万科集团标准工期详解
万科集团完美的装修房施工工序管理标准
万科集团完美的装修房施工工序管理标准装修房工序安排的四个阶段施工作业主要在第二、三阶段，第一阶段的工作品质决定了第二三阶段作业的顺利与否，验收阶段是质量控制的最后一个环节项目部要主导装修施工的全过程，要与监理、施工方对施工阶段的划分、对工序的管理思想达成一致准备移交阶段工作顺序施工方进场会议参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各施工单位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准等明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。
开工、交付的具体日期，装修施工各阶段时间安排均应该明确。
用于指导施工方组织材料、人员的进场和管理进度明确质量目标：交付质量满意度、渗漏率，交付户均缺陷率、评估成绩明确管理制度：施工例会制度、收发文制度、甲供材管理、安全文明管理、总包现场管理职责、分包的配合事项其他：参建人员相互熟悉、施工方管理架构、施工组织设计上报要求、材料备货会前的充分准备是会议成功的关键图纸会审每种户型的装修图都要到现场对比。
厨房、卫生间要重点审查功能性缺陷的审查图纸的深度要满足要求，排砖图、节点大样、五金件安装定位图结合施工样板房对图纸进行会审优化效果最好土建、装修工作面移交移交的内容：地面、顶面和墙面的平整度、垂直度、方正与空鼓裂缝情况，门洞预留位置、大小、厚度、方正情况；厨房、卫生间、阳台、露台的闭水渗漏检查；给排水、空调栋、插座的位置检查；排水通畅检查；给水管打压；穿电线并头测试移交移交顺序：按楼层分段检查整改移交；注意不同工种之间协调并进。
需协调的问题：此阶段有土建拖延整改、装修单位拖延接收的情况，协调好双方移交过程矛盾才能使移交工作顺利开展。
移交条件要求:1. 墙面：按照粉刷标准。
厨房墙面：20厚1：2.5防水水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；卫生间墙面20厚1：2.5防水水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；房间墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；客厅墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；过道墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；踢脚：从毛坯交房地面标高起算，0-80高不粉刷，80-160用1：2水泥砂浆粉20厚，暗踢脚，同墙平。
南宁万科城三期施工方案
南宁万科城三期施工方案1. 项目介绍南宁万科城位于广西南宁市，是由万科集团开发的大型住宅小区项目。
该项目分为一期、二期和三期，其中，本文档将重点介绍南宁万科城三期的施工方案。
2. 工程概述2.1 建筑规模南宁万科城三期的建筑规模约为XX万平方米，包括住宅楼、商业综合体和公共设施等建筑物。
2.2 工程内容主要工程内容包括：•住宅楼建设：包括多栋高层住宅楼的建设，总共约XX栋。
•商业综合体建设：包括商场、酒店和办公楼等商业综合体建设。
•公共设施建设：包括道路、停车场、绿化带和公园等公共设施建设。
2.3 工期安排根据前期调研和项目安排，南宁万科城三期的工期预计为XX个月。
具体工期安排如下：•第一阶段：XX年XX月-XX年XX月，主要是土地平整和基础设施建设。
•第二阶段：XX年XX月-XX年XX月，主要是住宅楼和商业综合体的建设。
•第三阶段：XX年XX月-XX年XX月，主要是公共设施建设和配套设施完善。
3. 施工组织3.1 组织架构南宁万科城三期施工组织由项目经理、工程师、监理人员和施工人员等组成。
项目经理负责整体协调和管理工程进展，工程师负责质量控制和技术支持，监理人员负责监督施工质量，施工人员负责具体施工任务。
3.2 施工流程施工流程按照以下顺序进行：1.土地平整和基础设施建设–土方工程：清理现场、挖土方、填土方等。
–基础设施建设：包括道路、排水系统、电力供应等基础设施建设。
2.住宅楼和商业综合体建设–结构施工：包括混凝土浇筑、钢结构安装。
–室内装饰：包括水电安装、墙面装修、地板铺设等。
3.公共设施建设和配套设施完善–公共设施建设：包括道路、停车场、绿化带和公园等建设。
–配套设施完善：包括安防系统、供水系统和电力系统等配套设施的完善。
4. 质量控制为确保南宁万科城三期工程质量，我们将严格按照以下措施进行质量控制：•严格遵守相关法律法规和施工标准，确保施工过程符合相关规定。
•设置专职质量监理人员，对施工质量进行全过程监督。
万科开发标准工期
及直属城市西安、津、大连、长春、青岛、沈745120201210451202012115012020121850120201230501202012超高层33601202012别墅3201202042012020126201202012735120201210351202012114012020121840120201230401202012超高层33451202012小高层高层成都、武汉、重庆、贵阳、昆明成都区域小高层高层北京区域及直属城市西安、新疆公司北京、天津、大连、长春、青岛、沈阳、烟台、西安、新疆多层层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期进度（天/层）总工期层数增加工期（天/123601225834012258500122538244832584064601225483258407856664012254624663686486700122566369654126726112012251066015690206120613401225116661761022261326202012123612251040122510601225310304104051050107012254104051050710701073122547286742875678012256742976312784712912251077015710520714072131225117771771192271547234121236122510401225106012进度（天/层）总工期主体结构工程（无裙房）的不同施工部位所需时间（天）小高层、高层、超高层完成1/3层数小高层、高层、超高层完成1/2层数小高层、高层、超高层完成2/3层数主体结构封顶斜层面曾加工期万科标准工期转换层25310304104051050107012 25410405105071070107312 2547286742875678012 256742976312784712912 2510770157105207140721312 2511777177119227154723412123612 25104012 25106012 25310304104051050107012 25410405105071070106412 2546246636864867012 256636965412672611212 251066015690206120618412 2511666176102226132620212总工期000000000加工期。
万科标准工期
及直属城市西安公
司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域和直属城市制定标准工
以10%为限。
和大连按照80天。
4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。
5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。
6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。
7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。
8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。
另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。
9、装修房从施工开始到完成交付时
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。
平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。
2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。
3、季节施工。
万科北京区域铝模施工标准工期模型
2.2 向铝模厂提供的图纸及方案包括：建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案、放线孔位、布料机位等；图纸 应由项目部下发，有相关签发记录。 （注：1、使用叠合板的项目需提供叠合板设计尺寸、叠合板使用的支撑体系；
2、在总包未确定时，需进行铝模深化的项目至少提供建筑图、结构图、装修图、水电图、外架方案） 2.3 深化图完成后，铝模厂将图纸发项目部、设计部、工程部、（墙板厂）、总包等单位，项目部负责组织各单位参加 联合会审确认； 2.4 铝模加工试拼装完成后项目部、总包、监理应对铝模节点、加固体系、尺寸偏差、窗边（梁、墙）部位压槽等进 行验收确认，对存在的问题要通过书面形式提出，并发相关人员； 2.5 模板编号需由总包与厂家共同完成，同时相关的铝模展开图纸与编号相对应； 2.6 模板移交必须办理三方验收单。模板移交资料：配模图、模板编号图、模板背楞加固图、模板清单、三方验收 单、模板施工技术交底等； 2.7 模板加固方式（拉片式或螺栓式）在铝模设计之初需由项目部决定。并在铝模板深化图纸完成后，制定专项墙面 螺栓空洞、拉片孔洞的处理方案。
可以提效大约 15-16%。
2、 提效措施
2.1 模板形式：使用铝合金模板+快拆体系。建筑层数需超过 22 层，否则铝合金模板不具备成本优势。
2.2 外架形式：钢质爬架基本可以做到与主体施工进度一致，基本不占用主体施工时间。
悬挑钢管架需每 6 层设置一层悬挑，每次悬挑影响主体工期 2-3 天。
2.3 结构形式：铝模+全现浇外墙+全现浇板。模板展开面积较大，铝模人工功效需达到 55-65 平米/工日。
程工艺如下：
2.4 模板安装与拆除程序 （1） 墙柱模板安装流程
最新房地产项目标准工序及工期(最全)
完全搞懂一个房地产项目的开发流程，弄清楚所有工序之间的关系是件极不容易的事情。
今天分享一下：万科.恒大.龙湖三巨头的工序标准与工期标准，看完之后，就算您不是从事房地产行业的人，看了标准工序与工期，您对地产项目开发的全流程也会有个清晰了解和认识了......
第一部分：龙湖标准工序与工期
一、龙湖土地拓展阶段标准工序及工期
1、龙湖投资决策
本阶段以获得土地信息为工作编制的起始点
2、土地购买
本阶段以获得土地公示为工作编制的起始点。
3、交地
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
4、取得设计条件
本阶段以获得土地中标通知书为工作编制的起始点。
二、报建阶段标准工序及工期
重点提示：
增加开发与设计部门与相关职能部门平时沟通计划，但平时沟通不能完全确保方案上会后无意见，编制计划时须充分考虑。
1、方案报建
本阶段以获得方案图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与方案图纸完成同步。
2、初步设计方案报建
本阶段以获得初步设计图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与初步设计图纸完成同步。
初步设计在作完方案设计与方案报建资料准备阶段即可开始。
3、施工图报建
本阶段以施工图图纸完成为工作编制的起始点，报建前准备工作完成时间与施工图图纸图纸完成同步。
施工图设计在完成建委审查后阶段即可开始。
万科地产集团标准工期
工作行为规范系列万科地产集团标准工期（标准、完整、实用、可修改）编号：FS-QG-40074万科地产集团标准工期Standard construction period of Vanke Real Estate Group说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。
万科集团标准工期一、万科华南区域工期计算标准1.基本计算数据2.合理工期计算计算示例，条件是:考虑场地土方平整和小区主要硬化道路基层施工、考虑总包提前到桩基施工阶段进场做施工前准备，预制桩、六层多层毛坯房、斜屋面、跨雨季和春节施工3.住宅工程合理工期横道图4.标准预售期上面图表附加说明:1)浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间;2)表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间;3)表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场，则增加15天工期;4)场地及土方:表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右;5)山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%-30%;6)地下室:每增加一层地下室增加工期15天;7)裙楼:每增加一层裙楼增加工期15天;8)转换层:带转换层需增加工期15-20天;9)表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算;10)斜屋面:表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期;11)节假日:跨春节增加15天工期;12)气候:跨雨季增加10天工期。
"二、万科华东区域工期计算标准1、以上工期结合上海公司近2年经验，按10万平米标段或分期模拟编制。
2、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期;如中间碰到黄霉季节，可加8天工期;以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
建筑工程合理工期计算表完整
建筑工程合理工期计算表(可以直接使用，可编辑实用优秀文档，欢迎下载）万科集团住宅工程合理工期计算说明1）浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间；2）表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间；3）表中数据均考虑了总包提前进场的条件。
如果总包不能提前进场，则增加15天工期；4）场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑等工作。
场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要15-30天左右，高层需要45-60天左右；5）山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%- 30％；6）地下室：每增加一层地下室增加工期15天；7）裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天；8）转换层：带转换层需增加工期15-20天；9）表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层分别计算；10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增加12天工期；11）节假日：跨春节增加15天工期；12）气候：跨雨季增加10天工期。
标准预售工期合理工期计算建筑工程主要施工机械设备表1、土建主要施工机械设备需用计划2、安装主要施工机械设备需用计划2、安监部门对工程项目抽查情况存入评估档案。
2、安全管理资料达不到80分，安全管理一项不得分。
3、安监部门对工程项目抽查情况存入评估档案。
表三济南市建筑工程安全评估表（安装及装修施工阶段）注：1、此表一式五份，企业安全部门、项目部、建设单位、监理单位、安监部门各一份。
2、安监部门日常检查用此表，检查完毕存入工程项目评估档案。
3、安全管理资料达不到80分，安全管理一项不得分。
济南市建筑工程安全生产综合评估表：由你单位施工的工程项目现已竣工。
现将该工程安全文明施工总体情况评估如下：注：此表一式六份，企业安全部门、项目部、建设单位、监理单位、项目经理资质管理部门、安监部门各一份。
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三、压缩工期
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得 紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工 序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到 结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例 理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰 可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要 在主体封顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始时 间相差104天。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则 是我们可以科学合理压缩利用的时间
1、压缩工期——分段流水
土建阶段就穿插作业
1、流水划分 划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结 构加砌筑）。
2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后 公式1：4（N1－1）＋30＋6＝6（N－N1）
斜屋面增加12天 N为楼层数
落架结束至交付
说明：
1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道 工序；形成流水作业后，3天砌筑一层； 2、 每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。 3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37 天为顶层砌层基层修补和顶层涂料时间。
以完成施工样板房联合验收为开始计算工期
二、合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则： （1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整， 但禁止超过10%。 （2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
2、关键线路分析： （1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩； （2） 砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束； （3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹 灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间 越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序； （4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响； （5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4、其他因素
影响因素
天数
雨季
20
建筑体形系数复杂
工期5-10%
地形地貌影响增加工期
跨春节
工期10-15% 20
备注
5、装修
楼栋高度
10F 11-30F 31F以上
工期
6+1月 7+1月 8+1月
备注
1个月为评估时间 1个月为评估时间 1个月为评估时间
3、砌筑、抹灰
楼层 砌筑单层工期 砌筑开始日期 砌筑结束日期 砌筑总工期 砌筑层均工期 抹灰单层工期 抹灰开始时间 抹灰结束时间 抹灰总工期 抹灰层均工期
32F 32 1月1日 3月26日 84 2.625 13 2月4日 4月7日 62 1.9375
15F 32 1月1日 2月20日 50 3.333333 13 2月4日 3月4日 28 1.866667
备注
桩基、土 方、支护
桩基 土方及基坑支护
基础垫层 砼施工至 出正负零
基础结构 地下室结构
以现场为准
30-120
以现场为准 30
30-120
包含清土、垫层、 接截桩、砖胎模、
承台底板结构
20/层
2、主体、落架
工程内容
天数
备注
裙房
12/层
转换层
25/层
标准层
屋面
落架 竣工备案
6/层 10
81+4N 150
4、合理工期——小结
以33层建筑为例：
1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌 筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期 延误。
2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果 抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工 期延误。
3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另 外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别 是外墙抹灰的穿插时间。
4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰
砌 筑 工 序
抹 灰 工 序 说明： 1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天； 2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总 计13天； 3、砌筑抹灰单层工期为45天。
1、合理工期——主体砌筑工序
一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系： N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32 以18层为例理论开始流水时间为： 3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。 以33层为例理论开始流水时间为： 3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。
根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出： 1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天； 2、18层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。
目录
一、集团标准工期详解 二、合理工期 三、压缩工期
一、集团标准工期详解
关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架
集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数 +6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付
1、地下室
工程内容
天数
在此期间甲方项目部至少需要完成 A、装修水电图纸； B、铝合金图纸； C、铝合金样板层安装； D、弱电图纸； E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。 。。。
2、合理工期——砌筑抹灰工序
二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系： N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13 以18层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*18＝3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层； 以33层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*33＝3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始 之间时间： 18层楼栋为24天 ；33层楼栋为48天。
在此期间在此期间甲方项目部至少需要完成： A、防火门样板层安装（需要前置）； B、入户门样板层安装（需要前置） ； C、消防设施样板层安装（需要前置） ； D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。