万科集团标准工期
万科·标准工期
⑶
具体工期需根据季节 、设备、规模、地质 情况等进行进行调整
25ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
30
具体工期需根据季节 、设备、规模、地质 情况等进行进行调整
50
60
⑷ ⑸
30 51
35 54
35 69
40 75
平均12天/层 平均13天/层 斜屋面增加15天工期 140+4N N为层数 140+4N N为层数 含一般装修(毛坯） 、公共部位装修、室 外园建等内容
⑹
152
152
164
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跨春节，增加30天 每年的5至9月份为雨季和台风季节，增加20天。 每年冬季受冰冻天气影响，增加工期20天。
跨春节，增加30天 每年的5至9月份为雨季和台风季节，增加20天。 工期根据实际 每年冬季受冰冻天气影响，增加工期20天。 工期根据实际情 工期根据实际情 情况进行修正 全装修房较相对应的毛坯房增加180天，此工期不 况进行修正 况进行修正 受雨季台风影响调整。 如政策影响、规范差异、突发事件等 60 169+(7) 233+(7) 293+(7) 60 177+(7) 241+(7) 301+(7) 60 ⑼＝⑷+⑺+107 ⑽=⑷+⑸+⑹+⑺ ⑾=⑷+⑸+⑹+⑺+⑻ 按照样板房在三层考 虑 60 60 142+(7) 268+(7) 328+(7) 408+(7) 60 147+(7) 279+(7) 339+(7) 434+(7)
上海地区别墅及多层
单位：日历天
住宅类型 序 号 ⑴ ⑵ 建设周期 场地平整、土方开挖 基坑支护（6m以内软土基 坑） 天然基础 基础及地 复合基础 基处理 预制管桩 (含检 人工挖孔桩 测） 冲孔桩 钻孔桩 地下室（至±0.00） ±0.00至主体封顶 主体封顶至 竣工验收 假期影响 天气影响 ⑺ 工期修正 全装修房 其它因素 ⑻ ⑼ ⑽ ⑾ ⑿ 竣工验收至入伙 主体开工至开盘 基本工期 (主体至验收） 基本建设工期 (主体至入伙） 30 25 50 50 80 90 90 30 35 30 60 60 90 100 100 35 若处雨季，则需根据 实际情况进行调整。 30 35 30 25 50 50 80 90 90 35 平均9.0天/ 层 140+4N N为层数 35 30 60 60 90 100 100 40 平均10天/层 斜屋面增加15天工期 140+4N N为层数 含一般装修(毛坯） 、公共部位装修、室 外园建等内容 若处雨季，则需根据 实际情况进行调整。 30 35 计算标准 非市区 市区 别墅（3—5层） 备注 计算示例 3层，半地下室 非市区 市区 计算标准 非市区 市区 多层（5—9层） 备注 计算示例 6层，一层地下室 非市区 市区
万科集团精装修房施工工序管理标准
装修房合理施工工序安排--部品尽空存在 误差，在橱柜生产前需要复核尺寸。 第二阶段：湿作业成后，厨房内部基本清 爽，橱柜就开始安装，但只需要安装底框、 不易损坏的台面。通常此时会产生比较多 的垃圾，早一天完成，工地里面也早一些 干净起来。 第三阶段：安装洗菜盆、橱柜门扇、抽油 烟机 第四阶段：安装容易丢失的五金，以及灶 台
装修房合理施工工序安排--部品安装阶段
为什么等木门底框安装完毕后才开始腻子施工？ 底框先安装便于提前发现门洞洞口偏差、提前修补 底框先安装便于控制腻子在门洞口的收边位置 为什么等地砖施工完后再施工底层墙砖？ 做到墙地砖收口位置墙砖压地砖
装修房合理施工工序安排--部品安装阶段 部品安装阶段工作顺序
公共部分的湿业可以同时穿插进行，过程中要统筹与室内作业错开楼层
装修房合理施工工序安排--湿作业阶段
厨房施工顺序安排：
厨房门坎石安装——厨房门底框安装——墙砖放线排版——墙砖 粘贴（底层不铺）——地面放线排版——地砖铺贴——墙砖收 口——煤气管道安装（明装）——橱柜测量尺寸——天花龙骨安 装 ———封天花装饰板 厨柜背面、地面的不需要贴墙、地砖
装修房合理施工工序安排--准备移交阶段
移交条件要求:
2. 顶棚：偏差超过细部质量要求的，先用界面剂，再用1：3水泥砂浆修补平； 有吊顶的过道：顶棚修平，清理干净； 厨房：顶棚修平，清理干净； 卫生间：顶棚修平，清理干净； 房间：顶棚质量满足细部质量要求后满刷界面剂； 客厅：顶棚质量满足细部质量要求后满刷界面剂。
装修房合理施工工序安排--准备移交阶段 准备移交阶段工作顺序
装修房合理施工工序安排--准备移交阶段
施工方进场会议
参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各 施工单位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师 提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准 等 明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。开工、交付的具体日期， 装修施工各阶段时间安排均应该明确。用于指导施工方组织材料、人员的 进场和管理进度 明确质量目标：交付质量满意度、渗漏率，交付户均缺陷率、评估成绩 明确管理制度：施工例会制度、收发文制度、甲供材管理、安全文明管理、 总包现场管理职责、分包的配合事项 其他：参建人员相互熟悉、施工方管理架构、施工组织设计上报要求、材 料备货
万科标准工期
及直属城市西安公
司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域和直属城市制定标准工
以10%为限。
和大连按照80天。
4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。
5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。
6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。
7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。
8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。
另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。
9、装修房从施工开始到完成交付时
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。
平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。
2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。
3、季节施工。
万科北京区域铝模施工标准工期模型
2
梁、板模板
层
1
3 4 5 2.3 工艺流程
梁底、板底固顶及单顶支撑 悬挑构件固顶及单顶支撑 斜撑及其配件
层 层 层
3 4 1
为确保工程的施工进度，本工程的模板工程遵循先安装剪力墙柱后安装梁板面的原则，采取整体一次浇筑。具体的流 程工艺如下：
2.4 模板安装与拆除程序 （1） 墙柱模板安装流程
模板试拼装 2 、现场施工 2.1 流水段划分
模板编号
施工段合理划分是保证工程进度和施工质量以及高效进行现场组织管理的前提条件。通过合理的流水段划分，能够确 保劳动力各工种（钢筋工、混凝土工、模板工、架子工）的不间断流水作业、材料（钢筋、混凝土、模板、架料）的合理 流水供应、机械设备（塔吊）的高效使用，模板采用合理的设计方式，除在首层、外墙模和完工层使用塔吊外，铝模其他 工序均不使用塔吊，提高了塔吊的周转率，从而加快工程进度。 2.2 模板标准配置 序号 1 模板名称 剪力墙、柱模板 单位 层 数量 1 备注 结构变化处模板另配 顶层非标层墙模另配 结构变化处模板另配
选型阶 段 基础施 工阶段 地下室 （基础 垫层至 正负零 地上主 体施工 阶段 备注
一层地 下室 二层地 下室 28 30 33
结构 55 天
8+7+25*5+7=147（159） 8+7+27*5+7=157（172） 8+7+30*5+7=172（187） 默认工期为爬架工期 括号内为钢管架工期 按照区域工 期计算
铝模生产、运输 试拼 15 (E) 验收 3(F) 70 地下结构封顶前，模板需完成进 场，考虑开工前审批流程时差， 一层地下室的项目需在总包招标 时即开始进行模板的深化设计
万科 项目全装修工程进度计划表
开始锁门！
大面积施工完成，组织 小业主开放日
可以看出，工期相当宽松,可以按照业主要求适当提前.
地面贴瓷砖、踢脚线
主卫生间浴缸安装
门槛石、窗台石制安
天花吊顶制作
天花、墙面基层面刮腻子、打磨
卫生间洗脸台面安装
卫生间车边银镜连镜柜制作安装 B 施工阶段
各房间门套安装
橱柜安装(先框架后台面)
天花、墙面刷乳胶漆面层第一遍
各房间门扇安装，柜子门扇安装
灯具、插座开关面板安装
卫(11栋/14栋) 进度计划表
编制说明：按照一个标段进行编制，本表施工阶段主要反映单套内的工序承接关系，整体施工时会出现不同套间的工序并行施工的情况。
总工期＝120天
序号 施工阶段
工作要点
-6 -4 -2
场地交接
A 开工准备 临时用水、电及临时设施搭建
申请开工
卫生间、厨房墙、地面贴瓷砖
班组自检及整改
地毯式检查和整改
现场清洁卫生 C 验收交付
验收
结算
2
4 8 12 16 20 24 28 32 36 40 44 48 52 56 60 64 68 72 76 80 84 92 96 100 104 108 112 116 120
木门厂家参与
甲供砖类材料到货
甲供浴缸到货
泥水大面完成！
万科别墅群项目工期管理实战经验，值得学习！
万科别墅群项目工期管理实战经验，值得学习！工程概况本工程总包单位是北京城建北方集团有限公司；其总用地面积55004.56㎡，总建筑面积46825.78㎡，地上建筑面积25026㎡，地下建筑面积21800㎡；其中合院126栋，配套5栋及地下车库2层，就是我们常说的别墅群。
万科弗农小镇项目效果图万科弗农小镇项目工程平面图工期目标本工程工期目标：2019年2月22日开工，2020年5月前建成并投入使用，总工期437日历天。
项目分区思路该项目管理思路是分为三个大区，每个区使用一家队伍来进行施工。
按下图所示，将各分区的流水施工情况分别做出展示。
分区思路图项目管控难点1、现场遇到各种问题，每天忙得不行，需不断沟通来解决队伍的问题，沟通成本大。
2、现场变化频繁，无法准确推算工人进场时间，来晚了窝工，来早了工人没活干，留不住人。
3、单体多（126个别墅），队伍多，协调困难，队伍的操作空间更大，加上人员流动不确定性，往往不按照总包的思路进行施工，对后续施工造成影响。
4、劳动力紧缺，尤其是木工短缺，造成施工进度滞后，计划变动频繁，每次都需要重新考虑，无法合理使用手中资源以达到最优的效果。
5、混凝土供应不及时，一天能浇筑的方量有限，优先浇筑哪些别墅来保障后续施工是项目抉择的重点。
6、坡屋面为不上人屋面，无防护，坡度陡峭，施工环境差、工艺复杂、功效低，如何合理安排工期是个问题。
运用斑马进度进行计划管理一、项目计划编制1、原有计划检查项目原先是用project编制了一份施工进度计划，任务名称、工期开始、完成时间以及相对应的前置任务，都非常齐全。
按照过往的经验来看，这样一份计划，其实已经具有一个很高的完成度。
然而，实际情况又是怎样的呢？将其导入斑马进度计划软件，使用检查功能。
这个检查功能，可以辅助项目管理人员迅速判定计划的完成度以及准确性。
首先来看逻辑关系这一项，只有13分（满分是40分），说明计划内的工作存在着大量的断点，很多工作有前置工作没有后置工作或者有后置工作没前置工作。
2024年万科集团工程分包合同详解
20XX 专业合同封面COUNTRACT COVER甲方：XXX乙方：XXX2024年万科集团工程分包合同详解本合同目录一览1. 合同概述1.1 合同双方1.2 合同标的1.3 合同金额1.4 合同期限2. 工程分包范围2.1 分包工程内容2.2 分包工程量2.3 分包工程质量标准3. 分包单位资质要求3.1 分包单位基本信息3.2 分包单位资质证书3.3 分包单位技术实力4. 合同价款及支付方式4.1 合同价款4.2 支付方式4.3 支付进度5. 工程质量及验收5.1 工程质量标准5.2 验收程序5.3 验收标准6. 工期及进度6.1 合同工期6.2 施工进度计划6.3 工期延误及延长7. 安全生产及环保7.1 安全生产要求7.2 环保要求7.3 安全事故处理8. 合同变更及解除8.1 合同变更8.2 合同解除9. 违约责任及赔偿9.1 违约行为9.2 违约责任9.3 赔偿金额10. 争议解决10.1 争议解决方式10.2 仲裁地点及机构10.3 仲裁费用11. 合同的生效、变更和解除11.1 合同生效条件11.2 合同变更程序11.3 合同解除程序12. 其他条款12.1 保密条款12.2 知识产权保护12.3 不可抗力13. 合同附件13.1 分包工程设计文件13.2 分包工程量清单13.3 分包单位资质证书复印件14. 合同签署14.1 合同签署日期14.2 合同签署地点14.3 合同签署人第一部分：合同如下：第一条合同概述1.1 合同双方1.2 合同标的本合同标的为甲方工程项目中的分包工程，具体包括但不限于：（1）建筑工程分包；（2）装饰装修工程分包；（3）机电设备安装工程分包；（5）其他分包工程。
1.3 合同金额本合同总金额为人民币____元（大写：____________________元整），详细金额分配见附件。
1.4 合同期限本合同自签署之日起至工程验收合格并交付使用之日起____日内有效。
万科“1、3、12、36”运营管理体系
刘肖：万科“1、3、12、36”运营管理体系来源：作者：日期：2011-12-19万科主要采用“1、3、12、36”运营管理体系：即“36个月事业计划书、12个月的经营计划、3个月的经营安排、1个月经营要求”。
“36个月事业计划书”核心目标在于建立长期的企业发展目标，推进战略布局；指导年度经营安排、明确阶段性战略重点，促进年度计划更符合公司3年发展的战略需求。
2011年12月10日，中城联盟计划运营研讨会在深圳会展中心隆重召开，万科集团投融资与营销管理部总经理刘肖出席研讨会，并与现场嘉宾分享了万科集团计划运营管控之道。
万科集团投融资与营销管理部总经理刘肖会上，刘肖表示，中国房地产行业变化太快，美国房地产周期是7年，中国7年可能有2、3个周期，因此中国房企坚持战略很难。
但从经营角度来看，房企需要站在公司持续发展的角度，确定未来三年，甚至更长时间的发展方向，获得战略的主动。
基于此，万科采用了“1、3、12、36”运营管理体系：即“36个月事业计划书、12个月的经营计划、3个月的经营安排、1个月经营要求，见下图：刘肖指出，万科一线公司事业计划书包括三大模块：一是制定事业计划的内部基础和外部环境，包括对区域当地市场环境、竞争环境进行预判，并对区域公司内部能力与经营情况进行分析；二是公司战略发展规划和目标，确定全年经营重点；三是确定落地计划、关键举措、相匹配的资源和能力。
“12个月的经营目标”重在承接事业计划书，尤其是“看二做一”的需要，是基于年度预测，准备长期的经营预案，聚焦协同12个月内的各项经营动作，并通过监控和支持服务形式对价值链中段和末段（投融资、开工、销售、资金等）实现有效管控。
“3个月的经营安排”主要确定季度经营导向，推动季度层面的运营控制体系落地，如投资、融资、开工计划和工期安排等。
比如在销售模块，首先确定销售方向性目标，进而制定季度销售安排，最后确定库存控制性目标。
“1个月管理要求”主要落实到月度计划，通过月度计划实时监控项目运营情况，并及时调整销售策略、开工控制、现金流安排、贯彻经营要求。
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及成都区域西安、乌鲁木齐公司津、大连、长春和青岛、沈阳（鞍山）、西
安
1颜色表格中准工期，
2、实际工期调整原则：
（1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行缩减，但总工期及各分段工期缩减量以10%（2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。
（3）落脚手架工期要求，分以下三种类型：
有保温、有副框的项目，按4天一层考虑；
有保温、无副框的项目，按5天一层考虑；
无保温、无副框的项目，按4天一层考虑；
集团内各区域标准工期计
以10%为限。
、天津、西安和大连按照80天。
4、建筑体形系数复杂建筑需在总工期基础上增加5-10%。
5、北京区域按80+4N（层数）计算主体结构封顶至落完外架时间。
6、地形地貌酌情考虑增加工期的10-15%。
7、 毛胚房从落完架到交付完成按照150天考虑。
8、 装修房施工介入点原则：10层以下建筑外架落完，而11层以上建筑按外架落完前30天（沈阳60天）考虑。
另外对于有赠送面积的装修房，其施工介入点从房屋建筑面积核查完成计。
9、装修房从施工开始到完
层结构施工每层为10天,小高层、高层和超高层标准层结构施工每层为7天。
平屋面按10天考虑，如为斜屋面需增加12天。
2、主体结构转换层按25天考虑，每增加一层地下室，需增加工期20天。
3、季节施工。