资产支持贷款品种及操作介绍(史剑)

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三、授信方案要点
1.贷款用途 贷款用途 2.贷款金额计算 贷款金额计算 3.贷款期限 贷款期限 4. 授信方案其他要点
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1.贷款用途 贷款用途
用于借款人在商业用房经营期的各项合理资金需 求
– 置换商业用房开发总投资的负债性资金
（如银行开发贷款、股东或关联公司借款，但都是基于商业 如银行开发贷款、股东或关联公司借款， 用房本身所产生的） 用房本身所产生的）
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3.项目准入 一) 项目准入(一 项目准入
写字楼
甲级写字楼 面积在1.5万平方米以上 面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经或意向签约出租 以上的面积已经或意向签约出租 主力租户的租约应达到一定比例（未明确） 主力租户的租约应达到一定比例（未明确） 四星级及以上(由中国国家旅游局颁发 四星级及以上 由中国国家旅游局颁发) 由中国国家旅游局颁发 或在正式获得评级前具备四星级以上条件并 由著名中外专业酒店管理公司管理（ 由著名中外专业酒店管理公司管理（两者取 其一即可） 其一即可）
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1.位置准入 位置准入——区位准入 位置准入 区位准入
自动准入城市中的商业用房项目还需进行区位准入 每个城市的准入区位不超过五个 由分行公司业务部报送总行公司金融总部核准
深圳市已核准的区位：罗湖区、 深圳市已核准的区位：罗湖区、福田区
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2.客户准入 客户准入
自行开发并 持有商业用 房的房地产 开发企业 授 信 客 户 购置并持有 商业用房的 企业法人 经营商业用 房的产权人 的关联企业 经营方 必须满 足 必要条 件
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4.贷后管理方案 贷后管理方案
置换他行贷款：先阶段性担保，后追加抵押 资金监管专户，封闭管理 承租方租金账户需为上述监管专户 合同中约定触发条款（未按期开业、主力租户的变动、租 金连续几个月不正常等等） 每两年进行一次评估
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资产评估报告附表的填写
现金流量测算表
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深圳市分行风险管理部
资产（商业用房）支持贷款 资产（商业用房） 品种及操作介绍
深圳市分行风险管理部
培训提纲
1 2 3 4 5 5 6 品种介绍 准入条件 授信方案要点 报批注意事项 资产评估报告附表的填写
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一、品种介绍——房地产行业各阶段的授信品种 品种介绍——房地产行业各阶段的授信品种
土地储备贷款 房地产 开发贷款 个人购房按揭
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1.位置准入 位置准入——城市准入 位置准入 城市准入
个城市自动准入： 共53个城市自动准入： 个城市自动准入 直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳、 直辖市、省会（首府）城市、青岛、深圳、苏州 宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、 、宁波、大连、无锡、厦门、东莞、珠海、中山 佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、 、；烟台 、佛山、温州、绍兴、南通、；烟台、泉州、台 嘉兴、常州、唐山、 州、嘉兴、常州、唐山、三亚和丽江 异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、 异地城市项目的资产支持贷款：可以叙做、当地 行份额必须占到一半以上， 行份额必须占到一半以上，适用当地行审批权限
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3. 贷款期限 原则上最长不得超过12年 原则上最长不得超过 年，且同时应小于商 业用房产权证剩余使用年限至少5年 业用房产权证剩余使用年限至少 年。
确定贷 款期限 应考虑 的因素
投资回收期 借款人实际资金安排 商业用房经营年限 借款人的再融资能力
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4.授信方案的其他要点 授信方案的其他要点 须由对应商业用房抵押担保 贷款利率原则上应不低于同期限档次的基 准利率； 应根据商业用房经营前景、经营收入现金 流的实际情况制定切实可行的还款计划； 授信方案可在综合评价其可行性的基础上 考虑接受再融资作为还款来源， 考虑接受再融资作为还款来源，但我行须 拥有贷款到期后的第一贷款选择权。
酒店
公寓
房间数量不少于100间 房间数量不少于 间 半年以上的长期租约应达到50%以上 半年以上的长期租约应达到 以上
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3.项目准入 二) 项目准入(二 项目准入
商场
面积在1万平方米以上 面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经签约或意向签 以上的面积已经签约或意向签 约出租 著名超市连锁企业管理， 著名超市连锁企业管理，超市剩余 租赁期不低于5年 租赁期不低于 年 面积在6000平方米以上 面积在 平方米以上 统一经营、收银比例达80%以上 统一经营、收银比例达 以上 具有全国或跨省辐射力 运营年限超过2年 运营年限超过 年 签约面积达到80%以上 签约面积达到 以上 建筑面积在2万平方米以上 建筑面积在 万平方米以上 60%以上的面积已经或意向签约出租 以上的面积已经或意向签约出租
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2.报批资料清单 报批资料清单
贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）： 贷款申请需要的主要材料有（详见文件第二十条）：
借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）； 借款人企业和财务资料等（同一般贷款业务）； 借款人对外出租的有关协议、合同等： 借款人对外出租的有关协议、合同等： 租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）； 租金预测和净现值计算表（后文重点介绍）；
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四、报批注意事项
1.审批权限 审批权限 2.资料合规性 资料合规性 3.审查重点 审查重点 4.其他 其他
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1.审批权限 审批权限 按单笔中长期权限执行 深圳分行：扩大为CCO和专业审批人权限的200% CCO和专业审批人权限的 深圳分行：扩大为CCO和专业审批人权限的200% 优质客户及大型项目：我行CCO权限可达12亿或18 CCO权限可达12亿或 优质客户及大型项目：我行CCO权限可达12亿或18 亿元 上述扩大授权为专项授权， 上述扩大授权为专项授权，同一客户还有其他授 信不需加总计算
♦信用等级B级(含)以上 信用等级B 信用等级 ♦所有者权益5000万元（含）以上 所有者权益5000万元（ 所有者权益5000万元 ♦持有合法、有效的房地产权证 持有合法、 持有合法
♦产权所有人书面同意借款人申请贷 产权所有人书面同意借款人申请贷 款和以本商业用房抵押； 款和以本商业用房抵押； ♦本商业用房必须抵押给我行（不得 本商业用房必须抵押给我行（ 本商业用房必须抵押给我行 例外处理） 例外处理） ♦产权所有人与我行签订三方协议（ 产权所有人与我行签订三方协议（ 产权所有人与我行签订三方协议 需具备法律效力）， ），明确贷款期内物 需具备法律效力），明确贷款期内物 业所有经营收入优先用于偿还我行贷 不得挪用； 款，不得挪用； ♦产权所有人应追加我行认可的担保 产权所有人应追加我行认可的担保
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连锁超市用房
商品交易市场
综符合城市准入、区位准入条件：报分行公司业 务部资产支持贷款小组预审后，由公司业务部总 经理终审准入； 不符合客户准入、项目准入条件：发起报告中详 细分析，由“三位一体”程序决策是否叙做，并 在报送核批时附加文件说明不符内容、叙做理由 和相应风险防范措施； 不能提供产权证或拥有产权证但不能落实抵押： 报总行准入及审批，并需满足较为严格的条件。
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3.项目可行性评估重点 项目可行性评估重点
第一还款来源是否充足、 第一还款来源是否充足、租金测算是否合理 项目地理位置优越性 项目定位是否准确 物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、 物业管理公司管理业绩、承租人实力、租户结构、租约稳 定性 抵押物估值是否准确(评估公司资质 评估方法) 评估公司资质、 抵押物估值是否准确 评估公司资质、评估方法 片区商业地产趋势和房地产抵押物变现能力 抵押是否有效、 抵押是否有效、无瑕疵 是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求， 是否能够满足我行进行账户封闭管理的要求，并签署相关 协议 借款人或股东的商业运营经验
建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告； 建设部一级或二级资质评估公司的正式评估报告；
购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（ 购置成本价格证明文件及证明市场公平价格的文件（适用于借款 人以购买方式持有且提交贷款申请的时间在购买交易时间一年之 内的贷款）； 内的贷款）； 商业用房管理合同； 对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明； 对借用资产支持贷款置换我行其他贷款的明确说明； 借款人董事会或相应决策机构同意借款、 借款人董事会或相应决策机构同意借款、同意以商业用房抵押的 决议； 决议； 商业用房产权证书等。 商业用房产权证书等。
1、商业用房产权所有人 2、商业用房经营方（须为产权所有人的关联企业）
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一、品种介绍——与抵押贷款的区别 品种介绍 与抵押贷款的区别
用途相对确定 准入条件相对严格 授信方案设置及评判标准相对规范 所抵押的商业用房是第一还款来源
分行审批权限更大（8亿、12亿、18亿）
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二、准入条件 1.位置准入 1.位置准入 2.客户准入 2.客户准入 3.项目准入 3.项目准入 4.例外处理 4.例外处理
资产（商业用房） 支持贷款
商业用房 土地 房地产 开发
商业用房 购买者（自 购买者（ 用）
商业用房 经营者
出租
承租人
住 宅
购房者
转售
购房者
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一、品种介绍——定义 品种介绍 定义
我行向商业用房产权所有人或商业用房经营方（须 为产权所有人的关联企业）发放的，以其所拥有或 经营的商业用房作为贷款抵押物，第一还款来源主 要依赖该抵押物经营收入的贷款。
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一、品种介绍——商业用房范围 品种介绍 商业用房范围
已竣工验收 招商工作已大部分完成 或已经投入商业运营 经营管理比较规范 经营利润较为稳定 现金流量较为充裕 综合收益较好
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写字楼 商场
酒店
商业营业用房 办公用房
服务公寓
连锁超市用房
商品交易市场 综合商业设施
一、品种介绍——借款主体 品种介绍 借款主体
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2.贷款金额 金额确定 贷款金额(金额确定 贷款金额 金额确定)