房地产项目的开发程序与政府管理
房地产项目审批流程和相关政府审批部门
房地产项目审批流程和相关政府审批部门第一部分，房地产开发公司的准备工作在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书,应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。
第二部分，行政审批部分根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段：1）选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查；5）施工报建；6）建设工程竣工综合验收备案。
一、选址定点阶段。
此阶段一般办理以下事项：1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。
2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查。
3、建委办理投资开发项目建设条件意见书。
4、环保局办理生产性项目环保意见书。
5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
6、规划部门办理项目选址意见书。
二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段，此阶段办理以下一般事项：1、人防办进行人防工程建设布局审查。
2、国土资源局办理土地预审。
3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。
4、规划部门对规划总图进行评审，核发《建设用地规划许可证》。
5、规划部门确定建设工程规划设计条件。
三、初步设计和施工图设计审查，此阶段办理以下一般事项：1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查。
2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。
3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。
4、人防办对初步设计的人防设计进行审查。
5、国土资源局进行用地预审。
6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。
7、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。
8、建委对施工图设计文件进行政策性审查，根据业主单位意见，核发技术性审查委托通知单。
房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范
房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范房地产开发协议开发商和政府之间的合作约定和规范1. 引言房地产开发是一个复杂的过程，涉及开发商、政府和社会公众的利益。
为了确保合作方之间的顺利合作，保护各方的权益，建立一套合理的合作约定和规范是必要的。
本协议旨在规范开发商和政府之间的合作，确保房地产开发项目的顺利进行。
2. 定义和解释2.1 开发商：指具备开发资质，并负责房地产项目的规划、开发、销售和运营的企业。
2.2 政府：指负责管理和监督本地区房地产发展的政府部门。
2.3 合作项目：指开发商与政府合作开发的具体房地产项目。
2.4 开发地点：指合作项目的具体地理位置。
2.5 合作方式：指开发商和政府合作的模式，如出让方式、合作开发方式等。
3. 合作前期准备3.1 开发商应提供开发能力证明，包括资金实力、技术能力、项目经验等，以证明其具备开发合作的条件。
3.2 政府应提供开发政策和规划，明确合作项目的规模、定位、用途等。
双方应对项目的可行性进行评估和论证。
3.3 双方应协商确定合作方式，并在法律、法规允许范围内制定相关程序与要求。
4. 合作项目约定4.1 开发商应根据政府要求，进行项目规划并提交规划方案，获得政府批准后方可进入下一阶段。
4.2 开发商应按照约定时间完成项目建设，并确保符合规划要求、质量标准和安全要求。
4.3 开发商须自行负责项目的预售或销售，并按照约定进行经济利益的分配。
4.4 政府应依法提供对合作项目的支持和保障，包括土地出让、法律法规支持、基础设施建设等。
4.5 双方应明确合作项目的所有权归属和使用权，制定相关规定并纳入合同。
5. 质量监督与评估5.1 政府应建立完善的监督评估机制，监督开发商按照合同履行义务。
5.2 开发商应按照国家和地方的规定，确保房地产项目符合质量标准和相关法律法规要求。
5.3 双方合作项目完成后，应进行竣工验收，确保项目质量符合约定要求。
5.4 开发商须按照约定的期限提供售后维修和服务，以保障购房者的权益。
房地产开发全过程15个核心阶段流程图
递交勘察报告于设计院
组织审查初步设计方案图纸
组织初步设计方案专家审批会
初步设计方案审核意见
评定最佳初步设计方案， 满足政府及建设单位要求
8
勘察及初步设计工作流程
景观设计单位出 具设计方案
景观设计单位作 深化景化设计
组织园林景观单位竞标 方案评审会结合规划、设计、 营销、预算等观点考虑方案
13
申办《建设工程施工许可证》工作流程
建设单位申请市政管 线工程规划设计要求
规划管理部门核定市 政管线规划设计要求
向城市测绘部 门晒印综合管 线图
建设单位委托设计单 位进行管线工程设计 及送审方案
按意见修改
规划管理部门审定市 政管线工程设计方案
征求有关专业 管线管理部门 意见
建设单位申请《市政管线 建设工程规划许可证》
11
设计院进行施工图设计
申领《建设工程规划许可证》工作流程
建设单位成立招标小组 招
标 成立评标决策小组
准
备
招标登记
招标办审核招标项目登记表
编制招标文件
审核招标文件
投标单位资质预审 进
发招标文件通知书
投标单位领取标书
行
组织现场踏勘及答疑会 招
编制招标补充及修正文件 标
核准招标补充文件
接收标书文件资料
初步设计 阶段
建委召开初步设计评审会
取得扩初批文
报建
环保、环卫、 交 警 、卫 生 防 疫 人 防 、防 震 等部门审施
工图通过
施工图设计阶段
施工图会审 3
成立招评标小组
施工图充备
监理单位、总包 单位招投标
项目开发整体操作流程（三）建设实施
房地产投资项目开发流程
房地产投资项目开发流程房地产投资项目的开发流程包含以下几个步骤：1. 土地收购：寻找和购买适合开发的土地。
此步骤包括研究市场需求，确定地段，评估土地价值，并与土地所有者进行谈判。
2. 可行性研究：进行项目可行性研究，包括市场分析、技术可行性、财务分析等。
此步骤确定项目的可行性并评估其风险。
3. 规划和设计：根据可行性研究的结论进行项目规划和设计。
包括土地利用规划、建筑设计、基础设施设计等。
此步骤还需要获得相关审批和许可证。
4. 资金筹集：确定项目开发所需的资金，并采取相应的筹资方式。
包括银行贷款、股权融资、合作开发等。
此步骤需要进行资金募集、合同签订等工作。
5. 施工建设：开始项目的实际建设工作。
此步骤包括招标、施工管理、进度控制等。
需要与施工队、物料供应商、监理单位等进行合作。
6. 销售与营销：完成项目建设后，开始销售和营销工作。
包括房源的售卖、广告宣传、客户服务等。
需要与房地产经纪公司、广告公司等合作。
7. 交付与运营：项目的最终交付给买家并开始运营。
此步骤包括交付手续的办理、物业管理、售后服务等。
8. 监督和维护：项目交付后，需要进行监督和维护工作。
包括物业维护、设备维修、业主协会管理等。
此步骤是确保项目可持续发展的关键。
以上是房地产投资项目开发流程的完整版。
每个步骤都是相互关联和依赖的，项目的成功与否取决于每个步骤的执行质量和顺序。
具体的开发流程可能因项目类型、地区特点等而有所不同，需要根据具体情况进行调整和补充。
房地产开发项目的土地资源与政府关系管理
房地产开发项目的土地资源与政府关系管理一、引言近年来，随着城市化进程的加速推进，房地产开发项目在中国的土地资源利用中扮演着至关重要的角色。
然而，土地资源的有限性以及土地开发所带来的环境、社会等问题也日益凸显。
因此，如何有效管理房地产开发项目的土地资源与政府关系已成为亟待解决的问题。
本文将探讨房地产开发项目的土地资源与政府关系管理，并提出相应的建议。
二、土地资源管理的重要性房地产开发项目依赖土地资源，土地资源的管理直接关系到社会经济的可持续发展和城市建设的质量。
合理的土地资源管理能够平衡开发和保护之间的矛盾，实现节约集约利用，推动城市可持续发展。
三、政府在土地资源管理中的责任政府在土地资源管理中承担着重要责任。
首先，政府应制定明确的土地政策和规划，确保土地资源的合理配置和有效利用。
其次，政府应加强对土地市场的监管，打击乱占、乱用土地的行为，保障土地资源的公平公正。
此外，政府还应设立专门的土地管理机构，强化土地资源管理的科学性和专业性。
四、加强土地规划和审批管理1.建立科学的土地规划制度，明确土地用途和开发强度，避免乱占乱用土地。
2.优化土地审批流程，简化手续，提高审批效率，降低企业开发成本。
3.加强对土地开发资金的监管，防止开发商虚报资金规模，确保开发项目的稳定运行。
五、加强土地资源保护与开发的协调1.鼓励开发商进行生态环保型房地产项目。
2.推行土地保护制度，加大对耕地、水源地等重要土地资源的保护力度。
3.促进城镇化与农村土地承包经营权流转的有机结合，实现土地资源的集约利用。
六、加强土地市场监管1.加强土地市场监测与调控，防止土地市场出现大起大落。
2.建立完善的土地交易体系，加强对土地流转、出让价格的监管，提高土地交易的透明度和公平性。
3.打击违规转让土地、土地炒作等违法行为，维护土地市场秩序。
七、加强政府与企业的沟通与合作1.建立健全长效的沟通机制，加强政府与企业的信息共享与合作。
2.加强政府与企业的培训与交流，提升企业对土地资源管理的意识和能力。
大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知-大政发〔1996〕60号
大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 大连市人民政府关于加强房地产开发项目管理的通知（１９９６年７月５日大政发〔１９９６〕６０号）各区、市县人民政府，市政府各委、办、局（总公司）：近几年来，我市房地产开发事业发展很快，对于改变城市面貌，完善城市功能，促进城市建设发挥了重要作用。
为巩固发展业已取得的成果，进一步规范我市房地产市场，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定，应进一步加强房地产开发项目的管理工作，严格控制新批项目，对已审批及在建项目搞好服务和监督，采取有力措施防止建设用地闲置，杜绝半截子工程。
为此，特作如下通知：一、严格控制项目办理前期手续的期限。
凡已获得《中标通知书》的开发建设项目，项目单位必须自签发《中标通知书》之日起１个月内办理《建设用地规划许可证》；４个月内签订土地使用合同，取得建设用地批复和《国有土地使用证》；６个月内办理《建设工程规划许可证》（大型公建项目可放宽到８个月）。
逾期不办的，《中标通知书》即行失效，开发建设项目自动撤销，所缴纳的定金不再退回。
二、坚决制止无端闲置建设用地，防止国有资产效益流失。
凡已办结前期手续的开发建设项目，项目单位要及时动工开发建设，对违者要追究违约责任。
对长期闲置土地的，作以下处理：自签发《建设工程规划许可证》之日起满１年未动工开发的，按土地使用权出让金总额的２０％征收土地闲置费；满２年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
三、已开工项目，除因不可抗力等客观原因外，必须按期竣工。
竣工日期以《履约保证书》的规定为准。
不能按期竣工的，应在竣工日期３个月前向房地产开发主管部门提出延期竣工的申请，经批准同意延期竣工的，按批准的竣工日期执行，未获批准的仍按原竣工日期执行。
房地产项目立项程序
房地产项目立项程序房地产开发项目立项,是房地产项目开发的第一步,即取得的政府主管部门省市发展和改革委员会,简称：发改委对项目的批准文件; 具体承办部门为所在市发改委投资处,例如大连市应为大连市发改委固定资产投资处; 申报：①书面申请项目立项申请报告书;②提供资金落实证明银行出示的资金证明;③土地使用权证明;④由具有相应资质的工程咨询单位编制的可行性研究报告;可行性研究报告应具有以下附件：规划部门对项目建设选址的初审意见；土地管理部门对建设用地的初审意见；环保部门的环评报告；有关部门对供电、供水、供热、供气以及地震的审查意见；依法必须招标项目的招标总体方案;⑤房地产开发公司的资质证明企业法人营业执照副本复印件和资质证明.⑥项目地形图;⑦项目建设投资预算; 申办程序：有行政主管部门的开发商,由主管行政部门转报项目立项申报；无行政主管部门的开发商,可直接报市房地产开发管理办公室,项目立项申报由该办转报市发改委;纳入土地收购出让的项目,开发商在通过招标、拍卖方式取得开发土地使用权后,凭中标确认书或拍卖成交确认书和国有土地使用权出让;与其它申报材料一起上报;市发改委在收到申报资料后,根据具体情况,进行现场勘察,对符合条件的,市发改委予以批复;对属上级发展计划部门审批权限内的项目,由市发改委负责转报; 4办结时限：在收到申报资料后,5个工作日内予以批复可研报告;办理国有土地使用权证一、受理部门你所在的国土局二、所需资料1、申请或土地登记申请书2、土地登记审批表3、征用土地批准材料和红线图4、地籍图或地形图委托你所在的土地勘察中心测绘,收费按国家规定收费标准收取5、出让金收据、契税国有土地使用权出让合同总额的4％和土地出让业务管理费交付凭证国有土地使用权出让合同总额的2％复印件6、法人资格证明或个人身份证明7、需提供的其他证明材料包括国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设项目批文、营业执照等复印件三、受理地点：你所在县市国土资源局。
开发房地产项目流程及报批手续
开发房地产项目流程及报批手续1.前期准备阶段：在此阶段，开发商需通过市场调研、项目选址、评估等方式确定项目的可行性。
包括确定投资回报率、收益预测、市场需求等。
此外，还需要从该项目所在地的相关部门了解地方政策，以及土地使用手续等。
2.立项阶段：在此阶段，开发商需要提交项目立项申请，包括项目的建设规模、总体布局、投资估算等，并向相关部门提交相关文件，如《项目建议书》。
3.规划设计阶段：在此阶段，开发商需要聘请设计单位进行项目的详细规划设计，包括项目总平面布局、建筑设计、土地利用等。
设计方案需要符合相关法律法规和地方规划要求。
4.项目报批阶段：在此阶段，开发商需要将规划设计方案提交相关部门进行审批。
报批手续包括环评报告、建设用地规划许可证申请、拆迁手续、用地性质转换等。
开发商需要将相关申请文件和报告提交给城市规划部门、土地部门、建设部门等。
5.开工建设阶段：在此阶段，开发商需要按照批准的规划和设计方案进行开工建设。
开工建设期间需要向相关部门报备施工计划、安全措施等。
6.竣工验收阶段：在此阶段，开发商需要按照相关标准完成建设工程，并进行竣工验收。
竣工验收包括质量验收、消防验收、环保验收等。
竣工验收合格后，方可进行下一步的销售交付。
7.销售交付阶段：在此阶段，开发商需要按照法律法规和市场需求进行房屋销售，签订买卖合同，办理产权过户手续，以及向业主交付房屋。
需要注意的是，以上所述的流程和报批手续可能会因地区、项目性质等因素而有所差异。
在实际操作中，开发商需要根据具体情况进行调整和补充。
此外，开发商还需与相关部门保持沟通，遵守各项法规和规定，确保项目的合法合规。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．1政府的土地管理 1．土地供应计划上的管理 无论是宏观经济的计划指导，还是市场运行过程 中的调控，土地供应计划的作用都十分重要。 一个城市的土地开发和供应计划，一般由城市土 地管理部门和规划管理部门按城市总体发展要求、 土地开发潜力以及城市规划的要求制定。 实施土地供应计划宏观调控的必要条件，是政府 拥有足够的土地储备。
3．1房地产项目的开发程序
3．1．1投资机会的选择 投资机会选择是整个开发过程中最为重要
的一环，主要包括投资机会寻找和筛选两个 步骤。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．2初步可行性研究 初步可行性研究是指在规划参数尚未获得
政府批准的前提条件下，由专业职能部门按 照项目所在地区和市场一般条件以及常规性 规划指标和项目的特点，就其投资效果和可 能出现的技术经济问题进行研究，编制初步 可行性研究报告。
3．政策的针对性和导向性 4．政策的公平性和效率
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在以下几个方面： 1．资质审查 2．产权登记 3．建立房地产价格评估制度 4．交易程序的规范化
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．5政府在房地产开发过程中实施宏观管理的原则 政府合理确定自己在房地产开发和房地产市场中的
角色，着眼于建立市场运行规则和监督规则的执行， 是政府对房地产市场实施有效管理的关键。
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3．2政府对房地产开发的管理
（7）容积率（居住建筑面积密度）：容积率=居住建 筑面积/居住建筑用地面积。
（8）人口毛密度：指居住区内可居住的总人口与总用 地面积之比。
（9）人口净密度：指居住总人口与居住建筑用地面积 之比。
（10）平均层数：指居住建筑面积与居住建筑基底总 面积之比。
第3章 房地产项目的开发程序与政府管理
房地产项目的开发程序 政府对房地产开发的管理
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第3章 房地产项目的开发程序与政府管理
房地产开发是通过多种资源的组合使用而 为人类提供入住空间，并改变人居环境的一 种活动。
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3．1房地产项目的开发程序
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．2政府在房地产开发中的规划管理 城市规划是在一定时期内城市建设的发展
规划。它所确定的城市规模和发展方向，是 为了实现城市经济和社会发展目标，合理进 行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各 项建设和许多经济关系的纲领性文件。
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3．2政府对房地产开发的管理
（11）高层比例：一般七层以上为高层住宅，即高层 住宅建筑面积占总建筑面积的比例。
（12）住宅间距：指相邻居住建筑之间的距离。 （13）居住区平均造价：指居住区总造价与居住区总
建筑面积之比。 （14）建设周期：指自工程开工至全部工程完工之间
3．2政府对房地产开发的管理
（3）居住区总建筑面积：指居住区范围内的总建筑面 积，包括居住建筑面积和公共建筑面积。
（4）总户数、总人口、平均每户人口：指居住区内可 容纳的总户数、总人口及总人口与总户数之比。
（5）平均每户居住建筑面积：指居住区内居住建筑面 积与总户数之比。
（6）居住建筑密度：指居住建筑对居住用地的覆盖率， 即：居住建筑密度=居住建筑基底面积/居住建筑用 地面积。
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3．1房地产项目的开发程 序
3．1．5规划设计与方案报批
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，是开 发区域内的空间布置计划。规划设计的目的就是做 好土地使用的功能分区工作和各项建设用地的规划 安排。
在这一过程中，开发商根据市场分析中得到的用 户需求特征确定了最终设计方案，并因符合城市规 划的要求而获得政府方面的批准（即用地、规划许 可，其标志是获得土地使用权证、建设用地规划许 可证和建设工程规划许可证）。
销手段，促进房屋的租售，以尽快收回资金，保证收益。 物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收
的迫切程度及开发物业的类型有关。 物业管理的主要任务是保证入住者方便、安全地使用物业
及配套设施，能为其提供一系列生活服务安保卫、清洁绿化来保证物业的使用寿命及价值。
1）使存量房地产资源得到最有效的利用。 2）保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间。 3）引导新建项目的位置选择。 4）满足特殊群体的需要。
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3．2政府对房地产开发的管理
2．政策的连续性与协调性 首先要求体现新旧政策的衔接。 其次，还要体现与相关政策的衔接配套。 最后，还应体现多元性与系统性的统一。
的持续时间。
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3．2政府对房地产开发的管理
2）非居住区开发项目技术经济指标 非居住区开发项目指酒店、写字楼、商业
零售中心、公寓、小型住宅区等开发项目， 为评价其规划设计方案的经济性和合理性， 经常采用以下技术经济指标作为衡量的标准。
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政府政策应具备的共同特征是：公平、效率、系统、 协调、前瞻性和引导性。政府干预房地产市场的政策 也不例外。但由于房地产特殊的空间固定性、昂贵性 和耐久性，对干预其发展的政策也具有相应的特殊原 则。
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3．2政府对房地产开发的管理
1．目标的确定性 这些目标通常包括：
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．4详细可行性研究 在通过谈判取得了一些较为有利的条件后，可对
该项目进行详细的、正式的可行性研究。 详细可行性研究是对方案优选阶段的验证和继续。
在这一阶段，要采用多种技术经济方法，对优选出 的开发方案进行市场分析、财务分析、敏感性分析、 经济效益分析和社会效益分析，从多个角度说明项 目的建设是否可行。
3．2政府对房地产开发的管理
（4）建筑密度：即建筑覆盖率，指项目用地范围内所 有建筑物的基底面积之和与规划建设用地面积之比。
（5）规划建设用地面积：指项目用地规划红线范围内 的土地面积。
（6）建筑高度：指城市规划建设管理部门规定的建筑 物檐口高度上限。
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3．2政府对房地产开发的管理
2．开发项目在规划设计方案中的主要技术经济指标 1）居住区开发项目技术经济指标 （1）居住区总用地：指居住区范围内的总用地面积，
包括居住用地、公共建筑用地、道路用地、绿化 用地。 （2）居民每人占地：是居住区内人均用地指标，包 括人均居住用地、人均公共建筑用地、人均道路 用地、人均绿化用地。
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（7）绿地率：规划建设用地范围内的绿地面积 与规划建设用地面积之比。
（8）停车位个数：指在规划用地范围内设置的 地面和地下停车位的个数。
（9）有效面积系数：指建筑物内可出售或出租 建筑面积与总建筑面积之比。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．2．3政府在房地产开发中对住房、地价、 租金、税收、利率等政策的管理
3．2政府对房地产开发的管理
（1）建筑容积率：项目规划建设用地范围内全部建筑 面积与规划建设用地面积之比。附属建筑物计算在 内，但注明不计算面积的附属建筑物除外。
（2）建筑面积：指开发项目各栋、各层建筑面积的总 和。
（3）地上建筑面积：指地上各层建筑面积的总和。
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2．政府在房地产开发过程中的规划管理 具体来说，政府在房地产开发过程中的规
划管理内容主要体现在：开发项目的选址、 定点审批；核发《建设用地规划许可证》及 规划设计条件；规划方案及初步设计审批以 及核发《建筑工程规划许可证》等方面。
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3．2政府对房地产开发的管理
3．1．7施工建设与竣工验收 项目的建设阶段是从项目正式施工到竣工
使用的过程。进入到这个程序，必须从有关 政府管理部门获得开工许可证。
完成这个程序需要持有有关部门下发的竣 工验收合格证书。
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3．1房地产项目的开发程序
3．1．8市场营销与物业管理 当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的营
开发商从有投资意向开始至项目建设完毕出售或 出租并实施全寿命周期的物业管理，大都遵循一个 合乎逻辑和开发规律的程序。一般说来，这个程序 包括8个步骤，即投资机会寻找、初步可行性研究、 土地使用权的谈判、详细可行性研究、规划设计与 方案报批、签署合作协议、施工建设与竣工验收、 市场营销与物业管理。
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3．2政府对房地产开发的管理
3）对闲置土地的管理 经法定手续取得土地使用权的单位或个人，未按
规定的土地用途利用土地，也未经原批准用地的人 民政府同意而超过规定的期限未动工开发的建设用 地，视为闲置土地。 （1）闲置土地的范围 （2）闲置土地的处置方式 （3）征收土地闲置费
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3．2政府对房地产开发的管理
2．土地使用过程中的管理 1）对划拨土地的管理
土地使用权划拨是指有批准权的人民政府依法批 准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地 交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用 者使用的行为。
政府对划拨土地的管理体现在以下几点： （1）划拨土地使用权的范围 （2）对划拨土地的管理