日 11月7日 11月14日 11月17日 11月20日
2015 2876 2848 2269
2016 2506 2243 3131
4615 2976
2612
2017 2976 2612 4615
5185 17471600
2019年9月重庆房地产市场研究报告
去化周期(月)
10 8 5.3 6 4 2 0
去化周期：三区去化周期短于全市整体去化
• 截止2019年9月底，渝中区去化周期依然最长，为9.1个月；九龙坡区、江北 区和南岸区住宅去化周期均在7个月以上；其余区域去化周期低于6个月。其 中，北碚区、巴南区和大渡口区，去化周期均短于全市整体去化（5.3个月）。 大渡口区去化尤为突出，约40万方存量，去化周期仅2.7个月。
2019年9月重庆商品住宅成交套数TOP10
2019年9月重庆商品住宅成交金额TOP10
排名
1
项目名称
重庆万达城
区县
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 (套) (万㎡) (元/㎡) (亿元)
沙坪坝区 747
8.47
10684
9.05
排名
1
项目名称
重庆万达城
区县
成交套数 成交面积 成交均价 成交金额 (套) (万㎡) (元/㎡) (亿元)
100
-20%
50
-40%
0
-60%
17-09 17-10 17-11 17-12 18-01 18-02 18-03 18-04 18-05 18-06 18-07 18-08 18-09 18-10 18-11 18-12 19-01 19-02 19-03 19-04 19-05 19-06 19-07 19-08 19-09
40万元以下 40-60万元 60-80万元 80-100万元 100-120万元 120-150万元 150-200万元 200-250万元 250-300万元 300万元以上
住宅供应：供应量环涨同降
• 2019年9月，住宅供应面积256.1万方，环比上涨55.1%， 同比下滑24.3%。
2019年中国重庆市城区上半年房地产市场总结研究报告(56页)
外地户籍普遍限购一套，
本地户籍限购两套
无
房产税
上海：二套房及以上市场 交易价格的70%，税率 0.4%-0.6%
主城个人新购高档住房 房产税起征点上调 17630元/㎡，外地户籍 二套房起征点0.5%
政策环境
POLICY ENVIRONMENT
土地市场
THE LAND MARKET
重庆重点规划
商品房市场
：上半年有9个城市新增或升
级了限售限购政策，同时也有三四级市场 出现了“限降令”。
：涉及限售、限购、限价、
土拍规划、市场秩序监管等各方面；立规、 行政处罚和约谈警示等多方式调控。
政策环境
POLICY ENVIRONMENT
土地市场
THE LAND MARKET
重庆政策环境
商品房市场
COMMERCIAL HOUSING MARKET
重庆主城 房地严市场报告
在宏观经济压力仍较大的情况下，房地 产调控仍在保增长和防风险之间博弈。 重庆楼市在上半年经
历了政策预期的宽松、土拍市场的火 热和商品房市场的先抑后扬，整体市场表现超预期。
政策环境
POLICY ENVIRONMENT
PART1
政策环境
POLICY ENVIRONMENT
土地市场
2019年二季度重庆放松落户政策，引进人才。
重庆“英才计划”正式发布
6月2日，中共重庆市委办公厅、重庆市人民政府办公厅印发《“重庆英才计划”实施办法（试行）》（以下简称《办法》），中国科学院、 中国工程院等与重庆达成合作协议，中国科学院大学重庆学院、重庆两江人工智能学院等8个合作办学项目落地，中国工程科技发展战略 重 庆研究院、联合微电子中心等31个高端创新平台加快建设，4位诺贝尔奖得主、100余名中外院士来渝交流合作，重庆的吸引力、影响力 显 著增强。该计划将在5年内遴选支持高层次人才2000名左右、团队500个左右。
2019年重庆房地产市场分析报告
重庆房地产市场分析报告第一部分：重庆市房地产市场发展现状一、重庆市房地产市场供应分析二、重庆市房地产市场需求分析三、重庆市房地产市场成交分析1、二级市场成交情况2、三级市场成交情况四、重庆市房地产市场价格走势分析1、4－12月份全市价格趋势2、各区价格趋势第二部分：房地产市场发展趋势综述（一）2004年房地产业发展的有利因素（二）重庆房地产将呈七大发展趋势序言重庆—做为西部大开发的龙头城市，近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展，随着房地产业政策日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，我市房地产市场持续升温，房地产经济发展趋势良好。
今年8月，国务院下发了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，重庆市政府根据重庆市的具体情况，制定了具体贯彻意见。
随着市政府的贯彻落实，2004年的房地产市场势必更加规范，房地产市场秩序将进一步好转，消费环境越来越好，房地产业将持续健康的发展。
目前重庆正处于大发展阶段，居民消费能力的不断提高，政府加大基础设施建设，已完成“八小时重庆”和“半小时主城区”工程为主的基础设施建设；未来几年内将相继建成几个上百万人口规模的卫星城市；城市总体规划修编以后，都市发达经济圈（主城区）内城市规划区面积将有所扩大，渝中半岛城市形象设计方案招标完成后，数个片区将在重新调整规划后进行改造建设，这些因素都将极大地促进房地产开发投资和消费的进一步活跃。
由于年重庆市房地产市场有以上有利因素，对存在的问题，政府已采取政策，对症下药。
2004年我市房地产市场的总体情况是：房地产开发规模持续上升；房地产市场秩序更加规范；市场成交有望进一步扩大；房地产市场竞争加剧，房价稳中有升。
第一部分：重庆市房地产市场发展一、重庆市房地产市场供应分析（一）土地优化土地、房屋供应结构，是引导市场消费、控制房屋积压，保障健康发展的重要措施，2004年，政府在土地供应上，将调控土地供应总是供应区域和供应结构，确保房地产开发用地不得低于80%用于住宅建设。
房地产市场报告-2019年重庆商办市场分析
12820
茶园（9万方）、新南湖（5万方）
16382
江北嘴（3万方）、港城工业园（3万方）
10930
钓鱼嘴（4万方）、大渡口老城（3万方）
14218
蔡家（4万方）
17385
渝中半岛（3.94万方）
销售型商业情况——成交结构
热销产品面积段集中于20-80㎡，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型，主力面积15-40㎡ 总价段集中于150万元以下， 50-100万元占比逐年上升，目前达38%
1、商圈环道交通较为拥
堵
2、商圈内部业态档次较 1、商圈环道交通，较为拥堵
低，儿童主题类、体验类 2、儿童主题类、体验类业态较少
业态较少
3、与其他区域型商圈，业态同质化
3、与其他区域型商圈业
态同质化
商圈趋势
结合区域自身文化旅游资源加强都市 未来向低密度开放式街区发展，凭借
旅游目的地发展定位
优越地段持续引进首进重庆的品牌
序号
新兴商圈
区域典型优质商业
现状
西部 新城
礼嘉
中央 公园
照母 汽博 山 新牌 坊
江北 嘴
弹子 石
大坪
茶园
大渡 口
1
中央公园
龙湖天街、新城吾悦广场、中粮大悦城、合景泰富悠方、鲁能泰山7号 在建（中期）
2
江北嘴
国金中心、东方国际广场、财信广场、融创世界花、俊豪ICFC
基本成型
3
礼嘉
龙湖两江新宸+华侨城
在建（前期）
1、交通环境较差， 拥堵严重 2、停车位缺口大，停车较难 3、物业建筑形态单一 4、缺乏文化旅游资源 5、受高租金回报驱使，商圈内以零售 为主，儿童主题业态、新兴娱乐业态 占比少
2019房地产行业研究：重庆2019年5月主城区房地产市场报告
多地再出人才政策，人才引进各有侧重
产业人才
浙江嘉兴 成都 贵阳
用3年时间集聚集成电路、航空航天、人工智能、生命健康等产业人才； 计划用5年时间支持培育10000名各类大数据人才并带动聚集大数据相关从业人员10万名以上； 到2025年引进培育1000名以上高层次创新创业人才，1万名以上紧缺急需人才等；
步增强，并规范地方的楼市调控行为，同时地方动用契税调控楼市能起到遏制炒房的作用。
集体建设用地有条件入市，有效稳定市场预期
5月5日，中共中央、国务院印发《关于建立健全城乡融合发展体制机制和政策体系的意见》明确指出，要建立 集体经营性建设用地入市制度，加快完成农村集体建设用地使用权确权登记颁证，按照国家统一部署，在符合国 土空间规划、用途管制和依法取得前提下，允许农村集体经营性建设用地入市。
公积金政策
海南：单位生产经营困难的，可申请在5%-12%的范围内降
低住房公积金缴存比例；单位濒临破产、已停产或已依法批准 缓缴社会保险费的，可申请缓缴住房公积金；
湖南：对二手房公积金贷款和商业银行按揭贷款转公积金贷
款的房龄要求从20年以内调整至30年以内，房龄与贷款年限 相加从不能超过35年调整至50年以内；
河南：明确职工只有在住房公积金缴存地或户籍所在地购买
首套普通住房和第二套改善型住房，可以提取公积金。
楼市调控
苏州：对苏州工业园区全域、高新区部分重点区域内实施新
房3年限售，二手房5年限售措施；全年房价涨幅如不能控制 在5%以内，7月后调控会即刻加码，包括扩大限售范围，提 高外地人购房需要的社保门槛等；
土拍政策
苏州：吴江区下调出让土地限价，最高限价降幅为18.77%； 东莞：将打击土地投机行为，对“ 两 违 ” 以 及 低 效 闲 置 土
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2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
75%
81%
148 151
90%
225
87%
192
95%
172
2015年
2016年
2017年
2018年
2019年
供应量（万方）
成交量（万方）
建面均价（元/㎡）
专业市场成交量
传统商业成交量
销售型商业情况——分区对比情况
北碚区 渝北区
沙坪坝区
江北区
渝中区
高 高 高 一般 低 低 低 低 低
全市购物中心租赁情况分析
核心商圈表现稳定，大量项目通过调整品牌及业态组合，迎合客户消费习惯 全市租金下滑：部分非核心区项目处于品牌及业态调整阶段，拉动整体有效租金下跌
备注：租金数据来源于仲量联行
销售型商业市场表现
容量降至181万方（剔除底商及企业行为项目，实际成交150万方），专业市场占比5%，均价不足13000元/㎡（剔除底商及企业行为项目，
序号
新兴商圈
区域典型优质商业
现状
西部 新城
礼嘉
中央 公园
照母 汽博 山
新牌 坊
江北 嘴
大坪
大渡 口
弹子 石
茶园
1
中央公园
龙湖天街、新城吾悦广场、中粮大悦城、合景泰富悠方、鲁能泰山7号 在建（中期）
2
江北嘴
国金中心、东方国际广场、财信广场、融创世界花、俊豪ICFC
基本成型
3
礼嘉
4
照母山
5
汽博
6
新牌坊
龙湖两江新宸+华侨城 香港置地、金科时代中心、力帆红星国际广场
进入创新发展阶段
随着购物中心数量的迅速增加，城市商业地产市场开始出现过剩现象，竞争 愈发激烈。为了争夺有限的线下流量，除了加大体验式业态布局，购物中心 还从场景及IP等方面进行了创新突破
2017至 今
1997年，重庆市渝中区政府投资3000万，改 造建成中国最早的商业街之一“解放碑中心购 物广场”，拉开重庆首个商圈——解放碑商圈 发展序幕
市级核心商圈
重庆城市形象名片 重庆最有活力的商圈
高端与大众消费 时尚之都、购物之都、
齐备的购物天堂
美食之都
中高端+中端
中高端+中端
区域型商圈 中端
三北区域居民、商圈
都市游客和商圈内商
内商务办公
沙坪坝区域常住居
务办公人群为主、少 人群为主，大重庆其
民、
量居民
他区域/区县居民、 高校人群为主
都市游客为辅
宜家、奥特莱斯、两江中迪广场 恒大中渝广场、新光天地
在建（前期） 在建（后期）
基本成型 成型
7
大坪
龙湖时代天街、英利大融城
成型
8
弹子石
长嘉汇、泽科星泽汇
在建（后期）
龙洲 湾
9
茶园
10
龙洲湾
金科世界城、金隅大成时代都汇 巴南万达广场
在建（中期） 基本成型
11
大渡口
12
西永+大学城 （西部新城）
春光购物广场、新天泽国际广场 融创文旅城、龙湖U城市天街
照母山（10万方）、两路空港（5万方）、新牌坊（5万方） 悦来（5万方） 李家沱（9万方）、鹿角（5万方）、界石（5万方）、龙洲湾（5 万方）
大学城（8万方）、西永（6万方）
12820
茶园（9万方）、新南湖（5万方）
16382
江北嘴（3万方）、港城工业园（3万方）
10930
钓鱼嘴（4万方）、大渡口老城（3万方）
14218
蔡家（4万方）
17385
渝中半岛（3.94万方）
销售型商业情况——成交结构
热销产品面积段集中于20-80㎡，占比71%，小型化成主流，如杨家坪中迪广场及太平洋广场极小户型，主力面积15-40㎡ 总价段集中于150万元以下， 50-100万元占比逐年上升，目前达38%
1、区域医院众多，高薪人群多
1、区域自身居民众多
2、区域优质教育资源众多，高校教职工及学 2、华润万象城落子杨家 1、区域自身居民众多
生人群多
坪，商圈外延区域，提升 2、距离南坪会展中心较近
3、区域常住居民众多
了该商圈形象与购物环境
商圈面临问题
1、周边常住居民人口有限，缺乏主 力客群支撑中端零售业态，游客及办 公人群仅对餐饮及休闲娱乐业态支撑 明显 2、商业项目规模及占地面积太小， 可逛性及一站式体验感较差
九龙坡区
南岸区
大渡口区 巴南区
梯队一： 九龙坡、渝北区、巴南区在售项目多，19年容量25-50万方，其中九龙坡区为华润二十 四城年底集中备案20万方带动； 梯队二：沙坪坝区、南岸区、江北区，19年容量10-20万方，主要依靠外围板块项目支撑为主； 梯队三：大渡口、北碚区、渝中区，19年容量不足10万方。
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1、商圈环道交通较为拥
堵
2、商圈内部业态档次较 1、商圈环道交通，较为拥堵
低，儿童主题类、体验类 2、儿童主题类、体验类业态较少
业态较少
3、与其他区域型商圈，业态同质化
3、与其他区域型商圈业
态同质化
商圈趋势
结合区域自身文化旅游资源加强都市 未来向低密度开放式街区发展，凭借
旅游目的地发展定位
优越地段持续引进首进重庆的品牌
2003
20122016
1997
购物中心先后亮相
2003年，龙湖在观音桥推出首个商业项目——龙湖重庆北城天街，打破解放碑大都会广场“一枝独 秀”的局面。同年，江北区政府以7.5亿的基础设施投入，吸引30多家企业投资200多亿元，建成观音 桥商圈，成功处置十余栋“烂尾楼”，盘活商业设施50万平方米，成为商圈建设的经典案例。也是从 这一年开始，杨家坪凯德广场、沙坪坝凯德广场、九龙坡西城天街、南坪万达广场、观音桥星光68广 场、江北大融城、沙坪坝煌华新纪元、沙坪坝XD炫地购物中心、解放碑日月光中心广场等购物中心的 相继面世；优衣库、H&M、ZARA、MUJI、C&A、I.T、MANGO等快时尚品牌也扎堆进入重庆市 场，为重庆带来更加多元的时尚理念
1、交通环境较差， 拥堵严重 2、停车位缺口大，停车较难 3、物业建筑形态单一 4、缺乏文化旅游资源 5、受高租金回报驱使，商圈内以零售 为主，儿童主题业态、新兴娱乐业态 占比少
1、商圈环道交通较为拥堵 2、商业集聚效应较弱 3、优质零售商业物业少 4、中高端消费外溢明显 5、物业建筑形态单一 6、与其他区域型商圈业态同质化 7、儿童主题、新兴娱乐业态目前占比较少
北碚区
巴南区
2018年常住人口 （万人）
购物中心体量 （万方）
人均购物中心 面积（㎡）
166.17 66
88.51 91
122.5 115.2 35.7 81.1 108.82
228
1.37
210
3.18
161
1.82
107
1.18
90
0.73
75
0.65
20
0.57
17
0.21
10
0.09
进入风险
2015-2019年1-12月年度市场对比
2015-2019年1-12月分类型商业成交
500
15824
16000
450
400
14867
350
300
13675
13331
250
200
12771 13000
150
100
436 197 285 186 214 249 210 220 136 181
50
0
10000
百货到购物中心的演变
购物中心开发进入“井喷期”
重庆购物中心真正进入快速发展时期是从2012年开始的。2012-2016 年，短短5年时间，重庆市场上涌现出约121个商业项目，购物中心开发 进入“井喷期”。而随着这些购物中心在各区域的纷纷呈现，原有商业 格局也逐渐被打破，大坪、礼嘉、龙洲湾、弹子石等新兴商圈强势崛起， 更新了重庆商业版图
成型 在建（中期）
全市购物中心体量汇总
2018年重庆市常驻人口875万，截止到19年8月已统计购物中心量912万方，111个（已面世或已拿地规划），人均购物中 心面积1.04㎡，江北区（观音桥市级商圈）人均商业面积1.82㎡、渝中区（解放碑市级商圈）人均商业面积3.18㎡。
已拿地项目优质购物中心统计
受山脉及两江影响，发展以组团发展为Leabharlann ，多中心发展方略沙坪坝 商圈
观音桥 商圈
北滨路商业带
南滨路商业带
解放碑 商圈
杨家坪 商圈
南坪 商圈
商圈
优质零售商业存量 （万㎡）
优质零售商业项目 平均空置率
优质零售商业首层 平均租金
（元/㎡/月）
优质零售商业 未来供应量（万㎡）
解放碑 65.97 24% 561
43.5
30
250
25
200
20 150
15
100 10
5
50
0
0
渝北区 渝中区 江北区 南岸区 九龙坡区 沙坪坝区 大渡口区 北碚区 巴南区
体量（万方） 228
210
161