万科集团标准工期详解
万科集团完美的装修房施工工序管理标准
万科集团完美的装修房施工工序管理标准装修房工序安排的四个阶段施工作业主要在第二、三阶段，第一阶段的工作品质决定了第二三阶段作业的顺利与否，验收阶段是质量控制的最后一个环节项目部要主导装修施工的全过程，要与监理、施工方对施工阶段的划分、对工序的管理思想达成一致准备移交阶段工作顺序施工方进场会议参会单位、人员：项目、监理、土建总包、装修总包、装修专业分包，各施工单位现场负责人，项目标段负责人，监理工程师提供技术资料：提供装修图纸、万科做法要求、区域评估标准等明确工期要求：集团装修标准工期为6-7个月。
开工、交付的具体日期，装修施工各阶段时间安排均应该明确。
用于指导施工方组织材料、人员的进场和管理进度明确质量目标：交付质量满意度、渗漏率，交付户均缺陷率、评估成绩明确管理制度：施工例会制度、收发文制度、甲供材管理、安全文明管理、总包现场管理职责、分包的配合事项其他：参建人员相互熟悉、施工方管理架构、施工组织设计上报要求、材料备货会前的充分准备是会议成功的关键图纸会审每种户型的装修图都要到现场对比。
厨房、卫生间要重点审查功能性缺陷的审查图纸的深度要满足要求，排砖图、节点大样、五金件安装定位图结合施工样板房对图纸进行会审优化效果最好土建、装修工作面移交移交的内容：地面、顶面和墙面的平整度、垂直度、方正与空鼓裂缝情况，门洞预留位置、大小、厚度、方正情况；厨房、卫生间、阳台、露台的闭水渗漏检查；给排水、空调栋、插座的位置检查；排水通畅检查；给水管打压；穿电线并头测试移交移交顺序：按楼层分段检查整改移交；注意不同工种之间协调并进。
需协调的问题：此阶段有土建拖延整改、装修单位拖延接收的情况，协调好双方移交过程矛盾才能使移交工作顺利开展。
移交条件要求:1. 墙面：按照粉刷标准。
厨房墙面：20厚1：2.5防水水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；卫生间墙面20厚1：2.5防水水泥砂浆粉刷到板底，表面拉毛；房间墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；客厅墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；过道墙面：20厚1：1：4混合砂浆刷粉刷到板底，表面压光；踢脚：从毛坯交房地面标高起算，0-80高不粉刷，80-160用1：2水泥砂浆粉20厚，暗踢脚，同墙平。
万科标准工期-2P
进度(天 总工 /层) 期
层数
进度 (天/ 层)
总工期
小高层、高层、超高层 小高层、高层、超高层 小高层、高层、超高层完
完成1/3层数
完成1/2层数
成2/3层数
主体结构封顶
层数
进度(天 /层)
总工期
层数
进度(天 /层)
总工期
层数
进度(天 /层)
总工期
进度(天 /层)
总工期
斜屋面增加工期
主体结构封顶至外装饰 架落完时间（
18
30
40
1
20
20
0
12
0
0 25
0
3
8
24
4
8
32
5
8
40
6
46
0
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0
80
40
1
20
20
0
12
0
0
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7
8
56
6
64
0
12
0
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1
20
20
0
12
0
0 25
0
4
6
24
6
6
36
8
6
48
6
70
0
12
0
80
45
1
20
20
0
12
0
0 25
0
6
6
36
9
6
54
12
6
72
6
112
0
万科开发标准工期
及直属城市西安、津、大连、长春、青岛、沈745120201210451202012115012020121850120201230501202012超高层33601202012别墅3201202042012020126201202012735120201210351202012114012020121840120201230401202012超高层33451202012小高层高层成都、武汉、重庆、贵阳、昆明成都区域小高层高层北京区域及直属城市西安、新疆公司北京、天津、大连、长春、青岛、沈阳、烟台、西安、新疆多层层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期层数进度（天/层）总工期进度（天/层）总工期层数增加工期（天/123601225834012258500122538244832584064601225483258407856664012254624663686486700122566369654126726112012251066015690206120613401225116661761022261326202012123612251040122510601225310304104051050107012254104051050710701073122547286742875678012256742976312784712912251077015710520714072131225117771771192271547234121236122510401225106012进度（天/层）总工期主体结构工程（无裙房）的不同施工部位所需时间（天）小高层、高层、超高层完成1/3层数小高层、高层、超高层完成1/2层数小高层、高层、超高层完成2/3层数主体结构封顶斜层面曾加工期万科标准工期转换层25310304104051050107012 25410405105071070107312 2547286742875678012 256742976312784712912 2510770157105207140721312 2511777177119227154723412123612 25104012 25106012 25310304104051050107012 25410405105071070106412 2546246636864867012 256636965412672611212 251066015690206120618412 2511666176102226132620212总工期000000000加工期。
万科北京区域铝模施工标准工期模型
2
梁、板模板
层
1
3 4 5 2.3 工艺流程
梁底、板底固顶及单顶支撑 悬挑构件固顶及单顶支撑 斜撑及其配件
层 层 层
3 4 1
为确保工程的施工进度，本工程的模板工程遵循先安装剪力墙柱后安装梁板面的原则，采取整体一次浇筑。具体的流 程工艺如下：
2.4 模板安装与拆除程序 （1） 墙柱模板安装流程
模板试拼装 2 、现场施工 2.1 流水段划分
模板编号
施工段合理划分是保证工程进度和施工质量以及高效进行现场组织管理的前提条件。通过合理的流水段划分，能够确 保劳动力各工种（钢筋工、混凝土工、模板工、架子工）的不间断流水作业、材料（钢筋、混凝土、模板、架料）的合理 流水供应、机械设备（塔吊）的高效使用，模板采用合理的设计方式，除在首层、外墙模和完工层使用塔吊外，铝模其他 工序均不使用塔吊，提高了塔吊的周转率，从而加快工程进度。 2.2 模板标准配置 序号 1 模板名称 剪力墙、柱模板 单位 层 数量 1 备注 结构变化处模板另配 顶层非标层墙模另配 结构变化处模板另配
选型阶 段 基础施 工阶段 地下室 （基础 垫层至 正负零 地上主 体施工 阶段 备注
一层地 下室 二层地 下室 28 30 33
结构 55 天
8+7+25*5+7=147（159） 8+7+27*5+7=157（172） 8+7+30*5+7=172（187） 默认工期为爬架工期 括号内为钢管架工期 按照区域工 期计算
铝模生产、运输 试拼 15 (E) 验收 3(F) 70 地下结构封顶前，模板需完成进 场，考虑开工前审批流程时差， 一层地下室的项目需在总包招标 时即开始进行模板的深化设计
万科精装修标准流程与工期
3。3.15窗台大理石制安；（需重点复查空鼓问题）
模拟验收开始(模拟验收需在室内通水通电时才能进行，即龙头洁具安装完毕）
3。3.16油烟机安装；（需在厨柜图纸设计前提供样板）
3.3.17物业开荒；（需重点与保洁公司的移交工作，提前对其成品保护进行交底）
3。3.11卫生间浴缸安装;（需在土建沉箱施工前完成浴缸的招标，以确定安装部位地面的标高，需重点关注浴缸去水管的位置）
3.3。12厨房阳台外墙油漆完成；(阳台排水管最好是在外墙腻子完成并打磨后，方安装效果会更佳）
3。3.13淋浴门安装；（安装前需由土建总包水电人员对其交底，以确保安装时不会钻到水电管线）
3.3。1大厅、房间、大堂天花线安装；（安装前需注意天花平整度的复测以确保方正）
3。3。3室内天花吊顶；（常用有轻钢龙骨，木龙骨不提倡常用，木龙骨可使用于湿度较小的部位,同时吊顶前需注意对吊顶部位的水电管线标识,此处不抹灰可采用在主体砼浇灌前在模板上标上油漆的做法)
3.3.4内墙腻子油漆（控制在木门安装前完成二底一面漆完成,木门安装前需重点检查门内贴脸处、线盒周边墙面平整,木地板安装前全部完成，木地板安装前需重点检查踢脚线处墙面的平整度）；
3。3.5木地板踢脚线安装的预先打孔,打孔前需由土建总包的水电人员对其进行交底或直接在踢脚线处做好水电布线的标识；
3.3.6卫生间、厨房墙地砖户型铺贴样板，需先由精装修总包完成户型排砖图后,方可进行样板铺贴；
3.3。7橱柜、浴柜样板安装；(橱柜图纸深化前需对其相应的水电位置进行复核，后再进行现场放线后，方可投入生产,浴柜的尺寸需由精装修工程师现场确定,需重点注意座厕工作面的位置，及镜前灯线管预埋的高度均要按精装修图纸进行定位）
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
上海万科工程主要节点统一工期(第二版)
工程管理部
上海万科工程主要节点统一参考工期（第二版）
008
12、多层按砖混结构考虑，如非砖混结构，主体工期应适当可缩短。
3、如中间碰到春节，可加20天工期；如中间碰到黄霉季节，可加8天工期；以上时间应消化在单体竣工节点至交付使用节点间。
4、清水混凝土每层结构施工周期为15天，如层数不为8层的结构以每层15天依次类推计算工期天数。
5、单体竣工条件：建筑单体中总包合同内所有实物量完成，并经过监理、建设单位验收合格。
6、具备交付条件：住宅配套竣工：
①、水、电表全部安装完毕，煤气连接管镶接完毕，道路、绿化及路灯竣工；②、水、电、煤气、通讯竣工验收合格证明；③、雨、污水永久排放证明；④、规划竣工验收合格证明；
⑤、住宅、公建等建筑工程竣工备案表。
工程管理部
二OO四年二月九日
拟文：金义审核：华立冲签发：陈东彪
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万科地产合理标准工期
灌注桩基
100 118 127 100 114 128 142 105 129 141 153 125 145 155 170 185 145 215 250 275 305
多层
6
0
小高层
12
0
中高层
18
1
高层
32 （考虑二 层裙房及 一层转换 层）
2
备注
说明： 1） 浅基础按天然地基考虑，未考虑人工地基的处理时间； 2） 表中桩基工程的工期已包括了桩基检验的时间； 3） 表中数据均考虑了总包提前进场的条件。如果总包不能 提前进场，则增加15天工期； 4） 场地及土方：表中数据均未考虑场地平整及土方基坑 等工作。场地平整、土方开挖和支护等工作，多层需要 15-30天左右，高层需要45-60天左右； 5） 山地建筑等特殊地形地貌，要具体考虑对基础施工、边 坡支护及材料运输的实际难度，酌情考虑增加工期10%30％； 6） 地下室：每增加一层地下室增加工期15天； 7） 裙楼：每增加一层裙楼增加工期15天； 8） 转换层：带转换层需增加工期15-20天； 9） 表中数据别墅按9天/层、多层按7天/层、高层按5天/层 分别计算； 10）斜屋面：表中数据均未考虑有斜屋面，如有斜屋面需增 加12天工期； 11）节假日：跨春节增加15天工期； 12）气候：跨雨季增加10天工期。
标准预售工期
建筑类型
别墅
建筑层数（ 建筑层数ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ层） 地上
3
地下
0
预售条件
出正负零 结构二层 结构封顶 出正负零 结构二层 结构四层 结构封顶 出正负零 结构1/3（四层） 结构1/2（六层） 结构2/3（八层） 出正负零 结构四层 结构1/3（六层） 结构1/2（九层） 结构2/3（十二层） 出正负零 结构四层 结构1/3（十一层） 结构1/2（十六层） 结构2/3（二十二层）
万科集团标准工期解读
万科集团标准⼯期解读⼀、集团标准⼯期详解关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架集团标准⼯期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数+6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +⾬季+春节+其他影响因素到⽑坯交付1、地下室2、主体、落架说明：1、每⼀层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天⽅可进⾏下道⼯序；形成流⽔作业后，3天砌筑⼀层；2、每⼀层砌筑⾄抹灰完成，总⼯期为45天。
3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、⼲燥时间，7天为顶层基层修补和顶层涂料时间。
4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流⽔，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰说明：1、⼯序1-2可前置，⼯序1-13为⼀层砌筑全部完成⾄可抹灰施⼯，总计32天；2、⼯序14-15为开始抹灰⾄外门窗收⼝完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总计13天；3、砌筑抹灰单层⼯期为45天。
4、其他因素5、装修⼆、合理⼯期如何通过合理的⼯序搭接，实现标准⼯期。
1、实际⼯期调整原则：（1）在采取相应技术措施的情况下，实际⼯期可适当进⾏调整，但禁⽌超过10%。
（2）当多层建筑采取多套模板时，每层⼯期不少于6天。
2、关键线路分析：（1）主体：6天⼀层，是保证质量的基本前提，不可压缩；（2）砌筑：关键在于提前介⼊，基本封顶后砌筑结束；（3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹灰不受主体结构封顶影响，可以提前进⾏，楼层越⾼可以提前的时间越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键⼯序；（4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响；（5）落架：电梯落架受室内陆坪或室内电梯开通时间影响。
1、合理⼯期——主体砌筑⼯序⼀、主体结构施⼯与砌筑开始流⽔时间关系：N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32以18层为例理论开始流⽔时间为：3×18＝6×（18-N1）+32，介⼊楼层为14层。
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备注
屋面
落架
竣工备案
斜屋面增加12天
81+4N
150
N为楼层数
落架结束至交付
说明： 1、每一层砌筑完成时间为32天，斜顶砖完成后间歇7天方可进行下道 工序；形成流水作业后，3天砌筑一层； 2、 每一层砌筑至抹灰完成，总工期为45天。 3、81天：14天为封顶结构养护时间，5天为顶层拆模清理时间，37 天为顶层砌筑及间歇时间，18天为顶层抹灰及养护、干燥时间，7天 为顶层基层修补和顶层涂料时间。 4、4天:1天基层修补、移交，1天涂料流水，2天拆架（含电梯）。
3、砌筑、抹灰
砌 筑 工 序
抹 灰 工 序 说明： 1、工序1-2可前置，工序1-13为一层砌筑全部完成至可抹灰施工，总计32天； 2、工序14-15为开始抹灰至外门窗收口完毕（认为外墙抹灰为关键线路），总 计13天； 3、砌筑抹灰单层工期为45天。
3、砌筑、抹灰
楼层 砌筑单层工期 砌筑开始日期 砌筑结束日期 砌筑总工期 砌筑层均工期 抹灰单层工期 抹灰开始时间 抹灰结束时间 抹灰总工期 抹灰层均工期 32F 32 1月1日 3月26日 84 2.625 13 2月4日 4月7日 62 1.9375 15F 32 1月1日 2月20日 50 3.333333 13 2月4日 3月4日 28 1.866667
1、合理工期——主体砌筑工序
一、主体结构施工与砌筑开始流水时间关系： N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32 以18层为例理论开始流水时间为： 3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。 以33层为例理论开始流水时间为： 3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。 根据集团要求主体进入7层时，开始砌筑介入工作，那么可以推导出： 1、33层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为90天； 2、18层高楼栋从砌筑准备至砌筑正常开始流水的时间为42天。 在此期间甲方项目部至少需要完成 A、装修水电图纸； B、铝合金图纸； C、铝合金样板层安装； D、弱电图纸； E、砌筑样板层（含水电铝合金）完成并通过验收。 。。。
由理论工期大概得出：形成流水后砌筑3天一层，抹灰2天一层。
4、其他因素
影响因素
雨季
天数
20
备注
建筑体形系数复杂
工期5-10%
地形地貌影响增加工期
工期10-15%
跨春节
20
5、装修
楼栋高度
10F
工期
6+1月
备注
1个月为评估时间
11-30F
7+1月
1个月为评估时间
31F以上
8+1月
1个月为评估时间
以完成施工样板房联合验收为开始计算工期
4、合理工期——小结
以33层建筑为例： 1、砌筑开始介入时间为主体7层，主体进入22层后如果砌 筑样板层还未完成验收也未开始正常流水作业则判定工期 延误。 2、抹灰开始介入时间为主体22层，主体进入25层后如果 抹灰工程样板层还未通过验收也未开始正常流水则判定工 期延误。 3、主、砌、抹三个阶段中，抹灰工程最容易影响工期，另 外在标准工期中存在可能进行压缩的就是抹灰工程，特别 是外墙抹灰的穿插时间。
项目标准工期解读
陈彧 2013年9月
目 录
一、集团标准工期详解 二、合理工期
三、压缩工期
一、集团标准工期详解
关键路径：主体－砌筑－抹灰－外墙涂料－落外架
集团标准工期从基础开始：30+20*地下室层数+12*裙楼层数+25*转换层数 +6*标准层数+80+4*楼栋层数+150 +雨季+春节+其他影响因素到毛坯交付
2、砌筑与抹灰的最佳介入时间： 室外抹灰为主体结构封顶后，砌筑完顶层砌体进行，所以介入时间为 顶层砌筑完成7天以后， 3、抹灰与外墙涂料： 外墙涂料最早开始时间为外墙抹灰完成14天（养护7天，干燥7天），涂 料施工一层需要3天。所以外墙涂料开始时间为顶层抹灰完成14天。 鉴于劳动力不充裕，质量要求高等问题，以上介入楼层可以认为是最 晚的介入时间，另外介入之前,班组最终选定、砌筑样板层、抹灰样板层 需要全部完毕。
二、合理工期
如何通过合理的工序搭接，实现标准工期。
1、实际工期调整原则： （1）在采取相应技术措施的情况下，实际工期可适当进行调整， 但禁止超过10%。 （2）当多层建筑采取多套模板时，每层工期不少于6天。 2、关键线路分析： （1）主体：6天一层，是保证质量的基本前提，不可压缩； （2） 砌筑：关键在于提前介入，基本封顶后砌筑结束； （3）抹灰：抹灰分室内与外墙，外墙抹灰2天，室内抹灰2天，室内抹 灰不受主体结构封顶影响，可以提前进行，楼层越高可以提前的时间 越明显，但提前以后，外墙抹灰变成关键工序； （4）外墙涂料：主要受外墙抹灰影响； （5）落架：电梯落架受室内地坪或室内电梯开通时间影响。
事实上，如果我们需要在标准工期上进行压缩，这104天则 是我们可以科学合理压缩利用的时间
1、压缩工期——分段流水
土建阶段就穿插作业 1、流水划分 划分为两个流水，第一段工期为D1（砌筑），第二段工期为D2（结 构加砌筑）。 2、划分位置（N为总层数，N1为划分位置）,假设封顶后 公式1：4（N1－1）＋30＋6＝6（N－N1） 3、总工期（D） 根据：D1=4*N1+30+6; D2=(N-N1-1)*6+10+4*(N-N1-1)+30+6 一般而言D2大于D1，则： 公式2：D=81+4（N-N1）= d=81+4
1、地下室
工程内容
桩基 桩基、土 方、支护 土方及基坑支护 以现场为准 30-120 包含清土、垫层、 接截桩、砖胎模、 承台底板结构
天数
以现场为准
备注
30-120
基础垫层 砼施工至 出正负零
基础结构
30
地下室结构
20/层
2、主体、落架
工程内容
裙房 转换层 标准层
天数
12/层 25/层 6/层 10
三、压缩工期
根据理论推断，很容易发现进入抹灰阶段后工期开始变得 紧张，也就是说主砌抹三个阶段，抹灰最容易成为拖后腿的工 序。实际工程中也往往是如此，特别是外墙抹灰往往需要等到 结构封顶后才开始施工。
以33层建筑为例 理论上砌筑完成17层时，主体完成至25层，所以内墙抹灰 可按以上节点开始流水施工。外墙抹灰（假设无法穿插）需要 在主体封顶后56天方可进行抹灰施工，与内墙抹灰流水开始时 间相差104天。
3、合理工期——采购设计的强力支持
1、合理工期——工序搭接
1、主体结构施工与砌筑介入时间N1： N1：3*楼层＝6（楼层-N1）+32 以18层为例理论介入时间为： 3×18＝6×（18-N1）+32，介入楼层为14层。 以33层为例理论介入时间为： 3×33＝6×（33-N1）+32，介入楼层为22层。
2、合理工期——砌筑抹灰工序
二、砌筑与内墙抹灰开始流水的时间关系： N1:2*楼层=3*（楼层-N1）+13 以18层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*18＝3*（18-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成10层； 以33层为例抹灰理论开始流水时间为： 2*33＝3*（33-N1）+13，抹灰开始流水时间为砌筑完成17层。
理论上从完成砌筑样板层验收（砌筑流水开始）至内墙抹灰大面积开始 之间时间： 18层楼栋为24天 ；33层楼栋为48天。 在此期间在此期间甲方项目部至少需要完成： A、防火门样板层安装（需要前置）； B、入户门样板层安装（需要前置） ； C、消防设施样板层安装（需要前置） ； D、抹灰样板层（含公共部位）完成并通过验收。