泰晤士小镇规划案泰晤士小镇规划案
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代
2004年，再也回不去的上海地产黄金年代不知道是我年纪大了还是我年纪大了，我越来越感觉现在的地产开发，已经进入到模块化发展的阶段，也许是因为楼板价的束缚，也许是高周转的需要，我们对项目产品的所有的要求都集中在小面积控总价的角度大概差不多的面积段，大概接近的风格，差不多的排布模式，大家就这样就卖掉了因为的确，这样卖的很好市场都是用脚投票的可能是我矫情吧，卢俊是2008年入行，入行这一年来，听一个地产前辈和我聊前几年上海地产喷薄而出的优质地产产品，所有的项目放在当下依然是值得铭记和细看的所以卢俊在入行的那一年，把那些项目都看了一遍，说来也奇怪，那些产品都是集中在04年前后，大概在03-05年，上海爆发出了大量的优质项目。
也不知道为什么，那个时候所有人都怀揣着一颗匠心在规划自己的项目后来，慢慢的，慢慢的，就再也没看到那样的百花齐放所以今天花点时间，我们来重温一下2004年前后，上海地产圈内呈现出一个个让人惊艳的产品，惊艳这两个字哪怕在当下的维度来看，依然不为过——2003年：鼎邦丽池鼎邦丽池项目的大胆在于对地块指标的践踏这个项目位于上海出了名的别墅区——西郊板块，周边都是高端别墅，大家对于这个区域低密度的生活氛围已经实现共识。
而且地块的容积率是0.6，也是一个标准的做联排的容积率指标但是这个项目伟大的一点在于0.6的容积率，他居然不做联排而做了多层这样的逆指标而行的做法，不论在当时还是在现在都需要足够大的勇气而因为做了多层，整体的地块排布模式成了这个样子因为不做低密度的产品，做了多层，直接导致项目的建筑覆盖率直线降低从而得到的最大利好就是在于地块有了大量的土地面积用来做绿化而且因为围合式的排布模式，在绿化里营造出一个超大游泳池这样大胆的调整直接导致了项目和周边形成强烈的反差再加上项目的立面风格运用了地中海风格这样的风格在现在的房地产市场里也很少能看到这么纯粹的地中海风格了当时，所有业内评价鼎邦丽池其实就是一句话上海人没见过因为这样强势+偏执的规划领导下，鼎邦丽池当时创造出了公寓单价必过独栋的记录，04年的市场价格已经达到4000美金，2010年项目价格达到9万元/平米，不论每个节点的价格都超过周边独栋而且鼎邦丽池还留下了一组写的很好的文案咱们扪心自问，我们现在还会写这样的文字么——2005年：佘山3号佘山3号项目位于泗城公路佘山板块内佘山周边当时都围绕着一圈独栋别墅这个项目的背景可能不少朋友都不知道，这块地当初的容积率是1.2，开发商当初的排布方案是做洋房，这样的方案做了好几轮，做到后面都觉得当时的产品不可能迎合当时的市场后来也是老板的一怒之下对地块降低容积率，将1.2降低到0.4，做了这样的排布方案做出了这样的纯独栋社区这样的产品规划已经是最大程度的迎合了当下的市场但是不少人会好奇，0.4的容积率，可以做出独栋产品么？这个是佘山3号又一比较创新的地方虽然从建筑排布上来看，是独栋，但是其实是联排类产品项目的一层以上在楼体里观看的确是互相独立的但是项目所有的地下室是联接在一起的所以从建筑规范上来说是联排别墅这应该是最为经典的用联排类产品做出最大相似化独栋产品的标准案例这也是为什么0.4容积率可以排布出独栋方案的原因但是毕竟容积率是0.4，别墅和别墅之间是非常紧凑的所以项目的第三个亮点在于在当时佘山通篇大别墅的背景下，做了200-300平米的小独栋，这个产品在当时是非常惹眼的后来，佘山3号也开发出了精装别墅，这个在当时也是独特的总而言之，这可能不是在佘山最贵最好的别墅，但是在开发过程中一直在创新一直在适应市场不论如何，他是一个令人尊敬的产品，佘山3号也变成了现在佘山片区入住率最高的别墅社区所以可见这个项目的定位是成功的——2005年：仁恒河滨花园仁恒河滨花园的排布方式在现在来看还是属于另类的，这样的排布方式直接导致了有不少房源是纯朝北的房子，这样的房子在上海来看是非常有抗性的产品但是这样的项目到了现在，却成为了整个长宁最标杆的项目，也是二手房抛盘量最少的项目因为这样的排布，为景观营造做出了最大化的呈现我们可以看到，站在楼栋上可以看到这样的场景，也就是每一户站在自己的阳台上，都可以享受最大面的景观视野所有的配套都和景观非常和谐的融合在一起，各位可以看一下会所的位置，位于小区的核心毫无违和感。
上海泰晤士小镇案例分析
泰晤士小镇以低容积率、公建 配套比率大为特点：
占地1平方公里，总建筑面积35万 平方米，容积率0.35。 公共建筑与商业服务设施占28.6%。 其中共建7万多平方米，商业3万多 平方米。
泰晤士小镇以丰富的设施打造 完善的服务功能体系：
商务服务功能：涉外商务区、宾馆 饭店、环球餐厅、健身会所等。 艺术服务功能：松江美术馆、艺术 中心、艺术体验区、名家工作室、 艺术机构区等。 高档居住功能：独立别嘚墅、高档 公寓等。 公共配套功能：学校、超市、健身 俱乐部、商业街区、医院、教堂、 酒店等各类公共设施
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旅游小镇发展研究
建制城镇结构构成旅游引导的新型小城镇：“吸引力旅游产品+休闲业态聚集+综合居住+公 共服务设施配套”
日常生活 旅游消费 产业植入
特色化、主题化
旅游小 城镇
泛旅游产业 整合
餐饮住宿 会议会展 医疗保健 文化创意 体育运动 教育培训 农林渔业
主要安排大型酒吧、大型西餐馆、大型休闲ＳＰＡ、家 庭式旅馆、健身房等。
主要安排麦当劳、肯特基、匹萨等快餐店、银行、邮局、 便利店、咖啡屋等
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泰晤士小镇经过多年的发展成为上海热门的旅居一体键 举措
2002年：泰晤士小镇工程开工
•2002年10月： •泰晤士小镇工程开工 •2004年： •泰晤士名列销售排行TOP50排行 榜 •2005年： •举办免费周末烧烤烟火派对 •举办泰晤士之夜啤酒焰火晚会 •举办pchome数码影像俱乐部4周 年庆典活动 •举办2005年“松江新城”杯全国 摩托艇精英对抗赛
英国特色商 品专卖店
各类设计师 工作和展示
室 婚庆礼仪 服务和礼品 专卖
主要安排如威士忌制作工场、陈列室、销售店；英国特 色纪念品、英超联赛俱乐部、００７系列纪念品和英国 瓷器等特色商品的专卖店；英国腊像陈列馆；英国特色 酒吧、咖啡、餐馆等。 主要安排建筑设计、室内设计、服装设计、包装设计等 各类设计师的工作和展示室；各类广告公司的创作和展 示室；各类陶艺、琉璃的制作和展示室。各种画家、琉 璃艺术家、陶土艺术家的工作室和展示区。
上海泰晤士小镇规划案例分析 中山新光天地商墅案例分析
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公寓、别墅区（独立）
泰晤士小镇
商业部分规划及配套：
特色商业规划为4大功能组团：
案例分析
中学 小学
康复中心 主题商业核心区
幼儿园，会所 超市
婚庆服务区 艺术创意区
情景会展区 餐饮娱乐休闲区
中山新光天地茶业、文化交易展示、产业平台搭建、旅游、居住多功能于一体的文化商品大市场，以茶文化为主的新概念商墅大城 洋房，商铺，商墅
总建筑面积：46万平方米
中山新光天地
商墅产品 特色：宜住,宜商,宜投资 平面：一层为商铺，二三层居住
住宅 商铺
案例分析
中山新光天地
商墅庭院效果图
商墅商业街效果图
案例分析
案例分析
泰晤士小镇
分区规划 建筑规划沿袭英式小镇的传统布局，
以中央商业区为中心，划分成多个独立的
围合式建筑组团。
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别墅区（独立）
公寓、别墅区 （连体、独立）
案例分析
服务功能体系：
商务服务功能 艺术服务功能 高档居住功能 公共配套功能
别墅区（独立）
艺术、商业与公共服务区
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康复中心 高级中学
泰晤士小镇（主题旅游带动项目开发）
社区定位：大型英式风情社区 风貌特色：有取舍地移植了英国泰晤士河边小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住，商业，生活，共建共存的模块。 商业街定位：集时尚购物，餐饮娱乐，休闲旅游于一体的沪郊时尚生活中心 总建筑面积：35万平方米 别墅建筑面积：15.48万平方米 公建面积：4.52万平方米
泰晤士小镇
泰晤士小镇目录楼盘研究系列（2）——上海松江泰晤士小镇关键词：镇街商业作为上海市在“十五”期间规划的“一城九镇”当中的“一城”，松江新城定位为21世纪松江的政治、教育、文化和居住中心，规划人口达到50万。
而先期落成的“泰晤士小镇”占地接近1平方公里，位处松江新城的中心地带，无疑为整个“松江新城”的英伦风格定位作了很好的展示和点睛。
“泰晤士小镇”由英国阿特金斯国际有限公司操刀设计，有取舍地移植了英国泰晤士河畔小镇的规划理念和建筑风貌，打造具有居住、商业、生活、公建共存的社区。
英式建筑体型复杂起伏，造型稳重大气，细部处理细致多变，屋顶注重层次变化，立面用材丰富多样，石材、红砖、木材、涂料组合搭配，材质虚实、粗细对比强烈。
但更吸引眼球的，是贯穿小镇直达码头的英伦风情商业步行街，沿路有旧镇市场、画廊、英式瓷器店、小酒吧等镇区标志建筑，并连接了广场、教堂、学校、图书馆、市政厅、综合超市、露天剧场等公共设施。
在泰晤士小镇，公建和商业面积达到了10多万平方米，颇成镇区规模。
难得的是，小镇在构建时非常注意尺度的把握，道路宽度、建筑高度都经过仔细考虑，街区尺度宜人，情境感强烈。
主力交通工具为非燃气电瓶车和环保公交车，同时利用蜿蜒的道路走向、不同质感的铺地材料等各种方法，自然地控制了车速。
作为新城区定调项目和引擎项目，启动往往先于区域行政或商业中心的成型，所以，保证社区一定的体量规模，同时保有明显向心力的镇区商业中心，对项目本身的成功和推动区域的发展、进而进一步引导社区配套的完善和聚集人气，是非常必要的。
这也是为何在“泰晤士小镇”会规划了93507平米的商业面积和48215的公建及市政配套面积。
高达0.44的商业/居住面积比，虽然成功的营建了颇具规模的市镇中心，但同时因为项目本身先于区域发展，没有足够的消费基础，也给商业的经营带来一定的困难。
“泰晤士小镇”的操作方式是，针对性的选取了三大商业支柱产业：婚庆服务业、情景会展业、艺术创意产业，在此基础上，配置适当的餐饮娱乐休闲业，以此尽量盘活商业存量。
英国6大旧改经典案例
英国6⼤旧改经典案例⼀、旧城居住区的改造：罗斯蒙特三⾓地块(RosemontTriangle)旧城改造罗斯蒙特三⾓地块是被两条铁路主线和⼀条城市主⼲道围合的规模较⼩的密集居住区。
居住⽚区的⼤部分建筑建于上世纪初，主要的产业建筑在1960 年代建成，部分年代久远的建筑已经属于危房。
居住⽚区内的居民主要是⼀些低收⼊者或是短期的租赁者。
地块的主要问题有：铁路线的穿越，失败的地产开发，严重的停车问题和不适合的办公环境导致商业境况不佳等等。
改造之前的现状平⾯图：A.主要的铁路线；B.长满草⽊的铁路防护堤；C.主要交通道路；D.很多⼈合住的百年历史⽼房；E.变电站地块和仓库旧址；F.⼩型⼯⼚车间。
1.开发机构通过与规划部门协商，PTEa 获得了⽚区改造的规划许可证，编制了针对整个居住⽚区的结构性规划。
为了保证项⽬开发的顺利进⾏，PTEa 还邀请了主要的⼟地所有者以及⼀家私⼈地产开发商参与合作，以达到他们共同的期望⽬标：在保留现有可利⽤建筑的基础上改善居住区环境，形成稳定社区，提升⼟地和房产价值，并从中获利。
2.改造⽬标（1）重新安置现居住在该⽚区的低收⼊租户。
（2）整修维护历史⽼建筑，协调融⼊可持续的新建住房。
（3）加⼤居住开发强度，新建多种单元尺⼨的⾼品质住宅。
（4）组织所有房东重新分配社区管理和维护的责任。
（5）充分利⽤有潜⼒的⼯业和荒废的铁路⽤地新建可私⼈所有的商品住宅，形成产权形式多样化的居住社区。
（6）对居住区进⾏整体更新改造，改善绿化景观环境，加强交通管理。
3.改造⽅式（1）改造地块内废弃的⼯业⽤地，并转卖给城市住宅联合协会，利⽤政府拨款和私⼈基⾦，专为低收⼊租户提供社会住房。
（2）新建景观公园提升环境品质，并在其周围开发居住⽤房。
（3）对于年代久远的旧建筑，住房协会运⽤政府资⾦进⾏拆除新建，就地安置了原有的租户，新住宅以现代理念与保留的历史建筑取得协调。
（4）⼤量新建住宅的开发，使改造地区不再是贬值的孤⽴地块，随着地价上扬的趋势，PTEa进⾏新⼀轮的开发建设。
领略水乡风情的独特之地——上海泰晤士小镇
领略水乡风情的独特之地——上海泰晤士小镇上海泰晤士小镇是一座坐落在上海郊区奉贤区漕泾镇的独特旅游景点。
这座小镇以其独特的英伦风情和水乡风貌而闻名，被誉为是上海最具特色的文化旅游目的地之一。
泰晤士小镇将英国的泰晤士河和中国传统的江南水乡风情巧妙地结合起来，给人一种身临其境的感受。
泰晤士小镇的规划和建设始于2006年，整个小镇占地面积约16.67万平方米，其中包括泰晤士河主题公园、英国皇家花园、湖心亭、湖心岛、历史文化街区等特色景点。
小镇以仿英式的建筑风格为主，建筑外墙采用了红砖、白墙和黑瓦的经典搭配，给人一种独特的古老与浪漫的感觉。
一进入泰晤士小镇，就会被它独特的街景所吸引。
小镇内有许多仿古的商业街，街道两旁布满了具有浓郁欧式风格的商店和餐馆，这些店铺的招牌上大多还刻有英文，给人一种置身于英国小镇的错觉。
在街头巷尾漫步，仿佛走进了19世纪的伦敦，感受到了英伦文化的独特魅力。
而小镇的泰晤士河主题公园更是泰晤士小镇最具特色的景点之一。
这片占地约4.6万平方米的公园内，有着人工挖掘的泰晤士河，河畔有石拱桥、修剪整齐的草坪和环绕的欧式建筑。
在这里，游客可以租船游览泰晤士河，享受浪漫的划船之旅，感受船行泰晤士河的美妙。
河边的步行道上，还有许多咖啡店和餐馆，可以一边品尝着美食，一边欣赏着泰晤士河的美景。
泰晤士小镇的英国皇家花园也是小镇的一大亮点，这座规模庞大的花园占地面积约为3.7万平方米，其中有各式各样的花坛、喷泉和石雕。
在这里，游客可以漫步于绿草如茵的大草坪上，或坐在花坛旁边，静静地欣赏着花香四溢的美景。
花园内还设有大型的露天舞台，经常会有各种演出和音乐会在这里举行，为游客带来音乐与艺术的享受。
除了泰晤士河主题公园和英国皇家花园，泰晤士小镇还有其他许多值得一游的景点。
比如湖心亭和湖心岛，它们位于小镇的湖泊中，是欣赏湖景和休闲的好去处。
湖心亭是一座中国传统的建筑，以其精美的建筑和优美的环境而吸引游客前来。
湖心岛则是小镇的标志性地点，有着独特的观景点。
上海千亩大盘案例集161926658
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u泰晤士小镇采用英国
建筑风格－英伦风貌
特有的红与黑相协调的 建筑元素，配合乡村自 然的田园生活氛围
u以英式风貌为主要风
格，在各种居住空间 中，穿插进英伦风情浓 郁的文化及休闲会所、 超市、酒店、诊所、学 校、幼儿园等公建配 套，着力塑造英国风情 的生活情态。
大盘的成熟度、影响力
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项目概况—项目地理位置或区位
u项目区位
位于浦东金桥以北区域，高行镇边缘地带
u总占地面积：60万 u总建筑面积：60万 u容积率：1 u绿化率：40% u物业形态：多层小高层 u配套：酒店
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项目定位 社区定位
项目定位
F 上海主题旅游住宅地产的成功范例
F 大型英式风情社区 商业街定位 F 集时尚购物、餐饮娱乐、休闲旅游于 一体的沪郊时尚生活中心
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布局规划
以自然流畅的道路系统与优美 的河道作为骨架，由连续的多 功能步行街以及河畔英式广场 为主轴线，在沿河岸及临近河 道的地块，布置低密度和私密 性强的独立别墅，将联排住宅 设于中心区域，构成英式小镇 最富有特色的街道风情 规划数据 规划面积1平方公里；总建筑 面积35万平方米 公建和商业面积达到10万平方 米
项目区位
位于松江新城西区居住区组群以及新城市商务中心区之 间，东北面是松江大学城，北面是佘山国家旅游度假区， 西 面是松江科技园区，南面是松江古城
交通
上海泰晤士小镇简介
上海泰晤士小镇简介上海泰晤士小镇位于上海市浦东新区，是芝加哥提供资金支持的上海国际示范项目。
该小镇以芝加哥泰晤士社区为蓝本，打造成一个以社区文化、可持续发展、充满创意和动态的开放型社区。
这里包含了众多社会层面的发展思想，将传统的芝加哥模式与上海的发展机遇相结合，建设出一个国际示范社区。
上海泰晤士小镇占地超过20万平方米，由五大区域组成：商业街、住宅区、商务会所、公共中心、社区福利区和公园绿地等。
该小镇以其建筑设计、基础设施、公共服务和社区文化为特色，让居民、商家和游客感受到更具特色的社区文化。
上海泰晤士小镇为社区居民打造了满足其日常生活需求的一站式服务，提供的服务包括住宅、公共服务、保洁、健身中心、餐饮、卫生、教育、医疗等，为社区带来更加便利的生活环境。
此外，该小镇还拥有范围广泛的商业服务，如银行、餐厅、购物商场等，让居民能更轻松、更快捷地满足其日常生活需求。
上海泰晤士小镇不仅注重方便居民生活，还力求将可持续发展思想融入全部设施建设和运营中，并在发展过程中尊重社区文化和历史遗产。
上海泰晤士小镇配备先进的节能技术，让居民在轻松愉悦的环境中享受到绿色宜人的生活环境。
此外，小镇还通过节能减排、垃圾处理、水资源处理等措施保护环境，为人们提供更加安全、健康、可持续的生活环境。
在上海泰晤士小镇，居民们不仅可以享受到便利的设施服务，还可以参与到社区文化活动中去，如街头文艺活动、艺术节、展览活动、社区文化节等。
上海泰晤士小镇还设置共享服务，比如儿童游乐场、收费自行车、社区图书馆等，让居民们能在邻里之间更好的交流和互动，促进社区的文化发展。
上海泰晤士小镇以其低碳生活方式、多样的社区文化活动和服务、可持续发展思想为特色，打造出一个具有国际特色的社区，服务于上海浦东新区的发展，也提供了一个独特的生活方式供游客们去参与。
上海泰晤士小镇正在努力成为一个更受欢迎、富有活力的国际社区，以更加优质的服务让居民享受到更舒适的生活。
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我们提供的解决方案——确定品牌策略
公司针对泰晤士小镇战略目标和自身特色，制定了项目的品牌 策略和行销方式。
• 研究确定行销目标 • 确定行销理念 • 提炼推广传播理念 • 确定品牌推广策略
确定了品牌推广策略，保证项目在准确的策略指导下不断发展。
我们提供的解决方案——进行产业研究
公司以小镇的建筑风格和所处区位为基础，分析周边产业发展 模式，确定了婚庆服务、情景会展和文化创意三大支柱产业以及 休闲娱乐配套产业。
• 研究项目周边产业发展和住宅分布状况 • 分析项目居民消费习惯 • 竞争对手分析（商业地产项目） • 规划并制定项目四大产业及内部发展模式项目背景源自泰晤士小镇当时遇到的难题：
房地产建设和销售工作已经完成，但是作为一个“英国小镇”的概念尚未有效传播，招商和品牌建设进程受阻。
商家
相互观望
游客
• 人流稀少，以及推广活动没有延续性，造 成商户缺乏入驻信心
• 都相信未来前景很好，但缺乏良好的启动 契机
• 缺乏吃、喝、住、用的基础配套商业设施
• 房产概念>时尚休闲的生活方式概念 • 媒体推广没有延续性，没形成时尚生活氛围 • 交通不便利 • 缺乏吃、喝、住、玩及购物等配套商业设施
我们提供的解决方案——制定阶段计划
公司在项目发展战略的指导下，制定了配合产业招商分阶段全 方位的品牌建设计划以及整合行销方案，切实达到项目发展目标。
• 确定项目发展三大阶段并明确每个阶段主要目标 • 确定阶段推广模式 • 制订分阶段年度推广计划
配合项目不同阶段的发展需求，根据不同节点的特色，制订相 应的推广计划，保证项目品牌逐步有序的传播。
我们提供的解决方案——制定发展战略
公司结合小镇前提发展基础和后续发展目标，制定了项目的整 体发展战略。 • 研究国内外类似案例发展模式 • 分析周边竞争对手，预测未来发展趋势 • 研究文化、创意产业和地产结合发展模式 • 确定项目整体发展战略
为项目找到一条准备的发展之路，为以后的产业规划、 招商、招客、持续运营等工作指明方向。
泰晤士小镇规划案
项目概况
上海泰晤士小镇，泰晤士小镇汲取了欧洲小镇数百年的文化精髓，可谓一步一景，美奂美仑。在
这里雕塑、绘画、艺术装置，与建筑群落相融共生，在沿袭与创新中演绎着纯正味道的现代欧式语境。 作为整体营销顾问，公司以小镇的建筑风格和所处区位为基础，分析商业发展模式，将文化切实导入 小镇，确定了婚庆服务、情景会展和文化创意三大支柱产业以及休闲娱乐配套产业，制定了配合产业 招商分阶段全方位的品牌建设计划以及整合行销方案。
商务活动
推广活动
20%
60% 40%
80%
第三阶段
100%
第一阶段
活动支撑 品牌建立-推广
第二阶段
内部生态开始启 动
品牌定型-巩固
内部生态成熟 运作
品牌延伸-文化
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