001[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书_(NXPowerLite)
吉林抚松市休闲地产长白山国际旅游度假区案例研究分析-2022年学习资料
度假区整体板块构成情况-类别-包含项目设施-酒庖-高级酒庖群-贩物-旅游小镇、万达贩物广场-观览-剧院、单 馆、天池-滑雪场、冬季雪上两项运励、夏季旅游项目、冬季健身项目-文教-行政中心、医院、学校、文化中心-置业 花园洋房、别墅
整体规划：项目分南、北两部分，北区为“长白山旅游服务区”，总用地约-5.0km2；南区为"长白山体育休闲度 区”，总用地约15.9km2-规划-北区：规划为旅游-新城，建设抚松县行政中-心、文化中心、购物中心、-学 、中心医院及住宅区-度假住宅-行政中心-万达广场-1中学-4幼儿园-规划-南区：规为以滑雪场-冬季雪上运动 为核心的国际旅游度假区，由-剧院/博物馆-滑雪场、冬季雪上两项赛场、-高档酒店群、旅游小镇等组成-此外，度 区规划18洞森林高-尔夫和36洞峡谷高尔夫-温泉中-天池
国际化标准：以国际化的手法打造度假区，确保度假区水准与世界发达国家同步，-并创造出全球化、世界级、中国风的 合体验-理念国际化一旅游度假综合体是当今世界度假发-展的大趋势。以复合型稀缺旅游资源为依托，将不同-功能的 品顶目进行整合，并建立相互依存、互为支-撑的补益，形成链条和集聚-设计国际化一全球遴选顶尖的设计团必担纲各 -项目的规划设计，确保水准与世界发达国家同步-管理国际化—援引世界先进的管理理念，成立管-理公司迪行整合管 ；在滑雪酒店等专业领域，丛-全球招揽顶尖管理合作狄佳-食娱国际化一打造跨越国界的创意美食之旅，提-供独特的 饮体验。多种备选的娱乐空间放松身心-带给度假者全方位的感官盛宴-体验国际化一恢弘的长白山国际度假区创造出全 7
开发次序：前期大规模投入旅游度假配套，包括酒店、滑雪场、温泉中心等，-并推出少量住宅试探市场，大规模地产开 在度假区成熟后再投入-2012年7月28日-2008年-一期开业-是】-东北亚博览会-●j-超五星级万达威 汀酒店-期间，王健林-●五星级万达喜来登酒店-考察抚松县结-●万达假日酒店-缘-●万达套房假日酒店-度假小 、文化中心-2014三期开业-2010年5月-·两个五星级酒店-●南区开工建设-2014年-2009年-2 11年-2013年-2009年8月-●北区开工建设-2012年冬季-2013二期将开业-·超五星级万达-2 09年初-·滑雪场-柏悦酒店、-●五家民企地产-●大剧院-·五星级万达凯-巨头同抚松县-萨满文化馆-政府签 投资-·温泉洗浴中心-·三个三星级酒-框架协议
万达长白山国际旅游度假区
金量大、投资回报周期 长癿问题，万达首创了联合
民营企业共同打造旅游地产癿
资本联盟。
简称 万达集团 中国泛海
一斱集团
亿利资源 联想控股 用友科技
解读
1
自建亐星级别墅酒庖
100栋
2 3 4 5 6 7
自建亐星级伕议酒庖 出让特色亐星级酒庖 自建三星级酒庖 出让三星级酒庖 高尔夫伕所 别墅
1 3 2 3 2 500栋
立项规避土地属性限制， 一产权式亐星级别墅酒庖 形式销售
知名酒庖公司合作，土地 以及运营不品牌运营相结 合
项目主要回款来源之一。 分三期滚劢开发。单价2 万元/㎡
（图表资料来源：万达集团项目公司内部规划）
30
主要收入构成
类别 组成 小高层花园洋房 备注 未开发前1,000元/㎡现销售均价3,700元/ ㎡（政店搬迁至此后溢价） 立项类别，至产权形式多种 国际顶尖设计及配置，群体高端 度假、贩物配套 剧院、単物馆、温泉中心等其他 土地一级开发后，不地斱政店溢价分成
25
万达长白山国际旅游区简介 板块业态构成 项目运作
总结不借鉴
项目开发主体
万达集团 28% 泛海集团 27% 一斱集团 20% 亿利资源 10% 联想控股 6% 用友科技 5% 融科物业 4%
长白山国际旅游度假区开发有限公司
度假区运营主体公司 2010年5月成立 注册资本10亿元
主要融资斱式：抵押贷款、信托、债券、土地经营 采用癿几种斱法及手段： 抬高抵押土地估价 高估项目收益 政店融资平台担保
长白山旅游地产策划
房地产投资在寻找新热点
需求市场逐渐形成
PART 2中国旅游地产概述 CH 2.5 旅游地产的发展态势不容乐观
旅游地产的“泡沫问题” 有没有泡沫不在于发展速度的快慢，而是在于供需是否平衡 ，结构是否合理，价格是否平稳，要从需求来看发展。旅游 地产过热的投资聚集，势必会产生供大于求的恶性供需关系 。 旅游地产的“群雄混战” 旅游地产的开发经营模式上的单一化，缺乏创新。巨大的 市场和高额的回报引来众多企业的争夺，但违规操作，误 导消费者，甚至欺诈性的销售、非法集资等各种恶性牟利 手段，造成了旅游地产的陷阱多多，失去了消费群体对市 场的信赖和投资的信心。 旅游的产的“枯井无源” 旅游地产在我国主要以产权分割的形式营销为主。尽管这 一形式在国外已经风靡多年，但在中国尚属新鲜事物，消 费者对此普遍的不理解。况且目前国内市场加入国际度假 交换系统的部分分时度假产品价格超出了国内的支付能力 ，顾客想与国外交换度假的愿望很难实现。再就是带薪休 假制度在我国尚未全面行星，市场面并未全面打开，导致 消费者对投资旅游地产更加审视。
PART 1世界的旅游理想
老年旅游：老年人的旅游意愿强烈，随着老年人口的增多， “银发旅游”市场必将越来越大 。老年旅游人群的地区分布广 泛，在我国旅游的外国旅游者年龄结构来看，超过51岁的老 年人的比例占全部来华旅游者的22.3%,仅次于商务旅游活动 为主的中年组的46.5%。老年人偏爱的旅游方式为“纯玩的、 安全的、时间充裕的短途旅游” 。 值得一提的是：富人也喜欢在自己心仪的度假胜地购置第二 居所，称置业旅游。作为一种新兴的旅游消费的方法，越来 越多的家庭和个人在海滨地带，尤其是海岸一带旅游区购置 物业，每年都来住上一阵，第二居所市场就形成了。
PART 2中国旅游地产概述 CH 2.3 中国旅游地产趋势
万达旅游地产项目分析
万达旅游地产项目万达集团牵头，联合中国泛海、联想控股、一方集团、亿利资源等五家中国顶级民营企业，正在长白山、西双版纳、大连金石、福州琅岐等地打造国际一流水准的旅游度假区，总投资超过1000亿元。
四个项目各具特色，分别建设有亚洲最大的滑雪场、规模可媲美香港迪斯尼的大型主题公园、世界最大的影视文化产业园、国际顶尖水平的大型演艺剧场、世界一流的高尔夫球场、总数达42家的高端旅游度假酒店群。
长白山国际旅游度假区长白山国际旅游度假区位于吉林省抚松县松江河镇，是中国占地面积最大的休闲度假旅游项目。
项目占地面积21平方公里，其中建设用地11.5平方公里，旅游项目总投资200亿元。
项目分为南北两区，北区规划为旅游新城；南区为国际旅游度假区，由大型滑雪场、高尔夫球场、高端度假酒店群、旅游小镇、森林别墅等组成。
滑雪场滑雪场由世界排名第一、设计过5届冬奥会比赛场地的加拿大伊克斯公司设计，占地7平方公里，拥有高、中、低级雪道43条，雪道总长30公里，是亚洲规模最大的滑雪场。
高尔夫球场高尔夫球场聘请全球排名前两位的杰克•尼克劳斯、罗伯特•琼斯二世两位大师设计，包括一个18洞的森林高尔夫球场和一个36洞的峡谷高尔夫球场，建成后将成为全世界最好的高尔夫球场之一。
高端度假酒店群高端度假酒店群由9家酒店组成，包括超五星级的柏悦酒店、威斯汀酒店，五星级的凯悦酒店、喜来登酒店和四星级的假日酒店等。
旅游小镇旅游小镇由大剧院、文化中心、萨满博物馆、温泉洗浴中心、商业街等组成。
西双版纳国际旅游度假区西双版纳国际旅游度假区位于云南省西双版纳州景洪市，项目占地6平方公里，旅游项目总投资150亿元。
度假区由主题公园、高尔夫球场、高端度假酒店群、版纳秀剧院、商业中心、旅游新城等组成。
主题公园主题公园占地63公顷，由国际顶级的FORREC公司设计，具有浓厚的傣族文化特色。
高尔夫球场高尔夫球场占地90公顷，由世界高尔夫球场设计大师罗伯特•琼斯二世设计，为18洞全签名球场。
2013年8月长白山旅游项目定位及产品建议教程
长白山旅游项目定位及产品建议中弘股份投资发展中心二零一三年八月目录二市场研究三客群分析四案例分析五项目定位一项目概况六产品建议1 项目概况漫江天目山横山长白山天目山国际旅游度假区项目位于长白山自然保护开发区之一池南区， 原生态保持良好、交通区位优良，是距离长白山天池最近的大规模可发展用地。
松江河火车站长白山机场漫江横山长白山天目山 国际旅游度假区 天目山天池项目至长白山机场道路距离30公里，松江河火车站35公里，其中漫江地块紧邻现有302国道项目背靠东三省，毗邻环渤海经济圈和环日本海经济圈，均为经济发达地区整个项目分为3个地块（漫江，天目山，横山）与长白山天池呈围合状区位项目周边汇集奇特、壮美、原始的生态自然旅游资源和阜盛的物产资源条件，奠定了其成为国际旅游目的地的坚实基础，原始森林风貌是长白山区别于其他地区的核心特质。
野生动植物资源温泉资源雪资源文化资源冬季长白山是 “雪域王国”。
雪资源非常丰富，雪质轻柔、松软，平均雪深达1－2米，深处可达3－4米，雪期从每年的10月份到次年的6月份，长达9个月。
雪质、雪量和雪期都达到了亚洲乃至世界一流水平长白山文化是农耕、渔猎、游牧相结合的物质文化；是质朴耐劳、民族交融的民俗文化与中原文化、黄河、长江文化一样灿烂夺目长白山温泉属高热温泉，温泉水温度在60度以上，最热泉眼可达82度，富含碘、镭、锶、氟、硅元素泉水含有较多硫气氢气体，有“神水”之称，可舒筋活血、驱寒祛病、对医治关节炎、皮肤病效果显著长白山的植物多达1400多种，有“温带生物资源基因库”之称野生动物有400多种。
主要珍稀动植物有东北虎、梅花鹿、紫貂、金钱豹、黑熊、马鹿、松花蛇等天生丽质景观资源独步与五岳争名，风光秀丽、景色迷人，一山有四季，素有关东第一山美名野是基因，原始森林风貌是长白山区别于其他地区的核心特质长白天池更被评为现有国家公布的35个“王牌”景点五奇之一漫江现状天目山现状横山现状项目分为三个地块总占地67155亩，建设用地7421亩。
万达长白山旅游地产开发策略
万达长白山旅游地产开发策略前言：中国是旅游资源最丰富的国家，伴随着旅游业的快速发展，旅游地产作为房地产行业中的一个新兴市场，是市场细分与深化的结果。
巨量资金的旅游地产投资，势必要求强有力的营销，吸引顾客，回收资本，创造利润。
旅游天然就是体验，谈到旅游地产的营销，旅游地产体验营销为企业提供了一种全新的营销模式，体验营销的最新模式即为品牌化。
许多消费者认可品牌，许多商家，包括旅游地产，更是全面推动和实现品牌化效应。
长白山国际旅游度假区，是万达集团在东北地区开发的第一个旅游地产项目，万达集团对旅游投资地的选择最重要的前提，是要看这个地方是否具备把简单的旅游要素用更强有力的手段组织在一起，并形成一个更加有影响力整体的旅游地。
万达长白山旅游地产项目，就要打造旅游目的地品牌效应。
为此就要从战略的高度进行策划和实施，进行系统化的游客体验产品的开发和设计。
旅游企业着力塑造的游客体验产品应该是经过精心设计和规划的，应具有稳定性和可预测性。
一、基于顾客感知的万达旅游地产品牌属性和规划旅游地品牌得以存在和发展的重要物质基础，即其自身的特点和独特的属性。
那么基于顾客感知的万达长白山旅游地产的品牌化属性就是通过旅游地产带动旅游目的地发展。
旅游地品牌之所以能够吸引顾客，不仅是旅游地品牌的一系列属性，旅游地品牌属性本身并不是顾客要购买的，顾客要购买的是旅游地品牌给顾客带来的诸多利益。
这些利益包括功能利益和情感利益。
万达长白山项目既考虑顾客的追求利益和愉悦的感知，也融合了自己的利益追求。
正因为如此，万达旅游地产整个发展模式也决定了项目的建设规划。
整个长白山国际旅游度假区的规划其中很大部分是别墅区建设，酒店运营，商业租赁。
这也表明，长白山国际旅游度假区也是在做高端的房地产市场，这与旅游目的地的市场人群是相对吻合的，也于顾客追求高品味的旅游感知相吻合。
万达的旅游地产项目也要基于顾客的感知，来规划，来调整自己的开发进度和节奏。
旅游时代的重要特点是“以游客为中心”，现今游客需求的个性化越来越强，在这一价值实现过程，情感需求就占据了主导地位，操纵着旅游者的决策，“以情动人”也就成为旅游地品牌化的重要策略。
长白山国际旅游度假区筹备及经营规划汇报
美国
欧洲
平面
TV
网络
亚洲
调查显示：高端商务人士商务频繁，需要大量的信息和交流渠道，获取相关的国际新闻，行业、商业，以及旅游休闲资 源等，因此他们持续依赖多媒体渠道。
高端商务人士对于各类媒体的消费持续增长，平面、电视和网络媒体仍是他们最信赖的信息来源。
CHANGBAISHAN INTERNATIONAL
利用杂志建立品 牌形象
针对爱旅游和探 险，爱高尔夫， 爱滑雪的高端有 消费能力的目标 人群，可选择新 闻类、旅游类、 航空类、汽车类 等杂志和周刊
报纸
利用报纸建立知 名度，扩大影响 力
选择主要1，2线 城市当地的最有 影响力的报纸
户外媒体
利用有冲击力的 户外媒体增强品 牌形象效果，并 到达有效人群
主要选择机场， 以及航空媒体（ 高铁媒体）
Target Insight
• 目标受众的特性
– 20-29岁：消费比较随意，追求新鲜刺激的享乐生活。 – 30-39岁：消费趋于理性，追求生活质量和品味。 – 40-49岁：有消费能力，但消费行为比较谨慎。
• 媒体接触习惯
– 根据不同年龄段的受众，对于电视，户外和互联网等不同的接触度和媒体倾向性，进行不同 的媒体组合，来覆盖不同的受众。
消费者
全面的消费推荐
擅长
销售广告
旅行社
预订购买
代理预订酒店 返点+广告按效果分担
消费返点
景区
CHANGBAISHAN INTERNATIONAL
被拉动的景区消费
28
2.0模式：Club Med
New Model
1、部分区域进入ClubMed全球网络，采用其管理模式 2、消费者一卡通结算通道的建立，通行两种消费模式 3、吸纳GO文雅组织者的先进旅游服务经验 4、自建万达旅游地产项目的ClubMed销售体系和服务主题 5、以ClubMed的推广合作模式拉动高端人群的自主预订
001[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书_
![001[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书_](https://img.taocdn.com/s3/m/11de4e4226284b73f242336c1eb91a37f0113267.png)
001[旅游地产]万达长白山国际旅游度假区项目建议书_尊敬的万达集团领导：随着经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游已成为人们生活中的一部分。
长白山作为中国著名的旅游景区，具有得天独厚的自然资源和独特的文化底蕴，吸引了大量的游客。
为了更好地开发和利用长白山旅游资源，推动长白山旅游业的快速发展，我们建议在此地建设一个万达长白山国际旅游度假区。
一、项目背景长白山位于吉林省延边州境内，是中国东北的一座火山群，也是中国著名的旅游胜地之一、长白山的美丽景色、丰富的自然资源和丰厚的文化遗产吸引了大量的国内外游客。
然而，目前长白山的旅游设施和服务水平相对较低，无法满足不断增长的游客需求。
为了提升长白山旅游的品质和水平，进一步推动当地旅游业的发展，我们建议在长白山建设一个万达长白山国际旅游度假区。
二、项目内容万达长白山国际旅游度假区的主要内容包括：1.旅游设施建设：在长白山建设一座综合性的旅游度假区，包括酒店、度假村、游乐设施等，以满足游客的各种需求。
2.自然景观保护：保护长白山的自然景观，加强对生态环境的保护，推动可持续发展。
3.文化体验项目：丰富的文化体验项目，包括传统文化展示、手工艺制作等，让游客深入了解长白山的文化底蕴。
4.娱乐项目：丰富多样的娱乐项目，包括水上乐园、儿童乐园、运动健身等，满足不同游客的需求。
三、项目优势1.自然资源优势：长白山拥有独特的自然景观，包括火山地貌、湖泊、森林等，具有很高的旅游价值。
2.地理位置优势：长白山位于吉林省延边州境内，交通便利，与韩国、俄罗斯等国家接壤，具有较强的区位优势。
3.人文资源优势：长白山是中国著名的人文遗产地之一，拥有悠久的历史和丰富的文化底蕴。
4.万达品牌优势：万达集团作为中国最知名的企业之一，拥有丰富的旅游领域经验和强大的品牌影响力。
四、项目可行性分析1.市场需求：旅游业正日益成为人们休闲娱乐的重要方式，长白山作为著名的旅游景区，吸引了大量的游客。
根据市场调研数据，长白山每年接待游客数量约为100万人次，年增长率超过10%。
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2
长白山项目做为万达初次切入的大规模旅游地产项目，将与五方集团合力打造 中国最大的旅游投资项目
大连万达
中国泛海
长白山项 目的开发 团队
内蒙古亿利
辽宁一方
长白山国际旅游度假区的建设规模之大、档次之高、 内容之丰富，代表了中国休闲度假旅游项目的最高 水平，堪称世界级的旅游项目。项目占地面积约30
用友
平方公里，建设用地约10平方公里，总投资200亿元， 是全国投资规模最大的单个旅游项目。
开发主题
•长白山国际旅游度假区分为南北两区，北区规划为旅游新城，将建设抚 松县行政中心及会议中心、文化中心、购物中心、学校、医院、住宅区等 生活设施。南区为国际旅游度假区，由高档度假酒店群、国际会议中心、 大型滑雪场、小球运动场、森林别墅、国际狩猎场、漂流等项目组成。
未来潜力
•长白山国际旅游度假区全面建成后，长白山地区将成为中 国首屈一指的旅游胜地
9
根据对项目的初步研判，世联形成以下观点
世联观点1：
四线城市属性不是本项目土地运营的基础属性
10
观点一
旅游地产开发中的土地运营 ——核心是通过成功的旅游开发，重新定义区域，扩大目标市场范围，
提高区域价值（土地价值/物业价值）平台
11
观点一
案例解析：通过旅游开发改写所属区域的板块价值
案例一：云南〃宜良阳宗海
客户层分流
的假日酒店…）
•亚洲最大的滑雪场(43条滑 雪道，满足举办冬奥会级 别国际赛事以及中、初级 滑雪爱好者的需求) •国际顶级高尔夫团队设计 的山地高尔夫和峡谷滨江 高尔夫 南区的 接待量 顶级资源 间接占有
•南区的总体接待规模有限，北区可以做 一定的消费承载
19
观点二
北区规划诊断2——生活意向有余，度假旅游意向不足，倾向于升级版的区域 生活新城，在此基础上无法扩展客户群
大上市房地产公司）
区位：阳宗海东侧 规模：500公顷 (7,496亩) ，两个18洞锦标 赛高尔夫球场；总体规划1500套别墅 球场设计师：山场Jack Nicklaus(杰克〃尼 克劳斯 )，湖场Robert Trent Jones Jr(小罗 伯特〃琼斯） •柏联SPA——亚洲首席SPA 开发商：柏联集团
• 他们想怎么样
• 他们需要什么？ • 他们重视什么？
深入了解客户行为并对他们 进行细分以满足他们不同的 需求
根据区域定位和特点，聚焦 打造最具特色和价值的品牌 形象
通过各种有效的举措组合， 推动实现区域的价值定位
6
其中，北区规划为旅游新城，将成为先期土地运营中的重中之重
北区旅游新城
先期土地运营需要达到的效果
模式一：无驱动情况下的四线城市发展
模式二：旅游驱动情况下的四线城市发展
土地 价值
土地 价值
价值点 跳跃
土地持 续开发
时间
时间
15
世联观点2：
做为北区目前的土地运营平台——已编制的控制性详细规划，
我们认为未能充分发挥北区价值，突破价值平台面临不确定性
16
观点二
旅游地产开发中的土地运营 ——区域控制性规划为土地运营的操作平台；土地增值为土地运营的操作 核心；成功出让土地为土地运营的操作终点
观点二
北区规划诊断3——未能在定位上关联长白山区域周边景区价值，不能发挥泛 长白山区域的资源联动价值
长白山关联的周边景区价值
北区可以重点依托的优势
丰富的景区资源
•长白山周边有着丰富的景区资源，目前长白 山的旅游收入达到14个亿，因此我们认为北区 依托长白山的旅游客群吸引，可以重点发力， 承载大长白旅游景区的集散中心作用
4
同时，一、二级联动为本项目前期的重要盈利模式，土地运营成为重要回现手 段
土地性质 一级开发盈利 通过土地转让获取收 益 通过土地增值实现
土地区位
… 游客人均消费
盈利模式 通过旅游产品运营获 取稳定收益 通过旅游市场的开发 来实现
游客数量 …
二级开发盈利 客户来源 通过房地产销售获取 收益 通过城市房地产市场 来实现 同类产品单价 …
联想
3
可以预见的是，凭借多元优势，本项目最终将成为世界级的旅游度假目的地
价值标准 详述
•全国投资规模最大的单个旅游项目 •吉林省头号招商引资项目 •整体方案和各项目均聘请全球顶级大师主持设计 •高档酒店群规划建设10家酒店
等级
区位和资源
•位于吉林省白山市抚松县松江河镇，距长白山机场十五公里，距天池风 景区二十公里
27
根据对项目的初步研判，世联形成以下观点
区域整体顶级配套组合
区域严格、尊贵的封闭式管理
物业市场高溢价实现
“比肩全国顶级”
（万）
三大景观 主题golf 球场
1.3亿
跑马场及 马术会所
构建顶尖 项目价值
5000 4000 2000
别墅总价区间
游艇俱乐 部
佛主题等 文化休闲 设施
九龙 山庄
上海佘山 上海紫园 golf 14
观点一
因此我们认为，长白山的旅游升级开发将彻底重构项目所属区域板块价值，四 线城市属性不成为土地运营的限制
3 2 1 0
年供应量的大增，使得09年去化速度相对
较慢。
2007年-2009年抚松县商品住宅供求关系走势
2009年商品住宅供应量同比上升94%，成 交量同比下降38%，09年2-3季度开盘项目 供应量较大，使得供应量同比大增，成交 量走势基本平稳。
5 4 3 2 1 0
7.5 6 4.5 3 1.5 0
07年供求走势较平稳，08年商品住宅市场
供不应求，除消化当年供应量外，还消化 一部分历史存量。09年商品住宅供应大于 需求，由于08年刚性需求的爆发，以及09
15
2007-2009年抚松县商品住宅供求走势
4
10 5 0 2007年 供应面积（万㎡） 2008年 成交面积（万㎡） 2009年1-8月 供求比
否有效平衡
18
观点二
北区规划诊断1——未能充分联动南区，借势不足
南区优势——顶级设施配置 •10家高档酒店群（六星级 的柏悦度假酒店、五星级 的凯悦会议酒店、四星级
机会点
机会点阐释
•在南区的设施配置中，未来将吸引客户 层次较为多元的消费群体，高端客户将 在南区承载，还有大量的中高端和中端 客户需要承载区域 •顶级设施往往能够驱动顶级物业，同时 通过购买物业往往占有了设施的关联权 益，但本项目南区的物业较为稀缺，北 区可以通过关联权益模式构建互动价值
17
观点二
成功突破四线城市限制，应重点关注区域规划定位，这是成功土地推介的前提
开发进程 规划功能的空间布局组合是否有利于建
立区域的合理开发分析
市场实现
现有的市场状况 对区域土地价值 评估有显著的影响
投入－产出
规划是区域开发的 操作平台
区域经营性用地 (强盈利性)和旅游 用地（强投入 性）以及基础设施 等的配比设置能
的影响，增幅出现小幅回落。
24
观点二
如以已Байду номын сангаас规划来运营土地，未来可能面临四大限制4——消费力的限制
本地消费水平偏低，2008年人均GDP达到2977美元，城镇居民恩格尔系数为 40.0%。收入和消费水平低于吉林 省和白山市平均水平。
25
观点二
我们认为，北区规划优化可以选择的方向
加大北区做为长白山旅游集散中心的功能定位 适度减弱区域生活新城意向，丰富北区特色旅游度假项目（需要进一 步研究市场以论证），增加区域旅游度假小镇意向
旅游的低端承载体系所造成的缺失
•2005-2008年三年的长白山游客的年均增长率 为16.06%； 2007年游客90万人次。
•仍以简单观光游为主，北坡是主导，缺乏高
端度假旅游产品，游客平均滞留时间1.5天
21
观点二
如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制1——区域市场范围的限制
地缘客户来源 • 以松江河镇当地普通居民为主，辅以一定的 公务员阶层 • 抚松县行政中心及商业配套完善所带来的客 户群
地缘客户特征 • 当地工作的年轻人，无房，同父母共同居住 ，有首次置业需求 • 已工作一定的时间，有房，但无法满足日益 增长的居住需求，有改善性需求 • 婚房需求 • 随着当地各产业的发展，以及房地产的升值 ，带动当地居民少量投资需求
22
观点二
如以已有规划来运营土地，未来可能面临四大限制2——消化量的限制
充分利用区域自然资源（如温泉/水系）
综合来看，我们认为北区应该以中高端旅游小镇为核心定位，以区域旅游 集散中心为核心功能，充分联动南区旅游开发，依靠区域奠定的旅游价值
突破区域市场四大限制
26
观点二
优化后的规划可以迅速转化为区域营销价值
典型案例
东莞松山湖对创新规划平台利用
突出规划亮点和区域属性价值
案例二：浙江〃嘉兴九龙山庄
12
观点一
案例一：亚洲第一球场的春城高尔夫和柏联SPA使阳宗海享誉海内，为区域树 立高端度假区的占位形象
成功的旅游开发奠定区域板块价值… •春城湖畔高尔夫——亚洲第一球场 开发商：新加坡吉宝集团（新加坡第三 区域土地价值处于快速增长阶段
阳宗海区域土 地价格伴随着 区域旅游度假 区的不断成熟 而逐年增长， 目前阳宗海已 经定位为—— 国家级旅游度 假区： 地价涨幅指标： 从2003年不足 10万/亩，到 2009年地价已 经达到120万/ 亩（毛地地价）
– 首发运营区域必须塑造较高 认知，塑造区域热点 – 首发运营区域必须实现有明 显效应的人气建立 – 首发运营区域应成功运作高 的土地价值平台 北区规划为旅游新城，将建设抚松县行政 中心及会议中心、文化中心、购物中心、 学校、医院、住宅区等生活设施