土地增值税解析
房地产企业土地增值税的实务解析
房地产企业土地增值税的实务解析一、企业分立过程中的土地、房屋权属转移，是否缴纳土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条规定,转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,应当依照本条例缴纳土地增值税。
房地产企业根据分立合同约定,分立为两个或两个以上的企业，对于派生方、新设方承受原企业房产的，虽然发生了产权转移行为，但并没有取得转让收入，因此,不需要缴纳土地增值税。
如果派生方或新设方转让其承受的土地或房产,应当按分立前原企业实际支付的土地价款等及发生的开发成本、开发费用，按规定计入扣除项目金额计算缴纳土地增值税。
二、房地产企业存在银行的按揭贷款保证金是否可以作为土地增值税的扣除项目金额扣除？答：按揭贷款保证金是银行在按揭贷款过程中按照贷款总额的一定比例向开发商收取的钱,并承担按揭贷款的连带保证责任，直至房产证办理完毕并完成抵押登记后，银行才将按揭贷款保证金退回开发商。
因此，按揭贷款保证金对于房地产企业属于一项债权,而不是发生的成本费用，不得作为扣除项目金额扣除。
三、甲供材料在计算土地增值税扣除项目金额时应当注意什么问题？答：甲供材料属于建筑安装工程费的组成部分，应当作为开发成本计入扣除项目金额，且允许加计扣除20％。
各地对此争议的焦点主要是扣除凭证的确认方面.海南省地税局的文件可供参考。
《海南省地方税务局关于土地增值税有关问题的通知》（琼地税发[2009]104号）第四条规定：（1)对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。
在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准.(2）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款)开具发票。
在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。
我对甲供材的认识：建筑业甲供材征税问题是税务机关检查甲供材的重点:(1）要注意甲方供材的材料已经计入开发成本了,不能再重复计入建安发票成本。
税务会计实务第8章土地增值税及其核算
向个人转让房地产的，由转让方在转让房地产合同签订后7日内到房地产所在地主管税 务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。对于个人之间的房 地产转让，由受让方在签订房地产转让合同后7日内到房地产所在地主管税务机关办理
纳税申报，并缴纳土地增值税。
02
土地增值税的计算与核算
土地增值税的计算方法
增值额的确定
土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收 入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。
扣除项目的计算
计算增值额时，允许扣除的项目包括取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、 房地产开发费用、与转让房地产有关的税金以及其他扣除项目。
税率与速算扣除数的应用
土地增值税实行四级超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比例，分别适用不同 的税率和速算扣除数。
土地增值税的税收筹划
适当增值筹划法
费用转移筹划法
在合法的前提下，纳税人可通过适当 控制增值额的方式来进行税收筹划。
房地产开发费用即期间费用是不以实 际发生数扣除，而以利息作为一定条 件按房地产项目直接成本的一定比例 扣除。纳税人可以把期间费用转移到 房地产开发项目直接成本中去，但事 后转出是行不通的，是一种偷税行为 ，这需要事前筹划，进行组织人事及 行为准则等方面的准备。
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋 所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关 核定的期限内缴纳税款。
纳税人因有特殊困难，不能按期缴纳税款的，经省、自治 区、直辖市国家税务局、地方税务局批准，可以延期缴纳 税款，但是最长不得超过三个月。
04
土地增值税的税收优惠与筹划
土地增值税的税收优惠
第八章-土地增值税PPT课件
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【例题·单选题】 下列各项中，应征收土地增值税的是( )。 • A．赠予社会公益事业的房地产 • B．个人之间互换自有居住用房地产 • C．抵押期满权属转让给债权人的房地产 • D．兼并企业从被兼并企业得到的房地产 • 【答案】C • 【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地
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案例
（1）政府部门A根据有关规定将一块国有土地出让给B企业，收 取地价款1000万元；
（2）B企业取得有关土地使用权证书后，将其在土地上建造的一 栋房屋转让给C个人，取得收入100万元；
（3）C于两年后将该房屋赠送给其孙子；
（4）B又将其建成房屋的1/3出租给D企业5年，年租金50万；
（5）另外B从E村委会取得该村土地ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ0亩使用权，支付费用500 万元。
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（1）取得土地使用权所支付的金额（地价款)
地价款=出让金+有关费用
1）纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。 （1）以招标形式取得的，地价款为纳税人支付的土地出让金。 （2）以划拨方式取得的，地价款为纳税人补交的土地出让金。 （3）以转让方式取得的，地价款为向原土地使用权人实际支付的 金额。
2）纳税人取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用。 办理有关手续缴纳的有关登记、过户手续费。
增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地 增值。
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【例题·多选题】 下列各项中，不应征收土地增值税的有( )。 • A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的 • B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的 • C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的 • D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方
土地增值税计算(2篇)
第1篇一、土地增值税概述土地增值税是指对土地增值部分征收的一种税收。
土地增值税的征收对象是土地所有权转移中的土地增值部分，即土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
土地增值税的征收旨在调节土地市场，抑制土地投机行为，促进土地资源的合理配置。
二、土地增值税的计算方法1. 计算增值额土地增值税的计算首先需要确定增值额。
增值额是指土地所有权转移后，土地价值与原价值之间的差额。
计算公式如下：增值额 = 转让土地价格 - 取得土地时的成本费用其中，转让土地价格是指土地所有权转移时实际支付的价格；取得土地时的成本费用包括土地取得成本、土地开发成本、土地购置税等。
2. 计算增值率增值率是指增值额占取得土地时的成本费用的比例。
计算公式如下：增值率 = 增值额÷ 取得土地时的成本费用× 100%3. 确定适用税率根据增值率的不同，土地增值税的适用税率也有所不同。
具体税率如下：（1）增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
4. 计算应纳税额应纳税额是指根据适用税率和增值率计算出的土地增值税金额。
计算公式如下：应纳税额 = 增值额× 适用税率三、土地增值税的计算实例假设某宗土地取得成本为1000万元，土地开发成本为200万元，购置税为50万元，土地所有权转移价格为1500万元。
计算该宗土地的土地增值税。
1. 计算增值额增值额 = 1500 - (1000 + 200 + 50) = 250万元2. 计算增值率增值率= 250 ÷ (1000 + 200 + 50) × 100% = 22.73%3. 确定适用税率由于增值率未超过50%，适用税率为30%。
土地增值税报告分析
土地增值税报告分析土地增值税作为我国税收体系中的重要组成部分，对于调节土地资源的合理利用、规范房地产市场秩序以及保障国家财政收入具有重要意义。
本报告将对土地增值税进行深入分析，旨在揭示其运作机制、影响因素以及在实际应用中的相关问题。
一、土地增值税的基本概念与征收意义土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。
其征收的主要意义在于：1、抑制房地产投机：通过对土地增值部分征税，增加房地产投机的成本，减少投机行为，稳定房地产市场。
2、促进土地资源合理利用：促使土地使用者合理规划和开发土地，提高土地利用效率，避免土地闲置和浪费。
3、增加财政收入：为国家和地方政府提供重要的财政资金来源，用于基础设施建设、公共服务等领域。
二、土地增值税的计算方法与税率土地增值税的计算采用超率累进税率，根据增值额与扣除项目金额的比率确定适用税率。
计算增值额时，需要先确定扣除项目，包括取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本费用、新建房及配套设施的成本费用、与转让房地产有关的税金等。
增值额=转让房地产的收入扣除项目金额税率分为四级：1、增值额未超过扣除项目金额 50%的部分，税率为 30%。
2、增值额超过扣除项目金额 50%、未超过 100%的部分，税率为40%。
3、增值额超过扣除项目金额 100%、未超过 200%的部分，税率为50%。
4、增值额超过扣除项目金额 200%的部分，税率为 60%。
三、土地增值税的影响因素1、房地产市场行情房地产市场的繁荣程度直接影响土地增值税的征收数额。
在市场火爆、房价上涨时，土地增值额往往较大，应纳税额相应增加；反之，在市场低迷时，土地增值额可能较小，纳税额也会减少。
2、土地取得成本土地取得成本的高低对土地增值税的计算有重要影响。
较低的土地取得成本可能导致较高的增值额，从而增加纳税负担；而较高的取得成本则可能减轻纳税压力。
3、开发成本和费用房地产开发过程中的成本和费用，如建筑成本、管理费用、销售费用等，会在计算扣除项目时予以考虑。
注税考试土地增值税试题解析
注税考试土地增值税试题解析第一部分：单项选择题l.下列各项中，应征收土地增值税的是( )。
A.个人之间互换自有居住用房地产B.兼并企业从被兼并企业得到的房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.通过民政部门赠送给社会公益事业的房地产【答案】C【解析】以房地产抵债而发生房地产产权转让的，属于土地增值税征收范围。
其余免征土地增值税。
2．下列各项中,不属于土地增值税纳税人的是( )。
A.与国有企业换房的外资企业B.合作建房后出售房产的合作企业C.转让办公楼的事业单位D.继承房产的子女【答案】D【解析】对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
继承房产的子女不是土地增值税的纳税人。
3．出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。
A.账载余额B.重置成本C.账载原值乘以成新折扣率D.重置成本价乘以成新折扣率【答案】D【解析】旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
4．2008年某房地产开发公司销售一幢新建商品房，取得销售收11000万元，已知该公司支付与商品房相关的土地使用权费用及开发成本合计为4600万元，该公司没有按房地产转让项目计算分摊银行借款利息，该商品房所在地的省政府规定计征土地增值税时，房地产开发费用扣除比例为10%，销售商品房缴纳的有关税费625万元。
该公司销售商品房应缴纳土地增值税（）万元。
A.1128.25B.1222.75C.1427.75D.1540.25【答案】C【解析】收入总额=11000（万元）扣除项目合计=4600+4600×10%+4600×20%+625=6605（万元）增值额=11000－6605=4395（万元）增值率=增值额÷扣除项目金额=4395÷6605×100%=66.54%。
2023初级经济法基础土地增值税的特征、征税范围及应纳税额计算
考验五土地增值税★★★案例导入——税种的故事男性，30多岁，正宗凤凰男。
出身贫寒，上世纪90年代初，他一直名不见经传，房地产市场火热后，这哥们立马翻身，登上历史舞台。
他和企业所得税是一对儿好兄弟，都是最令人头疼的。
思想复杂，爱耍小手段，设置小陷阱，整天云里雾里的，是屌丝逆袭为高富帅的典范。
（一）土地增值税的特征1.属于财产转移税2.以“转让”土地使用权、地上建筑物及其附着物取得的增值额为计税依据3.以转让方为纳税人础上，关注出让与转让、企业改制。
【例题1·单选题】（2022年）根据土地增值税法律制度的规定，下列情形中，属于土地增值税征税范围的是（）。
A.王某转让商铺B.甲公司承租仓库C.陈某出租住房D.乙公司抵押厂房『正确答案』A『答案解析』选项BC，产权未发生转移，不征收土地增值税；选项D，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。
【例题2·判断题】（2021年）双方合作建商品房，建成后转让的，应征收土地增值税。
（）『正确答案』√『答案解析』对于一方出地，另一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
（三）土地增值税的应纳税额计算1.适用税率——四级“超率累进税率”（税率表：略）2.计税公式应纳税额＝增值额×适用税率－扣除项目金额×速算扣除系数增值额＝转让房地产取得的收入－扣除项目金额【老侯提示】转让房地产取得的收入为不含增值税收入。
扣除项目（1）包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（2）两项即使明确也不得扣除的利息。
①利息的上浮幅度按国家的有关规定执行，超过上浮幅度的部分不允许扣除；②超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。
4.计算步骤（1）确定收入——题目给出。
（2）确定扣除项目金额。
①取得土地使用权所支付的金额——题目给出；②房地产开发成本——题目给出；③房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确；④与转让房地产有关的税金——题目给出（老侯提示：印花税迷惑）；⑤计算加计扣除（房地产开发企业）。
土地增值税试题及答案解析
A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和 20％的B、个人之间互换自有居住用房地产的C、企业对外出租办公楼D、企事业单位转让旧房A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率A、取得土地使用权所支付的金额B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费A、 1%B、 2%C、 3%D、 1.5%A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新度折扣率D、重置成本价乘以成新度折扣率A、免征土地增值税B、不征收土地增值税C、减半征收土地增值税D、按照正常计税规则征收土地增值税A、三级超率累进税率B、四级超率累进税率C、五级超额累进税率D、七级超额累进税率A、 10% 以内B、 12% 以内C、 15% 以内D、 30% 以内A、海关B、财政机关C、当地税务机关D、省、自治区、直辖市人民政府A、免征土地增值税B、减半征收土地增值税C、酌情准予减征或免征土地增值税D、按照规定的税率和速算扣除数征收土地增值税A 、 7 日B、 10 日C、 15 日D、 30 日A、向销售方机构所在地的主管税务机关B、向购买方机构所在地的主管税务机关C、向房地产的坐落地的主管税务机关D、向合同签订地的主管税务机关A 、1 年B 、2年C 、3 年D 、5 年A、实地审核B、案头审核C、定期审核D、异地审核A、房地产的继承B、房地产的代建房行为C、房地产的交换D、房地产的出租A、赠予社会公益事业的房地产B、经税务机关核实的个人之间互换自有住房C、抵押期满转让给债权人的房地产D、兼并企业从被兼并企业得到的房地产A、 5%以内B、 5%C、 10% 以内D、 10%A、超过部分的金额B、全部增值额C、扣除项目金额D、出售金额A、住所所在地B、房地产坐落地C、办理过户手续所在地D、自行选择纳税地点A、向房地产坐落地的上一级B、向事先选择房地产坐落地某一方的C、分别向房地产坐落地各方的D、先向机构所在地人民政府缴纳 ,再向房地产坐落地上一级A 、2年B 、3 年C 、5 年D 、8年A、 3B、7C、 15D、30A、开发销售费用B、耕地占用税C、前期工程费D、借款利息费用E、开发间接费用A、以房地产使用权抵债而尚未发生房地产权属转让的B、以房地产对外出租的C、居民个人转让其拥有的普通住宅D、以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的E、企业与个人之间交换的房地产A、取得土地使用权所支付的金额B、土地征用及拆迁补偿费C、超过国家的有关规定上浮幅度的利息D、超过贷款期限的利息部分E、加罚的利息A、案头审核B、定期审核C、分期审核D、实地审核E、三级会商审核A、直接转让土地使用权的B、整体转让未竣工决算房地产开发项目的C、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为 90％D、取得销售(预售)许可证 2 年仍未销售完的E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的A、转让国有土地使用权B、房产所有人通过境内非营利的社会团体将房屋产权赠与学校C、抵押期间的房地产D、因无法偿还到期欠款，以房地产抵债的E、转让地上建筑物产权A、房地产的出租B、房地产的继承C、出让国有土地使用权D、个人之间互换商业用房的E、个人转让购置超过 5 年的商业用房的A、基础设施费B、开发间接费用C、销售费用D、管理费用E、支付的土地出让金A、利息支出B、房地产开发成本C、转让房地产缴纳的城建税D、取得土地使用权所支付的金额E、转让房地产缴纳的教育费附加A、取得土地使用权所支付的金额B、房地产开发费用C、房地产开发成本D、评估价格E、与转让房地产有关的税金A、直接转让土地使用权的B、取得销售许可证满 2 年仍未销售完毕的C、取得的销售收入占该项目收入总额 80% 以上的D、整体转让未竣工决算的房地产开发项目的E、房地产开发项目全部竣工、完成销售的A、外商独资企业B、国家机关C、事业单位D、医院A、直接转让土地使用权的B、房地产开发项目全部竣工完成销售的C、整体转让未竣工决算房地产开发项目的D、取得销售(预售)许可证满 2 年仍未销售完毕的参考答案及解析1、【正确答案】 B【答案解析】建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额之和 20％的免税；企业对外出租办公楼不属于土地增值税的征税范围。
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土地增值税解析一、纳税主体及应税行为1、土地增值税的纳税义务人有哪些？《条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
解析：以上界定包含三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收，对转让集体土地使用权的不征税（未经国家征用的集体土地不得转让）。
二是只对转让的房地产征收土地增值税，不转让的不征税。
如房地产的出租，因没有发生房地产的产权转让，不应属于土地增值税的征收范围。
三是对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
《细则》第二条至第六条以以上规定做出了如下解释：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。
地上的建筑物，是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。
附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。
单位，是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人，包括个体经营者。
2、境外主体是不是土地增值税的纳税义务人？《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）：根据《国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的通知》的规定，土地增值税也同样适用于涉外企业、单位和个人。
因此，外商投资企业、外国企业。
外国驻华机构、外国公民、华侨、以及港澳台同胞等，只要转让房地产并取得收入，就是土地增值税的纳税义务人，均应按《条例》的规定照章纳税。
3、房地产企业将土地转由全资子公司开发的，纳税主体如何确定？财税〔2016〕140号：房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。
（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司;（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。
4、转让房地产但未取得收入的是否缴纳土地增值税？《条例》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人《细则》第二条：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入，是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。
不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。
《土地增值税宣传提纲》（国税函发〔1995〕110号）：对转让房地产并取得收入的征税，对发生转让行为，而未取得收入的不征税。
如通过继承、赠与方式转让房地产的，虽然发生了转让行为，但未取得收入，就不能征收土地增值税。
根据上述规定，转让房地产但未取得收入的行为不产生土增税纳税义务。
5、转让、抵押或置换土地并取得实际经济利益(享有占有、使用、收益或处分该土地的权利)的行为是否纳税（实质重于形式原则）？国税函〔2007〕645号：你局《关于未办理土地使用权证而转让土地有关税收问题的请示》（川地税发〔2007〕7号）收悉，批复如下：土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
6、房地产“赠与”用不用缴纳土地增值税？财税字（1995）48号：细则所称的“赠与”是指如下情况：（一）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的。
（二）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的。
因此，并非所有的“赠与”或以赠与为名的房地产转让，都不用缴纳土地增值税。
7、单独转让构筑物和地上定着物是否缴纳土增税？《土地增值税暂行条例实施细则》第四条规定：附着物，是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。
除建筑物外，地上附着物包括构筑物（如水塔，水井，桥梁等）及地上定着物（如花草树木，铺设的电缆等）。
由于构筑物和定着物是附着在土地上的，因此，单独转让构筑物和地上定着物，可以理解为是土地使用权的出租和构筑物和地上定着物的转让，不属于房地产的转让。
因此，无需缴纳土地增值税。
8、合作建房是否缴纳土地增值税？财税字〔1995〕48号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
解析：1、何为合作建房？国家税务总局关于印发《营业税问题解答（之一）的通知》（国税函发[1995]156号）规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
具体的交换方式也有以下两种：（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动”税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。
甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业-租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。
对双方分别征税时，其营业额也按税暂行条例实施细则第十五条的规定核定。
第二种方式是甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。
对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税：1、房屋建成后如果双方采取风险共担，利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对甲方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，对其不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
2、房屋建成后甲方如果采取按销售收入的一定比例提成的方式参与分配，或提取固定利润，则不属营业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对甲方取得的固定利润或从销售收入按比例提取的收入按“转让无形资产”征税；对合营企业按全部房屋的销售收入依“销售不动产”税目征收营业税。
3、如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，则此种经营行为，也未构成营业税所称的以无形资产投资入股，共同承担风险的不征营业税的行为。
因此，首先对甲方向合营企业转让的土地，按“转让无形资产”征税，其营业额按实施细则第十五条的规定核定。
因此，对合营企业的房屋，在分配给甲乙方后，如果各自销售，则再按“销售不动产”征税。
《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）9、以转让股权名义转让房地产是否缴纳土地增值税？国税函〔2000〕687号：你局《关于以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题的请示》（桂地税报〔2000〕32 号）收悉。
鉴于深圳市能源集团有限公司和深圳能源投资股份有限公司一次性共同转让深圳能源（钦州）实业有限公司100 ％的股权，且这些以股权形式表现的资产主要是土地使用权、地上建筑物及附着物，经研究，对此应按土地增值税的规定征税。
二、征税对象10、土地增值税的征税对象是什么？土地增值税的征税对象是转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物所取得的增值额。
11、增值额如何计算？增值额=纳税人转让房地产所取得的收入-法定扣除项目纳税人转让房地产所取得的收入=货币收入+实物收入+其他收入。
法定扣除项目包括土地成本、建筑成本、交易费用等。
三、税率12、土地增值税的税率是如何规定的？土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。
增值额超过扣除项目金额50%未超过100%的部分，税率为40%。
增值额超过扣除项目金额100%未超过200%的部分，税率为50%。
增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。
国税函发〔1995〕110号：土地增值税采用四级超率累进税率，最低税率为30%，最高税率为60%。
超率累进税率是以征税对象数额的相对率为累进依据，按超累方式计算和确定适用税率。
在确定适用税率时，首先要确定征税对象数额的相对率。
即以增值额与扣除项目金额的比率（增值率）从低到高划分为4 个级次：即增值额未超过扣除项目金额50％的部分；增值额超过扣除项目金额50% ，未超过100％的部分；增值额超过扣除项目金额100％，未超过200％的部分；增值额超过扣除项目金额200％的部分，并分别适用30％、40％、50％、60％的税率。
土地增值税4 级超率累进税率中每级增值额未超过扣除项目金额的比例，均包括本比例数。
如增值额未超过项目金额50％的部分，包括50％在内，均适用30％的税率。
四、应纳税额的计算13、应纳税额如何计算？应纳税额=增值额×适用税率14、土地增值税的核算对象如何确定？《细则》第八条：土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。