物业管理案例分析
物业管理14个案例分析
物业管理14个案例分析物业管理14个案例分析提要：业主对管理服务质量缺乏了解怎么办？高层楼宇的设备大多安装在地下或天台，业主对管理处为维护设施正常运行所付出的艰辛劳动，缺乏真切体验和直观感受更多精品源自表格物业管理14个案例分析1、业主不肯交维修基金怎么办？随着《广东省物业管理条例》和《广州市物业管理办法》的出台，对物业管理维修基金的收取及管理办法作了明确规定，但有些楼盘是**年10月1日以前核发《房地产预售许可证》的，而管理公司没有向业主收取维修基金。
新的物业管理公司接手后，要求新收楼业主按规定收取维修基金，新业主为此感到"不可理喻"：以前一直没有收取维修基金，发展商售楼时也没有说有这么一笔费用，为什么以前的业主不用交而我要交呢？这对于我们新业主来说是不公平的。
除非所有业主都交这笔费用，否则我是不会交的。
业主的这一说法其实也有理，由于法规出台较晚，出台后有些公司又不执行，导致这个物业的维修基金一直都没收，新的管理公司要收这笔费用，本也无可厚非，但并不能根本解决该物业和维修基金状况。
要彻底解决这一问题，必须要建立专门的维修基金帐户，由房管局监督，按规定制订一个收取计划，专项收取，专项使用，并始终保持透明度，消除业主对维修基金的收取和使用不合理的疑虑。
2、业主提出不合理装修要求怎么办？美佳广场一位业主在装修时，向管理处多次提出更改顶层复式房室内的一根大梁。
其理由是按常规该根梁应为正梁，但搞成了反梁，既占用室内空间又影响美观。
并声称自己父亲是位高级建筑师，已计算出了有关参数、设计出了改梁图纸。
对业主的这一要求，管理处根据《装修管理规定》耐心进行解释、说服，理所当然地加以和善的回绝。
然而，这位业主就是听不进去态度十分固执。
三番五次找都未得到应允，他干脆来硬的，"不管你们同不同意，我都要发改"。
双方都不让步，问题一下子僵在那里了。
为了避免顶牛，管理处的工作人员坐在一起商讨对策。
小区物业管理案例
小区物业管理案例1小区物业管理案例分析一、案例背景某小区位于城市中心地带，交通便利，环境优美。
自2010年建成以来，一直由甲物业管理公司负责管理。
小区共有住宅楼30栋，住户1200户，常住人口约3000人。
近年来，随着物价的上涨和居民生活水平的提高，小区的物业管理费用也相应提高，但物管公司与业主之间的矛盾却日益突出。
二、案例问题1.物业费用收缴率低根据调查，小区内约30%的业主未按时缴纳物业管理费用，导致物业公司经营困难。
原因主要有两个方面：一是部分业主对物管公司的工作不满，认为服务不到位；二是部分业主存在抵触情绪，认为物管公司收费过高。
2.物业服务质量不高业主普遍反映，小区的物业服务质量不高，如保洁工作不到位、安保措施不力等。
部分业主甚至将私人车辆停放在小区道路上，严重影响了小区的交通和形象。
3.业主与物管公司沟通不畅由于缺乏有效的沟通渠道，业主与物管公司之间的矛盾日益加剧。
部分业主对物管公司的服务不满意，但无法及时反映问题；而物管公司也无法及时了解业主的需求和意见，导致服务水平难以提高。
三、解决方案1.加强物业费用宣传物管公司可以通过宣传栏、微信群等方式，向业主宣传物业费用的重要性，以及不按时缴纳费用的后果。
同时，可以组织业主座谈会，听取业主的意见和建议，增强业主对物管公司的信任和支持。
2.提高物业服务质量物管公司应该加强对保洁、安保等工作人员的培训和管理，提高服务质量和效率。
同时，针对业主反映的问题，及时采取措施加以解决，如加强巡逻、增设监控设备等。
此外，可以组织业主参与监督和管理，提高业主对物管公司工作的满意度。
3.建立有效的沟通渠道物管公司可以建立业主委员会和物管公司的联席会议制度，定期召开会议，共同商讨小区管理事宜。
同时，可以设立专门的沟通渠道，如投诉电话、微信公众号等，方便业主及时反映问题。
此外，可以组织各种形式的社区活动，增进业主之间的交流和了解，增强业主对物管公司的认同感。
四、案例启示本案例反映了当前小区物业管理中普遍存在的问题。
物业管理案例分析
案例三： 今年落雨时间长雨量较大，业主普片反映的问题是渗水，漏水问题。 《该小区居住率约有百分之40》.由于二楼是空置房，雨水由阳台渗到 一楼的天花板上。物业房管员接到业主反映后及时联系到二楼业主。取 到钥匙并安排维护人员将二楼阳台装上遮雨棚做防水层。排除了雨水再 渗漏的情况。但之前渗水的痕迹在墙壁上一块块变黑。目前业主要求修 复及赔偿，借此为由拒交2010-2011年的物业费。物业费0.6一个平方.并 没有收取房屋维修基金之内的经费。请问该如何处理。 答案参考： 如果业主普遍反映房屋公共部位渗水、漏水未及时处理，应该由物业负
责；如反映的是业主自用部位，就应该有漏水房屋的所有权人处理。按 上述案例分析，二搂漏水房屋已出售并获得钥匙，则完全由二楼业主负 责，如其他业主把漏水情况向物业反映后物业未及时通知二楼业主，则 物业应有部分责任。案例中房管员已及时联系二楼业主了，并帮其装了 遮雨棚，此案物业无任何责任，业主拒交物业管理费是错误的。
物业管理工程服务案例分析20则
物业管理工程服务案例分析20则工程人员敷衍了事，引致业主投诉[案例描述]1月2日，18幢三、四楼业主向管理处反映家中有线电视无信号。
工程技术员因四楼业主不在家未进行维修而导致业主投诉。
[处理过程]管理处服务中心接到投诉后，向业主作出解释（有线广播电视站前两天才把信号送到该幢楼房）；并立即向工程部派发“内部工作联系单”，要求工程部尽快开通此处有线电视信号。
工程部接到派工单后马上安排工程技术人员对该幢楼房的有线电视总接线盒进行检修，对松动线头进行紧固。
随后，工程技术人员对三楼业主家的有线电视信号进行了检查确认，到四楼业主家检查时，因业主不在家就离开了（有线电视接线分盒在业主家未进行检查），然后向服务中心返回“内部工作联系单”。
服务中心对三楼业主进行报修电话回访确认，但四楼业主不在家而未得到证实。
1月4日，四楼业主发现有线电视还没信号，直接投诉至管理处经理处。
管理处经理接到业主投诉，立即安排工程技术员对该有线电视进行检查，对松动线头进行紧固，确认电视已有信号到达。
事后该业主向小区业主委员会反映此事，业主委员会对管理处此事的处理态度极不满意，并提出了批评。
[案例点评]该事件是极其平常的日常报修，因管理处工程技术员工作责任心不强，敷衍了事，同时因服务中心对业主报修未全面进行跟踪回访而引起。
管理处各分部之间在日常工作中要主动相互沟通，多联系，互相提醒，只有这样才能更好地服务于业主/住用户，提高公司的总体管理水平，减少投诉。
自来水管爆裂，工程技术员及时处理[案例描述]年1月27日凌晨3:40左右，B18别墅后花园草坪向外直冒水，水势很大。
工程技术员处理及时，避免了事故的扩大。
[处理过程]工程部部长接报后直奔事发现场，初步分析为地下自来水管爆裂，即组织人员进行抢修。
关闭相关水阀，挖开泥土后，发现一直径为75mm 的PVC补心给水管爆裂。
因仓库无备用材料，工程部长立即报告管理处经理，并联系集团物资供应中心采购部，要求供应商送货，货到后工程技术人员马上抢修，更换管件，于次日7:40分恢复正常供水。
物业管理案例分析6则
物业管理案例分析6则•案例一：某小区绿化改造与居民参与•案例二：某商业大厦电梯故障应急处理•案例三：某写字楼停车场管理优化•案例四：某住宅小区安防系统升级实践目•案例五：某工业园区环境卫生整治行动•案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索录01案例一：某小区绿化改造与居民参与背景介绍小区概况位于城市中心，建筑密度高，绿化率低。
绿化现状绿地分布不均，植被单一，缺乏养护。
居民需求改善居住环境，增加绿化面积和多样性。
设计理念设计方案实施步骤增加绿地面积，丰富植被种类，设置休闲设施。
清理垃圾，平整土地，选购植物，进行绿化施工。
0302 01绿化改造方案设计与实施生态、美观、实用相结合。
03评估方法采用定性和定量评估相结合的方法，包括居民满意度调查、专家评审等。
01参与方式通过问卷调查、座谈会等方式征求居民意见，鼓励居民参与设计和施工。
02参与效果居民的参与提高了改造的针对性和实效性，增强了居民的归属感和满意度。
居民参与过程及效果评估经验教训与启示经验教训充分征求居民意见，合理规划设计，注重施工质量和养护管理。
启示意义物业管理应注重与居民的沟通和合作，发挥居民的积极性和创造力，共同营造美好的居住环境。
同时，绿化改造应根据实际情况制定切实可行的方案，并注重长期效益和可持续性发展。
02案例二：某商业大厦电梯故障应急处理背景介绍01商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。
02故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。
电梯故障原因分析经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。
立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确保安全。
01应急处理措施及效果评估紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行。
02在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。
03通过广播、公告等方式向大厦内人员发布故障信息及应急处理进展。
物业案例分析36例
物业案例分析36例1、报纸发放太晚，邮局何时对外营业？邮局投递报纸中间环节过多，造成报纸发放过晚，物业公司积极与邮局部门沟通，邮局网点开发商竣工完毕后移交邮局部门，营业时间由邮政部门决策，物业公司与邮政部门积极协商。
2、小区内经常有人做广告（包括电梯广告等），收益归谁所有，是否征得业主委员会同意？《物业管理条理》第五十五条：利用物业共用部门，共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续，业主所得受益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
3、居住小区，为何出现开办公司与美容院的情况《物业管理条理》配套文件汇编145页京工商109号文件[2002年]，《关于在居民住宅楼内设立企业有关问题的通知》，住宅内允许部分公司办公，美容院未作明确规定，我司曾经多次劝阻业主和经营者不要开办美容院。
但物业公司是企业因此没有权利对美容院进行封查。
4、小区内养狗太多，物业公司如何管理，咬到人怎么办？北京市大环境对养犬管理放宽政策，体现在每年的管理费收入大幅度下降，以及扩大宠物的出入范围，我司积极宣传《北京市养犬规定》并将内容张贴于公告栏，并且看到不按照规定养犬的业主进行劝说，假如出现意外咬到人之后建议让司法机关协调解决。
5、公共部位的物品被业主不小心损坏，业主不愿意赔偿，该如何处理？业主损坏物品应该按照价赔偿，如果不愿赔偿，应说明道理，如果不是造价极高物品，可以酌情放弃要求赔偿的权利，但应向业主讲明应该赔偿，把事情经过写下来，记录在案。
6、锅炉房属公摊面积业主不能接受，要物业公司给个说法；热水锅炉房属于共摊面积，在商品房购买合同有明确说明，北京房权字1998第1285号文有明确规定，供暖锅炉房不计入公摊面积,只是小区的配套设施.7、维修基金应由谁收取？归谁所有？归谁管理使用？①建设部《住宅共用部分共用设施设备维修基金管理办法》有明确规定，商品房销售时，售房单位代为收取维修基金；②维修基金与物业费有本质的区别，物业费是业主对物业公司的服务所支付的酬金，归物业公司所有；而维修基金是专项用于住宅共用部位，共用设施设备保修期满后大修、更新、改造，基金来自所有业主，其产权人权所有；③业主委员会未成立，维修基金原则上不得使用，确需使用的，应按北京市有关规定申请执行，业主委员会成立后，维修金的使用由物业管理企业提出年度使用计划，经业主委员会审定后，业主大会通过后实施。
物业管理常见案例分析
物业管理常见纠纷解析案例一：业主家中地板渗水怎么办去年5月的一天,管理处接到某单元业主刘先生投诉,说家中所有木地板有水往外冒.管理处立刻派维修工前去查看,在其家所有水龙头关闭情况下,水表还在转,判定给水管有水渗入地板.管理处考虑到此木地板较贵重,估计损失在二万以上：业主的客厅、主人房、客房全部进水,已给业主生活带来不方便.虽说给水管道还在保修期水管安装保修期为二年,施工单位可以不承担赔偿费用.处理此类问题要相当慎重,不然夹在业主与施工单位中间二头受气一定要按严密程序去操作：1、召集施工单位工头、装修负责人、业主、管理处有关人员到现场,由施工单位开凿寻找故障点；2、故障点找到后,拍照留下证据,根据现场判断谁的责任.现在有些给水管用塑料管,装修时容易造成渗水事故经查是因为给水管接头处渗水,判定现在由施工单位负责；3、由业主提出赔偿费用及维修方案只针对造成房间实际损失和施工单位拿木地板样板去调查一下安装木地板费用,然后开会提出各自理由及费用要求.管理处协调,三方签订一个维修赔偿协议,最终施工单位赔万元,木地板由业主自选安装,施工单位负责限期处理给水管维修；4、管理处依据三方认可协议,督促各方认真执行,管理处作好跟踪回访.有理有据,业主、施工单位对此次解决都表示满意.点评：出现此类事情业主想的是两个问题：1、谁的责任及赔偿；2、尽快自理.管理处要有针对性地进行工作,加上热情、真诚态度,既解决了问题又增加了业主对管理处工作的理解.案例二：住户在楼层焚香燃纸怎么办每逢清明、中秋等农历节日,深圳的许多人都有焚香、燃纸的习俗.住在高层住宅的往往贪图便利,就在楼层里烧来烧去.一方面缭绕的烟雾使消防警报频发,令人真假难辨、疲于应付；另一方面残存的烟垢污损墙面地砖,很难彻底清除.海丽管理处从实际出发,采取了相应的对策,实践证明效果很好燃纸焚香的习俗该不该取缔,这不是物业公司需要讨论的问题.物业公司应该考虑的是,如何对其加以引导,避免妨碍正常的物业管理.一、是既加强教育引导又尊重住户焚香燃纸的习俗,指定供住户焚香燃纸的地点,防止“处处冒烟”,便于统一管理.二、逢节日提前发出告示,提醒住户自觉遵守管理处到指定地点燃纸的规定,并派专人到现场疏导监督.三、要求所有在楼层作业的员工主动负起责任,发现违规焚香燃纸的当即予以劝阻和制止,加大管理力度.四、严肃查处违规焚香燃纸现象,对不听劝阻、屡禁屡犯的给予书面告诫,严重的进行处罚或提请消防主管机关处理.点评：卤葬行事,容易闹出乱子.可以说,这里所采取一些措施都是恰当的.在尊重的前提下加强管理,在管理的过程中注意尊重,对涉及到民俗民风问题的处理,大抵应当如此.案例三：纠正违章装修僵持不下怎么办去年初夏的一天下午,某小区护卫队员报告,一位业主未按要求的位置,擅自在外墙上开孔安装空调.等装修巡视督察人员赶到现场时,空调安装已在进行之中.装修巡视员检查一番后,向业主解释,如此安装不但影响了外立面的统一和美观,而且安装厂家施工已不慎将暖气立管打漏,还将给业主的生活带来不便.但业主仍坚持已见,督促继续安装.装修巡视员只好暂扣装修工人的工具和证件,予以制止.同时,请水工火速来补已打漏的暖气立管果断制止违章作业,迅速处理相关损害,再研究如何纠正问题,应当说从程序上是对头的.业主对装修巡视员制止违章装修十分不满,提出要物业公司领导签字,承担停止安装空调的后果.装修巡视员认为自己所做并无不妥,随即提出业主也需签字,承认自己违反小区装修管理规定.双方各执已见,一时僵持不下.水工赶到现场后,迅速将漏水的暖气管修复好,将污染的地面、墙面进行了彻底清理.一看两人还在争执,便接了个话茬：“要我说也不是什么大不了的事情,谁也不用让谁签字了,还是商量商量怎样安空调吧”处理此类问题不公是管理人员的事情,普通作业人员也有责任,该说话时就说话等两人都平静下来,他再对业主说：“我看你自己选定的这个位置并不好,,咱抛开影响外立面整齐美观不说,就说你安到这里,冷凝水管要走多远呀,比较起来还是规定的那个位置好”.证明你错了,自然说明我是对了,这样的说服方法很巧妙业主迟疑不决,水工试探着提了个建议：“如果你觉得我说的没有道理,你自己里里外外看看”.或许刚才主动帮助修复漏水暖气管的举动感化了业主,业主楼上楼下转了一圈,回来后欣然同意在规定位置安装.并且与装修巡视员握手言好.点评：人们赏说“解铃还需系铃人”,其实未必尽然.有些时候矛盾双方剑拔弩张,斗气顶牛,谁也不肯让步,就需要别人从中做点斡旋,搭个台阶.有了这样一个外力的推动,双方冷静一下,很可能一切都随之烟消云散.案例四：业主对物业公司有了成见怎么办某小区一位业主装修时,擅自在阳台顶棚焊接铁架,与楼宇其它阳台极不协调.管理处发现后,立即发出停工整改通知书.业主对此怨声载道,说管理处限制她的自由,铁架非搞不可.你发火我不发.管理处有关人员三番五次地耐心给好讲解装修管理法规,说明保持外观统一的必要性,任硬顶也好、软抗也罢,在原则问题上决不退让处理这类问题就得态度坚决,决不能轻易退让开口子,开了一个口子,下要为例,恐怕一发而不可收.业主一看管理处的态度这么坚决,只好按照要求进行整改.虽说违章装修的问题解决了,但这位业主的心中也留下了对管理处的成见,每次见面都板着个脸,主动搭话也爱理不理的.为了消除好的误解,管理处不计较其态度,照常真诚地为她提供各方面帮助,以换取好的理解和信任管理处每天都在与业主打交道,磕磕碰碰总是难免的,有了矛盾不要紧,关键是要主动用自己的真诚重新的换取理解和信任.装修完帮助她打扫卫生,入住时帮助她搬运家具……一次,助理员小王见她回来,吃力地拿着两大包东西,而当时电梯又临时停运,就主动前去,帮她将东西搬到家中.看着曾经“为难”过自己而现在汗流浃背的小王,想到入住前后与管理处相处的这段日子,好终于露出了久违的笑容,有些不好意思的连声道谢.点评：坚持原则,造成与业主的感情隔阂后,可以持两种态度,一是不理不睬,你奈我何一是以心换心,重归于好.前者显示的是霸气,后者显示的是大气.真正高水平的物业管理单位,当然应当选择后者.。
物业管理法律案例分析题(3篇)
第1篇一、案例背景某小区于2008年成立，共有业主2000户，小区总建筑面积约50万平方米。
小区实行封闭式管理，设有物业管理公司负责小区的日常物业管理。
物业管理公司成立于2007年，是一家具有资质的物业管理企业。
在物业管理过程中，物业管理公司与业主之间产生了一些纠纷，现将其中一起纠纷进行分析。
二、案情简介2018年6月，小区业主张先生发现家中阳台漏水，经检查发现漏水原因系小区公共区域的排水管道破裂所致。
张先生向物业管理公司反映情况，要求物业管理公司立即进行维修。
物业管理公司回应称，由于排水管道破裂属于公共区域设施损坏，需要召开业主大会讨论维修事宜。
然而，物业管理公司并未及时召开业主大会，也未对破裂的排水管道进行维修。
张先生对此表示不满，遂向当地住房和城乡建设局投诉。
三、争议焦点1. 物业管理公司是否应当承担维修责任？2. 业主大会的召开条件及程序是什么？3. 住房和城乡建设局在处理此类纠纷时应当如何行使职权？四、案例分析1. 物业管理公司是否应当承担维修责任？根据《物业管理条例》第十六条的规定，物业管理公司应当按照物业服务合同的约定，对物业管理区域内的公共设施、设备进行维修、养护。
在本案中，小区公共区域的排水管道破裂，属于物业管理公司的维修范围。
物业管理公司未能及时维修，违反了物业管理合同的规定，应当承担维修责任。
2. 业主大会的召开条件及程序是什么？根据《物业管理条例》第二十条的规定，业主大会的召开条件包括：业主人数达到物业管理区域总人数的50%以上，或者业主人数达到物业管理区域总人数的30%以上，但物业管理区域内建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。
业主大会的召开程序如下：（1）物业管理公司应当在物业管理区域内张贴公告，告知业主大会的召开时间、地点、议题等事项。
（2）物业管理公司应当提前10日将业主大会的议题通知业主。
（3）业主大会的召开应当有物业管理区域内50%以上的业主参加，或者物业管理区域内30%以上的业主参加，且物业管理区域内建筑面积达到物业管理区域总建筑面积的50%以上。
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物业管理案例分析1、别墅内妻子遇害业主向物业提出百万赔偿妻子在家中被害，凶手至今没有抓获。
丈夫和家人认为小区物业公司、房地产公司没有尽到安全保障等义务，于是告上法庭索赔一百多万元。
近日，无锡中院审结了该起许某某等人与宜兴某房地产公司、上海某物业公司人身损害赔偿纠纷案。
被害人家属：物业公司疏于管理2004年5月，许某某在宜兴某房地产公司购买了一套三层别墅，装修后全家搬进了新居。
8月，该房地产公司与上海某物业公司签订了小区前期物业服务合同，由该物业公司对小区的物业行使管理职责。
此后，许某某每年都按时向物业公司支付物业管理费。
天有不测风云。
2006年12月，回到家的许某某看到妻子身中数刀躺在血泊之中。
悲痛中慌忙报了案，公安机关经确认许某某的妻子已经身亡。
虽经全力侦查，但凶手至今仍没有被抓获。
“房地产公司作为小区的开发商，物业公司作为小区的物业管理者，不能有效行使小区管理职责，采取必要安全保障措施，直接造成犯罪嫌疑人轻易进入小区并致犯罪得逞。
”面对妻子在家中被害的事实，许某某认为房地产公司和物业公司难辞其咎。
2007年3月，许某某等人提起诉讼认为，物业公司疏于管理，房地产公司的长期空置别墅被凶手利用，最终酿成惨祸发生，物业公司、房地产公司应赔偿经济损失106万余元，互负连带赔偿责任，并赔礼道歉，承担全部诉讼费用。
房地产公司：管理权移交给了物业物业公司严格按合同已尽责“案件还没有侦破，没有证据证明犯罪嫌疑人利用了空置别墅进行了踩点作案。
”针对起诉，房地产公司还辩称，该公司早已将空置别墅的管理权移交给了物业公司，不应承担任何责任。
“物业公司对小区内的安全保障义务主要是针对小区的公共场所，对私人物业内的人身及财产不负有安全防范义务。
”物业公司辩称，该公司严格按照物业合同的约定对进出小区的来访人员进行登记，并定期对小区进行巡逻。
登记、巡逻记录在案发当天就被公安机关调取，物业公司在对小区的安全管理上已尽到了职责。
许某某亲属在家中遇害还在侦查中，杀人凶手是利用了空置别墅进入案发现场也就没有依据，物业公司不存在疏于管理的情形。
那么，物业公司对小区的安全管理是否已尽到了安全防范义务？犯罪嫌疑人利用空置别墅作案的事实能否得到确认？庭审中，双方展开了激烈辩论。
一审法院：物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，空置房为作案提供便利条件缺乏证据证实“许某某购买了别墅并入住，同时向小区的物业公司交纳了管理费，两者间形成了物业服务合同关系，双方之间的权利义务关系受物业服务合同的约束。
”一审法院审理认为，物业公司是否违约进而是否要承担民事赔偿责任要看该公司是否严格履行物业服务合同中约定的相关义务。
而根据合同约定，物业公司的保安义务主要为不间断对小区巡逻，外来车辆、人员出入小区进行登记。
案发当天，物业公司的巡逻、登记记录立即被公安机关调取，该记录可证实物业公司已履行了服务合同中约定的安保义务，而要求小区保安对许某某家中发生的凶杀案事先察觉，显然超出其能力范围。
“许某某亲属被害案，还在侦查中，案发经过等还没有最后明确的结论。
犯罪嫌疑人是否利用空置房作案缺乏证据证实，只有在案件侦破以后才能确定。
”一审法院进一步认为，许某某等人主张因物业公司和房地产公司疏于管理的行为导致空置房为犯罪嫌疑人作案提供了便利条件缺乏证据证实。
最后，一审法院驳回了许某某等人的诉讼请求。
二审法院：房地产公司、物业公司至多是存在过失，承担侵权赔偿责任无法律依据“房地产公司对空置房屋没有采取安全防护措施，给小区安全带来隐患，也没有经过招投标程序选聘物业公司，对亲属的受害存在过错；物业公司对房地产公司空置房屋没有尽到管理义务。
”宣判后，许某某等人不服判决，提起上诉称，房地产公司、物业公司与许某某等人亲属的受害存在因果关系，构成共同侵权，应承担侵权赔偿责任。
“公司没有售出的空置别墅以及选聘物业公司的行为均与许某某亲属的受害没有因果关系。
”房地产公司辩称。
“在日常管理中公司已尽到合同约定的安全义务。
”物业公司辩称。
无锡中院审理认为，虽然公安机关在空置别墅中发现与被害现场同类型花纹的鞋印，但此案尚未侦破，不能据此证实凶犯就是利用空置别墅踩点，或房地产公司将别墅空置的行为存在过错。
许某某等人称物业公司的巡视记录是伪造的，但没有提供相应证据，并且物业公司的巡视记录在案发当天就被公安机关提取。
因此，法院没有采纳许某某等人认为房地产、物业公司存在过错的意见。
最高人民法院《关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，所谓“共同侵权”，是指二人以上共同故意或者共同过失致人损害，或者虽无共同故意、共同过失，但其侵害行为直接结合发生同一损害后果。
所谓直接结合，是指数个行为结合程度非常紧密，对加害后果而言，各自的原因力和加害部分无法区分。
“即使认定许某某等人所称的房地产公司、物业公司的行为是亲属被害的原因，那么房地产公司、物业公司也至多是存在过失。
”无锡中院审理认为，房地产公司、物业公司的行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为不可能直接结合构成共同侵权。
法院认为，即使房地产公司、物业公司的过失行为与杀害许某某亲属罪犯的过错行为属于“多因一果”侵权行为，由于杀害许某某亲属罪犯的行为出于故意，该犯罪行为已阻却与之间接结合的房地产公司、物业公司的过失行为，该罪犯的行为只能形成单独侵权不存在所有行为人按份承担责任的问题。
综上，即使许某某等人主张的房地产公司、物业公司对许某某亲属的受害存在过失行为成立，其关于房地产公司、物业公司应承担侵权赔偿责任的诉讼请求，也无法律依据。
据此，驳回了上诉，维持原判决。
2业主想不按统一要求安装防盗网怎么办某管理处为保持小区整洁的外观形象，入伙伊始，便对安装侧阳台防盗网的位置、式样、规格、材质等作出统一要求（先定规矩，再成方圆，可以避免出了问题再整改，弄得管理处手忙脚乱、业主劳民伤财）。
可A1的一位业主却说什么也不愿照此办理，非要将防盗网向外伸出0.5米。
几次劝说，他仍不改初衷。
按理说，管理处完全可以采取强制措施。
然而，主管人员并没有这样简单处理。
而是经过现场调查和深入交谈，进一步了解他的装修意图（执意为之，必有所图，把情况摸透了，才好对症下药）。
原来他准备打掉厨房与阳台的隔墙后，隐藏一30厘米高横梁吊顶和安装蹲式便器抬高地面，这样有效使用高度减少了，要通过防盗网外伸，解决日后悬晾衣物问题。
在摸清了他的意图、明确表示防盗网外伸决无可能后，管理处设身处地地为其着想，从实际出发，帮助他设计了四个方案：一是顶棚在横梁处局部降低；二是只在蹲式便器周边抬高地坪；三是换用有沉水弯不必抬高地坪的坐便器；四是减少阳台窗内侧的空间占用（能为业主想到的办法都想到了，可谓尽心竭力，业主能不为之所动吗）。
既恪守原则又不失亲情，业主为管理处的诚意所打动，高兴地选择了第三个方案，不再坚持将防盗网外伸了。
3《物权法》福州第一案:业主一审败诉业主认为架空层属业主共有，可以停车；开发商把他给告了；法律界人士称《物权法》关于业主共有的定义太笼统，应出台具体的司法解释关注理由《物权法》自去年10月1日施行后，国内不少地方冒出《物权法》第一案。
这些案件多与小区停车位有关。
近日，福州也冒出《物权法》第一案，主角仍然是停车位。
去年底，福州仓山区银华花园的开发商福建银华房地产公司状告业主罗先生占用停车位。
近日，仓山区法院对这起案件作出一审判决，小区未售出的55个停车位所有权属于开发商的。
业主应停止将车辆停放在开商发停车位的行为，并向开发商赔礼道歉。
福州法律界一位人士认为，《物权法》施行后，福州市其他地方还没有出现与仓山这起类似的案件。
该案可称为福州《物权法》第一案。
小区近30个车位被占用去年，银华花园业主罗先生将小车停在小区的架空层。
不过，小区开发商———福建银华房地产公司提出，车位的所有权属于开发商，业主要么掏钱买，要么付月租，否则不能停车。
“架空层属于全体业主共有，业主为什么不能使用？”于是，罗先生继续将车停在架空层。
不少业主也仿效罗先生的行为，也将车停在架空层里。
开发商为了阻止业主停车，用钢筋将车位焊上，但没有效果。
罗先生为了停车，还拆除车位的铁栏杆。
罗先生的行为造成小区近30个车位被占用。
于是开发商去年底向仓山区法院提起诉讼，请求判决罗先生不得侵占银华花园一层属于原告的车位，并向原告以书面形式道歉，赔偿原告的各种损失共计1.59万元。
停车位产权归谁所有很显然，《物权法》实施后，福州这起物权第一案焦点在于小区架空层停车位的产权归谁所有。
对此，原告被告各有一番理由。
被告：架空层属全体业主当然可以停车罗先生昨日对记者表示，他有理由不向开发商付费就可使用停车位。
《物权法》第73条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
罗先生认为，架空层属于公共设施，因为楼房架空层停车位的建筑面积是不计算容积率的。
因此，楼房架空层停车位的建筑面积不能获得相应的土地使用权面积份额，其房地产权依附于计算容积率的住宅房屋单元，是住宅房屋单元的从属物。
这意味着，架空层的建设成本已被公摊到房价里，业主们买下房子的同时也就买下了架空层。
所以，初始登记时，楼房架空层停车位不可能取得独立的房地产权。
罗先生还提到，福州市政府2004年5月20日颁布《关于住宅建筑架空层使用及住宅高度限制的暂行规定》。
暂行规定明确“住宅建筑架空层经规划许可建设机动车停车位，应在确保小区公共车位数量符合规定的前提下，方可建设专用停车位，并按商品房出售”、“住宅建筑架空层用作居住小区公共停车位及停非机动车、摩托车，该部分不得确权，不得分割出售，归小区全体业主所有”。
由此可见，开发商在无法保证小区业主停车需要的情况下，强行将架空层改作专用停车位并出售的行为是不合法的。
“如果小区车位所有权属于开发商，那么小区就没有公共停车位了。
”罗先生说，银华小区可停靠机动车的部位，全部被开发商用铁栏杆焊死围合。
小区机动车只能被迫停放在小区内的消防通道上，而这违反《消防法》。
这也进一步表明开发商将架空层车位改作专用停车位的行为不合法。
原告：停车位产权属于开发商对于银华小区停车位的权属，开发商认为，银华花园的车位是经过福州市规划局规划审批的，福州市房地产交易中心合法备案的，具备产权。
未销售车位是属于原告的合法财产，既无占有楼房公摊，又非属所谓的架空层性质，所售房产可马上办理产权，部分购买车位的业主已经办理了产权证。
罗先生既不向开发商购买车位，又不租赁车位，强行侵占原告车位的行为，侵害了开发商的权益。
法院：车位所有权属于开发商近日，仓山区法院经审理后作出一审判决，银华花园的车位所有权归开发商，罗先生在未取得停车位的合法使用权的情况下，将车辆停在小区的停车位，侵犯他人财产的所有权。
罗先生应向银华房地产公司赔礼道歉，并驳回原告的其他诉讼请求。