澳大利亚reits介绍：西田
reits 专家解读
reits 专家解读REITs（房地产投资信托基金）是一种公开上市的、通过证券化方式将不动产资产或权益转化为具有较好流动性的标准化金融产品。
REITs的底层资产不涉及居民住宅，其拥有的资产可包括办公楼、公寓、仓库、医院、甚至林场等。
REITs可以在大型交易所公开交易流通，为投资者提供了一个间接获取商业房地产收益的投资渠道。
REITs的性质上属于证券，但与股票、债券、资产证券化产品等有很大区别。
REITs本质上是资产IPO，企业获得一个基础设施资产的资本运作平台，前端可以吸引多元投资用于建设，后端通过公募REITs退出，收回资金再进行投资，持续扩募，吐故纳新，形成管理资产的规模优势，提升基础设施的运营效率和技术水平。
REITs的融资方式将资产出表进行真实销售和破产隔离，是一种结构化融资模式和直接融资工具。
这使得REITs与传统的企业融资方式有所不同。
REITs 需要满足特定的法律和监管要求，例如需要符合《证券法》的规定，并制定专门的法规来确立其性质定位，构建一整套适应REITs特点的发行、上市、交易、信息披露和投资者保护等制度规范。
在操作层面，REITs的具体运作流程包括：首先，由发起人设立REITs并转移资产至REITs；其次，REITs向投资者发行受益凭证；最后，由REITs委托管理机构负责基础设施的运营管理。
总体来说，REITs为投资者提供了一个新的投资渠道，同时也为企业提供了一种新的融资方式。
虽然不同国家和地区的REITs在具体运作方式、法规监管等方面可能存在差异，但它们都具有一些共同的特点和优势。
对于投资者来说，REITs提供了一种风险相对较低、收益相对稳定的投资选择；对于企业来说，REITs则提供了一种低成本的融资方式，可以帮助其盘活资产、提高资金使用效率。
天津金融资产交易所
天津金融资产交易所，是服务全国的金融资产交易平台，金融交易所是财政部唯一批准的全国性金融资产交易机构。
日前发布的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》提出要健全多层次资本市场体系，推进股票发行注册制改革，多渠道推动股权融资，发展并规范债券市场，提高直接融资比重。
这一纲领性文件已为我国未来金融市场发展定了大方向，投资银行作为直接融资的媒介将获得更大发展空间。
另外，2014年中央经济工作会议提出：要保持货币信贷及社会融资规模合理增长，改善和优化融资结构和信贷结构，提高直接融资比重。
提高直接融资比重对于商业银行而言最重要的是发展债券融资、结构化融资等投资银行业务。
面对新的金融改革背景、竞争更加激烈的市场环境和更为严格的资本监管要求，商业银行要转型发展，就必须坚持“从高资本占用型业务向低资本占用型业务、从传统融资中介向全能型金融服务中介”的转型战略，努力摆脱利差型盈利模式，把投资银行业务作为重要推手之一加速转型发展。
未来投资银行业务发展在做好传统债券融资的同时，不可避免的要与金融资产交易所等非银行金融机构等存在许多业务交叉，通过与各类机构的通道业务或者其他结构性融资业务，完成对重要客户需求的深度开发和全面服务。
而这些结构性融资业务部分属于创新业务，并未纳入监管范畴，在满足客户需求提高商业银行中间业务收入的同时，未来也将面临一定的监管风险，因此，为了走稳健有效的转型发展之路，商业银行应重点发展被监管认可的创新业务，例如着力发展信贷资产证券化、信贷资产流转平台、银行理财管理计划以及理财直接融资工具等创新产品，实现投资银行业务的全面发展。
5.特约会员可参与甲方金融资产交易创新研究和推广等相关活动。
（财务公司）应充分利用人民银行手续简单的应收票据再贴现业务，积极研究、实践信贷资产证券化，信贷资产卖断、转让等创新业务；与上海、北京、天津等地金融资产交易所保持良好沟通，探索新的融资模式和机会。
2015年的风口——资产证券化1、国家开发银行“开元”系列基础设施信贷资产证券化案例2徐州市的保障房资产证券化案例3东方资产管理公司“东元”系列不良资产证券化案例4浦东建设的BT项目资产证券化案例5五矿发展的贸易应收账款资产证券化案例6东莞控股的高速公路收费收益权资产证券化案例7上汽通用汽车金融有限责任公司“通元”系列个人汽车抵押贷款资产证券化案例8中国建设银行“建元”系列个人住房抵押贷款资产证券化案例9中国联通的通信网络租赁费收益资产证券化案例10平安银行车贷资产证券化案例11海印股份房地产收益权资产证券化案例12远东租赁资产证券化案例13南京公用污水处理收费收益权资产证券化案例14华能澜沧江水电收益资产证券化案例15阿里巴巴小额贷款资产证券化案例16迁安热力资产证券化案例17天津保障房资产证券化案例18中信启航商业地产物业收益资产证券化案例【一】各类贷款债权的资产证券化项目产品设计要点及实务操作案例分析一、对公贷款、个人消费贷款、住房抵押贷款、个人经营贷款等不同类型的贷款债权资产池的特点（一）对公贷款资产池的特点（二）个人消费贷款资产池的特点（三）住房抵押贷款资产池的特点（四）个人经营贷款资产池的特点（五）对不同类型的基础资产的风险评估方法二、贷款债权资产证券化项目的案例分析（一）案例1：国家开发银行CLO案例分析（二）案例2：招商银行的贷款资产证券化案例分析（三）其他典型案例分析三、基金子公司资产证券化业务的机遇与展望（一）基金子公司行业的发展现状（二）基金子公司的业务转型需求及对资产证券化业务的定位（三）基金子公司资产证券化业务的机遇（四）基金子公司资产证券化业务的展望【二】不良资产证券化的实务操作与案例分析一、我国不良资产及不良资产处置介绍1．传统不良资产及处置情况2．证券化在传统不良资产领域的运用二、不良资产证券化的比较分析及操作实务1．不良资产证券化的国外实践2．不良资产证券化与正常信贷资产证券化的比较3．不良资产证券化的国内操作结构及流程4．不良资产证券化的案例分析三、不良资产证券化特殊问题分析1．不良资产证券化的基础资产选择2．不良资产证券化的SPV确定3．不良资产证券化的信用增级4．不良资产证券化的风险分析5．不良资产证券化中的资产处置四、不良资产证券化的思考和发展1．金融及非金融机构不良资产新形势分析2．资产证券化的政策变化及发展3．不良资产证券化的思考及发展【三】保险资产证券化以及与保险资管业务的创新结合一、保险资产证券化的现实需求二、保险资产证券化的可行操作模式三、保险资产证券化的操作要点与难点四、保险资产证券化以及保险资管的重点监管政策梳理五、保险资产管理业务分类分析以及保险资产证券化的切入点（一）投行业务板块1、基础设施及不动产投资计划2、项目资产支持计划（二）资产管理板块1、企业年金业务2、保险资产管理计划3、增值平台服务（保险协议存款）4、公募业务5、传统第三方保险资产管理业务6、万能险账户管理新发展六、保险资产管理公司的组织架构和业务体系以及对保险资产证券化的启示【四】企业资产证券化的实务操作要点及典型案例分析一、资产证券化的交易动机与现实价值二、资产证券化的基础资产类别三、企业资产证券化与其他融资工具的比较及优势四、企业资产证券化的最新政策调整五、企业资产证券化产品在交易所平台的流转六、资产证券化中关于会计处理与税务处理的最新政策及实务热点问题七、企业资产证券化中“专项资产管理计划”的实务操作要点八、企业资产证券化中“资产支持票据（ABN）”的实务操作要点九、企业资产证券化典型案例解析（污水处理收费收益权、小额贷款债权、租赁应收款）【五】房地产金融变革背景下不动产证券化及房地产信托投资基金前沿实务一、房地产金融视角最新趋势与市场方向1、宏观分析与解读2、监管理念转型与资产证券化二、房地产企业视角金融工具与不动产证券化1、金融工具池及选择2、存量资产证券化盘活三、不动产资产证券化产品模型及架构创新1、核心模型及关键条款2、架构创新与组合四、不动产资产证券化运作流程、基础资产构造、尽调、估值、风控与后续管理1、完整运作流程2、基础资产构造3、项目尽调4、估值与研判5、产品风控6、后续管理7、案例探讨五、有关房地产信托投资基金的思考1、“类REITS”向正规化转型2、案例探讨【六】租赁资产证券化的法律实务与操作要点一、租赁行业最新发展情况以及对资产证券化业务的启示二、金融租赁公司资产证券化实务三、融资租赁公司资产证券化实务四、租赁资产证券化的基础资产选择五、租赁资产证券化常见的信用增级模式六、租赁资产证券化的典型案例分析【七】应收款（各类收费权或收益权、租赁、保理等）资产证券化实务一、应收款的主要分类、法律属性和会计处理要点（一）应收款的主要分类1、既有应收账款：租赁债权、保理应收款2、未来应收账款：各类收费权或收益权（二）应收款的“负面清单”解析（三）应收款的法律属性1、既有应收账款：已经形成的付款请求权+附属担保权益2、收费权：基于特许经营权而形成的未来应收款3、收益权：基于已签署合同而形成的未来应收款（四）应收款的会计处理要点1、既有应收账款：在满足一定条件情况下可实现会计出表2、未来应收账款：无法实现会计出表，属于表内债务融资二、收费权资产证券化实务要点解析（一）收费权的主要类型1、半公益性收费权：供热收费权、自来水收费权、污水处理收费权、燃气收费权、公交收费权、地铁收费权、垃圾处理收费权等2、非公益性收费权：高速公路（桥梁、隧道）收费权、电费收益权、有轨电车收费权、铁路运输收费权、港口（渡口）收费权、飞机起降收费权、有线电视收费权等（二）项目执行要点1、基础资产的抵质押问题及解决措施2、特许经营权问题及解决措施3、财务报表的编制与调整4、破产隔离风险的缓释措施5、信用增级措施（三）产品设计要点1、期限结构2、融资规模3、分层结构（四）产品评级与定价（五）典型案例介绍1、迁安热力供热收费权专项计划：国内首单供热ABS项目2、中国水务自来水收费专项计划：国内首单自来水ABS项目3、南京公控污水处理收费权专项计划：国内首单引入投资者回售选择权条款的ABS项目4、淮北矿业铁路运输收费权专项计划：国内首单设计了半年档产品的ABS项目5、华能澜沧江二期供电收费权专项计划：国内首单引入财务公司流动性支持的ABS项目三、收益权资产证券化实务要点解析（一）收益权的主要类型1、人文主题公园门票收益权2、关联企业经营应收款3、不动产租金收益权/不动产基金份额收益权4、PPP项目收益权5、信托受益权（二）项目执行要点1、基础资产的界定2、基础资产的抵质押问题及解决措施3、基础合同构建问题及解决措施4、破产隔离风险的缓释措施5、信用增级措施（三）产品设计要点1、期限结构2、融资规模3、分层结构（四）产品评级与定价（五）典型案例介绍1、中国网通专项计划：国内规模最大的企业ABS项目2、华侨城换欢乐谷专项计划：国内首单门票收入ABS项目3、海印股份信托受益权专项计划：国内首单信托受益权ABS项目4、天津保障房资产支持票据：国内首单保障房租金收益ABS项目四、租赁债权资产证券化实务要点解析（一）项目执行要点1、资产池选择2、承租人通知问题及解决措施3、破产隔离风险的缓释措施4、信用触发机制5、信用增级措施（二）产品设计要点1、期限结构2、分层设计3、循环购买结构（三）产品评级与定价（四）典型案例介绍1、宝信租赁一期专项计划：备案制后国内首单租赁ABS项目2、远东租赁三期专项计划：国内首单设计了循环结构的租赁ABS项目3、广汇租赁一期专项计划：国内首单分散性租赁ABS项目五、保理应收款资产证券化实务要点解析（一）项目执行要点1、资产池选择2、债务人通知问题及解决措施3、破产隔离风险的缓释措施4、信用触发机制5、信用增级措施（二）产品设计要点1、期限结构2、分层设计3、循环购买结构（三）产品评级与定价（四）典型方案设计（国内目前未发行过保理应收款ABS项目）六、资产证券化金融创新之实务运用思路（一）通过资产证券化赚取流动性利差（二）通过结构化分层赚取杠杆超额收益（三）通过循环购买实现主动管理（四）通过资产证券化实现“非标资产转标”（五）通过再证券化实现无风险套利【八】金融资产证券化实务要点及案例——以信贷资产证券化为核心一、我国金融资产证券化业务发展路径梳理二、金融资产证券化的重点操作实务要点探讨三、金融资产支持证券的风险识别与控制四、金融资产支持证券的定价与发行五、金融资产证券化的典型案例剖析六、信托型的信贷资产证券化业务相关注意事项及热点问题七、金融资产证券化业务的展望与机遇八、金融资产证券化业务的监管政策解析九、实务思考与操作建议【九】资产证券化的财务会计处理以及税务问题分析一、资产证券化适用会计法律法规分析二、资产证券化适用税务法律法规分析三、资产证券化的财务会计处理热点问题四、资产证券化各阶段对参与方的税务影响（一）设立阶段（二）发行阶段（三）权益支付阶段五、资产证券化的会计处理问题案例解析与评点（一）营业税（二）企业所得税（三）印花税六、资产证券化项目的财税处理操作建议及思考【十】应收款资产证券化实务及业务机会分析一、金融视角的应收款类型及特点二、应收款资产证券化的业务模式三、应收款资产证券化的操作实务要点四、几类应收款资产证券化产品案例分析五、资产证券化负面清单解读及对应收款证券化的影响六、各类金融机构的应收款资产证券化业务模式分析七、应收款资产证券化业务发展趋势分析和业务机会展望【十一】不动产证券化与房地产投资信托基金（REITs）前沿实务一、不动产证券化的主要模式及发展介绍（一）主要模式介绍与比较1、公募REITs：直接上市的不动产证券化2、私募REITs：专项计划+Pre-REITs3、准REITs：租金收益权资产证券化4、三种模式比较（二）资产证券化与REITs的联系与区别（三）REITs的产品优势分析（四）境外REITs发展概况及特点（五）国内REITs发展概况及特点1、国内REITs发展历程2、国内最新REITs政策解读3、国内REITs法律与税收环境分析二、境外公募REITs实务解析（一）三种模式：股权型REITs、债权型REITs和混合型REITs（二）典型交易结构（三）发行方式：公开募集上市交易REITs、公开募集非上市交易REITs、私募REITs（四）二级市场情况（五）税收优惠情况（六）经典案例分析1、西田——澳大利亚最大的REIT2、汇贤产业信托——香港上市的东方广场REIT3、嘉茂商用产业信托——新加坡上市的嘉茂物业REIT三、国内私募REITs实务解析（一）国内企业发行私募REITs的主要动机（二）国内企业发行私募REITs的两种模式1、资产持有人不保留控制权：中信启航模式2、资产持有人保留控制权：苏宁云商模式（三）基金架构（四）交易结构（五）退出方式（六）税收分析（七）定价方法（八）经典案例解析1、中信启航私募REITs案例2、苏宁云商私募REITs案例四、国内准REITs实务解析（一）商业物业租金收益权资产证券化（二）保障房租金收益权资产证券化（三）工业物业租金收益权资产证券化（四）经典案例分析1、海印股份专项计划案例2、天津保障房资产支持票据案例3、某工业厂房专项计划案例五、创新模式介绍（一）境内直接发行公募REITs方案设想（二）商业物业准“永续债”方案设想（三）商业银行的CMBS“过桥资产证券化”方案设想【十二】资产证券化的信用评级实务以及典型案例分析一、结构融资评级实务前沿二、信贷资产证券化信用评级方法三、信贷资产证券化信用评级典型案例分析四、企业资产证券化信用评级方法五、收益权及应收账款资产证券化信用评级典型案例分析六、资产证券化信用评级对金融投行等业务实践的启示【十三】银行视角的资产证券化操作实务与案例分析一、银行视角的资产证券化发展趋势分析二、银行信贷资产证券化政策发展分析三、银行信贷资产证券化的特点与模式四、银行信贷资产证券化的结构五、银行信贷资产证券化的操作流程六、银行信贷资产证券化与其他融资方式的比较七、银行信贷资产证券化的优势分析八、银行信贷资产证券化案例解析应收账款证券化运作模式有哪些应收账款证券化的主要参与者为发起人（即应收账款出售方）、服务人、发行人（SPV）、投资银行、信托机构、信用评级机构、信用增级机构、资产评估机构和投资者等。
商业模式-澳洲西田集团商业地产发展模式的借鉴
澳洲西田（Westfield）发展模式的借鉴西田集团(Westfield Group)是一家购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。
业务主要有地产开发、设计、施工、基金资产管理、物业管理、出租及市场营销等。
一、西田集团概述当众多房地产公司正在考虑迈向全球时，西田集团已经实现了全球化而且成为当今最著名的专业全球商业地产零售公司。
2005年6月，西田市值超过230亿美元，经营和管理超过500亿澳元的资产，在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位，企业扩张速度惊人。
目前，西田集团已经成为世界上最大的上市零售商业物业集团，总部位于悉尼，是澳洲证交所第八大上市公司，经过内部垂直整合的西田集团在全球拥有和运作129个地区性的购物中心，包括21200个零售店和1.11亿平方英尺（1032.3万平方米）的面积；全球拥有4000名员工，已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。
二、西田集团的运作模式的主要特点西田取得巨大成就，其独特的商业运作模式是主要原因。
总体来说，西田模式就是运用其强有力的全球集资能力，在发达国家购买区位优势明显，盈利能力好但未被充分利用的购物中心，通过改造和调整，结合“西田”的品牌，赋予其新的生命，提升其物业价值与盈利能力，以获取租金与资本增值的长期回报。
西田集团在不断的扩张中，逐渐形成了几个核心区域，现在正在巩固其区域品牌地位，并不断放射状对外扩张。
西田的运作模式主要有以下几个特点：1、高超的全球财务与运营能力通过财务管理结构的数次调整，分拆与合并，西田集团实现了融资能力与核心业务的结合，从而保障了其商业地产持续的扩张能力。
西田的业务目前主要分布在美国、英国、澳大利亚和新西兰，虽然商业政策和财税政策各不相同，但通过集团化的整合与调整，西田还是达到了最有配置。
这主要体现在：¾可以灵活地调动集团内资金用于有全球前景的项目；¾增加了财务灵活性，可以在不同市场获取成本最低的债务；¾由于收入来源分散于不同国家，降低了整体风险，使其获得了更高的债务评级，从而降低了将来发债的利率；¾还可以减少总体的支出，通过内部整合，可以节省大量的开支和税务支出。
西田轻资产模式资料汇总
西田集团轻资产模式资料汇总目录西田轻资产模式资料汇总目录................................................................错误!未定义书签。
资料一：西田集团商业发展模式. (2)资料二：澳洲西田（westfield）发展模式的借鉴 (9)西田集团商业发展模式一、西田集团发展概述西田集团是一家将购物中心开发、建造和运营高度垂直整合的国际商业地产集团。
业务主要有地产开发、设计、施工、基金/资产管理、物业管理、出租及市场营销等。
总部位于悉尼，为澳大利亚证交所第六大上市公司，目前已经进入的国家有澳大利亚、新西兰、美国和英国。
2005年6月，西田市值超过230亿美元，在2005年《商业周刊》上的排名从上一年的458位攀升到285位，企业扩张速度惊人。
二、西田模式要素分析西田取得巨大成就，其独特的商业模式是主要原因。
西田模式是持续通过其强有力的全球集资平台，购买市场地位优越、未被充分利用的购物中心，然后赋予“西田”品牌和再投资，进行物业改造、扩张与重新定位，从而提升该物业价值，带来租金与资本增值的长期回报。
1. 打造全球财务与运营平台由于商业地产对资金的庞大渴求，具有持续的融资和资本运作能力是维持商业地产持续扩张的基本保障。
西田通过财务结构与核心业务结合，产生强大的协同效应，这是西田巨大增长的根本原因。
而西田的整合，使西田进一步搭建起能够最大化攫取全球机会的运营平台。
财务与业务的协同效应。
西田主业高度聚焦，购物中心是其唯一业务。
1979年，西田分别成立西田控股（Westfield Holding）和西田房地产信托（Westfield Property Trust）,房地产信托也就是香港开始流行的房地产信托投资基金（REIT）。
这次组织重组，使西田进入了一个新时代。
西田通过REIT持有物业，然后使用投资者购买西田REIT的资金去开发购物中心，并获得其向西田控股支付的管理费用。
REITs简介
REITs简介一、房地产信托投资基金概念：房地产投资信托基金，其英文“Real Estate Investment Trust”的缩写为REITs。
从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。
与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。
REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。
二、房地产信托投资基金的分类：从不同角度看，对REITs 有多种不同的分类方法，常见的分类方法有以下几种：1、根据组织形式，REITs 可分为公司型以及契约型两种。
公司型REITs 以《公司法》为依据，通过发行REITs 股份所筹集起来的资金用于投资房地产资产，REITs具有独立的法人资格，自主进行基金的运作，面向不特定的广大投资者筹集基金份额，REITs 股份的持有人最终成为公司的股东。
契约型REITs 则以信托契约成立为依据，通过发行受益凭证筹集资金而投资于房地产资产。
契约型REITs 本身并非独立法人，仅仅属于一种资产，由基金管理公司发起设立，其中基金管理人作为受托人接受委托对房地产进行投资。
二者的主要区别在于设立的法律依据与运营的方式不同，因此契约型REITs 比公司型REITs 更具灵活性。
公司型REITs 在美国占主导地位，而在英国、日本、新加坡等地契约型REITs 则较为普遍。
2、根据投资形式的不同，REITs 通常可被分三类：权益型、抵押型与混合型。
权益型REITs 投资于房地产并拥有所有权，权益型REITs 越来越多的开始从事房地产经营活动，如租赁和客户服务等，但是REITs 与传统房地产公司的主要区别在于，REITs 主要目的是作为投资组合的一部分对房地产进行运营，而不是开发后进行转售。
reits制度
reits制度REITs（房地产投资信托）制度是一种通过证券化房地产资产来吸引投资者的新兴金融工具。
REITs制度的核心是以公开公司的形式，将房地产开发商或持有者的房地产资产进行合理划分、组织和管理，然后发行相应的证券给投资者，使其可以通过购买证券来间接投资于房地产市场。
REITs制度的兴起源于对房地产市场的需求。
随着城市化进程的加快和人口的不断增加，对于高质量的住所、商业用地和办公空间的需求也在不断增长。
然而，传统的房地产投资方式存在着风险高、流动性差等问题，限制了普通投资者进入房地产市场的能力。
REITs制度的出现填补了这一空白，为投资者提供了传统房地产投资方式所无法实现的便利和机会。
REITs制度的运作与普通股票市场类似，具有流动性强、可分散风险、公开透明等特点。
投资者可以通过购买REITs的股票，在享受房地产投资所带来的收益的同时，又避免了实物房地产投资所带来的风险和不便。
而REITs公司作为场内交易的主体，负责管理和运营房地产资产，同时通过把租金收益的大部分分配给投资者（一般要求分配90%以上），以符合法规要求。
REITs制度对于整个房地产市场产生的积极影响不容忽视。
首先，REITs制度提供了更多的投资渠道，为投资者提供了低门槛的房地产投资机会。
这不仅促进了房地产市场的发展，还为投资者创造了更多的价值。
其次，REITs制度可以促进房地产市场的稳定和健康发展。
通过引入更多的投资者和资金，可以增加市场的流动性，提高市场的透明度和效率，从而降低市场的波动性和不确定性。
最后，REITs制度还可以促进房地产市场的专业化和规模化发展。
由于REITs公司将不同的房地产资产进行合理组织和管理，可以更好地实现资源的优化配置和风险的分散，提高资产的利用效率和综合性能。
当然，REITs制度也面临着一些挑战和风险。
首先，由于房地产资产的特殊性和复杂性，REITs公司需要具备丰富的行业经验和专业知识，以有效管理和运营资产。
海外REITs发展状况及其启示
《 作 经 济 与 科技 》 ２ １ 合 ００年 １ ２月号 上 （ 第 ４ ６期 ） 总 ０
面
金 同 是 房 地 产 资 产 证 券化 的 分 支 ， 是 两 但
个不同的产品。 作 为 我 国 房 地 产 融 资 工 具 之 一 的房
地 产 信 托产 品 ， 与 Ｒ Ｉｓ的 区别 主 要 体 其 ＥＴ
对 各 个 企业 的 资 源进 行 评 估 ， 明确 优 势 机 制 。整 个供 应 链 就 像 是一 个 虚拟 的企 资 源 与劣 势 资源 ， 据 各 个 节 点 竞 争 实 业 ， 有 共 同 的 利 益 目标 ， 过 功 能 整 根 拥 通
力 的强 弱 ，确 定供 应 链 上 的 核 心 企 业 ， 合 、 略 联 盟 和 优 势 互 补 ， 共 享 信 息 策 在
关 键 词 ： 地 产投 资 ； 托 ；Ｅ Ｔ 房 信 Ｒ Ｉｓ 本 文 系 首 都 经 济 贸 易大 学 研 究 生 科
技创新项目
互补性 、 运行协调性 、 响应敏捷性原则 ， 供 应 链 的 核心 。农 产 品供 应 链 环节 中的
这 样 才 能 尽 可 能吸 取 传 统 农 产 品 供 应 生 产 资 料 供 应 商 、 农 户 或 生 产 企 业 、 加
这 个 核 心 企 业 可 能 是 农 产 品 销 售 商 或 及 技 术 的前 提 下 分 享 农 产 品 在 供 应 链
合 者是农产品加工制造商 ； 、 ２ 核心企业进 上 所 获 得 的 增 值 ， 成 整 合 式 农 产 品物
行 供应 链节 点企业重 组 。通 过企 业重 流增值链结构体系， 实现整体效益最大
区 别 是 直 接 投 资并 拥 有 房 地 产 ， 收 其 益 主 要 来 源 于 其 拥 有 的 公 寓 、 办 公 楼 、仓 库 等 收 益 型 物 业 的年 租 回报 。 抵 押 型 Ｒ Ｉｓ 将 所 募 集 资 金 用 于 ＥＴ 是 发 放 各 种 抵 押 贷款 ， 入 来 源 于 所 收 收 取 的 手 续 费 和 抵 押 贷 款 利 息 以及 通
Westfield西田集团(澳大利亚)：世界商业地产标杆企业
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西田信托
经过分拆重组，西田信托成了西田购物中心的持有者，西田控股的负债大幅降低，流动资金 充裕。西田控股开始集中精力于购物中心的商业、物业管理和项目开发。西田信托着重于投资， 通过合理的投资策略实现低风险、高收益的回报，以吸引机构和个人投资者购买，进而为西田控 股提供强有力的资金支持。西田开发项目的收回成本周期缩短，运转速度加快。西田在商业地产 开发运营的优势，如同一个马力足效率高的引擎，西田 RETTS 为它提供的源源不断的燃料，从 此一发不可收拾，走向了全球化扩张的道路。 西田的全球化战略 当澳洲的市场缺乏增长点时，西田的目光开始转向世界。在降低陌生市场造成的影响与风险 方面，西田有它独到的处理方法，而且已被实践证明是可行的。当进入一个新的市场，西田会倾 向于收购正在运营的购物中心进行改造，而不是买一块本非用作零售的地皮重新规划开发。这样 可以减少客源和客流的估计偏差，以避免对项目前景过于乐观估计造成的风险。当收购的项目平 稳过渡，收益稳定后，西田会以此为根据地，对该市场进行深入挖掘，在同一城市或周边地区选 择新的收购对象，以巩固品牌口碑和影响力，从而降低经营风险。 西田开发美国市场正是采用这一策略。 1977 年，西田在康涅狄格州收购了第一家购物中 心 Trumbull 进行改造。 1980 年，西田又在康涅狄格州进行收购，此后又陆续进入了加州和密歇根 地区。1985 年又在加州收购了第五家。1986 年，西田同时收购了梅西百货（Macy’s）旗下的 三家购物中心。1987 年，在进入美国十周年时，西田成立了西田国际（ Westfield International） 美国业务运营总部，包含了开发、设计、建造、出租与管理等多个部门。1996 年，西田效仿澳大 利亚的经营模式，成立了西田美国信托（ Westfield American Trust）并在澳大利亚证券交易所挂 牌上市。1997 年西田美国在纽交所 IPO 上市，进入美国证券市场。1998 年收购特瑞泽克汉姆公 司后，西田成为加州圣迭戈、洛杉矶和圣何塞，密苏里的圣路易斯、马里兰的华盛顿特区和康涅 狄格地区最大的商业地产公司。如今美国已成为西田全球第二大市场，拥有 55 家购物中心，营 业面积超过 590 万平米。 同样是在 1977 年，西田进入了新西兰，不过并非是以开发商的身份，而是商业管理。凭借多 年商业地产经营经验，西田拿到了新西兰最大的商业地产开发商 St. Lukes 旗下购物中心的商业 管理合同。在此后的 20 年中，西田信托开始逐渐收购 St. Lukes 公司的股权，并终于在 90 年代 末成功控制了 St. Lukes，同时获取了 St. Lukes 旗下 10 家购物中心的所有权。如今西田在新西 兰拥有 12 家购物中心，经营面积超过 40 万平米。 西田直到 2000 年才正式进入英国， 并非对英国市场缺乏重视， 事实上他们从七十年代就开始