赵健律师《土地征收补偿标准》
赵健律师团简介
赵健律师团简介
赵健律师团成立于2008年，主要代理全国各地的拆迁征地维权案件，研究方向是农村集体土地征收拆迁补偿以及国有土地上房屋征收问题。
赵健律师团丰富的执业经验和技巧捍卫着法律的尊严和被拆迁人的权益，团队坚信中国的法制的进步需要每个人的推动，征地拆迁维权之路虽荆棘密布，但其一直在路上!
赵健律师团大事件：
1、2010年和2012年两次与中国土地法和行政法知名教授进行关于征收集体土地立法的研讨;
2、2011年起草了《征收集体土地房屋补偿与安置法赵健版》并向全国人大常委会提出了立法建议;
3、分别代理了中国首位自制火炮护田杨友德先生，“空中楼阁” 事件当事人，雅安地震拆迁补偿案件等多起提供了无偿的法律援助，代理的案件也得到了中央电视台、新浪网、腾讯网、《经济观察报》等国内外重大媒体的专访和报道。
4、曾经创下一天为企业争取拆迁补偿4000万元，公房租赁拆迁补偿20万元，集体土地拆迁提高15倍补偿多项维权记录，并在江苏集体土地拆迁维权过程中推动地方政府修改地方性规章的维权先河，最大限度的维护被征地、拆迁人的合法权益和社会稳定。
赵健律师《房屋征收的前提条件》
赵健律师《房屋征收的前提条件》摘要：一、须是为了公共利益需要进行房屋征收活动——公共利益的界定问题《征收条例》第八条是关于公共利益界定的规定。
本条例可以说在立法上首次界定了公共利益，明确将因国防和外交的需要，由政府组织实施的能源、交通、水利、教科文卫体、资源环保、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业以及保障性安居工程建设、旧城区改建等纳入公共利益范畴。
本条还明确了征收房屋应当由市、县级人民政府作出房屋征收决定。
本条列举的属于公共利益的六项情形的具体内容及其依据如下：(1)《国防法》第2条：“国家为防备和抵抗侵略，制止武装颠覆保卫国家的主权、统一、领土完整和安全所进行的军事活动，以及与军事有关的政治、经济、外交、科技、教育等方面的活动。
”《征收条例》第八条中的国防需要指的是国防设施建设的需要。
外交是一个国家在国际关系方面的活动，本条所称外交的需要主要是指使领馆建设的需要。
(2)基础设施是指为社会生产和居民生活提供公共服务的工程设施，是用于保证国家或地区社会经济活动正常进行的公共服务系统。
根据《划拨用地目录》的规定，能源、交通、水利等基础设施包括石油天然气设施、煤炭设施、电力设施、水利设施、铁路交通设施、公路交通设施、水路交通设施、民用机场设施等。
(3)公共事业是指面向社会，以满足社会公共需要为基本目标、直接或者间接提供公共服务的社会活动。
本条列举了由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业属于公共利益。
(4)由政府组织实施的保障性安居工程建设。
根据《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》的规定，保障性安居工程大致包括三类：第一类是城市和国有工矿棚户区改造，以及林区、垦区棚户区改造;第二类是廉租住房、经济适用住房、限价商品住房、公共租赁住房等;第三类是农村危房改造。
国有土地上房屋征收一般只涉及前两类。
(5)由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要。
赵健律师---《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后承租人的权利如何维护
《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后承租人的权利如何维护国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日实施，2001年6月13日国务院公布的《城市房屋拆迁管理条例》同时废止。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施亮点颇多，最主要内容之一的是行政强制拆迁从此退出了历史舞台，但其对于房屋拆迁中的承租人的权利如何维护却没有规定，而饱受诟病的《城市房屋拆迁管理条例》却对承租人的补偿安置有着明确的规定，其第二十七条，第三十一条都是对承租人补偿安置的规定。
实践中，无论是小本生意承租人，还是经营企业的承租人，他们邂逅房屋拆迁的情况很多。
那么，他们的权利如何得到保障是新的国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施后所面临的一个问题。
笔者认为，虽然《国有土地上房屋征收与补偿条例》没有具体关于承租人补偿安置的条文，但承租人的权利也应当获得政府对他们的合理补偿。
国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定：为了公共利益的需要，征收国有土地上的单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿。
根据以上法律的规定，虽然《国务院土地上房屋征收与补偿条例》明确规定了房屋所有权人是被征税人，但承租人应当从政府获得合理的损失补偿，理由如下：1、对房屋所有权人的补偿的性质应当为其丧失物权的损失补偿，而物权的功能包括占有、使用、收益、处分。
租赁合同实际上是所有权人将物的占有、使用、部分收益权能过度给承租人的合同，承租人基于有效的合同受让物权占有、使用、部分收益全能，其收益当属合法，应当与所有权人一道收到法律的保护。
在租赁期内，因征收拆迁不能进行履行租赁合同，征收拆迁的主体政府应当对承租人的损失予以补偿。
2、事实上，国务院的《国有土地上房屋征收与补偿条例》第17条的规定，作出房屋征收决定的市县级人民政府对被征税人给予的补偿包括之二因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿，之三因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。
当没有租赁事实存在时，所有权人获得两项补偿并无异议，但有租赁事实时，都让所有权人获得显然显失公平。
赵健律师：解读棚户区改造中的拆迁政策
赵健律师：解读棚户区改造中的拆迁政策8月4日，中国政府网发布《国务院办公厅关于进一步加强棚户区改造工作的通知》（以下简称《通知》）。
《通知》就有效解决棚户区改造中的困难和问题进行部署，要求进一步加强棚户区改造工作，包括进一步完善棚户区改造规划、优化规划布局、加快项目前期工作、加强质量安全管理、加快配套建设、落实好各项支持政策、加强组织领导等。
本次国务院要求进一步加强棚户区改造，对于棚户区拆迁政策将产生何种影响？记者就此采访了长期从事拆迁法律工作的专家——北京京平律师事务所赵健律师。
记者：2013年7月国家出台了《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》，时隔一年又发布了针对这一问题发布了《通知》，这是基于什么样的背景，又将会有何种意义？赵健律师：《通知》指出了棚户区改造中仍存在规划布局不合理、配套建设跟不上、项目前期工作慢等问题，这是官方所说的出台文件的原因。
不过大家都知道，近期中国的房地产市场呈现出轻微的下滑现象，所以在这个时候出台《通知》，很多人猜测可能有这方面的因素。
的确，棚户区改造在客观上能够起到一定的刺激经济发展的作用，也可以预见，《通知》出台后各地将会进一步加大投入进行棚户区改造；短时间来看，中国房价出现大跌的可能性也比较小。
记者：近几年来，棚户区改造项目进行得如火如荼，老百姓对于棚户区这个概念并不陌生，但到底什么是棚户区，可能很多人都不太清楚，国家在这方面有没有明确的界定？赵健律师：棚户区实际上只是一个政策上的概念，法律上并没有明确界定什么是棚户区。
不过，在2012年的时候，住房和城乡建设部、国家发展和改革委员会、财政部、农业部、国家林业局、国务院侨务办公室、中华全国总工会联合下发了《关于加快推进棚户区（危旧房）改造的通知》（建保[2012]190号），其中就明确将城市棚户区（危旧房）界定为“城市规划区范围内，简易结构房屋较多、建筑密度较大，使用年限久，房屋质量差，建筑安全隐患多，使用功能不完善，配套设施不健全的区域。
赵健律师——拆迁中的土地违法行为
赵健律师——拆迁中的土地违法行为拆迁中的土地违法行为(一)土地违法概述拆迁人获得土地使用权是项目开发的基础，没有土地谈不上建设，获得土地使用权是项目开发的最关键环节之一。
根据承办案件的经验，拆迁中最大的违法行为就是土地违法，并且国家对土地违法行为打击的力度是最大的。
全国性、大范围的土地市场清理整顿工作进行了多次，特别是近几年年开始，以取消经营性土地的协议出让、强化土地出让方式的招标、拍卖、挂牌等市场化运作方式，制止非法征地、圈占土地等为标准的最新一轮土地市场的清理整顿措施严格、声势浩大。
通过清理整顿工作，全国各地查处了大量土地违法案件，应该说，连续几年的清理整顿工作是富有成效的。
然而，在如此严厉的整顿措施之下，土地违法的数量及违法用地面积并没有明显的减少、有些地方甚至呈几何上升趋势。
就其深层次的原因，无外乎是“利益”两个字。
项目建设获得土地的方法主要有两种——划拨和出让，拆迁人获得的国有土地使用文件也有两种——土地批复文件及国有土地转让合同或者是土地使用证。
并且，上述文件是办理拆迁许可证的文件之一。
如果拆迁人未获得合法的上述文件，那就意味着其无权使用拆迁土地，更谈不上拆迁土地范围内的房屋了。
我们之所以能够住在我们的房屋内，是因为我们对房屋及土地拥有使用权。
拆迁其实就是因为项目建设方通过国家的审批获得了范围内的土地使用权，准备用钱购买或者其他位置的土地使用权置换土地使用权罢了。
另外一点，根据土地管理法的规定，县级以上政府才有权利审批国有土地使用权。
根据相关法律规定，对县级以上政府的具体行政行为提起诉讼由中级人民法院受理，提起复议由上一级政府受理，这样可以在一定程度上减少地方行政权力对司法公正的干预，也可以有效防止地方保护主义。
(二)土地违法的种类海霞律师简单的给大家讲一下土地违法的种类，大家可以对号入座，看看你所面临的拆迁项目存在不存在违规使用土地的情况。
1、未批先用、越权批地、擅自下放土地审批权先行99年的《土地管理法》与86年的《土地管理法》相比，最突出的变化之一就是上收了土地征收的审批权，取消省级以下(不含省级)人民政府的土地征收审批权。
赵健律师：强制拆迁
什么事拆迁
-------京平律所赵健律师强迁，是指房屋被拆迁人因房屋拆迁事由与房屋拆迁人产生争议，经协商不能达成协议，由一方当事人向房屋拆迁主管部门申请行政裁决，在行政裁决规定的时间内另一方当事人不申请行政复议，也不向人民法院诉讼，又不执行裁决决断，房屋拆迁人执行裁决强行拆迁被拆房屋的行为。
强迁有两种方式：1）行政强迁，由区、县房地局申请，由区、县人民政府责成区、县房地局、公安局等有关机关部门实施的强迁；2）司法强迁，由区、县房地局向人民法院申请，由人民法院实施。
强拆应当遵循以下条件：
（1）是申请强制拆迁必须提供7个方面要件。
（2）未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁。
（3）拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁补偿资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁。
（4）房屋拆迁管理部门实施强制拆迁，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作,动员被拆迁人自行搬迁。
（5）行政强制拆迁应当严格依法进行。
农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复 05
农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复最高人民法院行政审判庭最高人民法院行政审判庭关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复2005年10月12日法[2005]行他字第5号重庆市高级人民法院：你院[2004]渝高法行示字第47号《关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示》收悉。
经研究，答复如下：原则同意你院第一种意见，即行政机关征用农村集体土地之后，被征用土地上的原农村居民对房屋仍享有所有权，房屋所在地已被纳入城市规划区的，应当参照《城市房屋拆迁管理条例》及有关规定，对房屋所有权人予以补偿安置。
此复。
附：重庆市高级人民法院关于赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定一案的请示2005年1月5日 [2004]渝高法行示字第47号最高人民法院：我院受理的赵建请求撤销重庆巾沙坪坝区同土资源局责令其拆除房屋交出土地行政决定请示—案，经本院审判委员会研究，对农村集体土地被征用时其地上房屋当时未予补偿安置，现拆迁应按何种标准对住房和商业用房进行补偿形成不同意见，特向贵院请示。
一、案件的由来和审理经过赵建请求撤销重庆市沙坪坝区国土资源局（下称沙区国土局)责令其拆除房屋交出土地行政决定一案，已由庆市沙坪坝区人民法院于2004年1月7日作出[2003]沙行初宇第48号行政判决。
维持了沙区国土局的行政决定。
赵建不服该行政判决，于2004年2月1日向重庆市第一中级人民法院提起上诉，该院经立案审查后，于2004年9月9日就本案的有关法律适用问题向本院提出请示，本院审判委员会于2005年2月5日进行了研究，决定上报贵院请示。
二、案件的事实和双方当事人争议的焦点(一)案件事实赵建原系沙坪坝区覃家岗镇马房湾村村民，1984午赵建即在先沙坪坝区大杨公桥118号处的集体土地上修建了房屋，用于居住并先后经营饭店、旅馆。
1993年4月5日，沙区国土局在赵建的《集体土地登记申请书》中审批意见栏内注明其房屋占地为住宅用地，但该局填发给赵建的渝沙覃集建(93)字第5880号《集体土地建设用地使用证》上却载明赵建的房屋占地类别系商业、住宅，用地面积为182平方米。
赵健律师--农村房屋拆迁立法的完善
随着农村工业化、城市化进程不断加快，城市框架的不断拉大和城市周边农村集体土地的大量被征用，农村房屋拆迁数量也不断增加，尤其是近几年迅速上升的态势已达到历史高峰。
拆迁量连年上升，拆迁补偿安置欠妥引发农民不满和失落，由此引发的矛盾也日趋突出，农民反映拆迁的上访有增无减，损害农民利益的恶性事件也时有发生，农村房屋拆迁矛盾已危及农村社会的稳定，成为社会关注的热点。
目前，对于城市房屋拆迁有《城市房屋拆迁管理条例》进行规范，尽管还不完善，但毕竟有一个规范性法规。
但对征用拆迁农村集体土地上房屋这种事关农民安身立命之本的重大事项上，国家层面上的法律缺失，使得许多地方农民的合法权益受到严重侵犯，激化了社会矛盾，形成了影响社会安定的不稳定因素。
所以对于集体土地上房屋拆迁法律问题进行研究探讨，不仅是非常必要的，而且是非常迫切的从深层次进行剖析，有其制度性的根源，主要存在如下问题：一、集体土地房屋拆迁缺乏法定依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。
“这条规定明确将土地的使用情况分为国有和集体的两类。
《城市房屋拆迁管理条例》第二条规定，“在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，使用本条例“，从而对国有土地(含征用集体土地)上的房屋拆迁作了规定，而对集体土地上的房屋拆迁未列入适用范围。
另一方面，《土地管理法》对未征地的集体土地房屋拆迁问题也未涉及。
因此，在集体土地上进行房屋拆迁时，就出现了无法可依的学习现象。
由于集体土地上房屋拆迁没有法律明确进行规范，一旦发生纠纷，无法通过法律手段或行政手段加以调整。
赵健律师《征收决定的实施》
赵健律师《征收决定的实施》摘要：《征收条例》第四条规定：市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。
市、县级人民政府有关部门应当依照本条例的规定和本级人民政府规定的职责分工，互相配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
一. 房屋征收实施单位的法律地位和重要性征收实施单位作为征收行为的具体执行者在整个征收工作中有着具足轻重的地位，《拆迁管理条例》下的拆迁公司为了追逐利益最大化采取了各种各样的极端手段，是我国拆迁矛盾激发的重要原因之一，那么在新条例下征收实施单位到底有着怎样的法律地位呢?从《征收条例》的规定来看，房屋征收实施单位与房屋征收部门之间的关系是一种行政委托关系。
所谓行政委托，是指行政机关在其职权职责范围内依法将其行政职权或行政事项委托给有关行政机关、社会组织或者个人，受委托者以委托机关的名义实施管理行为和行使职权，并由委托机关承担法律责任。
行政委托并不会导致行政机关的职权职责、行政行为的法律后果及行政主体资格的转移。
在行政委托中，受委托者能够委托行使的行政权是有限的，例如：公安机关行使的限制公民的人身自由的权力不得转让。
依据行政委托的定义，在房屋征收补偿工作中，被委托人(房屋征收实施单位)在法律地位上并不具有行政主体的资格，其应当以委托人(房屋征收部门)的名义来实施房屋征收与补偿活动，其具体实施的征收补偿工作，则不应当超越被授予的权限。
二. 征收实施单位的资质既然征收实施单位有着如此重要的法律地位，那么自然要从源头开始就进行把关，严格审查征收实施单位的资质，以免重蹈《拆迁管理条例》下暴力拆迁事件频发的覆辙。
但是令人遗憾的是新条例没有对资质问题作出任何规定，相反，2001年《拆迁管理条例》以及1991年的《城市房屋拆迁单位管理规定》虽然已经废止，但是其中仍然有很多合理内容值得我们借鉴，下面我们将结合两个废止的条文对实施单位的资质进行剖析。
赵健律师解读最高院通报征收拆迁典型案例
赵健律师解读最高院通报征收拆迁典型案例——司法公正是法律救济中权利保障的根本2014年8月29日下午，最高人民法院召开新闻发布会，通报全国法院征收拆迁十大典型案例。
发布会上，最高人民法院行政庭副庭长王振宇表示，征收拆迁案件一直都在行政诉讼受案排行榜的前三位。
近三年，国有土地征收拆迁案件平均在7000到8000件左右，2013年增长较大，达到8600件，未来此类案件态势也基本稳定在高位。
最高人民法院此次通报征收拆迁十大典型案例，引起了社会各界广泛关注，记者就此采访了专业代理征地拆迁案件的北京京平律师事务所主任——赵健律师。
记者：赵律师您好，我们知道您在征地拆迁领域可谓是资深首席顾问了，是我国业内最早的专业代理征地拆迁案件的律师之一，很多的被拆迁人都称您为“拆迁维权第一律师”。
那么作为一名资深专业拆迁维权律师，您是如何评价这次最高人民法院通报全国法院征收拆迁十大典型案例这一事件的?赵健律师：在此次最高人民法院通报的十个典型案例中，有关于对被征收人给予公平补偿原则，应贯穿于房屋征收与补偿全过程的;有关于保障被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换的自主选择权的;有关于评估报告未及时送达导致被征收人申请复估和申请鉴定的法定权利无法行使，进而使得补偿决定本身失去合法性基础的;有指出补偿决定必须满足程序合法性、实体合法性两个方面的;还有关于违建拆除之前应当先通知相对人自行拆除，在当地张贴公告且不得在夜间拆除等等具有很大审判实践指导意义的案例，此次最高人民法院通报的这十大经典案例，大多数都更加偏向于保护被征收被拆迁人的合法权益，这无疑为那些依然漂浮在维权苦海的人们设立了新的灯塔，也为那些面对众多指向官方违法行为的行政案件而纠结的审判人员指明了方向。
此次最高人民法院的案例通报，是我国法治进步的重要体现，对广大被征收被拆迁人而言无疑是具有很强的积极意义的，这将开启广大被征收被拆迁人法律维权的新里程。
记者：一般提起拆迁，很多人都会联想到“强拆”，到底发生强拆的原因是什么呢?赵健律师：纵观我国征收拆迁历程，可谓是一部充斥着暴力与血泪的史书，自2011年《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，备受指责的行政强拆退出历史舞台，然而网络与媒体上时不时还是会出现与暴力野蛮甚至血腥捆绑在一起的“强拆”新闻，这些还只是被曝光的，还有不少非法强拆事件是大众所没有目睹的。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
赵健律师《土地征收补偿标准》
根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。
土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。
安置补助费按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。
从中国现行土地管理法的规定来看，征地补偿金计算的基准是农地的年产值。
众所周知，年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。
况且，近几年农产品价格不断下降，按法定标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。
从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。
概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。