物业管理案例分析

物业管理案例分析

1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿

妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公

司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。近日，无锡中院审

结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。

被害人家属：

物业公司疏于管理

2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。此后，许某某每年都按时向物业

公司支付物业管理费。

天有不测风云。2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。虽经全力侦

查，但凶手至今仍没有被抓获。

“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区

并致犯罪得逞。”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地

产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司

应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。

房地产公司：

管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责

“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。

“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。登记、巡逻记

录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。

许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也

就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。

那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人

利用空置别墅作案的事实能否得到确认？庭审中，双方展开了激烈辩论。

一审法院：

物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，空置房为作案提供便利条件缺乏证据证实

“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。

“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。

二审法院：

房地产公司、物业公司至多是存在过失，承担侵权赔偿责任无法律依据

“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。

“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。”房地产公司辩称。

“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。”物业公司辩称。

无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。

最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。所谓直接

结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害

部分无法区分。

“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。”无锡中院审理认为，房地产公司、

物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。

法院认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，

该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的

行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。综上，即使许某

某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其

关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。据

此，驳回了上诉，维持原判决。

2业主想不按统一要求安装防盗网怎么办

某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位臵、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。几次劝说，他仍不改初衷。

按理说，管理处完全可以采取强制措施。然而，主管人员并没有这样简单处理。而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。

在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。

既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。

3《物权法》福州第一案:业主一审败诉

业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释

关注理由

《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。这些案件多与小区停车位有关。近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。

去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。

近日，仓山区法院对这起案件作出一审判决，小区未售出的55个停车位所有权属于开发商的。业主应停止将车辆停放在开商发停车位的行为，并向开发商赔礼道歉。

福州法律界一位人士认为，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山这起类似的案件。该案可称为福州《物权法》第一案。

小区近30个车位被占用

去年，银华花园业主罗先生将小车停在小区的架空层。不过，小区开发商———福建银华房地产公司提出，车位的所有权属于开发商，业主要么掏钱买，要么付月租，否则不能停车。

“架空层属于全体业主共有，业主为什么不能使用？”于是，罗先生继续将车停在架空层。不少业主也仿效罗先生的行为，也将车停在架空层里。

开发商为了阻止业主停车，用钢筋将车位焊上，但没有效果。罗先生为了停车，还拆除车位的铁栏杆。罗先生的行为造成小区近30个车位被占用。

于是开发商去年底向仓山区法院提起诉讼，请求判决罗先生不得侵占银华花园一层属于原告的车位，并向原告以书面形式道歉，赔偿原告的各种损失共计1.59万元。

停车位产权归谁所有

很显然，《物权法》实施后，福州这起物权第一案焦点在于小区架空层停车位的产权归谁所有。对此，原告被告各有一番理由。

被告：架空层属全体业主当然可以停车

罗先生昨日对记者表示，他有理由不向开发商付费就可使用停车位。《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

罗先生认为，架空层属于公共设施，因为楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的。因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从属物。这意味着，架空层的建设成本已被公摊到房价里，业主们买下房子的同时也就买下了架空层。所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权。

罗先生还提到，福州市政府2004年5月20日颁布《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》。暂行规定明确“住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空层用作居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车，该部分不得确权，不得分割出售，归小区全体业主所有”。由此可见，开发商在无法保证小区业主停车需要的情况下，强行将架空层改作专用停车位并出售的行为是不合法的。

“如果小区车位所有权属于开发商，那么小区就没有公共停车位了。”罗先生说，银华小区可停靠机动车的部位，全部被开发商用铁栏杆焊死围合。小区机动车只能被迫停放在小区

内的消防通道上，而这违反《消防法》。这也进一步表明开发商将架空层车位改作专用停车位的行为不合法。

原告：停车位产权属于开发商

对于银华小区停车位的权属，开发商认为，银华花园的车位是经过福州市规划局规划审批的，福州市房地产交易中心合法备案的，具备产权。未销售车位是属于原告的合法财产，既无占有楼房公摊，又非属所谓的架空层性质，所售房产可马上办理产权，部分购买车位的业主已经办理了产权证。罗先生既不向开发商购买车位，又不租赁车位，强行侵占原告车位的行为，侵害了开发商的权益。

法院：车位所有权属于开发商

近日，仓山区法院经审理后作出一审判决，银华花园的车位所有权归开发商，罗先生在未取得停车位的合法使用权的情况下，将车辆停在小区的停车位，侵犯他人财产的所有权。罗先生应向银华房地产公司赔礼道歉，并驳回原告的其他诉讼请求。

“对这一判决结果，我们并不意外，法院依据的是权属证明。”罗先生说，由于银华花园还没有成立业委会，他准备与小区其他业主联名，向法院提起行政诉讼，要求认定“福州市房地产交易中心将架空层确权给开发商的行为”是违法的。

各地物权法第一案主角多为停车位

福州法律界一位人士表示，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山类似的关于物权纠纷的案件。该案可称为福州《物权法》第一案。

据悉，《物权法》去年10月实施后，北京和上海等国内不少地方都爆出《物权法》第一案，“主角”也多为小区停车位。该人士表示，这并非巧合。

他说，目前，福州的一个停车位售价通常在10万元以上，其单位价格是房价的数倍，开发商可以从停车位上获取高额的利润。业主与开发商在架空层的权属问题上进行角力的案件将会越来越多。

福建中美律师事务所律师温树铨则认为，《物权法》只对小区的公用道路和绿地界定得清楚，这些属于全体业主共有。但还有大量的公共场所、公共设施没有进行界定。比如架空层、小区会所到底是不是公共场所、公共设施？

他说，《物权法》关于公共场所、公共设施、业主共有的道路或者其他场地的定义太笼统，应该出台具体的司法解释。目前对于架空层的权属问题，各方观点还不统一。有的认为，如果架空层面积没有计入公摊，该架空层经产权登记机关核发产权证，就属于开发商；有的认为，架空层权属在法律上没有规定，合同也没有约定的情况下，应该认为是开发商与业主共有；还有的认为，架空层不具有独立的产权，其权利附属于主物，架空层所在的建筑物产权归谁，架空层权属也就归谁，这时候小区架空层的产权就是全体业主的。

“目前在学术界，大多数人主张架空层应该认定为属于业主的。但如果有权机关不尽快做出具体司法解释，法院在审理案件时不好操作，业主的权益也难以维护。”法律界人士认为。

4房屋质量有问题能否拖欠物业费

滕某与某物业管理有限公司物业合同拖欠物业费纠纷案

2005年1月，滕某入住三好家园一套住房。此后，滕某以“房屋存在质量问题，小区围墙距离上诉人的房屋过近，物业公司没有尽到物业管理服务义务，物业费与服务标准不相符。”为由，从2005年11月3日起至2007年11月3日止一直未交付物业费。

原审判决认为，物业公司为滕某提供了大量的全面的物业服务，滕某应交纳相应费用。判决滕某给付物业公司物业管理费3802元，并支付逾期付款违约金，负担案件受理费270元。某法院法维持原判。

法官评析：物业公司与业主之间是物业合同关系；而开发商与业主之间是商品房买卖合同关系。房屋质量等问题属于业主与开发商之间商品房买卖合同调整范畴。因此，业主不能以房屋质量问题，向物业公司拒绝交纳物业费。但是，如果在物业合同中约定了物业公司有对房屋维护和修缮义务，业主要求物业公司进行维修，物业公司未履行义务的，业主有权拒绝交纳物业费。

5物业管理收费与民事责任承担

原告：靳某

被告：某房产经营公司

【案情摘要】

1999年10月13日，原告在某小区丢失了一辆桑塔纳轿车。车辆丢失后，原告即向小区所在地派出所报案，并同时告知管理该小区的某物业公司。在公安局破案未果的情况下。于是，原告在2000年4月16日向法院提起诉讼，要求被告赔偿经济损失158000元。

某法院认定事实及判决结果：

1）被告于本判决发生法律效力之日起十日内，赔偿原告人民币十万元整。

2）诉讼费用四千六百七十元有被告负担四千元，原告负担六百七十元。

被告不服，向某中级人民法院提起上诉。

被告委托山西成诚律师事务所律师刘银栋、程丽红作为代理人参与了本案二审的诉讼活动。

二审（上诉人）代理律师代理意见摘要：

上诉人与被上诉人未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。

一、物业管理费仅仅用于某小区公用卫生清扫和公用设施的日常维修养护，上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。

物业管理是根据开发公司开发的物业状况，基于业主（业主委员会）的授权对小区进行物业管理的行为，物业公司与业主之间是一种委托关系。本案中，被上诉人丢失车辆的所处小区是房管局直管公房，该小区在上诉人接手进行物业管理时，硬件环境即不具备：如没有院门，没有相应的停车位等。上诉人对该小区收取的所谓“物业管理费”是每月每户六元钱，该费用仅仅用于公用卫生清扫和公用设施的正常维修养护。上诉人与包括被上诉人在内的该小区的住户已对此达成事实上的合意。根据物业管理收费的规定，在法定的九项管理费开支中并不包括车辆保管费。并且，从收费项目、收费金额来看，判令上诉人承担被上诉人丢车

损失也不符合民法的公平原则，与民事立法责、权、利相一致的价值取向相悖离。故上诉人与被上诉人并未形成法律上和事实上的车辆保管合同关系。

二、一审法院依据一份“住户手册”即认定上诉人与被上诉人之间形成车辆保管合同关系，不符合法律规定。

其一，因物业管理法律关系涉及当事人的权利义务比较复杂，故一般以文书的形式明确约定。“住户手册”即是这种情况下产生的，是由物业管理公司单方制定，并在住户入住该小区时发给住户，以使住户知晓该小区物业管理及相关法律规定，是物业管理公司创设的一种工作性的规范文件。“住户手册”所涉及到的具体服务内容，尤其是一些特殊的专项服务以及影响较大的内容必须要按法律规定签订正式的书面合同。

其二，在本案中，上诉人与被上诉人仅就“住户手册”的前一部分签字盖章予以认可，该部分是上诉人与被上诉人的合意，具有法律约束力。但上诉人与被上诉人并未就该“住户手册”的后半部分，也就是说没有就包括“小区内机动车的管理”这种特殊服务事项作出约定。从民法、合同法原理来看，该“住户手册”后半部分记载的物业管理公司提供的特殊服务内容，仅仅是一种要约邀请，不属于合同范畴，对上诉人与被上诉人不具有约束力。

其三，根据《中华人民共和国合同法》第三百六十五条“保管合同是保管人保管寄存人交付的保管物，并返还该物的合同”、第三百六十六条“寄存人应当按照约定向保管人支付保管费”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，被上诉人主张与上诉人存在保管合同法律关系，即应就其车辆系由被上诉人保管、被上诉人收取其车辆保管费及其车辆系在被告诉人所管理的小区内丢失等事项承担举证责任。上诉人并未就以上事项予以举证证明，故一审认定被上诉人主张与上诉人之间存在车辆保管合同关系，不符合法律规定。

总之，上诉人向被上诉人收取的每月六元钱的物业管理费，并不包括车辆保管这种特服事项，且上诉人与被上诉人也并未就该事项达成合意。一审判令上诉人赔偿被上诉人人民币十万元，认定事实错误，判决不符合法律规定。

某中级人民法院认定事实及判决结果：

“本院认为：上诉人与被上诉人之间存在物业管理关系，但不必然形成车辆保管关系，车辆保管需订立保管合同，本案双方当事人并未订立车辆保管书面合同，也未有口头约定，双方之间未形成车辆保管合同关系，上诉人对被上诉人车辆不负有保管义务，对其丢失车辆也不承担赔偿责任，物业管理手册中涉及到的服务内容只是一种广义的物业公司为住户提供哪些服务，而不具有合同性质，上诉人收取每月6元物业管理费后，有义务对住宅小区内公用设施、绿化、卫生、环境等进行物业管理，而非对小区特定的人、财、物予以管理，也不承担由于犯罪行为而导致人员伤亡、财物损失、毁坏的赔偿责任，不应任意加大物业公司所负责任。”依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第二项和《中华人民共和国合同法》第三百六十六条，三百六十七条的规定，判决如下：

一、撤消某区人民法院（2001）×民初字第×号民事判决；

二、驳回被上诉人的诉讼请求。

本案一、二审案件受理费9340元，由被上诉人负担。

6不允许装防盗网失窃后产生纠纷

小区多层住宅除一搂外均不允许安装防盗窗户，这是铁建住宅物业公司的规定。

很多住户安装了窗磁，门磁等防盗设施，但陈某安装后的一个夏夜，因乘凉通风后忘记

关掉窗户，当夜小偷从窗户潜入后盗走价值两万多元的现金、物品等陈某认为这是因为物业公司不他安防盗窗户的原因，于是向物业公司索赔。

经管里处再三协调无果，陈某将物业登记公司推上法厅。经法院审理认为：物业公司的安全员无脱岗、出入完备，各安全员巡逻到位，管里处管理员值班到位，无失职责任。陈某属于自己疏忽未关窗户造成，属于意外损失，物业公司不承担法律责任，所以不与赔偿。点评:

1、陈某入住小区时，已与物业公司签订《业主公约》，其中包括有不准安防盗窗的规定，陈某已认可，根据《民法通则》规定：企业已告知当事人情况，双方已签协议，当事人发生其他意外情况，企业不负直接责任。

2、陈某属于自己疏忽大意，使其防盗系统失去作用，造成不可挽回的损失。

3、物业公司在职守范围内无失职现象，所以不承担赔偿责任。

7物业公司不应承担自来水收费差额等额外义务

案情概况：

大连弘达房地产经营管理有限公司（以下称弘达公司）自1998年11月负责管理中山区竹青街12号3栋楼，并代大连市自来水集团公司（以下称自来水集团）向该区域的全体业主收取水费。该小区安装了一块总水表，小区业主则分别安装了分户水表，总水表与分户水表的指针数存在差异，自来水集团按照总水表计算水费，弘达公司则一直根据分户水表的指针数向小区业主收取水费，并将代收水费转交给自来水集团。从1998年11月到2007年10月，总水表与分户水表形成的水费差额大约为70余万元，自来水集团认为70余万元的水费差额应当由弘达公司承担，弘达公司认为不应当由其承担而拒绝支付。2008年1月，自来水集团向法院提起诉讼，要求弘达公司承担上述消费差额，法院经审理后，认自来水集团与弘达公司不存在供用水合同关系，依法判决驳回了自来水集团的诉讼请求。

律师点评

一、人民法院判决物业服务企业不承担自来水差额费用是正确的。结合该案的实际情况分析如下：

1. 弘达公司与自来水集团之间不存在供用水合同关系，弘达公司没有交纳水费的合同义务。

根据《合同法》第十章中关于供用电、水、气、热力合同的规定，供用水合同是供水人向用水人供水，用水人支付水费的合同。结合该案实际情况可以认定，自来水集团与小区业主之间存在供用水合同关系，自来水集团是供水人，小区业主是用水人。自来水集团与小区业主之间存在供用水的法律关系，双方应当按照国家规定及合同约定履行各自的义务，具体到该案中，自来水集团应当及时履行供水义务，小区业主应当及时履行交纳水费的义务。如果自来水集团认为存在拖欠水费情形，也应当向用水人催要，显然，这里的用水人是小区业主，而不应当是弘达公司。虽然，该案中存在弘达公司为自来水集团向小区业主代收水费的事实，但并不代表弘达公司是实际用水人，更不能因此改变小区业主是实际用水人的法律事实。同时，《物业管理条例》也明确规定，物业管理区域内，供水单位应当向最终用户收取有关费用。可见，小区业主才是交纳水费的义务人，而弘达公司作为小区的物业服务提供者，并非用水人，当然也就不存在交纳水费的义务，因此，自来水集团主张弘达公司拖欠水费就更无从谈起了。

2. 弘达公司对于自来水的自然损耗没有过错，不应承担交费责任。

该案中，小区总水表与业主分户水表的用水量存在差异，实际是供水过程中发生的

自然损耗。弘达公司作为小区物业服力提供者，主要负责对小区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，以及维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，而对于自来水输送过程中发生的自然损耗并不过错，因此，也就不应承担任何责任，所以，自来水集团要求弘达公司承担由于自然损耗而产生的水费差额，是没有法律依据的。

3、自来水集团在履行供水义务过程中，因自然损耗造成的损失应自行承担。

根据合同法的规定，在双方没能约定或者约定不明确的情况下，供水设施的产权分界处（大连市规定为建筑物墙外1.5米处）就是合同的履行地点，换言之，自来水集团应当将自来水供至建筑物1.5米处时方认定其履行了供水义务。小区业主作为用水人则应当在自来水集团履行了供水义务后，才有交纳水费的义务。根据我国合同法的一般理念以及供水合同的特点，供水人在履行供水义务之前，自来水的任何损失包括自然损耗理应由供水人自行承担，当供水人履行供水义务后，用水人履行交费义务，并享有用水的权利。但显而易见的是，无论供水义务履行前后，弘达公司都不是供用水合同的当事人，对于合同项下的自来水既没有使用的权利，也不存在交费的义务。

综上，自来水集团向弘达公司主张水费，既无合同依据，也无法律上的依据。因此，法院在准确认定该案的法律关系后，正确适用法律，判决驳回了原告的诉讼请求。

二、物业服务企业在代收水费等相关费用中的权利和义务

1. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的权利。

根据《物业管理条例》第四十五条规定：“物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。”物业服务企业在提供物业服务的物业管理区域内，凡遇有自来水公司等公用事业企业要求代收费用时，有权依法告知供水、供电、供气、供热、通信、有限电视等费用应向业主直接收取，不应向物业公司收取。如果请物业服务企业代收费用，应签订委托代理协议，约定双方的权利义务。

2. 物业服务企业在代收水费等相关费用过程中的义务。

物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业代收费用时，就应按照委托代理协议的约定，认真履行代收费用的义务。作为代理人，应该对委托人负责，出现业主拒缴费用或少缴费用时，应及时告知自来水公司等委托人，以便这些公用事业企业及时维护其合法权益。当然，如果在委托代理协议中还约定有其他合同义务，物业服务企业也应依法履行。

法律建议

建议一：物业服务企业在同意为自来水公司等公用事业企业代收费用时，可以要求与其签订书面的委托代理协议。物业服务企业应注意在协议中按照合同法的有关规定，对双方具体的权利和义务条款进行详细和明确的约定。物业服务企业可以要求这些公用事业企业给付一定的委托代理费用，用以支付代收消费等费用的劳动报酬和管理费用。另外，双方也可以探讨按照统一规定的收费标准、总额度包干、足额收取费用后给予奖励等委托管理和经营的方式进行合作。

建议二：物业服务企业在与相关公用事业企业签订委托代理协议时，对于对方提供的协议文本应认真审查，对于自己不应承担的合同义务或无力履行的合同义务避免写在协议中，防止日后产生纠纷。同时，积极适用物业管理领域的法律规定，最大限度的维护自己的合法权益。

8宝马车库内“神秘蒸发” 保险公司代位求偿告物业

继前世界乒乓赛冠军江嘉良家中金牌被窃之后，同样的一个小区内竟然又发生了一起匪夷所思的“宝马车失窃案”，43岁的钱女士兴冲冲结束半个月海南之游回到家后，居然发现自己

好端端停在地下车库的宝马车不翼而飞了。

7月28日下午，上海市浦东新区人民法院就这起“宝马失窃案”引发的保险代位求偿案件作出了一审判决，上海证大物业管理有限公司（以下简称物业公司）赔偿太平保险有限公司（以下简称保险公司）43771元，保险公司其余诉讼请求不予支持。

2005年，钱女士以21万元价格向小区开发商上海证大三角洲臵业有限公司（以下简称

证大臵业公司）买下了小区地下车库A区第029号停车位的长期使用权，同时开发商委托了物业公司对钱女士的停车位进行管理，钱女士需每月向物业公司支付100元作为车位管理费用。

2007年2月9日晚，钱女士将自己心爱的宝马车停回地下车位，翌日钱女士便前往海南度假。2月28日10时，钱女士回到家后前往地下车库取车，却突然发现自己的车位已经“空荡荡”，宝马车不见了。细心的钱女士查阅了小区停车记录，发现2月10日至13日尚有车辆的记录，但是从2月14日白天起，她的宝马车便“没有记录了”。钱女士立即向警方报案，并在相关部门办理了失窃机动车注销更新手续。由于此前钱女士曾为宝马车购买了一份保险，其中含有全车盗抢险，2007年9月钱女士与保险公司达成赔偿协议，保险公司向钱女士赔

付291809.28元。钱女士向保险公司出具保险权益转让书，将自己获赔部分的追偿权转移给保险公司。

2008年1月，保险公司将开发商证大臵业公司和物业公司一起告上了法庭。保险公司认为，钱女士向开发商购买了车位使用权，又按月支付给物业公司车位管理费，物业公司与钱女士之间就成立了保管合同关系，现在宝马车在物业公司管理的地下车库被盗，物业公司理应承担赔偿责任。

保险公司同时认为，作为开发商的证大臵业公司与钱女士签订了车位使用协议，后委托物业公司管理，其在“转委托”中应对物业公司的选任承担责任，并对其开发的小区是否具备安全设施、是否具有免予被盗的功能承担责任。据此要求物业公司赔偿保险金损失291809.28元，证大臵业公司对此承担连带责任。

作为被告的物业公司辩称，钱女士并没有将汽车钥匙交给物业公司，100元的管理费实

际上是车库管理维护费用，不是保管费，所以物业公司和钱女士之间是物业服务合同关系，不是保管合同。而且现在只是钱小姐个人陈述丢失车辆，车辆是否真的在小区内丢失也没有经过公安认定。

被告证大臵业公司则认为，自己在房产开发完成后义务就履行完毕了，公司对宝马车的丢失不承担任何责任。

值得注意的是，两家被告都提到了一个细节，事发后钱女士在报警时陈述，自己的宝马车一共有三把钥匙，其中一把备用钥匙放在车辆车载电话的一个小抽屉内，车内还有一张加油卡。

“业主自己疏忽将备用钥匙放在车里，如果有人将车开走，也无法查证是不是她本人开走的。”被告律师指出。

而原告保险公司则对物业公司提供的车库巡检记录提出异议，认为车库存在B1层磁吸门每天不间断关闭，造成陌生人可以随意进车库。

物业公司对此解释，这是因为有的业主为方便进出，会将门顶住。物业公司同时表示，从钱女士出去度假到回来发现丢车，期间共有20天，小区物业保存的录像只有14天，所以无法根据录像监控来查实被盗情况。

法院经审理后认为，钱女士车辆被盗并报警的事实，有公安局的回执单为证，虽然未经公安机关核实，但钱已经向相关部门办理了机动车注销更新手续，而且从常理来看，钱已投保了全车盗抢险，事发后可以从保险公司处获得损失补偿，并不需要编造车辆被盗事实,另结合宝马车在物业公司处的登记情况，法院对于车辆在小区内被盗的事实予以认定。

法院同时认为，根据小区的物业管理服务合同以及物业公司的《车辆管理岗位职责》中的约定，物业公司在提供物业管理服务中应尽到相应的善良管理人的注意义务<

9大厦保洁案例

案情：

某日清晨，某大厦新来的保洁员阿霞在18楼的公共通道拖地时，发现1805号业主家的客厅亮着灯，但大门内侧的防火开着，外面的“通透式”防盗门也虚掩着，她便上前按业主家的门铃，但是按了好几次，室内也不没有反应，阿霞便怀着好厅的心理，侧身进入室内，到客厅、阳台、厨房等一一查看有没有人。正在这时，业主张先生从电梯出来径直走回家（他原来“早锻炼”去了，因粗心而忘了关好家门。）一见大门未关，张先生先是吃了一惊，进到家中，又看见一陌生女子在自己家里，更是又急又气，大声质问阿霞是干什么的，不由分说要把她送到派出所。

请分析：

1）阿霞错在哪里？

2）如果碰到以上业主和家人都不在家而门又开着的情况，应该怎样处理？

3）你认为该如何向张先生说明和解释？怎样才能平息事态？

观点一、

1、阿霞错在没有向上级反映情况。自己私自进入业主屋内。

2、作为物业管理公司的员工。以后对于这种情况一定要向上级反映，不能自己单干。在同事没来的情况下可以在门口等候业主或同事的到来。

3、对于如何才能平息事态。首先要针对此事向业主道歉。

观点二、

1、阿霞不懂法律，公司大概培训没有跟上。私闯民宅，违法。

2、通知管理处，让管理处人员来解决，先打电话联系业主，如果联系的上，就说明情况，让其尽快回家，并派人在门口守着；如果不在家，管理人员或保安两人以上，进入室内检查有无危险情况，作适当处理，这种处理方式，在法律上是允许的。

3、赔礼道歉是理所当然的。我个人认为，首先向业主说明阿霞错在哪里？导致这种事情发生的原因是什么？在这种情况下，业主一般会转怒为喜，缓和气氛，在赔礼道歉，并说明我的工作还有不完善的地方，希望这位业主以后多提建议，来提高我们的工作质量，并对业主的做法表示感谢，是这位业主给我们公司发现这种问题的（业主虽然处理的有点过激，相对物业公司），避免以后出现类似问题，并有肯恩格帮助我们避免以后更大的危险或损失！

4、员工入职培训刻不容缓！作物业管理，无论哪位员工，都要有详细的上岗培训，特别是相关法律法规的培训（附带一些案例分析）。

观点三、

1、其实阿霞本意是好的！但就是缺乏处理此类事件的经验，单独一个人进入业主家里，就算你是好意也会被业主误解。

2、最好的处理办法是赶快通知管理处，管理处一方面可以通过电话和业主联系，让业主赶快回家，以确认家中是否被盗窃。另一方面，管理处相关负责人要和保安赶快到现场，如实在业主联系不上，必须最少两个人同时进入业主家里，这样，有了物业保安的参与，即使业主发现，也一般不会误解。

3、事情以至此，一方面管理处要求清洁工向业主道歉，另一方面也要把情况向业主讲清楚，希望得到业主的谅解；最好让业主看一下家里，看是否有东西丢失，以确认清洁工的清白，一般这样处理业主不会故意刁难，只要在情在理，业主都会谅解的。处理完后，一定要加强清洁工在处理此类事件的培训，以避免误会的再次产生。

10访客无理拒登记,冒充业主强登楼

案例描述:

一天晚上9点多钟,某小区护卫员小赵正在大堂岗值班,只见进为两个人,夹着公文包,大摇大摆,视若无人地径直往里走。原来他们是找业主办事的,只是图方便不想登记。

处理过程:

护卫员小赵上前礼貌地问道:“先生,您好,请问你们到哪里?按小区管理规定请登记。”

谁知来人一听,不耐烦地瞪着眼睛说:“怎么了,我是业主,还要登记吗?”

小赵礼貌地问道:“先生,请问您是哪座哪楼业主?”

“我是某某阁12B的业主。”来人语气粗暴地说。

“请问先生12B业主姓什么?叫什么名字?”小赵依然面带微笑的询问。

这时候来人低下头来,无言以对。

小赵借机上前把小区管理规定向来人解释了一遍,请他们配合。来人不好意思地按照小赵指引,进行了登记。

案例点评:

来访登记是小区避免发生意外事件的重要手段之一,访客形形色色,小赵对态度蛮横的

访客既坚持原则,又不态度生硬,对访客不动声色地“步步紧逼”,进而达到让访客登记的目的,识别了来访者的身份,保证了小区的安全。

11厦首起外墙使用权案业主获胜夺回百万广告费

麦当劳、肯德基、必胜客、好又多……在东方时代广场楼宇外墙上悬挂着多家世界著名企业的广告。据业主们说，别小看了这一块墙，它一年广告收入至少上百万元，但过去几年，这些钱全被开发商收走了。

为了拿回本该属于业主的权益，东方时代广场73位业主和开发商打起了厦门第一起“外墙使用权”官司。此案历时一年多，近日，厦门中院作出终审判决。虽然《商品房买卖合同》中约定的外墙使用权归开发商所有，但厦门中院终审判决认定这一格式条款无效，责令开发商将外墙使用权归还全体业主。

双方争夺一块墙年收入百万

东方时代广场地处厦门市中央商务区中心区，位于厦禾路和湖滨西路交会处，周围都是中高级写字楼和中高端住宅区，所处地段可谓“寸土寸金”。业内人士分析，保守估算，该小区楼房外墙的广告位一年的收益至少一百万元。但过去几年，都是开发商将商品房外墙面广告位的收益收入囊中，因此，业主们认为开发商抢了他们的“蛋糕”，他们要求拿回自己的“蛋糕”。但是，开发商坚持“按合同办事”，不让出一分收入。2007年的6月份，东方时代广场73户业主状告开发商，要夺回小区外墙使用权。

业主施先生于2003年7月向厦门富春东方房地产开发有限公司购买了东方时代广场的一套商品房，在《商品房买卖合同》的第十七条第一、二款写明，“商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权归出卖人所有”。但施先生和其他业主认为这是“霸王条款”，按照相关法律规定，外墙面使用权应该属于全体业主。

争议焦点外墙使用权归谁？

业主方认为，商品房所在楼宇的屋面使用权和外墙面使用权应该属于全体业主，而开发商提供的《商品房买卖合同》以格式条款的形式，剥夺了原本属于业主的权利。此外，根据2003年施行的《物业管理条例》，开发商也无权在自己与单个业主签订的合同中，擅自剥夺原本属于小区全体业主共有的权利。

业主们说，根据合同法第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”之规定，应当认定合同中的格式条款无效。

开发商则答辩说，业主们的合同是在2003年1月至6月间签订的，当时对于屋面和外墙面使用权这两项权属的界定，国家的相关法律法规仍是空白，这是买卖双方遵循“契约自由原则”商定。因此，该条款显然不是格式条款，而属于协商条款。而国务院《物业管理条例》是从2003年9月1日开始实施的。按“法不溯及既往”的原则，这些法律法规并不适用于本案。

终审判决权益属于全体业主

最初，一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》为有效合同，驳回了施先生等业主的诉讼请求。业主们不服，又向厦门市中级人民法院提起上诉。

近日，市中级人民法院作出终审判决，认定施先生与富春东方公司签订的《商品房买卖合同》中第十七条第一、二款为无效条款，涉及的房屋屋面及外墙面使用权归小区全体业主所有。也就是说，这块年收入超百万元的外墙今后开始要交给业主们经营管理。

对于许多业主来说，这一判决是他们期盼六年的结果。厦门大学法学院副教授黄健雄评价说，这是厦门市第一起业主通过诉讼争取外墙使用权并且胜诉的案件，显示出业主维权意识的增强。这应该归功于去年开始实施的《物权法》对于城市商品房的建筑物区分所有权作出明确规定。

胜诉之后一年上百万怎么花？

2007年，东方时代广场业委会就与物业公司协商，将电梯、走廊以及地下停车位的收益收归全体业主所有。这次外墙使用权胜诉后，业委会负责人表示，将按照公开合理的原则，对包括外墙在内的业主共有部分进行经营和管理，所得收益也将全部归业主。

外墙使用权的收入要怎么花？东方时代广场业主委会主任施福添说，业委会已经在慎重考虑这个问题，他们打算一部分用于业主的活动经费，更好地沟通业主之间的关系；一部分在小区建立一套奖励的机制，据实际所得，按照小区平方数的份额，在适当的时候进行分红，让家家户户都受益；第三部分，就是用于补充公共维修金，减少业主的缴费负担。

不过，法律专家也指出，外墙使用权归全体业主共有，具体经营管理由业主委员会12小区散步被撞死物业公司担何责

2002年十月的一天傍晚，黄阿婆万万没想到，自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，竟被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费共计90649.60元。

海城区法院经审理查明，被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方于2001年3月7日订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务，委托管理期暂定3年。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。

2002年10月27日晚7时许，黄阿婆正在小区内的行人道上散步时，被北海某物业管理公司雇请的保安吕代森下班后驾驶摩托车(吕代森无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救，但因黄阿婆重度颅脑损伤至中枢衰竭，抢救无效死亡。花去治疗费989.6元。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属人民币66649.6元。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安吕代森是在当班执行职务时撞倒黄阿婆

的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对吕代森过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。

法院认为，聚金园小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在聚金园小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。原告主张被告连带赔偿90649．60元没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定，于2003年12月26日判决被告北海某物业管理公司赔偿18000元给原告符某。

13物业管理公司应如何对业主的装修进行监管

案例回放：

2005年，某小区业主来访反映，小区管理部在未经业主同意的前提下，派员进入其尚在装修的房屋内，将业主自行安装的窗框拆除并拿走，安装部位的外墙在拆除的同时也遭到破坏。业主认为：小区管理部虽出具了局面整改通知书，但无权擅自闯入私人住宅强行拆除，这种行为严重侵害了业主的利益，管理部人员缺乏最基本的法律常识。同时业主要求小区管理部对该事件给其造成的损失进行赔偿。

注：

1、经有关部门认定，业主安装的窗为违章搭建的构筑物；

2、小区物业管理部之前已向业主发出《违约行为整改通知书》，但业主表示拒不整改。

案例分析：

一、小区管理部有没有对业主在装修过程中的行为进行必要限制的责任？

作为《物业管理服务合同》内约定的一项义务，物业管理公司有责任对业主在装修过程中的行为进行监管和必要的限制。

首先，小区管理部应当审查业主的装修方案，将住宅装修工程的禁止行为和注意事项通过《住宅装修须知》的形式告知业主和业主委托的装修公司，并与业主签订《住宅装修管理服务协议》，值得注意的是，不得损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌，改变房屋外部颜色；应考虑楼层楼板承载力；不影响毗邻房屋的安全使用；不影响其他业主的正常使用等等。

其次，小区管理部应当按照协议，加强对日常装修现场的巡视和检查，监督业主或装修公司履行装修协议条款内容。如果发现业主或者装修公司有违反协议的行为，小区管理部应当及时制止，已造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。

最后，装修完毕，小区管理部应当进行现场验收，凡有违反装修协议的行为，应要求业主或装修公司恢复或赔偿。

二、小区管理部是否应对业主的违约（违章）行为承担管理不善的责任？

物业管理公司作受托实施管理的公司，应当按照《物业管理服务合同》约定，履行相应的管理义务。但是，物业管理公司是一个民事主体而非行政管理机关，是不能采取强制措施的，它所能做的仅仅是在发现问题时向业主及使用人提出改进意见，而不能直接采取行政制裁手段。因此，只要小区管理部向业主提出了整改意见，应当说就已尽到了依管理合同而履行的义务，对于业主的违约行为物业管理公司不承揽责任。但是，如果物业管理公司根本没有履行监督管理义务，没有能够及时发现问题并提出建议，也没有及时告知有关部门或业主委员会，物业管理公司就违背了《物业管理服务合同》中约定的义务，此时应当承担相应的违约责任。

综上可知，本案中业主违章搭建的行为影响了小区这个整体商品的整体外观，且没履行对业主自身行为规范的约定，物业公司是有必要对其进行监管和限制的；但物业管理公司拆除窗框的做法，也超越了其管理权限，且不利于矛盾的解决。物业公司应把握好尺度，使用较为委婉的方法，融管理于服务中，设法得到业主的理解与支持。

14未与员工签订合同公司支付双倍工资

本报讯（记者徐林武通讯员飞扬布衣）近日，海沧区法院首用双倍工资罚则，判一未与员工签订劳动合同的企业违规，支付员工双倍工资。

2005年11月14日，小黄到一家物业公司工作，双方一直没有签订书面劳动合同，公司只是口头约定小黄的月工资800元至1000元。今年2月29日，小黄认为工资太低，提出辞职。1月和2月，小黄领到的月工资均为1000元。

小黄辞职后提起了劳动仲裁，认为物业公司没有与自己签订劳动合同，应当支付双倍工资。劳动争议仲裁委员会裁决，支持小黄的要求。物业公司不服，将小黄告上法院。

物业公司说，已经给小黄发了一份签订劳动合同意向书，询问小黄是否愿意与公司签订劳动合同，但是小黄一直没有找公司签订。

但这份意向书是公司自己制作的，公司也没有证据证明小黄不同意签订劳动合同。

法院认为，如果小黄不服从公司的管理，不愿意签订劳动合同，公司完全享有不继续录用小黄的权利。

15物业管理有疏忽业主被盗应担责

从2007年开始，李先生所居住的小区由某物业公司进行管理。李先生也按时缴纳了物业管理费用。

2008年3月李先生将电动车放于楼下。但第二天李先生的电动车被盗丢失。李先生找物业要求其赔偿。

物业认为，是盗贼将李先生的车辆盗走，物业没有责任所以不予赔偿。

由于协商未果，李先生一怒之下将物业公司起诉到法院，要求物业公司赔偿其车辆损失共计2800元。

法院审理后认为，物业没有尽到应尽的安全防范义务有过错，所以判决在其过错范围内承担李先生损失的80％，李先生自担20％。

马广宇律师：根据物业管理规定，为小区提供物业管理服务的物业公司应尽安全防范义务。

根据侵权责任确定原则，由于物业的过错与李先生车辆的丢失存在因果关系，物业公司应在过错程度范围内承担赔偿责任。

李先生没有将车辆放于规定的存放地点，对车辆丢失负有一定的责任也应承担相应责任，所以法院判决按比过错比例承担责任符合法律规定。

16女业主别墅内神秘遇害开发公司与物业是否担责

女业主姜素素在自家的别墅内被人杀害，丈夫、女儿及父亲认为该别墅的房地产开发公司及物业管理公司未尽到管理义务，故将A开发公司与B物业公司告上了法庭，此案经一审、

二审，法院依法判决驳回了原告的诉讼请求。

事件回放：女业主在自家别墅内惨遭杀害

2004年5月，路青向A开发公司购买了宜兴某小区别墅一套，当年装修后入住。同

年8月，A开发公司与B物业公司签订了服务合同，由B物业公司对该小区的物业行使管理之职，路青每年均向B物业公司支付物业管理费。

2006年12月15日上午10时30分左右，路青从公司返还家中准备休息时，发现妻子姜素素身中数刀躺在血泊中，经报案后，公安机关确认被害人姜素素已身亡，此案虽经公安机关全力侦查，但因没有任何线索至今尚未侦破。

路青与女儿、岳父认为，A开发公司作为小区的开发商，B物业公司作为小区的物业管理者，未能有效行使小区的管理之职，采取必要的安全保障措施，其行为直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞，理应共同承担民事赔偿责任，遂于2007年3月5日将A

开发公司与了B物业公司告上了法庭，要求判令两被告赔偿经济损失共计人民币1067782元，并互负连带赔偿责任，同时在江苏省省级报刊及宜兴市市级报刊的醒目位置向原告赔礼道歉，并承担本案的全部诉讼费用。

两个争议焦点，双方辨论激烈

本案经庭审，主要存在两个争议焦点：

――物业对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？

――犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认？

针对第一个争议焦点，原告认为，其入住小区并按时支付物业管理费，被告B物业公

司作为小区的物业管理者，其在收取物业管理费的同时却没有提供相应的服务措施，对出入小区的外来人员未进行登记，致使犯罪嫌疑人轻易出入小区导致惨祸的发生，B物业公司疏于安全管理的行为与原告亲属被害之间有明显的因果关系，理应承担全部民事赔偿责任。原告还认为物业公司的巡逻、登记记录有作假嫌疑。

被告B物业公司则认为，他公司的安全保障义务只能针对小区内的公共区域而言，对

私人物业内发生的人身及财产损失应不负责任，他公司严格按照物业服务合同中约定的不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记等条款来履行相关义务，这种义务应是一

般性的安全防范注意义务，他公司预先不可能知道原告别墅里发生的凶杀案件，犯罪嫌疑人是如何出入小区的现在也无法判断，他公司对巡逻及外来车辆人员均进行了登记，登记本在案发当天就给公安机关调取，他公司没有作假的行为，原告称登记本作假完全系主观臆断，故他公司已严格按合同履行了相关义务，尽到了自己的安全管理职责，不应承担任何责任。

对第二个争议焦点，原告认为，A开发公司将由其开发未售出的联体别墅长期空置，该空置房门窗不全，外人可以自由进出，而开发公司及物业公司长期疏于管理，根据公安机关的侦查反馈，犯罪嫌疑人正是利用该空置房进行踩点观察，在看到原告路青离开家以后即翻墙而入进行作案，这一事实在法院审理期间公安机关出具的证明也可得到证实。正是由于两被告疏于管理的行为为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件，故应由其承担相应的民事责任。

被告A开发公司则认为，没有证据证明犯罪嫌疑人是利用了空置房进行踩点作案，公安机关的情况说明中发现被害中心现场和住宅南侧空关房中有同类型花纹的鞋印，据此不能得出两个地方的鞋印即为同一人的结论，因此公安机关的说明尚不足以证明犯罪嫌疑人事先是利用了空置房屋进行观察这一事实，是否利用空置房作案只有待案件侦破以后才能确定。因此，他公司在原告亲属被害这一案件中没有任何过错，依法不需要承担责任。

被告B物业公司也同意工A开发公司的观点。

法院判决：证据不足，驳回原告诉请

宜兴法院经审理认为，本案原告路青购买了某小区的别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了物业管理费，其与B物业公司形成物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束，B物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务，根据合同约定某物业的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。案发当天，物业公司上述巡逻、登记记录本即为公安机关调取，该记录本可证实某物业已履行了服务合同中约定的安保义务

17管道漏水泡坏家具棕榈泉置业公司被判赔3.8万

中国法院网讯房屋保修期届满后，因墙内冷水管道螺母外丝断裂致公寓被泡，业主赵小姐将开发商棕榈泉置业有限公司诉至法院，要求赔偿各种损失57000余元。本网今天获悉，北京市朝阳区人民法院一审判决棕榈泉公司对房屋附属设施的质量问题承担商品房瑕疵担保责任，业主赵小姐获赔38782元。

2003年8月，赵小姐购买了棕榈泉1套精装修房屋，次年5月底，开发商交付了房屋。2006年8月，赵小姐以每月24000元的价格将房屋出租，房屋由罗小姐实际居住。去年6月11日下午3点左右，赵小姐接到罗小姐电话称物业公司通知她房屋漏水已渗到楼下，据罗小姐讲房屋内大量积水，鞋、地毯、家具全都泡在水里，赵小姐随即赶到现场。当天，物业对现场进行了抽水处理，并对漏水原因进行了检查，经确认是是主卧卫生间墙内的冷水管道螺母外丝断裂所致。当晚9时，现场基本处理完毕，但因维修必须凿墙，当晚，物业关闭了户内进水总阀门，并于次日进行了维修。因房内无水，罗小姐当晚入住棕榈泉公寓。赵小姐认为，墙内螺母在3年内就发生断裂，是房屋的质量问题，故诉至法院，向开发商索赔地板、柜子、墙面、灯具、地毯及住宿等各项损失57170元。

庭审中，棕榈泉公司表示，依据《住宅质量保证书》，建筑工程质量保修期为2年，精装修住宅中设备保修期为1年。因此其承担的保修期最长为2年，事故发生距购房已超过2年，因此不再承担保修义务。同时，开发商表示，发生漏水后，该公司积极安排人手进行妥善处理，避免了损失的扩大，其不存在过错。

经鉴定机构评估，确认因漏水造成的装修及物品损失价格为32162元。开发商认为上述价格过高，不予认可。

法院经审理认为，《住宅质量保证书》是根据建设行政管理部门规定，由房地产开发商在房屋出售时，针对房屋质量向购买者做出承诺保证的书面文件。而其中规定的保修期，是指房地产开发商无条件按原貌及房屋质量标准，对房屋承担无偿维修、补修责任的期限，并非对商品房质量瑕疵担保责任的期限。开发商对其出售的商品房应保证在正常使用情况下适合居住使用，无不符合约定的质量问题。本案房屋处在正常使用中，房屋交付刚满3年，尚未超过金属制螺母的正常使用期限，螺母断裂属于房屋附属设施质量问题，开发商应当承担赔偿责任。

最终，法院依法判令开发商棕榈泉置业有限公司在保修期后承担责任，赔偿赵小姐各项损失38782元。

宣判后，双方均表示服判。

19居民踩上胶水摔伤致残物业未尽清理责任赔十万

郭女士在其居住的小区内，踩上了透明的胶水摔成残疾，而这些胶水居然是物业公司保洁员不小心打翻在路上的。于是，郭女士和管理小区的两家物业公司打起了官司。近日，上海市杨浦区人民法院对此案作出一审判决，物业公司赔偿郭女士各类损失共计108225.31元。

郭女士家住本市杨浦区兰州路的“金鹏花园”小区，欣晨物业公司和金鹏物业公司分别承担小区内不同区域的物业管理职责。2006年9月30日早晨，郭女士上班途经小区近2号楼前道路转弯处时，一脚踩到地面上无色透明胶水后滑倒摔伤。经医院诊断为：右腓骨下端外踝骨折，右胫骨下端内踝及后踝骨折。之后，经了解，虽然事发地点由欣晨公司管理并承担保洁责任，但导致郭女士滑倒的胶水却是金鹏公司保洁工在打扫卫生时，在垃圾运送过程中不小心打翻在地上，当时只当是水，没有颜色，就没有扫掉。由于赔偿问题得不到解决，郭女士将欣晨公司和金鹏公司告上法庭，要求赔偿。

其实，那天因为胶水滑倒的人还不止郭女士一人，小区内另有两位居民向法庭作证，2006年9月30日早晨，两人在小区2号楼旁的道路行走时，因地面有胶水而滑倒，滑倒时事发地面没有防护措施，事后两人均听说又有人滑倒。

审理中，法院委托鉴定机构对郭女士的伤情进行了鉴定，结论为：郭女士损伤的后遗症相当于道路交通事故十级伤残。

法院经审理后认为，公民享有健康权。法人由于过错侵害他人人身的，应当承担民事责任。金鹏公司在其工作人员打翻胶水后，未及时进行清洗、确保安全，直接导致郭女士等多

人因脚踩胶水而滑倒，并导致郭女士受伤，对此金鹏公司应作为直接侵权人承担赔偿责任。由于郭女士摔倒的道路为居民进出小区所用，郭女士在上班途中经由该道路行走并无不当；而导致她滑倒的胶水为无色透明状，郭女士在行走过程中亦无法充分注意，故郭女士本人没有过错，不应承担责任。欣晨公司作为事发区域物业管理公司，在发现有存在危及小区业主人身安全的不安全因素时，应采取妥善措施，防范、阻止危险的发生，保障小区业主人身、财产安全；本案中，两名证人均称在事发当时并未发现事发地点设置有警世标志，故欣晨公司没有履行其应当承担的安全保障义务，对郭女士滑倒受伤有一定过错，应承担相适应的民事责任。综上，遂判决：金鹏公司赔偿郭女士医疗费人民币10,945.46元、误工费人民币44,940.85元、护理费人民币1,800元、营养费人民币1,350元、住院伙食费人民币440元、交通费人民币313元、伤残鉴定费人民币1,100元、残疾赔偿金人民币41,336元、精神损害抚慰金人民币3,000元、师代理费人民币3,000元。欣晨公司对金鹏公司的上述赔偿义务在40％范围内承担补充赔偿责任。

20水泵噪声影响休息业主起诉房产商获赔3万元

中国法院网讯家住“静安丽舍”一楼的业主陈华(化名)家主卧，因饱受水泵运转的噪声困扰，整夜无法安静入睡。为噪声超标他曾起诉到法院，法院判决开发商上海静源房地产有限公司对该地下水泵作整改。遗憾的是水泵噪声整改却仍然无效，陈华再次起诉到法院，要求对该房屋按照相同地段置换，赔偿临时租房费和精神抚慰金11.8万元。近日，上海市静安区人民法院作出判决，由静源公司赔偿陈华房屋租赁费和精神抚慰金3万元；另对陈华置换房屋之诉则不予支持。

2003年10月2日，陈华向静源公司购买该房屋，在交付全部房款装修后，于2006年4月入住，即发现房屋地下水泵噪声影响夜间入睡，在与静源公司协商未果下，起诉到法院，法院判决静源公司在2个月内整改，使噪声降至符合国家二类区标准。2008年4月17日，法院执行阶段委托区环境监测站对该房屋地下进行噪音测试。4月21日，该站出具测试报告，确定房屋主卧室夜间噪声值为44分贝，超出夜间时段二类区标准。2008年5月26日，陈华再次起诉到法院称，水泵整改无效，噪音仍然超标，提出房屋予以置换，赔偿精神抚慰金和临时租房的房屋租赁费。

法庭上，静源公司辨称建造水泵经规划审批，并经过竣工验收合格，使用的产品为合格水泵。在2008年4月21日至7月间，对水泵设施又作了整改。因陈华不配合委托鉴定，便自行委托环境监测部门测试，结论为以陈华房屋门口为检测点，噪音值为38.1分贝符合国家二类区域标准。认为在2008年7月已整改完毕，而陈华不配合鉴定应承担法律后果，涉及陈华主张租赁房屋的真实性不予认可。

法院认为，住宅是人们日常生活、休息的主要生活环境地，国家为保护公民正常的生活环境，制定了环境噪声的最高限值，违反国家保护环境防止污染，造成他人损害的应当承担民事责任。在2008年4月21日的环境监测报告中，静源公司所建水泵运转产生的夜间噪声高于国家标准，侵权行为成立，作为噪声污染的加害人应向陈华承担赔偿责任。在2008年4月至7月期间，静源公司对噪声污染进行了整改，但陈华则认为不同意再次进行噪声鉴定，则应承担不配合鉴定法律后果，陈华提出按照相同地段进行房屋置换，法院则不予认可。考虑到陈华曾受到噪声污染影响生活、休息，身体和精神上深受，噪音污染构成精神损害事实