21克拉20130101_营销策略总纲
21金维他营销全案策划
从8000万到8个亿——21金维他的品牌复苏与崛起暂时的领先并不代表正确，过去适用的并不表示永久适用。
一味地盲目跟从，是很容易掉进教条主义与经验主义的陷阱里去的。
数字与事实尴尬的“老三”21金维他是国内第一个多维元素类产品，属乙类OTC（非处方）药品。
即无需医生开方，消费者可在药店自主购买。
21金维他从1984年面市至今已24年有余，是名副其实的老产品。
21金维他是由杭州民生药业生产的。
民生药业始创于1926年，是中国最早的四大西药厂之一，已有82年历史。
一个老牌企业，在上世纪八十年代初期就开发出21金维他这一产品，是很具前瞻性的，只是鉴于当时以及之后很长一段时间，国人整体生活水准、认知能力的有限，21金维他一直以来并没有产生出巨量销售。
进入21世纪，中国人的购买力已不再是问题，但由于种种主客观原因，21金维他的全国年销量始终没有超过1个亿。
初次接触到它是在2001年，当时它仅有不到8000万的年销量，时任民生药业副总裁的杨岐山先生用三个“越来越”，向我形容当时的情况：“经销商要货积极性越来越低，终端动货越来越慢，总的感觉是，21金维他越来越难卖。
”当时21金维他面临的局面有些尴尬：在国内多维元素类市场中虽说排行老三，但是前有老大、老二两个强有力的外资品牌的压制，而身后则陆续有新品牌不断冒出，“老三”的地位也并非坐得多么牢靠。
而更让民生人不服气的是，21金维他这么个历经了17年（指2001年时）市场印证的好产品，在13亿人口的泱泱大国，却只能卖出区区8000万的销量！震惊与艳羡在经历了企业改制的阵痛后，2001年末，民生药业决定重振21金维他，让这个好产品的生命力更加旺盛，也让老牌企业重获全新活力。
在双方精诚协作下，次年也即2002年，21金维他全年销售额首次过亿，达到1.5亿，增长80％。
2003年我们摆开阵势、乘胜追击，年销售额站到了5.1亿的高位，是2002年的3.4倍。
这个业绩一举超越了领先在前的两个外资品牌，跃升为国内同品类第一。
世界上的营销,都在使用这13个永恒不变的营销法则
世界上的营销，都在使用这13个永恒不变的营销法则1.领导法则——与其诉求你的产品比人家好，不如抢先进入某个市场第一个独自飞越大西洋的人是谁？查理斯·林白。
第二个呢？不容易回答是吗？此君乃伯特辛克勒，他飞得比查理斯更好——更快、汽油消耗量更少。
但谁听说过伯特辛克勒呢？林白的故事说明了领导法则——做第一，胜过做更好。
很多人以为，营销的根本问题在于说服消费者自己的产品或服务比别人好。
不对！任何行业的领导者都是第一个进入消费者心智的品牌。
第一品牌得以保持领导地位的一个原因是，它的品牌名经常因其领导地位而成为行业属类名。
人们站在理光、夏普或者是柯达的复印机前，经常会问起：“我怎么进行‘施乐’（复印）啊？”如果成功的秘诀在于第一个进入消费者心智，那么大多公司采取的又是什么策略呢——“更好的产品”策略。
新近谈爆管理界的策略是“定点超赶”，以行业中的领导品牌为标准，以其衡量你的产品。
这是所谓的“全面优质管理方法”的一个基本要素，被标榜为“最具竞争力的策略”。
遗憾的是，“定点超赶”并没有发生神奇功效。
不论现实怎样，人们首先已经在心智中认定第一品牌是最高级，比较级全属徒劳。
2.品类法则——如果你无法抢先进入某个产品类别，试着建立一个你可以抢先进入的新类别那么，一旦身处下风，是否就注定终生郁郁不得志呢？那倒不一定。
第三个独自飞越大西洋的人是谁？阿玛利亚伊尔哈。
伊尔哈究竟是因“第三个独自飞越大西洋的人”而被世人铭记呢，还是因为她是第一个独自飞越大西洋的女性？如果你没有第一个抢占消费者的心智，不要紧，我们还有品类法则——如果在这个品类里做不了第一，那就建立一个能做第一的品类。
很多电脑公司都是凭这一简单法则一夜功成名就：数码设备公司第一个进驻了迷你电脑品类；天腾第一个尝到“容错电脑”的甜头；克雷研究所生产出第一台超级计算机；而戴尔是凭第一个电话直销电脑杀入个人电脑领域。
建立新产品的时候，你要问自己的第一个问题不是“它怎么才比竞品好”，而是“这个新产品能在哪个品类做第一”。
二十一世纪十大营销法则
二十一世纪十大营销法则在二十一世纪，随着科技的进步和市场竞争的加剧，营销变得越发重要。
有效的营销策略是企业取得成功的关键所在。
本文将探讨二十一世纪十大营销法则，帮助企业更好地推广产品和服务。
1. 品牌塑造在当今竞争激烈的市场中，品牌塑造是至关重要的。
一个强大的品牌能够赋予产品和服务附加值，树立消费者对企业的信任感，增加市场份额。
通过市场调研和有效的推广手段，企业应该努力打造令人信赖和备受认可的品牌。
2. 数据驱动决策二十一世纪是信息时代，数据的价值日益凸显。
企业应该利用大数据和分析工具来了解目标消费者的需求和偏好，在决策过程中依据数据进行分析和判断。
数据驱动的决策能够减少风险，提高营销效果。
3. 社交媒体营销随着社交媒体的兴起，企业应该积极利用这一平台来推广产品和服务。
社交媒体能够增加品牌曝光率，建立与消费者的互动，提高客户忠诚度。
通过发布有价值的内容、参与社交媒体讨论和开展活动，企业能够更好地吸引潜在客户。
4. 移动优先战略随着智能手机的普及，移动设备已经成为人们生活中不可或缺的一部分。
因此，企业应该将移动优先战略作为营销的重要组成部分。
通过开发适用于移动设备的应用程序，优化网站和广告以适应移动屏幕，企业能够更好地接触和吸引移动用户。
5. 个性化营销消费者越来越注重个性化的体验和定制化的产品。
企业应该通过数据分析、市场调研和个人化推荐等手段，向消费者提供符合其个性需求的产品和服务。
个性化营销能够增加客户满意度和忠诚度，从而提高销售额。
6. 口碑营销消费者往往更倾向于相信他们的亲友或其他消费者的建议，而不是广告传媒。
因此，企业应该注重打造良好的口碑。
通过提供优质的产品和服务，积极回应消费者意见和反馈，企业能够在市场中积累良好的声誉，从而更好地吸引潜在客户。
7. 故事营销人们更容易通过故事来理解和记忆信息。
企业可以利用故事来传递产品或服务的特点和优势，以此吸引消费者。
通过创造有趣、感人或引人深思的故事来链接品牌和消费者，企业能够加深消费者对品牌的认同感。
营销组合策略(4Ps)培训课纲
案例：服装分销的批零模式
国内服装市场容量巨大
2012年，预计国内服装市场总量将达到8000亿元人民 币，社会消费更注重品质和品牌。 城乡消费差异巨大，以2009年为例，我国城镇居民人 均衣着消费支出1284元，农村居民人均衣着消费支出 仅为232元，两者相差5.5倍。 我国服装的主要生产厂集中在江浙、福建、广东、四 川等地。
面向大众消费和家庭消费，在产品诉求、价格、包装 上形成明显的区隔。 。
产品策略中的主要问题
产品策略的主要问题
（1）产品利益与产品形态的整合—产品整体概念； （2）产品的生命周期； （3）产品组合的分析、设计和调整； （4）新产品开发； （5）包装、商标和品牌。
基本功能 心理需求 品牌追逐
溢价
产品策略中的主要问题
营销组合策略（4PS）培训课纲
目标市场、定位与营销组合
目标市场、定位与营销组合策略
企业在选定了目标市场（客户），并确定了企业 或产品的定位后，必须要通过具体的营销提供物
来传递特定的利益，满足目标市场的需求。
目标市场和定位决定了顾客所追求的产品利益、 分布特点、购买力，这是企业确定营销组合的关 键因素。以此为基础，企业必须要制定合理的产 品、价格、渠道和促销等具体的营销策略。
分销渠道的特点（看得见、用得起、控得住）
❖ 反映产品或服务价值实现的全过程，起点是生 产者，终点是消费；
❖ 是一种组织网络，中间商必不可少； ❖ 核心业务是购销，即所有权的转移。
渠道策略中的主要问题
渠道策略的两个主要方面
❖ 渠道设计问题 包括：顾客购买偏好和对服务水平的要求、中 间商的类型、数量和职能的确定、渠道控制标 准的制定等。
(推荐)卡地亚珠宝网络营销策划书
亲爱的朋友，很高兴能在此相遇！欢迎您阅读文档卡地亚珠宝网络营销策划书，这篇文档是由我们精心收集整理的新文档。
相信您通过阅读这篇文档，一定会有所收获。
假若亲能将此文档收藏或者转发，将是我们莫大的荣幸，更是我们继续前行的动力。
卡地亚珠宝网络营销策划书卡地亚珠宝网络营销策划书时光匆匆，我们在忙碌中奔走，一段时间的工作已告一段落，我们的工作又将翻开新的一页，迎来新的任务和目标，是时候开始制定策划书了。
相信大家又在为写策划书犯愁了吧！下面是小编精心整理的卡地亚珠宝网络营销策划书，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助。
一、公司及产品简介1847年，Louis-FrancoisCartier(路易斯/弗朗索瓦/亚)接掌其师AdolphePicard(阿道夫/皮卡尔)位于巴黎Montorgueil(蒙特吉尔)街29号的珠宝工坊，卡地亚品牌于此诞生。
xx20xx年，卡地亚(Cartier)为老朋友山度士(Santos)制造的金表一炮打响。
从此，卡地亚手表一直是上流社会的宠儿，历久不衰。
拥有150年历史的卡地亚，为瑰丽无匹、巧夺天工的珠宝钟表历史写下辉煌的篇章，卡地亚之名与其珠宝一样璀璨耀目。
卡地亚不仅是天才设计师，更具有精密心思，并不断钻研技术。
他设计的魅幻时钟即为珠宝镶嵌的惊世杰作，将日渐式微的钟表制作工艺推向新里程。
时至今曰，每件卡地亚手表皆选用瑞士机件，不啻为创意与技术的完美结合。
该企业品牌在世界品牌实验室(WorldBrandLab)编制的20xx年度《世界品牌500强》排行榜中，名列第179。
二、网络营销环境分析(一)市场环境分析1、行业外部环境分析在走过了新世纪以来最困难的一年后，中国经济20xx年将继续保持企稳回升的态势。
经济预测，20xx年中国经济有望进入本世纪以来的第二轮高增长、低通胀的黄金增长周期。
20xx年是实施“xx”规划的最后一年，保持经济平稳较快增长，对于进一步有效应对国际金融危机，巩固经济回升基础，为“十二五”规划的启动和实施创造良好条件至关重要。
市场营销的21条商规
市场营销的21条商规对于在市场营销中什么做法可行，什么做法不可行，美国营销问题专家在研究了25年之后发现；成功的营销计划几乎总是与市场中的一些基础规律相符。
这些基本规律如今被称为市场营销中的经典法则，它们被归纳为21条。
一、场领先法则市场营销中最重要的一点是创造一类能使你成为市“第一”的产品，这比努力侃人们相信你能比产品首创者提供更好的质量或服务，要容易的多。
总之“第一”要胜过“更好”二、产品创新法当你不能成为某类产品中的第一时，就应该努力去创造另一类新产品。
因为潜在用户总是乐于接受新型产品。
三、观念竞争法则在市场营销世界中，最好的产品只是作为一种观念存在于用户或潜在用户头脑中，而人们津津乐道的所谓最好的产品，是并不存在的。
市场营销不是产品之争，而是观念之争。
四、深入人心法则这条法则来自于“观念竞争法则”；抢先深入人心胜过抢先进入市场。
而由于人们一旦形成某种观念，就很难改变，要想进入人们的头脑必须选择“急风暴雨”式的战略。
五、概念集中法则市场营销中最为成功的方法是使潜在用户心目中对本公司提体会的产品或服务拥有一个名词或概念，这个名词或概念必须是简易记、朗朗上口的。
六、概念专有法则一个公司必需拥有自己专有的概念，才能在市场营销中获胜。
如果一个概念被除数你的竞争对手在用户心目中形成，你想用同样的概念去赢得客户，其结果只能是徒劳无益。
七、阶梯定位法则任何同类商品，都会在消费者心目中形成一个选购顺序的阶梯，在这个阶梯上，各种品牌的商品各占一层，而你的产品的营销计划要与其在市场阶梯中所处地位相符。
八、两强相争法则最初，某种新类型产品在市场中的地位如同一个多级的梯子，逐渐地这个梯子就变成了只有两级成功的营销商将致力于跻身于市场的两强之中。
九、针对第一法则若想争于第二，不应采取针对市场第一的方针。
十、品种细分法则随着时间推移，某类产品总是从单一的品种细分为很多品种，而每一个细分品种都将成为分立的，独特的主体存在，都有其领先品牌。
21世纪十大营销法则
21世纪十大营销法则营销领域一直以来都是一个竞争激烈且不断发展的行业。
随着科技的不断进步和社交媒体的兴起，营销策略也在不断变化。
在21世纪，企业必须适应这个快速变化的环境，并采取新的方法来吸引和保持客户。
本文将探讨21世纪十大营销法则，并分析它们对企业的影响。
一、品牌建设品牌建设是现代营销的基石。
在一个竞争激烈的市场中，建立一个独特和有吸引力的品牌是至关重要的。
企业需要通过创新和个性化来树立自己的品牌形象，在消费者心中留下深刻的印象。
二、数字化营销随着互联网的普及，数字化营销变得越来越重要。
企业需要通过建立有效的在线渠道，如网站、社交媒体和电子邮件营销等，来吸引和与客户进行互动。
数字化营销不仅可以提高品牌知名度，还可以帮助企业与客户建立更紧密的关系。
三、个性化营销在信息爆炸的时代，消费者对个性化体验的需求越来越高。
企业应该通过了解客户的兴趣、需求和偏好来提供个性化的产品和服务。
个性化营销可以增加客户忠诚度，并提高他们对企业的满意度。
四、社交媒体营销社交媒体已经成为企业吸引客户和推广产品的强大工具。
通过在各种社交媒体平台上发布内容，企业可以与客户进行实时互动，提高品牌曝光度，并传播积极的口碑。
五、内容营销内容营销是吸引客户的一种有效方法。
企业可以通过提供有价值的内容来吸引客户的关注，如博客文章、视频和白皮书等。
好的内容不仅可以增加品牌的专业形象，还可以帮助企业在搜索引擎中获得更好的排名。
六、口碑营销口碑营销是通过客户口口相传来推广产品和服务的方法。
一个满意的客户可以成为企业最好的推销员。
企业应该提供优质的产品和服务，以激发客户积极的口碑，进而吸引更多的潜在客户。
七、数据驱动的营销在21世纪，数据已经成为营销决策的重要依据。
企业应该收集和分析市场数据，了解客户行为和喜好，并根据这些数据来优化营销活动。
数据驱动的营销可以帮助企业更好地了解目标客户，从而制定更有效的营销策略。
八、移动营销随着智能手机的普及，移动营销已经成为一种必不可少的策略。
珠宝营销策略有哪些
珠宝营销策略有哪些珠宝行业是一个竞争激烈的市场，为了吸引顾客并增加销售额，珠宝品牌需要制定有效的营销策略。
以下是一些常见的珠宝营销策略。
1. 品牌塑造：建立一个独特和吸引人的珠宝品牌形象对于营销来说至关重要。
品牌塑造需要确定品牌的目标群体、核心价值和品牌声誉。
通过精心设计的广告宣传、社交媒体推广和转发技巧来传播品牌形象，并与合适的社交媒体影响者合作，以增加品牌的曝光率和知名度。
2. 产品定位：根据目标市场的需求和偏好，确定珠宝产品的定位。
例如，定位为高端奢华、时尚潮流或者传统经典。
定位的目的是使消费者可以在市场上找到并识别出品牌的产品。
3. 价格策略：制定合理的价格策略是吸引顾客的重要因素。
珠宝价格通常与品质和材料相对应，因此价格策略应该根据产品的价值和市场需求来制定。
促销活动和折扣也是吸引消费者的有效手段。
4. 销售渠道：选择适当的销售渠道也是珠宝营销的重要方面。
除了传统的实体店铺，珠宝品牌还可以通过在线销售平台和社交媒体销售自己的产品。
多渠道销售可以为顾客提供更多选择，并扩大品牌的影响力。
5. 客户关系管理：建立良好的客户关系对于珠宝品牌的营销和销售来说至关重要。
通过建立顾客数据库，品牌可以了解消费者的喜好和需求，并根据个人喜好进行个性化营销。
定期与客户保持联系，提供专业的珠宝知识和售后服务，可以增加顾客的忠诚度，并为品牌带来重复销售和推荐销售。
6. 参与社交媒体：社交媒体是一个强大的营销工具，对于珠宝品牌来说尤为重要。
通过建立品牌的社交媒体账号，品牌可以与现有和潜在客户进行互动，并分享珠宝设计、品牌故事和促销活动等内容。
社交媒体上的用户评价和分享也可以增加品牌的可信度和影响力。
7. 合作伙伴关系：与其他相关行业的品牌建立合作伙伴关系，可以扩大品牌的影响力和知名度。
例如，与时尚杂志、明星代言人或设计师进行合作，可以增加品牌的曝光率，并吸引更多的潜在顾客。
综上所述，珠宝品牌可以通过品牌塑造、产品定位、价格策略、销售渠道、客户关系管理、社交媒体参与和合作伙伴关系等策略来增加市场份额和销售额。
珠宝产品怎么做营销策略
珠宝产品怎么做营销策略在制定珠宝产品的营销策略时，考虑到珠宝行业的特点和竞争激烈的市场环境，以下是一些可以采取的策略：1. 品牌定位：确定珠宝品牌的定位，包括目标受众、产品差异化和核心价值观。
对品牌进行全面的市场调研，了解目标消费者的需求和喜好，以便将产品和品牌形象与他们的期望相匹配。
2. 网络营销：建立一个专业、易于浏览和购买的网上商城。
通过搜索引擎优化（SEO）和社交媒体推广，提高品牌知名度，扩大在线销售渠道。
3. 社交媒体营销：积极利用社交媒体平台，如Instagram、Facebook和Pinterest等，展示珠宝产品的独特设计和高品质。
通过合作达人或有影响力的意见领袖进行产品推广，增加品牌的曝光度。
4. 参加展会和活动：积极参与珠宝展览、时尚活动和慈善义卖等，展示品牌的专业水平和社会责任感。
与潜在客户亲密互动，加强品牌与消费者之间的联系。
5. 产品差异化：在设计和创新上下功夫，推出独特而具有吸引力的珠宝产品。
注重质量和工艺，通过独特的设计元素和材料，为客户带来与众不同的体验。
6. 提供个性化服务：为客户提供定制化的珠宝产品和服务，满足他们的个性化需求。
与客户建立长期合作关系，通过优质的售后服务和维修保养等赢得客户的忠诚度。
7. 独特的宣传手法：与艺术家或设计师合作，进行联名设计或限量版系列，以增加产品的独特性和独特性。
通过音乐会、时装秀等活动，将珠宝与其他艺术形式相结合，提高品牌的知名度。
8. 分销渠道拓展：与高档百货店、专卖店和在线平台建立合作关系，将产品销售渠道扩展到更广泛的地理区域。
与当地商家合作，开设临时展览或推广活动，吸引更多潜在客户。
在执行这些营销策略时，及时进行市场调研和数据分析是至关重要的。
通过了解市场的需求和趋势，及时调整策略并持续改进，以确保珠宝产品的市场竞争力和可持续发展。
珠宝销售营销提升方案
一、市场分析随着消费者对个性化和品质生活的追求日益增长，珠宝市场迎来了新的发展机遇。
然而，市场竞争激烈，消费者需求多样化，珠宝销售面临诸多挑战。
为了提升珠宝销售业绩，以下提出一套营销提升方案。
二、营销策略1. 创新设计与品牌战略融合（1）紧跟时尚潮流，创新产品设计，满足消费者个性化需求。
（2）挖掘品牌故事，传递品牌价值观，增强消费者情感认同。
（3）跨界合作，拓展产品线，创造新的消费场景。
2. 数字化营销（1）建立官方网站、微信公众号、抖音、快手等社交平台，进行品牌宣传和产品推广。
（2）利用大数据分析，精准定位目标客户，实现精准营销。
（3）开展线上互动活动，提高客户粘性，增加客户转化率。
3. 体验式营销（1）打造高端体验店，提供专业、贴心的服务，提升顾客满意度。
（2）举办珠宝鉴赏、搭配讲座等活动，增强顾客对珠宝的认知和兴趣。
（3）开展试戴、定制等活动，让顾客亲身感受产品品质，提高购买意愿。
4. 促销活动（1）节假日、纪念日等特殊日期，开展限时优惠、买赠等活动，吸引顾客关注。
（2）针对不同消费群体，推出定制化促销方案，提高销售额。
（3）开展会员活动，提高客户忠诚度，增加复购率。
5. 销售团队培训（1）加强销售团队专业知识培训，提高产品讲解、客户沟通等能力。
（2）定期开展销售技巧培训，提升团队销售业绩。
（3）关注团队心理素质，提高团队凝聚力和执行力。
三、执行措施1. 制定详细的营销计划，明确各阶段目标和任务。
2. 加强与各渠道合作，拓宽销售渠道。
3. 定期跟踪营销效果，及时调整策略。
4. 建立营销团队，负责日常营销工作。
5. 加强与客户的互动，提高客户满意度。
四、预期效果通过实施以上营销提升方案，预计实现以下效果：1. 提升品牌知名度和美誉度。
2. 增加客户数量，提高销售额。
3. 提高客户忠诚度，增加复购率。
4. 增强团队凝聚力，提高执行力。
5. 推动珠宝行业持续健康发展。
总之，珠宝销售营销提升方案需要从多个方面入手，综合运用各种营销手段，以满足消费者需求，提升品牌竞争力。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
另一方面，城镇化保证农村剩余劳劢力在 公平交易下的土地权益，提升农民的贩房 能力。 未来这部分农村剩余劳劢力释放的贩房需 求将成为我国住房市场的重要力量。
宏观市场：房地产仍是重要的资金流向渠道
羊城晚报讯 美林全球财富管理13日发布的亚太区 财富报告显示，去年中国富裕人士估计达到53.5万人， 较上一年度增加12%，这些人士的资产有42%投向股 票市场。 报告把富裕人士界定为至少拥有100万美元净资产 之人士，其中丌包括主要居所、收藏品、消费性产品和 耐用品。根据报告，2010年中国继续保持为亚太地区 富裕人士数量第二大集中地，全球排名第四，富裕人士 财富总额达到2.66万亿美元，较2009年增加13.2%。 中国富裕人士的投资偏好在丌劢产。根据报告，戔 至2010年底，中国富裕人士27%的资产在房地产，这 一比重在过去两年间没有发生变化，进高亍亚太区的平 均水平。
911
711 511 样板房
912
712 512 样板房
复式余货盘点：截止到2012年1月13日，一号楼复式产品剩余总套数是50套。
栋号
户型类型
户型 面积 /㎡
总套数
保留 套数
推售 套数
已售 套数
待售 套数
销售率
1
三房两厅两卫
70
126
4
105
101
21
96%
1
四房两厅两卫
90
64
2
45
33
29
73%
80-88
109-112 144 112-114
116
116 27 54 363
/
/ / / /
32.0%
32.0% 7.4% 14.8% 100%
1号 楼
2号 楼
3号 楼
4号 楼
报告目的
清晰市场 锁定目标客户 统一思路 梳理工作
本报告框架
• 设定目标 • 提出问题 • 解答问题 一、前期营销回顾及目标设定 二、面临大势及竞争（不谁竞争） 三、项目整体定位（凭何竞争） 四、营销策略总纲（如何竞争） 亐、策略分解及执行
52 周
41 周
42 周
43 周
44 周
45 周
46 周
47 周
48 周
49 周
50 周
51 周 第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
第
52 周
推广策略：采取合理的集中推广策略，有力地向外界传递有效信息；丌断向客户 传递CBD、中心概念。
位开盘即售罄；70㎡边位后期能实现快速走量；90㎡消化较为缓慢，后期集中消化 也能实现走量。
11.20释放43.8万起买三房 11.15释放6500-7500均价
10月
营销节点 营销事件
10.14营销中心开放--讣筹
11月
★★
12月
11.10清水房开放 11.24样板房开放 12.1 复式1号楼盛大开盘 周末暖场活劢、业主抽奖
非常6+1走迚21兊拉（含初赛、复赛共5场）
进线动态变化图 120 100 80 60 40 20 0
22
宏观市场：十八大后,房地产市场出现明显回暖
12月仹深圳一手房成交均价同比上涨 13.56%
2012 年12 月，深圳一手房成交面积43.03 万平 米，环比上升3.56%，同比上升52.64%。 一手房 成交均价为18173 元/平米，环比下降2.41%，同 比上涨13.56%。
北京、上海等一线城市12月出现日光盘的现象
第一部分
2012年营销回顾
销售业绩：截至2013年1月13丌属亍价格标杆），实现了较高的销售率。
8月
9月
10月
11月
12月
1月 开盘一月实现 0.7亿回款
8.1沃尔玛展场开放
10.14销售中心开放 11.10清水房开放
12.1首批单 位盛大开盘
2012 2013
华贸中心，33~250平米一-五房为主 佳兆业中心，40~170平米一-四房为主
帝景湾，286—500平米四、五房 宏益公馆项目，80~140平米二-四房 万科华府，88~170平米二-五房 三宅一生，110~160平米三、四房 样板，88~141平米二-四房 鼎峰国汇山，88~170平米二-五房 德威摩卡，80~150平米三房为主
3. 如何打破客户对项目复式小户型的讣知？ （如何竞争）
第二部分
政策对我们的目标有 何影响？ 13年惠州市整体供应 情况？ 我们的竞争对手是谁？
市场分析
二、不谁竞争？
竞争范围扫描 锁定竞争对手
宏观市场：2013年政策基调“稳”字当头 中共中央政治局12月4日召开会议，分析研究2013年经济工作。会议 提出，要保持宏观经济政策的连续性和稳定性，着力提高针对性和有效 性，适时适度迚行预调微调，加强政策协调配合。
“稳”字当头究竟意味着什么呢？
一是稳信心，力求市场信心稳定。 二是稳经济，保持GDP增速平稳。 三是稳转型，促迚经济稳步转型。 四是稳物价，防止通胀风险升温。 亐是稳金融，谨慎系统性金融风险发生。
总的来看，中央经济工作会议所释放的明年经济政策信号，“稳”字当头 仍是关键，其背后的重点是稳信心、稳经济、稳转型、稳物价、稳金融。
国内一二线城市的市场出现普遍暖冬迹象， 意味着2013年上半年的二三线城市市场丌会冷
23
宏观市场：惠城区2012年各板块库存量共约31398套，预计去化时间为40周， 其中70-130平区间产品剩余套数约12000套，库存压力较大
江北市场：江北片区2012年存量共约5691套，其中70-140平区间产品剩余 套数约3300套；2013年新增约6473套，74.8万㎡。
楼层 33 31 29 27 25 23 21 19 17 15 13 11 3103 2903 2703 2503 2303 2103 1903 1703 1503 1303 1103 3303 3104 2904 2704 2504 2304 2104 1904 1704 1504 1304 1104 3304 3105 2905 2705 2505 2305 2105 1905 1705 1505 1305 1105 3305 3106 2906 2706 2506 2306 2106 1906 1706 1506 1306 1106 3107 2907 2707 2507 2307 2107 1907 1707 1507 1307 1107 3108 2908 2708 2508 2308 2108 1908 1708 1508 1308 1108 3109 2909 2709 2509 2309 2109 1909 1709 1509 1309 1109 房号 3308 3110 2910 2710 2510 2310 2110 1910 1710 1510 1310 1110 3309 3111 2911 2711 2511 2311 2111 1911 1711 1511 1311 1111 3310 3112 2912 2712 2512 2312 2112 1912 1712 1512 1312 1112
户型类型
两房两厅一卫 三房两厅两卫 两房两厅一卫 三房两厅两卫 四房两厅两卫 三房两厅两卫
户型面积/㎡
80 110 80 109-110 144 112-114
总套数
58 58 58 58 27 54
货量汇总
户型类型 复式三房两厅两卫 复式四房两厅两卫 两房两厅一卫 三房两厅两卫 大平面四房两厅两卫 大平面三房两厅两卫 合计 总面积 预计销售金额 面积/㎡ 70 90 80-88 109-112 144 112-114 可售套数 21 29 116 116 27 54 363 销售率 96% 73% / / / / / 35971㎡ 2.4亿（按照6800元/㎡保守估计） 套数比 5.8% 8.0% 32.0% 32.0% 7.4% 14.8% 100%
项目本体启示
建议后期将展示条件适当提前，有利亍客户心理价值的提升和意向梳理； 前期推广营销为蓄客做了一定保证，产生了部分市场影响力； 项目形象推广和诉求点以“江北中心”为主线，卙据较高高度，有利亍客 户心理引导；
后期产品线以城市主流刚需产品为主，部分面积段产品有扎堆，建议合理
搭配货量推售，有效引导客户对户型的选择；
消费组成
中国内需消费最主要的组成内容全都是 依赖亍人口基数的项目，随着人群的迁 移变化而产生的需求仄是主流。
现在中国存款约18万亿（相当亍人均1万元存款以上）是历叱上的最高水平，为了拉劢国内
消费，银行存款利率可能会下调，股市萎靡，消费者势必将资金转移至房地产投资。
消费结构的变化和中国富人群体的丌断扩大，投资方向的缺失 使得资金的流向仍然主要是房地产。
11.24样板房开放
■ 2012年12月1日，项目盛大开盘；
■ 2012年12月31日，累计成交
■ 2013年01月13日，累计成交 ■ 目前销售率已达90%。
121套 ，累计成交金额 6560万 ，均价 6970元/㎡
134套 ，累计成交金额 7365万 ，均价 7008元/㎡
；
；
推售节点：首期针对复式产品开盘，首批推出03-12号单位总计146套，后期以线下 加推的形式对余货进行推售。
房地产则是通过完善已有政策，力求市场稳步调整。
宏观市场：2013政策中性偏松，妥善推进城镇化 十八大提出新城镇化建设目标（提及多达七次） 解读：推进新型城镇化将为房地产市场带来新增需求。
一方面，为农村剩余劳劢力在教育、医疗、 养老等公共服务供给方面提供保障，消除 农民的顾虑，这将释放的将是农民在城市 的贩房需求；