第七节土地增值税法律制度
土地增值税法律法规doc
土地增值税法律法规1．为了规范土地，房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
2．转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依照本条例缴纳土地增值税。
转让国有土地使用权,地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为.不包括以继承,赠与方式无偿转让房地产的行为.国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地. 地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施.附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品.收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益.单位,是指各类企业单位,事业单位,国家机关和社会团体及其他组织.个人,包括个体经营者."赠与"是指如下情况：(一)房产所有人,土地使用权所有人将房屋产权,土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的.(二)房产所有人,土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体,国家机关将房屋产权,土地使用权赠与教育,民政和其他社会福利,公益事业的.上述社会团体是指中国青少年发展基金会,希望工程基金会,宋庆龄基金会,减灾委员会,中国红十字会,中国残疾人联合会,全国老年基金会,老区促进会以及经民政部门批准成立的其他非营利的公益性组织.3.土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算.纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊.土地增值税以人民币为计算单位.转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额.对于取得的收入为外国货币的,依照细则规定,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合人民币,据以计算土地增值税税额.对于以分期收款形式取得的外币收入,也应按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合人民币.土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收。
土地增值税规章制度管理办法
土地增值税规章制度管理办法第一章总则第一条为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税征收和缴纳行为，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》等有关法律法规，制定本办法。
第二条本办法所称土地增值税，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，按照其取得的土地增值额缴纳的一种税。
第三条土地增值税的征收管理应遵循依法征收、合理税率、公开透明、便利纳税的原则。
第四条各级地方税务局是土地增值税的征收管理机关，负责土地增值税的征收、管理和服务工作。
第二章纳税人和税率第五条转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税人。
第六条土地增值税采用四级超额累进税率：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，税率为30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，税率为40%-扣除项目金额5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，税率为50%-扣除项目金额15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，税率为60%-扣除项目金额35%。
第三章计税依据和计税方法第七条土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的土地增值额。
第八条土地增值额的计算公式为：增值额 = 转让收入 - 扣除项目金额。
第九条扣除项目金额包括：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地和新建房屋的成本、费用；（三）与转让房地产有关的税金；（四）其他扣除项目。
第十条土地增值税的计税方法是：（一）增值额未超过扣除项目金额50%的，土地增值税税额 = 增值额× 30%；（二）增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额 = 增值额× 40% - 扣除项目金额× 5%；（三）增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额 = 增值额× 50% - 扣除项目金额× 15%；（四）增值额超过扣除项目金额200%的，土地增值税税额 = 增值额× 60% - 扣除项目金额× 35%。
土地增值税基本法律规定
税率
30% 40% 50% 60%
速算扣除系数
0 5% 15% 35%
一、土地增值税基本法规
【例题】 2011年某房地产开发公司销售其新建商品房一栋，建筑面 积5万平方米，取得销售收入1.4亿元，已知该公司取得该 地块土地使用权所支付金额2400万元，房地产开发成本为 2400万元；该公司没有按房地产项目计算分摊银行借款利 息；销售商品房缴纳的有关税金770万元。该公司销售该 商品房应缴纳的土地增值税为（ ）。（以上数据为审核后确定） A.2256.5万元 B.2445.5万元 C.3070.5万元 D.3080.5 万元
土地增值税基本税收政策交流
主要内容
主
1 土地增值税基本法律法规
2
土地增值税部分财税文件
要Leabharlann 3 土地增值税部分省内文件
内
4 土地增值税减免税办法
容
5 土地增值税部分优惠文件
一、土地增值税基本法律法规
（一）土地增值税暂行条例
1、1993年12月13日国务院第138号令发布， 于1994年1月1日起实行 2、土地增值税纳税人、征税范围、税率、 计税依据、申报期限、免税项目等。 3、重点关注收入、扣除项目。中华人民共 和国土地增值税暂行条例.doc
省内文件
1、豫地税发【2010】28号 2、豫地税函【2010】202号 3、 省局2011年10号公告 4、 豫地税函【2009】188号
三、土地增值税部分省内文件
（一）豫地税发【2010】28号河南省地方税务局关 于明确土地增值税若干政策的通知豫地税发〔 2010〕28号关于明确土地增值税若干政策的通知 .doc
6
财税字【1995】48号“一些具体问题规定” 国税发【2006】187号“清算管理有关问题 国税函【2010】220号“清算有关问题”
土地增值税法律规定(3篇)
第1篇一、概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的征收旨在调节土地收益分配，防止土地投机，维护国家土地市场的稳定。
本文将详细阐述土地增值税的法律规定。
二、土地增值税的纳税人1. 纳税人范围根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）的规定，土地增值税的纳税人包括：（1）转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人；（2）转让土地使用权、地上建筑物及其附着物取得收入的境外单位和个人。
2. 单位和个人定义（1）单位：包括企业、事业单位、社会团体以及其他组织；（2）个人：包括个体工商户、自然人。
三、土地增值税的计税依据1. 增值额土地增值税的计税依据为纳税人转让房地产所取得的增值额。
增值额是指纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。
2. 收入纳税人转让房地产的收入包括以下几项：（1）取得货币收入；（2）取得实物收入；（3）取得其他收入。
3. 扣除项目金额根据《条例》的规定，土地增值税的扣除项目包括以下几项：（1）取得土地使用权所支付的金额；（2）开发土地的成本、费用；（3）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（4）与转让房地产有关的税金；（5）财政部规定的其他扣除项目。
四、土地增值税的税率土地增值税实行四级超额累进税率：1. 第一档税率：30%，增值额未超过扣除项目金额50%的部分；2. 第二档税率：40%，增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分；3. 第三档税率：50%，增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分；4. 第四档税率：60%，增值额超过扣除项目金额200%的部分。
五、土地增值税的征收管理1. 纳税申报纳税人应当在转让房地产后7日内，向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报。
土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律制度]
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土地增值税法律制度有关规定的是[第七节土地增值税法律制度]第七节土地增值税法律制度一、土地增值税土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税的特点主要有：（1）在房地产转让环节征收；（2）以房地产转让实现的增值额为计税依据；（3）征税面比较广；（4）采用扣除法和评估法计算增值额；（5）实行超率累进税率。
二、土地增值税的纳税人土地增值税的纳税人为转让国有土地使用权、地上建筑及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人。
单位包括各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。
个人包括个体经营者。
此外，还包括外商投资企业、外国企业、外国驻华机构及海外华侨、港澳台同胞和外国公民。
三、土地增值税的征税范围（一）征税范围的一般规定1.土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，转让非国有土地和出让国有土地的行为均不征税。
2.土地增值税既对转让国有土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
3.土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
（二）征税范围的特殊规定1.以房地产进行投资、联营。
2.房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途。
3.房地产的交换。
4.合作建房。
5.房地产的出租。
6.房地产的抵押。
7.企业兼并转让房地产。
8.房地产的代建行为。
9.房地产的重新评估。
10.土地使用者处置土地使用权。
四、土地增值税的计税依据（一）应税收入的确定1.货币收入。
货币收入是指纳税人转让房地产而取得的现金、银行存款和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。
2.实物收入。
实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入。
3.其他收入。
其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或具有财产价值的权利。
（二）扣除项目及其金额准予纳税人从房地产转让收入额减除的扣除项目具体包括以下六项内容：1.取得土地使用权所支付的金额。
土地增值税暂行条例
土地增值税暂行条例 The latest revision on November 22, 2020中华人民共和国国务院令（第１３８号）《中华人民共和国土地增值税暂行条例》已经１９９３年１１月２６日国务院第十二次常务会议通过，现予发布，自１９９４年１月１日起执行。
总理李鹏１９９３年１２月１３日中华人民共和国土地增值税暂行条例第一条为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益，制定本条例。
第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应当依照本条例缴纳土地增值税。
第三条土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。
第四条纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额，为增值额。
第五条纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。
第六条计算增值额的扣除项目：（一）取得土地使用权所支付的金额；（二）开发土地的成本、费用；（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；（四）与转让房地产有关的税金；（五）财政部规定的其他扣除项目。
第七条土地增值税实行四级超率累进税率：增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分，税率为百分之三十。
增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分，税率为百分之四十。
增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之五十。
增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分，税率为百分之六十。
第八条有下列情形之一的，免征土地增值税：（一）纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十的；（二）因国家建设需要依法征用、收回的房地产。
第九条纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格计算征收：（一）隐瞒、虚报房地产成交价格的；（二）提供扣除项目金额不实的；（三）转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由的。
第七章 土地增值税(最新 税法PPT课件)
第七章 土地增值税
本章主要内容
7.1 土地增值税概述 7.2 土地增值税征税范围 7.3 土地增值税税率 7.4 土地增值税应税收入与扣除项目 7.5 土地增值税应纳税额的计算
本章重点难点
本章重点： 土地增值税征税范围、土地增值税税率、土地
增值税应纳税额的计算。
本章难点： 土地增值税应纳税额的计算。
土地增值税采用四级超率累进税率
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
一、应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产取得的全部
价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和 其他收入。 非货币收入要折合成货币金额计入收入总额。 营改增后，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值 税收入。
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （一）取得土地使用权所支付的金额（适用新建房转让和存量房地产转
让） 包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一 规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。
因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而 被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。
因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁，由纳税人自行转让原房地产的，比照本规 定免征土地增值税。
7.2 土地增值税征税范围
3.免征土地增值税的情况（免征或暂免征收）
（6）建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的
7.4 土地增值税应税收入与扣除项目
二、扣除项目的确定 （二）房地产开发成本（适用新建房转让）
初级会计《经济法基础》考试考点-土地增值税法律制度.doc
初级会计《经济法基础》考试考点:土地增值税法律制度2018初级会计《经济法基础》考试考点:土地增值税法律制度征税范围(★★★)(13年单选、14年多选)事项土地增值税不征征土地使用权出让★土地使用权转让★转让建筑物产权★继承★赠与（1）赠与直系亲属或者承担直接赡养义务人赠与其他人（2）通过中国境内非营利的社会团体、国家机关赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业投资、联营将房地产转让到投资联营企业时（暂免）投资联营企业将该房地产再转让的（双方都是一般企业）投资、联营★（一方为房地产企业）房地产企业将部分开发房产自用或出租出售房地产交换个人互换自有居住用房企业互换合作建房建成后自用建成后转让出租★抵押抵押期间抵押期满“且”发生权属转移兼并★（暂免）代建★评估增值★土地增值税属于收益性质的土地税，因此只有在发生权属转移且有增值的情况下才予征收。
同学们在理解的基础上，关注出让与转让、投资联营。
应纳税额计算(☆)(一)计税公式土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数增值额=转让房地产取得的收入-扣除项目金额(二)新建项目具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准新建项目房地产企业拿地①取得土地使用权所支付的金额据实扣除（成本+契税）建房②房地产开发成本据实扣除③房地产开发费用利息明确利息＋（①+②）×5%利息不明确（①+②）×10%销售④与转让房地产有关的税金营、城、教（不包括印花税）优惠⑤加计扣除额（①＋②）×20% 非房地产企业拿地同同建房同同销售不同营、城、教、印(三)计算步骤1.确定收入——题目给出2.确定扣除项目金额(1)取得土地使用权所支付的金额——题目给出(2)房地产开发成本——题目给出(3)房地产开发费用——根据题目内容判定利息是否明确(4)与转让房地产有关的税金——题目给出(注意印花税迷惑)(5)计算加计扣除3.确定增值额——(1-2)4.确定增值额与扣除项目的比率(3/2)5.找税率6.算税额应纳税额=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数(四)销售旧房具体扣除标准转让项目具体扣除项目扣除标准存量项目房①房屋及建筑物的评估价格重置成本价×成新率地②取得土地使用权所支付的地价款和缴纳的有关费用据实扣除销售③与转让房地产有关的税金土地地同同销售同同初级会计职称考试频道。
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第七节土地增值税法律制度一、土地增值税概述土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
二、纳税人1.土地增值税的纳税人，是指转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
2.土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人;不论经济性质;不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人;不论部门。
提示：转让方将不动产所有权、土地使用权转让给承受方：转让方交营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税、所得税;承受方交契税、印花税。
【例题·多选题】张某于2005年以每套80万元的价格购入两套高档公寓作为投资。
2006年将其中一套公寓以100万元的价格转让给谢某，从中获利20万元，根据我国税收法律制度的规定，张某出售公寓的行为应缴纳的税种有()。
(2007年)A.个人所得税B.营业税C.契税D.土地增值税『正确答案』ABD『答案解析』本题考核房屋转让环节涉及的税种。
按照相关规定，本题中涉及营业税和土地增值税。
由于张某在05年购买的房屋，于06年转让，在5年以内，因此也要按照规定缴纳个人所得税。
三、征税范围1.征税范围的一般规定：(1)土地增值税只对转让国有土地使用权的行为征税，对出让国有土地使用权的行为不征税;(2)土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税;(3)土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税。
解释：土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。
2.征税范围的具体和特殊规定(易出单选题、多选题)【例题1·单选题】下列各项中,应当征收土地增值税的是()。
A.公司与公司之间互换房产B.房地产开发公司为客户代建房产C.兼并企业从被兼并企业取得房产D.双方合作建房按比例分配房产后自用『正确答案』A『答案解析』本题考核土地增值税的征税范围。
土地增值税征税范围规定，房地产开发公司为客户代建房产，没有发生房屋产权的转移，不属于土地增值税征税范围;兼并企业从被兼并企业取得房产、合作建房按比例分配房产后自用，暂免征收土地增值税。
【例题2·多选题】某房地产公司出售一幢已办理竣工结算的商用写字楼，获得2000万元。
根据税收法律制度的有关规定，下列各税中，属于该公司此项售楼业务的应缴纳的税种有()。
A.契税B.营业税C.印花税D.土地增值税『正确答案』BCD『答案解析』本题考核出售房产应缴纳的税种。
出售房产应缴纳营业税、印花税和土地增值税，而契税是对买受人征收的。
四、土地增值税的计税依据增值额的计算公式为：增值额=转让房地产取得的收入一扣除项目(一)转让房地产取得的收入纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益;从收入的形式来看，包括货币收入、实物收入和其他收入。
(二)扣除项目及其金额(重点掌握)1.取得土地使用权所支付的金额(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括地价款和取得使用权时按政府规定缴纳的费用。
【例题·单选题】下列项目中，征收土地增值税确定取得土地使用权所付金额中地价款的方法，正确的是()。
A.以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地价款B.以行政划拨方式取得土地使用权的，为补缴的出让金C.以转让方式取得土地使用权的，为补缴的出让金和费用D.以其他方式取得土地使用权的，为建房的费用与成本『正确答案』B2.房地产开发成本(适用新建房转让)：包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用【例题·多选题】下列项目中，属于房地产开发成本的有()。
A.土地出让金B.耕地占用税C.公共配套设施费D.借款利息费『正确答案』BC3.房地产开发费用(适用新建房转让)(1)纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内(2)纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的：最多允许扣除的房地产开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内【例题·单选题】企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额1000万元;房地产开发成本6000万元;向金融机构借入资金利息支出400万元(能提供贷款证明)，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100万元;该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用为5%。
该企业允许扣除的房地产开发费用是()万元。
A.370B.650C.750D.850『正确答案』B『答案解析』该企业允许扣除的房地产开发费用=(400-100)+(1000+6000)×5%=650(万元)。
4.与转让房地产有关的税金(适用新建房转让和存量房地产转让)：包括营业税、城建税、印花税。
教育费附加视同税金扣除。
5.财政部规定的其他扣除项目(适用新建房转让)从事房地产开发的纳税人可加计扣除=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20%提示：(1)此项加计扣除针对房地产开发企业有效，非房地产开发企业不享受此项政策;(2)取得土地使用权后未经开发就转让的，不得加计扣除。
6.旧房及建筑物的扣除金额(适用存量房地产转让)税法规定，转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征地增值税。
(1)“旧房及建筑物的评估价格”是指转让已使用过的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
评估价格须经当地税务机关确认。
评估价格=重置成本价×成新度折扣率(2)对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。
提示：从不同转让主体的不同转让行为看扣除项目的差异归纳图表：解释：从不同转让标的看扣除项目的差异：(1)新建房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②房地产开发成本;③房地产开发费用;④与转让房地产有关的税金;⑤财政部规定的其他扣除项目。
(2)存量房地产转让时可扣除：①取得土地使用权所支付的金额;②与转让房地产有关的税金;③旧房及建筑物的评估价格。
【例题1·多选题】以下项目中，转让新建房地产和转让旧房产计算其土地增值税增值额均能扣除的项目有()。
A.取得土地使用权所支付的金额B.房地产开发成本C.与转让房地产有关的税金D.旧房及建筑物的评估价格『正确答案』AC【例题2·多选题】纳税人转让旧房，在计算土地增值额时，允许扣除的项目有()。
A.转让环节缴纳给国家的各项税费B.经税务机关确认的房屋及建筑物的评估价格C.当期发生的管理费用、财务费用和销售费用D.取得土地使用权所支付的价款和按国家规定缴纳的有关税费『正确答案』ABD『答案解析』本题考核土地增值税的扣除项目。
根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房，不允许扣除管理费等三项费用，只有转让新建商品房项目时，才允许按照房地产五、土地增值税的税率及应纳税额的计算(一)税率：实行四级超率累进税率(二)土地增值税应纳税额的计算1.计算公式土地增值税应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数2.计算步骤(1)计算转让房地产取得的收入(货币收入、实物收入)。
(2)计算扣除项目。
①取得土地使用权支付的金额;②开发土地的成本、费用;③新建房及配套设施的成本、费用或者旧房及建筑物的评估价格;④与转让房地产有关的税金。
提示：与转让房地产有关的税金包括：营业税、城市维护建设税、印花税、教育费附加。
(3)计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目。
(4)计算增值额÷扣除项目的比率。
(5)计算土地增值税的应纳税额。
【例题1·计算题】某外商投资房地产开发公司于2008年12月将一座写字楼整体转让给某单位，合同约定的转让价为20 000万元，公司按税法规定缴纳营业税1 000万元，印花税10万元。
公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用和税金为3 000万元;投入房地产开发成本为4 000万元;房地产开发费用中的利息支出为1 200万元(不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，也不能提供金融机构证明)。
已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
计算该公司转让写字楼应缴纳的土地增值税税额。
『答案解析』(1)房地产转让收入为20000万元(2)确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为3000万元②房地产开发成本为4000万元③房地产开发费用为：(3000+4000)×10%=700(万元)④与转让房地产有关的税金为1000(万元)⑤从事房地产开发的加计扣除为：(3000+4000)×20%=1400(万元)⑥转让房地产的扣除项目金额为：3000+4000+700+1000+1400=10100(万元)(3)计算转让房地产的增值额：20000-10100=9900(万元)(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：9900÷10100≈98%(5)计算应缴纳的土地增值税税额：应纳土地增值税税额=9900×40%-10100×5%=3455(万元)【例题2·计算题】2008年某国有商业企业利用库房空地进行住宅商品房开发，按照国家有关规定补交土地出让金2 840万元，缴纳相关税费160万元;住宅开发成本2 800万元，其中含装修费用500万元;房地产开发费用中的利息支出为300万元(不能提供金融机构证明);当年住宅全部销售完毕，取得销售收入共计9 000万元;缴纳营业税、城市维护建设税和教育费附加495万元;缴纳印花税4.5万元。
已知：该公司所在省人民政府规定的房地产开发费用的计算扣除比例为10%。
计算该企业销售住宅应缴纳的土地增值税税额。
『答案解析』非房地产开发企业缴纳的印花税允许作为税金扣除;非房地产开发企业不允许按照取得土地使用权所支付金额和房地产开发成本合计数的20%加计扣除。
(1)住宅销售收入为9000万元(2)确定转让房地产的扣除项目金额：①取得土地使用权所支付的金额为：2840+160=3 000万元②住宅开发成本为2800万元③房地产开发费用为：(3000+2800)×10%=580(万元)④与转让房地产有关的税金为: 495+4.5=499.5(万元)⑤转让房地产的扣除项目金额为：3000+2800+580+499.5=6879.5(万元)(3)计算转让房地产的增值额：9000-6879.5=2120.5(万元)(4)计算增值额与扣除项目金额的比率：2120.5÷6879.5≈31%(5)计算应缴纳的土地增值税税额：应纳土地增值税税额=2120.5×30%=636.15(万元)【例题3·计算题】某公司2009年转让一处旧房地产取得收入1600万元，该公司取得土地使用权所支付的金额为200万元，当地税务机关确认的房屋的评估价格为800万元，该公司支付给房地产评估机构评估费20万元，缴纳的与转让该房地产有关的税金l0万元。