资产评估作业(德强与远东)

一、机器设备评估1、某肉食加工生产线由两部分构成，分别购建于1994年10月和1995年10月，账面原值分别为500万元、150万元，现评估其在2000年10月的价值。

调查分析得知，该类设备定基价格指数在1994年、1995年、2000年分别为110%、115%、140%，该设备尚可使用5年，和当前市场上的同类设备相比，该设备运行所耗费电力能源较大，平均每年多耗电3万度，每度电按0.7元计算，所得税税率为33%，折现率为10%。

（P/A，10%，5）=3.791要求：(1)计算该设备的重置成本。

(2)计算该设备的已使用年限。

(3)计算该设备的贬值额。

(4)估算该设备的价值。

2、某型号压力机购置于1990年12月，账面原值为40万元，其中，压力机的购买价为35万元，基础及安装费4.5万元，运杂费0.5万元。

评估基准日为2000年12月20日。

经过调查得知，该类压力机的定基价格指数1990年和2000年分别为130%．150%，基础安装费10年间上涨了100%，评估基准日的运杂费为1.1万元。

该压力机前5年的利用率为120%，后5年的利用率为95%，预计尚可以使用3年。

与同类设备相比，该设备的操作需要5个工作人员，而同类设备需要3个工作人员，操作人员的年工资及福利费用为2万元/人。

所得税税率为33%，折现率为12%。

要求：（1）计算该设备的重置成本。

（2）计算该设备的实体性贬值额。

（3）计算该设备的功能性贬值额。

（4）计算该设备的评估价值。

3、某企业对一项资产进行评估，具体资料如下：该资产账面原值350万元，净值280万元。

折旧年限30年，已计折旧年限20年。

经分析，按现行市场材料价格和工资费用水平，新建造相同构造的资产的全部费用支出为580万元，经查询，该资产截止评估基准日的法定利用时间为57600小时，实际累计利用时间为50400小时。

经专业人员勘察估算，该资产还能使用12年，又知由于设计不合理导致能耗大，与现在同类标准资产比较，每年多支出运营成本5万元，（该企业所得税率33%），假定贴现率10%。

要求：采用成本法对该资产进行评估。

（P/A，10%，12）=6.81374、某数控机床2003年购置，评估基准日为2006年，该设备账面原价为54万元，其中：设备购价50万元，基础及安装费3．5万元，运杂费5000元，已知2003年和2006年的该类设备的定基物价指数分别是120%和180%，基础及安装费的环比物价指数为150%，按基准日价格标准重置，运杂费为1万元。

该设备已使用3年，经济使用寿命为20年，现该机床的一部分损坏，估计修复费用约3万人民币，其他部分正常工作。

要求：（1)计算该机床的重置成本；（2）计算其实体性贬值；（3)计算其评估值。

5、被评估机组由主机、辅助装置和工艺管道组成，账面原值为60万元人民币。

评估基准日2006.年5月1日，机组全新重置价为70万元。

其中主机占70%，辅助装置占20%，工艺管道占10%。

评估人员经过检测，确定主机、辅助装置和工艺管道的实体性贬值率分别为20%,40％、30％。

该机组年产量为10万件产品，与目前该类经过技术改进的新机组相比，待估机组多用操作工人2人（行业内操作工人的平均人工费为每人每月1000元），评估基准日后前两年每年的超额能耗费用为2万元，之后每年的超额能耗费用为3万元。

评估人员测定，该机组尚能使用5年。

同时，由于市场供求影响，要是产品不积压，每年只能生产8万件。

已知该类机组的规模经济效益指数为0.7，行业适用的折现率为10%，企业正常纳税。

则通过以上条件求该机组评估基准日的评估值。

6、被评估的设备购建于2000年6月，账面原值为120万元，2002年6月对该设备进行技术改造，使用了某种新型技术，改造费用为15万元，2004年6月对该设备进行评估。

评估人员经调查分析得到如下数据资料：(1)从2000年至2004年，该类设备的定基价格指数分别为102％、105％、103％、106％、108％；(2)由于使用了新型技术，该设备的月人工成本比社会普遍运用的同类设备节约5000元；(3)该设备所在企业的正常投资报酬率为10％，规模经济效益指数为0.7，该企业为正常纳税企业；(4)该设备在评估基准日前利用率仅为60％，评估基准日后，预计利用率可达80％；(5)经检测该设备尚可使用8年。

要求：(1)计算该设备的重置成本；(2)计算该设备的加权投资年限与成新率；(3)计算该设备的功能性贬值额；(4)计算该设备的经济性贬值额；(5)计算该设备的评估值。

7、评估人员对甲公司的一台生产控制设备进行评估时，了解到以下情况：（1）该设备与目前同类新式控制设备相比，额定操作人员多2名；维护费用每年多支出4000元，其他方面大致相同。

（2）经测定该设备尚可使用3年；确定的折现率为10％。

（3）操作人员年均工资26000元；企业适用的所得税率为25％。

要求：请帮助评估人员计算：（1）该设备的年超额运营成本；（2）该设备的年净超额运营成本；（3）该设备的功能性贬值。

（计算结果以万元为单位，保留两位小数）8、评估人员对B公司一条生产线的续用价值进行评估时，对经济性贬值的相关因素进行了调查了解。

具体情况如下：（1）该生产线的年生产能力为1000吨；规模经济效益指数为0.6；（2）企业正常投资报酬率为10%；适用的所得税率为25%。

（3）评估时，正值国家实施宏观调控政策，对企业生产经营造成影响，使得该生产线生产的产品：若不降价，则年产量会减至800吨；若每吨降价100元，则可保持正常的年生产能力。

估计调控政策对企业的影响会持续3年。

要求：请帮助评估人员计算（1）该生产线的经济性贬值率；（2）该生产线的经济性贬值额。

（计算结果以元为单位，取整数）二、房地产评估1、待估建筑物为砖混结构的单层住宅宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地还原率7%，建筑物还原率8%，评估时建筑剩余年限为25年，取得租金收入的年总费用为7600元，评估人员另用市场求得土地使用权价格为每平方米1000元，试用建筑物估价残余法估测建物的价值。

（P/A，12%，25）=7.84312、某砖混结构2层住宅，总建筑面积500平方米，占地面积为400平方米，月租金44000元，土地还原利率为8%，建筑物还原利率为10%，建筑物评估时的剩余经济使用年限为40年，税金为年租金收入的18%，管理费按年租金的2.5%计，年空置损失租金以半月租金计，维持费按年租金的5%计，年保险费12000元，另用市场法求得土地使用权价格为每平方米3800元（为楼面地价）。

要求：试用建筑物残余估价法评估该建筑物的价格。

（计算结果以元为单位，取整）3、有一待估宗地，总面积为40000平方米，使用年限为50年，土地还原利率为6%，现收集到A、B、C 三个宗地交易实例，具体情况见下表：表中交易情况、区域因素和个别因素都是交易实例与待估宗地相比较，以待估宗地为基准确定的数值。

经了解，宗地所在城市容积率每增加0.1，宗地地价比容积率为1时增加9%，从2005年2月份到2006年2月份，地价每月环比上涨1%。

试根据上述条件评估待估宗地在2006年2月的价格。

(计算结果以元为单位，取整)4、某房地产公司于2001年1月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，面积为2000平方米，并于2003年1月在此地块上建成一座框架结构的写字楼，建筑面积8000平方米，经济耐用年限为60年，残值率为0，评估基准日该建筑物重值价格为每平方米4500元，现用于出租，每年实收租金为800万元。

据调查当地同类型写字楼租金水平一般为每月每建筑平方米90元，空置率为10％，每年需支付的管理费为年租金的2.5％，维修费为重置价的1.5％，税金为年租金的18％，保险费为重置价的0.2％，土地资本化率为6％，建筑物资本化率为8％。

试根据上述资料评估该宗地2005年1月的价格(计算结果以元为单位，取整数)5、待评估地块为一待开发建设的七通一平空地，面积2000平方米，允许用途为商住混合，允许建设容积率为7，覆盖率小于等于50％，土地使用年限50年。

2009年8月出售，求取公平市场价格。

估价方法采用假设开发法。

设计建筑面积为14000平方米，共14层，1～2层为商用房，共2000平方米，3～4层共12000平方米用于住宅。

预计共需2年时间完成(到2011年8月)，第一年投入60％的总建筑费，第二年投入40％的总建筑费。

总建筑费1000万元，专业费为总建筑费的6％，利润率为20％，租售费用及税金综合为售楼价的5％。

假定该建筑物建成后即可全部出售，预计当时售价，商业楼4000元／平方米，住宅楼2000元／平方米，折现率10％。

要求：(1)以评估基准日2009年8月为时间点，计算总楼价；(2)计算该时点的总建筑费；(3)计算该时点的专业费；(4)计算该时点的税费；(5)计算该时点的利润和地价。

(计算结果以“元”为单位，取整)三、无形资产评估1、某企业转让浮法玻璃生产全套技术，有关资料热如下：一、该企业与购买企业共同享用浮法玻璃生产技术，双方设计能力分别为300万和200万标箱，；二是浮法玻璃生产技术是从国外引进，账面价格200万元，已使用2年，尚可使用8年，2年通货膨胀率累计10%；三是该项技术对该企业生产经营有较大影响，由于市场竞争加剧，产品价格下降，在以后8年减少销售收入按折现值计算为80万元，增加开发费用，以保住市场的追加成本按现值计算为20万元，试评估该项无形资产的最低收费额。

2、已知某企业是A行业的一知名企业，A行业平均收益率为20%，预测企业未来收益，其中前5年分别是5000万元、4500万元、4000万元、3500万元、3800万元，从第6年开始企业收益基本保持在3000万元。

评估人员对该企业的单项资产评估得出该企业单项资产之和为10000万元。

并已知适用本金化率25%，试评估该企业的商誉。

注：25%，1—5年的复利现值系数分别为：0.8000；0.6400；0.5120；0.4096；0.3277。

3、甲企业拟向B公司转让一项制药生产技术。

经评估人员调查测算获得以下资料：（1）甲企业与B公司共同享用该制药技术，双方设计能力分别为700万箱和300万箱。

（2）该技术3年前从国外引进，账面价格400万元，预计尚可使用9年。

（3）由于该技术转让，对甲企业生产经营有较大影响，估计将减少销售收入（按折现值计算为80万元）和增加相关支出（按现值计算为20万元）。

（4）自引进日起至评估时，该类技术的价格上升了10%。

要求：（1）计算该制药生产技术的重置成本净值；（2）计算该制药生产技术的重置成本净值转让分摊率；（3）计算该制药生产技术转让的最低收费额。