销售高手讲解沙盘的步骤及要点 (1)
如何进行沙盘游戏解读与分析
如何进行沙盘游戏解读与分析沙盘游戏是一种通过手法构建和呈现场景的心理疗法工具，它可以帮助人们表达和探索内心的感受和经历。
沙盘游戏解读与分析是指对沙盘游戏中的场景、符号和故事进行解读和分析，以帮助个体更好地理解自己的内心世界，并促进其个人成长和发展。
下面将从准备工作、解读步骤、技巧和注意事项等方面进行详细介绍。
一、准备工作1.了解沙盘游戏的背景和基本概念。
对于沙盘游戏的起源、理论基础和应用场景有一定的了解，以便更好地理解和应用。
2.学习相关心理学知识和理论。
掌握一些基本的心理学知识和理论，如人格心理学、动力学理论、认知行为理论等，有助于对沙盘游戏进行深入的解读和分析。
3.参与相关培训和实践。
通过参与相关的培训课程和实践活动，学习和掌握沙盘游戏解读和分析的基本技巧和方法。
二、解读步骤1.观察沙盘。
在开始解读之前，仔细观察沙盘的整体布局、场景和符号等，凭直觉和感觉来感受整个沙盘的氛围和基调。
2.了解背景和故事线索。
与参与者进行沟通，了解他们对沙盘游戏的选择和布置的背景和内在故事线索，包括角色、故事情节、场景背景等。
3.解读沙盘符号。
注重观察和分析沙盘中的符号，包括人物、动物、建筑、道具等，了解其象征意义和表达。
4.探究情感和意义。
通过与参与者的对话和沟通，探究他们对沙盘游戏中各种符号和场景的情感和意义，并帮助他们理解背后的心理需求和经历。
5.整合分析结果。
将观察和分析的结果进行整合，对沙盘游戏中的符号、场景和情感进行综合分析和解读，帮助参与者更好地理解和应对自己的问题和挑战。
三、技巧和注意事项1.倾听和观察。
作为解读者，要学会倾听和观察，尊重参与者的感受和表达，不主观臆断和评判。
2.开放性提问。
通过提问引导参与者深入思考和表达内心的感受和需求，以便更好地理解和解决问题。
3.灵活运用理论和知识。
在解读和分析过程中，灵活运用不同的心理理论和知识，结合具体情境进行解读和分析。
4.谨慎提出推断和建议。
解读者要谨慎提出自己的推断和建议，尊重参与者的主观感受和选择，并鼓励其自主思考和探究。
2-沙盘讲解技巧-小循环
沙盘讲解当今楼盘密密麻麻，房地产竞争越来越激烈，调控政策不断，该如何实现销售目标？一线销售团队的战斗力是重中之重，下面主要讲的是如何提高整个销售团队的沙盘讲解水平，缩小内部差距，达成销售目标。
一、目的利用沙盘讲解，增加客户对项目的认知、提升售楼员的销售技巧二、讲解沙盘的方法（一）讲解沙盘位置的选择绝大多数销售人员都是把客户迎接进门，引导到沙盘离门口最近的那一面，站着原地不动的讲解。
其实这是我们在给客户讲解沙盘的时候犯的最大也是最常见的错误。
为了让客户从沙盘讲解开始喜欢上我们楼盘，给我们楼盘加分，选择好讲解位置非常重要。
现可参考以下两种方法：1、客户第一次来访时，我们要对客户做整体沙盘讲解，讲解时要带着客户慢慢的随置业顾问讲解的位置走动，不要站在原地不动，因为那样时间一久客户就会感觉到枯燥乏味，我们的介绍也就事倍功半，甚至毫无效果。
2、整体介绍完后，就会落到一个点上，这就需要我们平时要多对沙盘认真观察。
因为沙盘体积较大，我们站在不同的角度去看的视觉效果是不尽相同的，所以我们要判断客户的需求、爱好，并选择最好的角度，定点的引导客户看过去进行介绍，这样才能事半功倍。
（二）道具使用我们讲解沙盘时会用到的道具除了沙盘之外还有区位图、户型模型、激光笔，展板等，各种道具的使用应做到配合密切，例：激光笔、区位图、沙盘的配合：激光笔不要在沙盘和区位图上晃动太快，这样客户很难集中精力听到我们讲的内容，激光笔的指引要与我们说话的节奏和讲解的位置保持一致。
（三）讲解的语言要求1、说话说到点子上，说到一个点就一定要把说的这个点说完说清楚，有很多销售人员把一个点说到了一半或者一半都没有说到，就不说了，进行下一个点，这样会到导致客户对我们楼盘思维混乱模糊。
2、讲解沙盘时吐词要清晰、干脆、不要拖拉、该重复的时候一定要重复，加深客户对我们楼盘优势卖点的印象；不该重复的一定不要重复，一句带过就可以了。
（四）表情和眼神表情要轻松，态度要诚恳，要时时表现出项目的优势；眼神要有神，并正视客户，这样可以让客户觉得受到尊重。
沙盘讲解的要点和思路
沙盘讲解的要点和思路文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-沙盘讲解的要点和思路◇讲解目的：1、了解客户的需求，引起客户的兴趣；2、沙盘只是一种销售工具，不能为了讲解沙盘而讲解◇讲解流程：1、项目位置数据篇2、项目规模、特点介绍3、客户需求咨询4、具体问题具体解答◇沙盘注意要点：1、介绍沙盘时间不要太快，科学数据表明，人的注意力只能保持5分钟2、具体的程序要根据客户需求来设计，每个客户都不一样，不能千篇一律的对讲解的语气要有激情和感染力3、不要背书式的介绍，多交流多问客户4、有意识收集客户的相关资料力求做到给客户讲故事，让客户身临其境，项目明天的憧憬，实地与沙盘的对比，邀请客户到现场●技巧一：巧妙试探，准确判断客户在讲解沙盘时，通常会询问客户的产品需求，例如客户回答“两房、三房”，但是径直朝着“两房、三房”的方向给客户用力推荐，说了半天客户似乎还没有什么反应。
为什么-----是对客户的判断发生了错误。
很多客户由于经济承受能力限制只能购买一房等小面积的产品。
但出于面子考虑，会很模糊的回答“两房、三房”。
因此，我们不能轻易相信客户所说的话，要挖掘客户真正的目的和底线。
技巧在于：对于任何客户都进行巧妙的试探。
例：不知道您对我们的项目是否感兴趣价格合适、产品设计到位、实用率高、现在购买非常超值。
我个人推荐.......给客户一个台阶下●技巧二：用诚意换得客户的信任在沙盘讲解的时候不能只讲优点，这样介绍会给客户造成为人虚假的印象，因为任何事物都有缺点。
因此项目的优劣势都需要给客户提到，但什么劣势能讲什么劣势不能讲技巧在于：对于致命的，自己有把握转劣为优的缺点需主动提及，这样能给客户诚实可信的印象●技巧三：“以一带十”的原则对于任何客户来讲，购买的驱动因素永远只有那么一两个，因此进行沙盘讲解时，针对性的突击某个亮点，其他作为锦上添花项。
技巧在于：如何突击，即“以一带十”对该亮点尽可能的非常明显的重点阐述其他带过即可●技巧四：利用客户共性，找到讲解突破口在成千上万的客户接待中，如何做到有的放矢，迅速发觉客户潜在需求。
沙盘的使用流程有哪些步骤
沙盘的使用流程有哪些步骤概述沙盘是一种用于模拟和呈现现实场景的工具，被广泛应用于教育、心理咨询、决策分析等领域。
本文将介绍沙盘的使用流程，包括准备工作、布置场景、操作方法以及结果分析等步骤。
准备工作在开始使用沙盘前，需要进行一些准备工作，以确保使用效果的准确性和可靠性。
1.选择适当的沙盘材料：沙盘通常包括盘子和模型等组成部分。
盘子可以选择适合自己的尺寸和颜色，模型可根据实际需求选择，例如，城市、森林、家具等。
2.清洁沙盘材料：在使用前，务必清洁沙盘材料，以确保沙盘表面平整，无杂质。
可以使用清水擦拭或者其他合适的清洁方法。
3.准备足够的沙子：沙盘中需要使用足够的沙子来模拟实际场景，选择颜色和质地适合的沙子，以提供更真实的体验。
布置场景当准备工作完成后，可以开始布置沙盘场景。
布置场景是沙盘使用流程中重要的一步，它能帮助用户更好地理解和分析问题。
1.选择主题：根据实际需求，选择一个适合的主题来布置沙盘场景。
例如，教育领域可以选择学校场景，心理咨询可以选择家庭场景等。
2.摆放模型：在沙盘中摆放适当数量的模型，以代表实际对象。
根据主题的不同，可以摆放学生、老师、桌椅等模型。
3.塑造地形：使用沙子和其他材料，塑造沙盘的地形。
例如，使用沙子模拟山脉或沙滩，使用水模拟湖泊或河流。
4.添加道具：可以根据需要添加一些道具，用来丰富场景。
例如，添加树木、汽车、动物等。
操作方法布置场景完成后，可以进行沙盘的操作。
操作方法因使用目的的不同而有所差异，下面是一些常见的操作方法。
1.建立故事：基于场景，可以建立一个故事，包括角色、事件等元素。
通过沙盘模拟，让场景更加生动真实。
2.移动模型：可以根据需要在沙盘中移动模型，来模拟实际场景中的移动和位置变化。
3.使用符号：可以使用符号，例如小旗、小纸条等，在沙盘上标记和表示一些特定信息，以便更好地记录和分析。
4.模拟交互：可以通过模拟交互，在沙盘中模拟实际场景中的交互，例如人物之间的对话、物品的交换等。
沙盘讲解技巧
第三部分：沙盘讲解技巧讲沙盘技巧一、目的：让客户以最快时间了解我们的产品。
讲沙盘的目的不在于细，而在于精。
客户需要什么因为每个客户都不一样，不能千篇一律的对客户说出同一版本的说辞，在讲解沙盘之前最好能对客户的需求进行摸底，然后再根据客户需求情况进行介绍，怎样找到客户的需求点是最重要的。
二、思路：沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位，建筑特色；景观设计；配套（内、外）；物业三、讲解技巧：讲沙盘时间不要太长，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话，所以，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的。
讲沙盘一是让客户了解项目的规划情况，另一方面就是要引发客户的购买欲望。
所以总结出我们楼盘的最突出的卖点，在沙盘中逐一呈现，讲解是的语气也很重要，一定要有激情做到抑扬顿挫，同时很重要的是观察客户的反映，当你发现你在讲到哪个方面客户表现出了兴趣，那么之后的销讲过程可以重点铺开去讲，而把客户不感兴趣的地方一语带过。
项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。
第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。
同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。
记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！多问多听多与客户沟通谈话，从而发现他的需求，如：问客户做什么职业侧可以判断出客户的收入。
问客户家里有没有小孩可判断客户对教育环境的重视。
问客户家有几口人可向他介绍适当的房源。
等等、、、第六部分：销售百问我们的每一位销售人员应该对所售楼盘的基本情况、所有数据了解透彻，做到有问必答。
一、项目基本情况A、项目概况01、项目的定位02、我们的位置在哪里03、我们的目标客户定位04、我们的建筑有哪些特点05、我们有哪些主要优势卖点06、我们有哪些劣势缺点07、项目的位置在哪08、项目的占地面积有多大多少亩09、小区总建筑面积有多大计入容计率的面积有多大10、项目容积率11、项目的绿化率有多少香樟树多少树龄12、项目实用率13、项目的高度、楼层14、共几栋、总户数是多少15、公摊面积主要包含哪些地方16、室内层高、净高为多少17、停车场设置在何处多少个面积多大长多少宽多少高多少租或售有无产权18、智能化交楼标准19、门窗交楼标准、材料20、电气交楼标准21、项目建筑结构22、项目建筑风格23、何时开工、完工、进度如何24、项目的发展商是谁发展商信誉实力如何25、项目的建筑设计单位26、项目建筑设计单位曾设计过那些着名建筑27、项目园林设计是谁28、本项目园林设计风格和特色29、项目的承建商30、监理公司是谁31、项目的全程策划32、屋内结构如何33、外墙为何采用涂料，和外墙面砖相比的好处在那34、屋顶层如何处理，具体作法：35、我们的实用率是如何做到的36、高级防盗门厚，价格元/扇材料是37、阳台栏杆用的材料是，内衬安全玻璃厚为，栏杆高为，是否做过特殊防锈处理38、一楼防潮层怎样处理,怎样施工,工艺过程多厚B、其他细项39、室内设计可否变更有无限制和手续40、房屋保修范围保修期41、楼板厚及隔墙板厚及材料42、屋顶的隔热和防水处理怎样43、住宅内是否预留空调位置以及通风排油烟管道44、室内电视、电话、宽带网接口位置45、房屋采用结构及材料，有何特点46、花园如何算面积47、小区间距包括每栋之间纵向横向间距48、项目的前后左右有无其他建筑物，对本项目采光、通风有无影响49、本小区与周边建筑物距离50、小区外立面（如采用全瓷砖与采用涂料有何区别），优点、缺点51、小区粪池位置，如何处理52、小区的东西降差有多少南北直线距离有多少53、小区车道宽、材料总长是多少54、小区绿化出来时间55、烟道位置、煤气报警器位置及功能56、小区大门多宽，如何设计装修57、公积金如何购房58、小区是否有背景音乐59、关于玻璃隔音效果60、关于户口问题61、每户电压是多少伏是否可以增容如何增容费用多少62、水池的地面用什么材料63、水系如何处理二、购置的程序和有关费用64、五证是否齐全商品房预售许可证编号五证齐全（国有土地使有证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建筑工程施工许可证，商品房预售许可证）65、产权年限是多少66、房产证、国有土地使用证何时办税费标准如何何时可以拿到房产证67、付款方式和折扣办法一次性付款、银行按揭。
沙盘讲解的要点和思路
沙盘讲解的要点和思路沙盘讲解是一种以视觉和触觉为主要手段的教学方法，通过操纵沙盘和各种代表物，展示和表达一定的场景和主题，以促进学习者的思维发展和问题解决能力。
沙盘讲解的要点和思路包括以下几个方面：1.选题和准备：选择适合学习者年龄和需求的题材，并准备好相关的沙盘和代表物，确保它们能够准确地表达主题和场景。
同时，也需要准备好相关的文本和教材，用于介绍和解释沙盘内容。
2.基本介绍：开始时，可以先对沙盘和代表物进行简单的介绍，让学习者了解它们的基本用途和操作方法。
同时，也可以充分激发学习者的兴趣和好奇心。
3.提出主题：根据教学目的和需求，提出主题，并将相关的代表物放置在沙盘中。
例如，如果主题是“生态环境保护”，可以准备一些代表森林、河流、污染源等的代表物，并在沙盘中进行安排。
4.展示场景：通过操纵沙盘和代表物，展示出一定的场景和情境。
可以通过移动、摆放和组合代表物，创造出一个有生动感和具体内容的场景，激发学习者的观察和思考。
5.引导观察：引导学习者仔细观察沙盘中的代表物和场景，帮助他们发现其中的细节和关联。
可以提出一些引导性问题，引导学习者注意特定的问题和现象，激发他们的思维和探究欲望。
6.讲解解释：根据沙盘中的内容和学习者的观察反馈，进行相关的解释和讲解。
可以借助文本和教材，对代表物和场景进行解释，帮助学习者理解其中的知识和概念。
7.讨论和互动：鼓励学习者参与到讲解中，提出自己的观点和想法。
可以组织小组讨论，让学习者彼此间互相交流和分享观察结果，促进大家的思维碰撞和知识升华。
8.总结和归纳：根据观察和讨论的结果，进行总结和归纳。
可以提出一些问题和结论，帮助学习者梳理和深化对主题的理解。
9.应用拓展：根据主题和学习者的需求，引导学习者将所学的知识和理解应用到实际生活中。
可以提出一些实践性的问题和任务，让学习者主动思考和解决问题。
通过以上的要点和思路，沙盘讲解可以有效地激发学习者的兴趣和主动性，促进他们的思维发展和问题解决能力的提升。
销售高手讲解沙盘的步骤及要点
销售高手讲解沙盘的步骤及要点The manuscript was revised on the evening of 2021销售高手讲解沙盘的步骤及要点沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。
沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。
根本就是要了解项目为前提。
项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。
第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。
同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。
记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！介绍沙盘的同时应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。
介绍完毕还应观察客户反映。
真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定.沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结.专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的．我觉得讲沙盘的时间最好控制在三分钟左右，因为客户可能看了很多地方很累了，不能站得太久．还有就是要搞清楚讲沙盘的目的，一是让客户了解项目的规划情况，另一方面就是要引发客户的购买欲望．所以总结出你的楼盘的最突出的卖点，在沙盘中逐一呈现，讲解是的语气也很重要，一定要有激情做到抑扬顿挫，同时很重要的是观察客户的反映，当你发现你在讲到哪个方面客户表现出了兴趣，那么之后的销讲过程可以重点铺开去讲，而把客户不感兴趣的地方一语带过．沙盘讲解主要是要引发客户对产品的兴趣，加强客户对产品的认识，这样的话，你可以做一个简单的陈诉，项目地理位置；小区规模、规划、定位；建筑特色；景观设计；配套（内、外）；物业；告诉他明天的生活，憧憬！3——5分钟就可以了，不宜过长！。
房地产沙盘解说流程
精品文档1、首先要强调的是周边整体环境（包括周边的商业情况）2、小区外部的交通环境、3、小区内部的动线情况4、项目的整体分布（组团分布）5、小区的绿化和水系以及整体的园林景观说明6、项目的整体数据（包括每个组团有多少栋楼、一梯几户、层高以及不同的景观点。
7、户型的种类和分布情况8、小区内部的公建配套设施的完善程度。
等等最重要的就是扬长避短～～～～～～这个说辞只要顺序清晰就是好的说词一般来说都是从大到小介绍方位交通环境配套小区内的状况园林风格会所户型……像这样顺序说下来，让人听起来很清晰就是好的说词.精品文档标准说词提纲一、项目规划二、产品解述1. 产品位置2. 产品配套：3. 建筑单体4. 产品户型5. 产品设备6. 产品规划7. 区内交通8. 产品价格9. 产品结构10. 使用年限11. 产品面积12. 产品分摊13. 物业管理三、环境介绍四、社区配套及其他五、卖点解述六、本案优劣势分析.精品文档销售标准说词一、项目规划发展商简介、楼盘所处区域、区域特色、公共投资与重大建设、教育设施、交通状况、都市发展规划与公共设施、产品的基本数据、楼盘抗性、楼盘特色二、产品解述1、产品位置项目所在位置、区域环境现状、区域规划前景、交通状况、生活方便度、科教文卫分布2、产品配套：小区内配套、市政配套、商业配套、银行、会所、配套使用收费标准及比较、配套的可达性、配套的可持续性发展3、建筑单体：建筑风格、外立面、建筑形式、比例、尺度、材质、色彩、结构……4、产品户型：分区、功能、开间、进深、视野、家具布置、通风、排水、采光、气候调节5、产品设备：设备、品牌、装修标准、材质、环保、节能、科技含量6、产品规划：主要技术经济指标、规划特点、日照、通风、区内道路7、区内交通：.精品文档人车分流、人与车、交通的干扰、车库（位）、管理费用、停放位置、车速8、产品价格：开盘价、起价、均价、最高价、性价比、折扣、实际支出、装修9、产品结构：结构特点、施工方法、材质、造价、抗震性、防水性、防火性、耐腐蚀性、防噪性能10、使用年限：各种材料的寿命、材料维护、价格转移年限、折旧与升值11、产品面积：功能、大小、合用性、经济性、紧凑度12、产品分摊：分摊部位、分推率、分摊构成13、物业管理：物业公司介入时间、服务内容、服务成本、服务的可延续性、服务收费标准三、环境介绍1. 绿化：绿化率、绿化形态、绿化功能、绿化规模规范要求、日照时间、日照质量、间距、外立面与日照.精品文档3. 通风：朝向、主导风向、垂直气流、平面气流4. 节能：采暖系统、保温材料、外墙能耗5. 隔音： '噪声、隔音能力及措施、声源控制6. 私密性：视线干扰、公私分离、动静分离、洁污分离四、社区配套及其他1. 优惠措施：价格优惠、赠品2. 开发商：开发商、实力介绍、信誉介绍3. 付款方式：待定4. 施工管理：待定5. 施工进度知会：待定6. 合作单位：其他合作单位、设计单位、管理单位五、项目卖点解述2. 强强联合3. 市场形象与定位（市场形象、目标市场）.精品文档4. 区位价值（区位环境、地块资源、区位历史、区位景点、区位规划、区位交通）5. 创新（产品综合概念创新、文化设定创新、规模创新、规划布局创新、产品功能定位创新、建筑单体创新、景观设计创新、户型创新、公建配套创新、价格创新、宣传推广创新、销售方式创新、物管服务创新、智能化概念创新）。
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销售高手讲解沙盘的步骤及要点
沙盘讲解不要过度冗长,要简洁但要突出项目亮点.可以先从项目的位置,项目规划,各项经济指标介绍,附带强调开发公司实力.语气要有感染力.大的范围介绍完毕,即客户的需求作重点介绍。
沙盘讲解时间不要超过30分钟，语言简洁、凸出项目卖点、讲解遵循先外后里，先大后小，讲解同时如果可以和现场相结合就更好，但一定注意避重就轻轻。
根本就是要了解项目为前提。
项目周边情况简洁介绍，主要是先了解客户的需求，直接针对进行讲解。
第一个卖点能说服客户，就说一个卖点，不行的话，再抛一个，底牌不要轻易抛出，不急躁。
同时时间要短，不罗嗦，控制在10分钟以内。
记住，你是在卖房子，不是在介绍房子！
介绍沙盘的同时? 应该注意有意识收集客户相关，及探听客户需求，从而分析客户类型及其真正需求。
介绍完毕还应观察客户反映。
真正想买的客户会提1000个问题，而你的作用就是一一解答，从而逼定.
沙盘讲解一般可以按以下思维进行：项目地理位置；小区规模、规划、定位；特色；景观设计；配套（内、外）；物业；小结.
专业的沙盘讲解是按照总分总的原则进行．具体的程序要根据客户的需求来设计，每个客户都不一样的，不能千篇一律的对每个客户说出同一版本的说辞来．在介绍沙盘之前一定要先进行客户的需求摸底，然后根据摸底情况展开介绍，比如说，来访客户是冲着小区的环境来的，那就先从环境讲起，先讲大环境然后细分到小环境，最后再环境对客户的作用及重要性，让客户的需求与你介绍的环境相一致，这样的成功率会很高的．不信可以试试看噢！
当然介绍沙盘时间不要太长，考虑一下客户一直站在那儿听肯定不会超过６分钟的，据科学统计数据表明，人的注意力只能保持五分钟，超过五分钟人会不自然的分散注意力，从而不能一心一意的听你的讲话．注意，讲沙盘的最重要的就是在时间上的把握，只要把客户的需求满足了之后，一定要让客户坐下，有背景音乐与舒服的环境让客户放松，让置业顾问的激情与热情感染客户从而达到销售的目的．
我觉得讲沙盘的时间最好控制在三分钟左右，因为客户可能看了很多地方很累了，不能站得太久．还有就是要搞清楚讲沙盘的目的，一是让客户了解项目的规划情况，另一方面就是要引发客户的购买欲望．所以总结出你的楼盘的最突出的卖点，在沙盘中逐一呈现，讲解是的语气也很重要，一定要有激情做到抑扬顿挫，同时很重要的是观察客户的反映，当你发现你在讲到哪个方面客户表现出了兴趣，那么之后的销讲过程可以重点铺开去讲，而把客户不感兴趣的地方一语带过．
沙盘讲解主要是要引发客户对产品的兴趣，加强客户对产品的认识，这样的话，你可以做一个简单的陈诉，项目地理位置；小区规模、规划、定位；建筑特色；景观设计；配套（内、外）；物业；告诉他明天的生活，憧憬！3——5分钟就可以了，不宜过长！。