陕西省商洛市旅游房地产项目投资开发及运营模式建议书
旅游地产营销策划执行方案
旅游地产营销策划执行方案一、项目背景和概述旅游地产是指结合旅游业和房地产业，将房地产开发项目与旅游景点、旅游配套设施相结合的一种发展模式。
本文将针对一款旅游地产项目进行营销策划执行方案的设计，包括项目背景分析、目标受众分析、竞争对手分析、营销策略选择、市场推广方案等。
1. 项目背景分析本项目位于中国沿海城市，项目总占地面积2000亩，计划建设别墅、度假村、主题公园等旅游地产设施。
项目周边有丰富的旅游景点资源和配套设施，但目前市场竞争激烈，需要制定一套精准的营销策划执行方案来提升项目知名度和吸引力。
2. 目标受众分析通过市场调研和数据分析，我们确定了以下目标受众：(1) 高收入人群：他们有较高的购房和投资能力，以及对高品质生活的追求。
(2) 家庭旅游者：他们注重休闲度假和家庭亲子活动，对于安全、便利性、娱乐设施要求较高。
(3) 自然风光爱好者：他们喜欢接触大自然，追求环保和生态的旅游体验。
(4) 中老年群体：他们退休后有更多的时间和资金，需要一个安静、优雅、舒适、医疗和养老设施齐全的度假地。
3. 竞争对手分析通过对项目周边的竞争对手进行调研和分析，我们发现以下几点竞争优势：(1) 地理位置优越：项目位于沿海城市，交通便利，距离旅游景点近，具备一定的地理优势。
(2) 丰富的旅游资源：周边有多个旅游景点和配套设施，可以提供多样的旅游体验。
(3) 地产项目品质优越：项目依托房地产业的开发经验和实力，可以提供高品质的房产产品。
二、营销策略选择根据上述分析，我们选择以下营销策略来提升项目知名度和吸引力：1. 定位高端市场：针对高收入人群和中老年群体，打造高品质、高舒适度的旅游地产产品。
2. 强调生态环保：通过保护周边自然资源和建设生态环境友好的旅游地产项目，吸引自然风光爱好者。
3. 强化旅游体验：提供丰富的旅游活动和娱乐设施，满足家庭旅游者的需求。
4. 创造特色亮点：在项目中添加独特的主题公园和文化体验设施，吸引游客。
项目开发建议书——旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告[模版]
![项目开发建议书——旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告[模版]](https://img.taocdn.com/s3/m/2751155126d3240c844769eae009581b6bd9bd08.png)
项目开发建议书——旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告[模版]第一篇：项目开发建议书——旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告[模版]项目开发建议书——旅游度假休闲项目开发建议及效益评估报告1项目开发策略 51.1开发意义 51.2项目开发格局分析 51.3开发策略 61.4出租方式的开发策略 72功能规划建议 82.1总体功能分区图 82.2交通规划图 82.2交通规划图 92.3游线及游客密度分析图 102.4明代文化区 112.5民国文化区 16 2.6时尚运动区 212.7生态度假区 222.8生态商务花园 223规划设计概念提示 234项目开发模式建议 314.1生态保护与土地开发 314.2生态与商业 314.3开发模式 315项目建设规模估算 325.1项目建设规模 325.2项目开发时序 346投资成本估算 356.1投资估算依据 356.2项目投资估算 357收益预测 367.1测算说明 367.2经济效益预测 367.3间接经济效益 37 7.4生态环境效益 377.5社会效益 378财务指标分析及收益回报评价 388.1财务指标 388.2不确定性分析 388.3风险与对策 399设计任务书 40第二篇：旅游项目开发建议书旅游项目开发建议书XX漂流项目开发建议书一、基本情况XX位于岳西店前镇境内，在中华禅宗佛教第一山——司空山下。
XX长约5公里，河面宽达800米以上，且河道较直，水流量大，两岸风光秀丽，视野开阔。
二、XX历史背景1954年以前，XX是重要的水运航道，竹筏长年运行，上至马过水，下至石牌、安庆，专为店前街商家运输，沿河有许多古渡口，名人碑刻，至今依然存在。
三、项目开发有利条件（1）该项目交通便利，上游在店前镇区边，四级柏油路从边而过，下车后即可登筏漂游，下游同样在公路旁，司空山——太湖花亭湖，风景区的旅游线路沿河而建，十分方便。
（2）沿途风景迷人，经过千亩桑园基地，店前农家乐山庄和百亩桃园、梨园。
陕西省商洛市旅游文化资源的开发与利用
关键 词 ： 商洛 ； 旅 游文化 资源 ； 开 发 与利
用； 现状 ； 对 策
方面还远远不能满足游客的需求 。 短 。商洛 旅 游产 业链 条较 短 ， 缺乏 各行 最后 ， 旅 游 业 发 展 起 步迟 、 规模小， 目 业、 各 部 门 的整体 协作 。对商 洛旅 游 而 前在 全省仍 处于后 进位 次 。旅游 企业普 言 ， 观光旅 游 目前仍 是旅游 的主要形 式 ， 遍小 、 散、 单， 产业 缺乏龙头 企业支撑 。从 而在景 区旅游 消费形式 还是 以门票 消费
取得 了巨大成绩 的同时 ， 在 开 发 利 用 过 程 用 。 ３ ． 旅游 资源缺乏地域特 色 ， 旅游市场 中也存 在一 系列 的问题。
中 的 思 考 及 对 策
根据上文分析 ， 我 认 为 商 洛 在 旅 游 开
发 中应 确 立 自身 发 展 的 思 路 、 模 式 和 品 １ ． 社会 经济条件 落后 ， 基 础 设 施 不 完 竞 争 激 烈 随 着 旅 游 业 的 快 速 发 展 ， 商 洛 市 旅 游 牌 ， 制定 系 统 的 旅 游 文 化 发 展 战 略和规划， 善 培育和形 成商洛特 色旅游 文化 和文化产 资源 的知 名度 在西安 经济 圈以及陕 、 鄂 、 商洛市 经济 落后 ， 长 期 以农 业 为主 ，
旅 游 资 源 难 以 维 持 长 远 的 影 响 市 ， 更快实现陕西 的“ 中国梦” 。加 强旅 游 于资 源型财政 ， 支柱 财源不 强 、 新 兴 财 源 吸 引 力 ， 文 化 资 源 的 开 发 与 利 用 ， 对 于建 设 商 洛 特 不多 ， 县 域财 政收入 总量小 且很 不稳定 ， 力。 由于市场 的扩 大 ， 陕西各地普遍重视 色 城 市 有 着 更 加 迫 切 现 实 的 意 义 。对 此 ， 用于建设 和发展 的财政资金有 限 ， 主要依 导致商 洛旅 游市场 开发难度 大 ， 提 出 了 以 下建 议 ： 靠转移支付 维持 正常运转 ， 经济缺乏发展 旅游业 ， １ ． 政 府加大支持力度 。 营 造 良 好 的 氛 的 内生力 ， 导致旅游业 在经济 比重 中占很 影响力较小 ， 竞争激烈 。商洛依托秦岭及 提 出把 自己建成 围 小地位 。另 外 ， 因旅游 景区基础设施建设 其余脉形成 的旅游 资源 ， 薄弱 ， 一旦游客大量 涌入后 ， 吃饭难 、 住宿 西 安 的 “ 后花园” ， 打 出“ 秦 岭 最 美 是商 （ １ ） 政府主导 ， 加 大投 资 。 商 洛 旅 游 业 洛 ” ， 但是 安 康 、 汉 中以及 秦岭 以北 的 长 刚 开 始 发 展 ， 正 处 于起步 阶段 ， 应 在 良好 难、 购物难 、 停 车难等 问题层 出不 穷 。再 加 上 落 后 的 经 济 状 况 制 约 了 旅 游 区 内游 安 、 周至、 眉县等 市县 也提 出了同样 的 目 的旅游 环 境 下， 及 时把 握 旅 游业 发 展 趋 客 数 量 的增 加 ， 严 重 制 约 了 生 态 旅 游 的发 标 ， 它们 的旅 游资源 、 旅 游产 品与商洛有 势 、 调整战 略， 乘势借势 发展， 仅仅靠 企业 展。 定相似之处 。 和开 发商是难 以完成 的 。另外山 区旅 游
旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究_图文
九华山庄
佛冈聚龙湾
温泉+水游乐模式
【特征】通过温泉造浪池、温泉漂流、温泉游泳池、水上滑 梯……等一系列时尚、动感、刺激的水游乐项目的引入，实现温 泉度假村夏季经营的火爆。此模式未来竞争的关键在于水游乐项 目的持续创新上，这就对水游乐的投资规模和设备更新提出了更 高的要求。
北京温都水城
广东恩平锦江温泉
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
一、滨湖类项目 产品打造的关键：建筑排布以湖景为核心，产品设计酒店化，产品线丰富
建筑排布：围湖而建，亲水排布
千岛湖开元度假村
湖景为滨湖项目的核心资源，建筑排布围绕湖景资源 别墅类产品亲近湖水，如千岛湖开元度假村围湖而建 度假公寓产品强调望见湖景，如绿城千岛湖度假公寓
产品线：产品类型丰富，户型面积跨度大
温泉+高尔夫模式
【特征】通过高端温泉水疗SPA与高尔夫运动充分结合，形成了 面向高端市场的高端休闲经典组合产品——温泉高尔夫，是顶 级度假村开发的经典模式。
上海太阳岛高尔夫温泉度假村 北京龙熙温泉高尔夫
三、温泉类项目
温泉+滑雪场模式
【特征】温泉结合冬季最时尚、最具挑战性的滑雪项目，是养生 与运动的美妙结合，将形成强大的吸引力与竞争力，“活力冬季” 的概念也应运而生，从而有力推动冬季旅游的突破。此种模式应 成为北方地区温泉度假村开发的重要模式.
商洛市人民政府办公室关于印发盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知
商洛市人民政府办公室关于印发盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知文章属性•【制定机关】商洛市人民政府办公室•【公布日期】2022.11.01•【字号】商政办发〔2022〕41号•【施行日期】2022.11.01•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】信托与投资正文商洛市人民政府办公室关于印发盘活存量资产扩大有效投资实施方案的通知各县区人民政府，商洛高新区（商丹园区）管委会，市政府有关工作部门：《商洛市盘活存量资产扩大有效投资实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真贯彻落实。
商洛市人民政府办公室2022年11月1日商洛市盘活存量资产扩大有效投资实施方案为贯彻落实《陕西省人民政府办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的实施意见》（陕政办发〔2022〕29号）精神，进一步做好我市盘活存量资产扩大有效投资工作，形成“存量带动增量”良性循环，结合我市实际，特制定本实施方案。
一、总体目标按照“清底、确权、盘活”要求，理清全市存量资产底数，明确资产权属关系，创新运用盘活手段，力争2022年底前完成一批试点项目盘活工作，2023年2月底前盘活全市存量资产超20亿元。
二、主要内容（一）建立资产盘活机制。
成立商洛市盘活存量资产扩大有效投资工作专班，建立健全工作协同和资金分配机制，明确各方责任，强化工作督导、通报和考核。
〔各县区政府、商洛高新区（商丹园区）管委会，市发改委、市工信局、市财政局等部门按职责分工负责；2022年11月10日前〕（二）做好资产摸排清底。
按照资产盘活重点范围，理清不动产、基础设施、特许经营权等资产现状情况，筛选出具备一定盘活条件的项目，力争各县区和商洛高新区（商丹园区)盘活资产规模均不少于10亿元。
市财政局、市工信局、市城管局、市水利局、市卫健委、市体育局等涉及重点范围的市级有关部门和市属国有企业总规模不少于15亿元。
市发改委建立盘活存量资产台账，实行动态管理。
旅游投资项目策划方案
旅游投资项目策划方案【篇一：旅游投资策划书】旅游投资计划书撰写。
一、控制性资源：资源等级达到一定的高度，是全国性或者世界级的资源，采取取控制性方法。
二、景区投资资源：具可操作性的，地级市2a或3a级景区，在部分非主要发达的旅游区域，有一定的基础，可进入性强，具有区域性的客源市场，在区域旅游线路上的。
三、有联动产业投资资源：以景区投资及度假酒店投资为契机，以产业联动和项目运作为主的综合性资源。
标准地域：经济发展较快，以旅游发展为主的城市或城市周边区域，旅游资源丰富具有特色的旅游区域。
项目区域：项目所在地属于旅游黄金线路的重要节点，或潜在线路的重要节点，或依照其资源可成为当地旅游发展潜在的重要目的地。
交通条件：项目所在地距离最近机场应达到4c级以上，车程两小时内（240km）。
项目地交通可进入性良好，距离最近高速公路、省道或国道便捷，车程一小时内（100km）。
人口条件：地级区域人口应达到400万以上，县级区域人口应达到 50万以上（西部县级地区人口20万以上），地级区域人口密度为每平方公里400人以下；县级区域每平方公里200以下。
投资条件1、项目投资总量不限，景区投资规模不超过20000万元。
2、取得开发经营权，期限不得低于30年。
3、确定经营管理权，期限不低于5年。
4、新景区投资期限6年以内。
6、预计投资回收期在8年以内。
自选项目，尝试撰写一份项目投资计划书。
5、改造景区投资期限3年以内。
xx奇趣海洋世界项目投资计划书海洋科普有限公司2010年10月第一章前言大型水族馆的建设对一个城市的发展有许多积极的作用。
在美国和日本，基本上每个城市都至少有一个大型水族馆。
在中国也已有很多城市有大型水族馆，尤其是经济较发达城市。
为什么中国优秀旅游城市之一的平顶山不能有自己的海洋主题科普文化旅游项目？平顶山海洋科普有限公司拟在市河滨公园内投资建设一座现代化、理念全国领先的大型生态海洋科普知识普及馆，真心希望能够得到平顶山市各级政府的大力支持！第二章项目投资背景21世纪是海洋的世纪。
Swot分析探测商洛旅游发展策略
Swot分析探测商洛旅游发展策略内容摘要：随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游逐渐成为一种热潮，各地旅游业发展迅速，而商洛旅游发展相对滞后。
本文将结合商洛旅游业现状，利用swot分析法，探测商洛旅游业的发展策略。
关键字：商洛旅游业swot分析发展策略一、商洛市及其旅游业发展概况。
商洛地处陕西东南部，秦岭南麓，因商山、洛水而得名。
西临西安，东接河南、湖北，地跨黄河、长江两大流域，辖区包括商州区、洛南县、丹凤县、商南县、山阳县、镇安县、柞水县六县一区，196个乡镇，约有人口240多万。
商洛市旅游开发起源于1984年对于柞水溶洞的开发，后期一直发展相对缓慢。
1998年，陕西省省委省政府结合区位特点提出了《关于深化旅游体制改革，加快旅游产业发展》，要把生态旅游作为全市的四大开发资源之一，努力将商洛打造成“西安的后花园”。
近几年，在各级政府的领导下已经取得良好的发展。
目前为止，共开发风景区近20个，其中国家级森林公园4个，国家水利风景区2个，国家湿地公园一个，以及其他生态风景区10几个。
旅游业也已经成为商洛经济发展的一个新的亮点。
直接从业人数4000多人，间接从业人数近两万人。
2003年以来，旅游产业以超过20%的年增长率快速发展。
2007年接待境内外游客、实现旅游收入，分别约是2001年的4.6倍和6.7倍。
直接创收入近100亿。
然而，迅速发展的同时，弊病也充分暴露，目前商洛市旅游投资严重不足，景点开发相对滞后产业规模小，配套服务设施建设不到位，高素质旅游从业人员匮乏，市场开发创新意识淡薄，接待服务水平较低等仍然制约着旅游资源优势的发挥和旅游业的可持续发。
二、swot综合分析。
SWOT分析(SWOT Analysis)也称TOWS分析法、道斯矩阵，即态势分析法。
来自于麦肯锡咨询公司的SWOT 分析法就是确认企业所面临的优势（Strength）与劣势（Weakness）——机会（Opportunity）与威胁（Threats），并据此确定企业的战略定位，最大程度地利用内部优势和机会，使企业劣势与威胁降低到最低限度，以取得企业长足持续发展。
房地产开发项目建议书「完整版」
房地产开发项⽬建议书「完整版」房地产开发项⽬建议书「完整版」 项⽬建议书就某⼀具体新建、扩建项⽬提出的项⽬的建议⽂件，是对拟建项⽬提出的框架性的总体设想。
下⾯⼩编为⼤家推荐的是房地产开发项⽬建议书范⽂，欢迎阅读参考。
第⼀章项⽬概述 ⼀、项⽬背景 为落实《XX城市整体规划》，加快规划市区绿化隔离地区建设，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进城市⽣态环境改善和经济社会可持续发展。
XX市政府先后颁发了《关于加快本市绿化隔离地区建设的意见》、《关于加快本市绿化隔离地区建设暂⾏办法》、《关于加快本市绿化隔离地区旧村改造和新村建设实施意见》等相关⽂件，确定了“以绿引资，引资开发，开发建绿，以绿养绿”的原则。
随着XX市“温榆河绿⾊⽣态⾛廊”⼯程的启动，特别是中国正式加⼊WTO、XX2XX8奥运会申办成功，温榆河流域开发建设将新的投资热点和经济增长点. 顺义区后沙峪位于温榆河流域，商机⽆限。
由XXXX房地产开发有限公司在XX市顺义区后沙峪镇开发建设低密度项⽬(以下简称“该项⽬”)。
⼆.项⽬历史条件 1、宗地简介 宗地位于顺义区后沙峪镇马头庄村，规划⽤地性为⼆类居住⽤地，可⽤来开发别墅外事型的居住性建筑。
宗地⾯积为340亩，北侧尚有4XX亩规划⼆类居住⽤地，因机场联络线未定⽽未有合作伙伴。
宗地北临京承⾼速与⾸都机场北门的联络线，东临后沙峪⽟马教练场，西南侧为后沙峪镇罗马湖，交通便捷。
2、项⽬概况 宗地由后沙峪政府与XXXX经济开发公司于1993年签订合作协议，历经⼗年，XXXX公司于1996年取得顺义政府核发的国有⼟地使⽤证。
2XX0年10⽉13⽇，XX公司与XXXX房地产开发有限公司签订了338亩⼟地转让协议。
后由XX公司对其175亩地进⾏⼟地变性，计委⽴项和规委规划意见书⼯作。
因多⽅⾯原因后沙峪镇政府考虑收回该块⽤地。
3、合作⽅式 由我⽅出⾯与XX公司签订协议，该公司负责解除与XX公司的合作合同，与后沙峪镇政府的合作合同，此部分费⽤为1350万元(含2XX万元付政府定⾦)，由我⽅与后沙峪镇政府重新签订⼟地开发协议。
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毅力。
• 合作的诚意表现在三个方面：技术与创新人才的挖掘和凝聚、开拓渠道研究市 场大力推广的资金和人力的投入、忠诚合作利益双赢的魄力。
总论：
• 旅游房地产开发他是一个资源运营的特殊行业，他的产品融合了资源的附 加值开发、人们的消费模式引导、产品的使用、居住、投资、度假、养生 的多元化功能，他是国际化形象的实体代言人，他是地域民俗走向世界的 窗口，他是融商业购物、度假旅游、居住养生、休闲娱乐为体系的连锁消 费模式，因此研究和发现现有旅游路线、旅游产品元素、旅游接待流程、 旅游服务水平、旅游活动内容、旅游安全保障、旅游群体特征、旅游区域 物业档次、旅游附加值、旅游主题、旅游产品组成是我们开发商洛旅游项 目必胜的法宝和踏实作业的基本内容。在上面所述的支撑点是不是在这个 区域都存在是一个证实和研究的过程，我们要用科学的操作方法来实施我 们的计划，想政府所想做政府所作是做旅游房地产开发的高层次接触的基 础，否则寸步难行。
陕西省商洛市旅游房地产项目
投资开发及运营模式初步建议书
二00七年五月二十二日 中国陕西·西安市
前言
大概写下项目的情况及自己的一些感想，表明这提案是初步，想深 入研究还需要时间与精力等
对于商洛地区的旅游地产开发，其战略角度一定要具备唯一性、 排他性和高端性。从运作模式上来说要摆脱现在流行的单一农 家乐方式，我们应该借鉴和创新旅游地产的盈利模式以期望真 正的达到地区经济发展的质的飞跃和公司发展的名利双收。从 旅游地产的本质生命力着手借资源优势整合产业运营链条，携 知名伙伴创国内定点式的旅游超市。让人们体验和享受，感触 与融入淋漓尽致的发挥和释放，让经济效益环境效益、社会效 益一起迸发他的魅力。
化包容性产品包装上市，扩宽项目的经营渠道和消费渠道，同时 为带动当地经济发展做标志性项目，从而实现其他可置换性利益， 达到双赢。
C:位置的理解和应用
• （1）城市位置： • 城市位置不是单指地理位置他是城市自我定位的意思，而且定位是地区旅游房
地产项目的一个基本市场形象问题，他关系着他的消费群体，他产品的档次以 及运营模式的确定。首先要分析城市在地区的位置能产生的经济效应，然后要 分析城市对于国内旅游产业他所处的位置和自身特征，最后要考虑城市在国际 旅游产业中他的标志性特征和形象附加值所能提升的空间和渠道。
• 政策的研究和落实是本项目开发的前提和基础，政策是投资者付诸行动的信 心保障，是经营者积聚人气的气门，是运营者激发才智的源泉。是我们开发 理念得以实现的基石，是带动当地经济发展的前哨，是我们双赢的基本条件。
• 因此我们能够有机会加入这个领域的项目是公司的一次良好的机会
B:资源的构成元素
(1)资源构成图系
一、商洛旅游房地产发展的支撑点分析
1、支撑点分析图
政策
经济发展
资源 位置
自然资源 城市位置
机遇
市场机遇
城市规划 非自然资源
项目位置 合作机遇
分析：主要从旅游地产所固有的五大生命力（经济生命力，政治生命力、环境
生命力、人文生命力、社会生命力）全盘思考，结合成功的旅游地产开发经验 背景，我们深入研究与分析商洛旅游项目的问题。
• （2）项目位置： • 项目位置是项目自身先天条件的分析，他决定了在有限的地块中如何实现资源
运用的最大化，运作模式的最佳方式，投融资方式的最好性价比，他需要明确 如何利用资源，如何发挥资源，如何创造资源。这里有硬性的资源有软性的资 源，即产品所赋予的硬件设施是否完善，产品定位是否有支撑元素，产品塑造 是否有空间，运作手法是否有余地。我们不单纯的从经济效益出发，我们要实 现经济、环境、社会的综合性收益良性循环。
2、支撑点描述
• A:政策利好条件
• （1）经济发展的需求
•
首先在2007年商洛市政府下达中共商洛市委商洛市人民政府关于商洛突破发展的
决定：要求陕南大力发展绿色产业，以高等级公路和铁路复线建设为突破口，尽快
成为全省新的经济增长热点地区。为了推进陕南突破发展，今年3月底和7月初，省
政府两任主要领导先后率领省上有关部门负责同志到商洛调研，并主持召开了商洛
D:机遇的含义
• （1）市场机遇： • 市场的供需是经济发展中游戏规则的裁判，他在遵循原则的前提下不时地发挥
着调控和激励的口令，旅游产业在中国这块集聚沧桑历史、云集名山名水和蕴 藏丰富资源的博大国渡中，以他特有的优势逐渐走向成熟，此外他上下五千年 来珍存的资源地域差异化、社会经济形态多元化、民族生活融合化的特点是其 他国家所不具有的。也因此诸多优势各地都结合自我的当地资源，发挥着他们 的经济效益和社会效益与环境效益，旅游房地产是带动地区经济发展的一个新 型的产业发展模式，是旅游都市的产业支柱。作为商洛我们要研究的不仅仅是 它现有的旅游景点和旅游项目，我们要研究的是这个产业的运作模式和附加值 塑造空间，实现国际绿色之都的国际化都市的政策性目标，因此市场的机遇是 留给有准备的人，是留给那些有思想和有创新意识的人的，他绝对不是简单的 资金注入和单项经营。
突破发展座谈会，对我市实现突破发展作出了一系列重要指示。要求我们要坚定不
移地走加快工业化、城镇化的路子，用大产业、大项目、大企业强力支撑商洛突破 发展；突出发展药业、食品业、旅游业、矿业等几大产业 。
•
其次我们要努力建设资源节约型、环境友好型社会，实现全面、协调、可持续发
展。在突破发展中，要牢牢把握五个关键环节。一是把生态立市、产业兴市、工业
自然资源
文化资源
地热资源 植被资源 历史事件 地方文艺
社会资源 人文资源
产业结构 区域特征 人口数量 消费习惯
河流资源 稀有珍品 古代流传 民俗民风 企业层次 城市配套 人均收入 人口素质
山川资源 天然物种 名人纪事 现代生活 投资环境 政策环境 消费水平 大众气质
塑造元素 挖掘品位 吸引力度 服务档次
强市作为加快突破发展的主要内容，更好地体现科学发展的新理念。二是坚持从商
洛实际出发，打绿色牌、走特色路，在突出区域特色中实现经济社会又快又好地发
展。
• 再者从经济发展的技术指标来看预计到“十一五”末，经济将保持较快增 长，GDP年均增长14%左右，地方财政收入比2005年翻两番；经济结构优化升 级，现代中药、绿色食品、生态旅游等绿色产业占GDP的比重达到20%以上，工 业增加值占GDP的比重达到20%，城镇化率达到30%左右；人民生活水平不断提 高，城镇居民人均可支配收入11000元左右，农民人均纯收入达到2500元左右， 30万人实现脱贫，各项社会事业全面发展，社会主义新农村建设取得新进展。
• 公司实现了地价到楼花价的利润空间，政府得到了投资商和开发商的资金进入，后期的经 营可以实现政府的税收和经济增长，此方案仅站在项目运作的层面上，具体操作需要法律、 财务部门的技术支持和操作支持。
（2）合作开发模式
• 政府用土地做股与公司合作，土地过户到新注册公司名下，由我公司借新注册公 司名誉来操作，拿土地做抵押向银行做项目贷款，我公司承担利息支付。然后用地押 款进行分期开发和市场推广，通过工程与销售环节配合实现资金回笼和产生利润。根 据原始入股比例进行利润分成，具体可采用通过政府加大税收比例的方式实现当地的 财政经济收入的增长以及政府配套形象工程投资的方式来分成，从而实现社会效益。
二、商洛旅游房地产运作模式初步分析
？？1、首先我们自己要清楚我们的目标 ？？2、其次我们要了解当地政府想要什么 ？？3、然后我们明确我们如何达到目标 ？？4、再者我们能为当地做些什么 ？？5、最后我们要保持一颗双赢的心态
运作模式战略分析之一：产业链目标形成体系
企业
盈利
政府 社会 人民
直接目标
政绩 发展 生活
• 最后政府要在进一步抓好“十一五”规划《纲要》明确的5个突破重点的前 提下，继续坚持做强现代中药、做特绿色食品、做精生态旅游、做大矿产建 材、做实劳务输出，积极推进“一村一品”、“一乡一业”，形成能够支撑商 洛经济发展的五大支柱产业。
（2）城市规划的格局
•
我市是秦岭的绿色“心脏”、国家实施南水北调的水源涵养区、关中经济区的
大富民强市项目的条件日臻成熟。
• 此外：人力资源的成长
• 目前全市上下出现了班子团结、社会稳定、人心思变、真抓实干的良好局面，商 洛大地到处充满生机，充满希望，这些都为我们实施突破发展奠定了坚实的基础。
总结
• 加速城镇化建设、加速商洛市的经济发展势在必行。大力发展陕南绿色产业 的发展口号是整个陕南地区包括商洛市在内的建立资源节约型和环境友好型 城市的VI标志，同时也是深入发展优势产业和建立现代化生态城市发展的战 略形象表现。
生态屏障、西安的“后花园”和绿色食品生产基地。经过多年的建设和发展，经济
实力不断增强，生态环境和基础设施条件明显改善，区位优势逐步显现。尤其是
“十一五”期间，三条高速公路和两条铁路复线将全面开工建设，使我市处于沟通
大西北与东部经济联系的交通动脉大通道上，融入西安一小时经济圈的能力明显增
强，发展现代中药、绿色食品、生态旅游、矿产建材和劳务输出五个产业，实施重
（2）资源运用的方式
• 1、因地制宜：抓住项目自身的资源提取项目核心概念 • 2、借势融合：把可借助的周边资源作为项目附加值的元素来为
自我服务 • 3、独辟蹊径：做市场唯一性和排他性产品填补市场空白提高自
身项目的本身价值 • 4、跟踪追击：在成熟形态下提高自身产品档次不打破市场而是
提升市场想象占领消费层次化端口 • 5、延伸渠道：考虑政府之值
规范化形象塑造 科学化经济提高
品质化生活水平
运作模式之二：运作方式类型选择
（1）土地运营模式： • 土地运营模式是南方旅游城市比较新的一种操作模式，他主要是通过购买、转让、回购等 方式来实现旅游用地的土地价值增值一种方式。他的基本方法是操作者是旅游公司用较低的 资金与当地政府达成土地买卖协议取得土地，然后操作方成立N家房地产子公司，通过直接转 让给自己的子公司或是通过合作开发方式与有实力的房地产开发商（投资商）合作开发，自 己以土地为资本进入，以土地运营方式进行房地产开发，收获高利润。评估和转让及拍卖的 过程就是土地增值的过程，然后通过子公司注入少量的场地平整费用和报建立项后，操作方 在以一家集团公司的身份进行土地回购，这个中间再进行一次评估，这样土地二次增值。虽 然转让和回购产生了交易费用，但比起土地增值的费用可以忽略了，在这个运作期间，宣传 造势采用雷声大雨点小的方法，把拆散的土地通过统一的项目策划来进行包装，通过媒体的 宣传进行整体的概念推广。最终达到的目的是吸引投资商或者开发商来买楼花自己盖自己销 售或者经营，但项目的整体运营必须统一，概念必须一致，当此必须达标。