小区物业投标书
(完整版)小区物业投标书
目录二、＊＊＊*物业概况 .................................................1、基本情况........................................................2、物业管理服务范围................................................3、小区特点分析....................................................三、＊＊*＊物业管理总体策划..........................................1、总体目标........................................................2、管理模式........................................................2-1组建项目管理处，实行财务独立核算 ...............................2-2人员选聘与激励机制 .............................................2—3公司总部监督管理和支持 ........................................2—4外部监管和协调 ................................................2-5全面实施质量/环境管理体系 ......................................2-6信息反馈机制 ...................................................2-7关注客户满意程度 ...............................................2—8环境保护 ......................................................2—9信息智能化管理 ................................................2—10专项业务外包 .................................................3、组织架构........................................................4、组织内部运作机制................................................四、物业管理服务内容与标准...........................................1、综合管理........................................................2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理......................2—1房屋日常养护维修 ..............................................2-2供电设备管理维护 ...............................................2—3给排水设备运行维护 ............................................2—4供热锅炉的管理和维护 ..........................................2—5电梯运行维修 ..................................................3、保安服务........................................................3-1公共秩序 .......................................................3—2中控室运行管理 ................................................4、卫生保洁........................................................5、绿化............................................................五、物业管理收费标准测算 ............................................1、物业管理成本核算表..............................................2、人员工资标准....................................................3、锅炉运行........................................................4、生活热水运行....................................................5、车库管理........................................................8、物业管理费收费标准..............................................六、日常管理服务 ....................................................1、规章制度体系....................................................1—1公共制度 ......................................................1—2内部管理制度 ..................................................2、档案资料管理....................................................2—1客户档案管理 ..................................................2-2技术档案管理 ...................................................2-3设备登记卡 .....................................................2—4客户设备档案卡 ................................................2—5管理处内务管理档案 ............................................2-6档案管理的主要模式 .............................................2-7档案管理流程 ...................................................3、保安服务管理....................................................3-1运用技防系统 ...................................................3—2建立人防体系 ..................................................3-3建立安全防范网络 ...............................................3—4安全责任承诺 ..................................................4、消防管理........................................................5、交通车辆管理....................................................7、绿化服务........................................................8、维修保养........................................................9、投诉处理方法.................................................... 9-1投诉的接待 ..................................................... 9-2投诉的处理 .....................................................10、财务收支报告...................................................11、社区便民服务...................................................12、物业管理应急方案............................................... 12-1火警事故应急方案 .............................................. 12-4治安事件应急方案 .............................................. 12-5停电停水应急方案 .............................................. 12-6水浸事故应急方案 .............................................. 12-7电梯故障应急方案 .............................................. 12-8遇急症病人 .................................................... 12—9重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案....... 12—10突发死亡事件处置程序 ........................................ 12-11贩毒、吸毒案件处置程序 ....................................... 12—12恶意投毒案件处置程序 ........................................ 12-13散发非法宣传品事件处置程序 ................................... 12-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序 ............................. 12-15煤气、天然气泄露应急方案 ..................................... 12-16高空坠物应急预案 .............................................12-18噪音应急预案 .................................................13、二次装修管理...................................................七、维修基金管理 ....................................................1、公共维修基金收缴和管理..........................................2、开办费开支范围的界定............................................3、维修基金的续筹..................................................4、援引文件条款....................................................5、基金退还条款....................................................八、社区文化建设 ....................................................1、社区文化建设的运作与实施........................................2、社区文化活动计划................................................3、社区文化活动管理制度............................................4、文体活动的组织策划..............................................5、社区文化宣传工作管理............................................九、小区接管方案 ....................................................1、接管原则........................................................2、接管工作时间计划................................................3、接管验收工作程序................................................3-1接管验收准备工作 ...............................................3—4接管验收依据和验收方法 ........................................3-5楼宇主体硬件设施的具体验收标准 .................................3-6公共配套设施接管验收标准 .......................................3—7机电设备的接管验收 ............................................3—8接管验收遗留问题的处理 ........................................3-9内部作业规程 ...................................................十、小区管理建议 ....................................................十一、管理处主要岗位人员介绍.........................................十二、主要分包商推荐情况 ............................................十三、合同 ..........................................................十四、结束语 ........................................................一、管理有限公司略二、*＊＊*物业概况1、基本情况＊*＊＊位于某市××区＊*＊，占地****＊平米。
小区招标物业招标书
一、招标公告根据我国《物业管理条例》及相关法律法规，经业主大会决定，我小区现对外公开招标物业管理服务。
现将有关事项公告如下：一、招标项目名称：XXX小区物业管理服务招标二、招标人：XXX小区业主大会三、招标范围：XXX小区物业管理服务四、招标方式：公开招标五、招标时间：自本公告发布之日起至2023年3月31日止六、投标截止时间：2023年4月1日9:00时七、开标时间：2023年4月1日10:00时八、开标地点：XXX小区物业管理办公室九、招标文件获取方式：有意向的投标人可自公告发布之日起至投标截止时间止，到XXX小区物业管理办公室购买招标文件。
十、投标保证金：人民币壹万元整（￥10,000.00）十一、招标文件售价：人民币贰佰元整（￥200.00）十二、招标文件内容：招标文件包括但不限于以下内容：1. 招标公告；2. 招标文件；3. 投标须知；4. 投标文件格式；5. 评标办法；6. 附件。
二、招标要求1. 投标人须具备独立的法人资格，注册资金不低于人民币壹佰万元整（￥100,000.00），且具有有效的营业执照。
2. 投标人须具备有效的物业管理资质证书，资质等级不低于二级。
3. 投标人须具备良好的商业信誉和社会信誉，无不良记录。
4. 投标人须具备较强的物业管理经验，具备类似物业管理项目经验者优先。
5. 投标人须具备完善的物业管理方案，包括但不限于以下内容：（1）小区基本情况介绍；（2）物业管理服务项目及内容；（3）物业管理服务收费标准；（4）物业管理服务措施及保障；（5）物业管理服务承诺；（6）物业管理服务团队介绍；（7）物业管理服务合同期限及违约责任。
6. 投标人须按照招标文件要求提交投标保证金，未按要求提交投标保证金的，其投标文件无效。
三、评标办法1. 评标委员会由业主代表、社区代表、物业管理专家等组成。
2. 评标委员会对投标文件进行评审，主要评审内容包括：（1）投标人的资质、业绩、信誉；（2）物业管理服务方案的科学性、合理性、可行性；（3）物业管理服务收费标准及措施；（4）物业管理服务团队及承诺；（5）投标保证金。
物业小区前期物业管理投标书
物业小区前期物业管理投标书尊敬的招标单位名称：首先，非常感谢贵方给予我们这次参与物业小区名称前期物业管理服务投标的机会。
我们深知，一个优质的物业管理服务对于小区的建设和发展至关重要，也深刻理解贵方对于选择合适物业管理服务提供商的慎重和期望。
我们投标公司名称是一家具有丰富物业管理经验、专业团队和良好口碑的物业管理企业。
凭借多年来在物业管理领域的深耕细作，我们有信心也有能力为物业小区名称提供全方位、高品质的前期物业管理服务。
一、企业概况投标公司名称成立于成立年份，经过多年的发展，已经形成了一套完善的物业管理体系和一支高素质的管理团队。
我们的服务涵盖了住宅、商业、写字楼等多种物业类型，积累了丰富的管理经验和成功案例。
公司拥有一支专业的管理团队，包括物业管理人员、工程技术人员、安保人员、保洁人员等。
他们均经过严格的培训和考核，具备丰富的专业知识和实践经验，能够为业主提供优质、高效的服务。
二、服务理念我们始终秉持“以人为本，服务至上”的服务理念，以业主的需求为导向，致力于为业主创造一个安全、舒适、整洁、和谐的居住和生活环境。
我们注重与业主的沟通和互动，及时了解业主的需求和意见，不断改进和提升我们的服务质量。
三、前期介入服务在小区建设前期，我们将积极介入，与开发商密切合作，从物业管理的角度提出合理化建议，包括小区规划、配套设施建设、房屋设计等方面，以确保小区在交付使用后能够满足业主的需求和物业管理的要求。
1、参与规划设计我们将派遣专业人员参与小区的规划设计，对小区的布局、交通流线、停车位设置、绿化景观等方面提出建议，以提高小区的舒适性和便利性。
2、监督施工质量在施工过程中，我们将定期派人员到现场进行监督，对施工质量进行检查，及时发现和解决问题，确保房屋及配套设施的质量符合要求。
3、协助设备安装调试对于小区的各类设备设施，如电梯、消防设备、监控系统等，我们将协助开发商进行安装调试，确保设备设施能够正常运行。
四、接管验收服务在小区交付前，我们将组织专业人员进行接管验收，对房屋及配套设施进行全面检查，确保符合交付标准。
小区物业完整投标书
小区物业完整投标书一、项目本次投标项目为小区物业托管服务，旨在提供高品质的物业管理服务，提升小区居民生活质量，维护公共秩序，促进小区和谐发展。
二、招标条件1.所有投标单位必须合法注册，具有独立法人资格并持有相关行业资质。
2.所有投标单位必须具有良好的经营业绩以及社会信用，无不良记录。
3.所有投标单位必须自备所需的办公场所、人员、设备等，确保可持续稳定运营。
4.投标单位需严格遵守国家相关法律法规和行业标准，不得违反相关规定。
三、投标内容1.服务范围本次投标项目包含以下服务范围：•小区物业维护保养；•小区公共设施管理；•小区安全值班；•小区业主委员会配合管理工作。
2.服务标准本次投标项目所涉及的小区物业管理服务，服务标准应符合以下要求：•服务质量高，能够有效保障业主的生活和财产安全；•服务态度好，能够及时响应业主的需求；•服务内容丰富，能够满足业主多样化的需求；•服务费用合理，能够确保投资收益和管理效益的平衡。
3.投标报价4.服务费用所报服务费用应给出详细明细表，包括服务项、服务标准、收费标准等相关内容。
需详细说明每项服务费用的计算方法，并确保服务费用能够满足业主需求且符合市场公允价格。
2.支付方式需详细说明相关付款细则，包括支付时间、支付方式、退款政策等内容。
四、投标流程1.投标截止时间：2022年5月20日。
2.投标单位需要将投标文件统一打印成册，标明投标单位名称和本项目名称，加盖投标单位公章，并按《招标文件》要求的格式进行装订。
3.投标单位需要在《招标文件》规定的时间内将投标文件和相关材料交至指定地点，逾期提交的投标文件将被视为无效。
4.投标单位需要在《招标文件》规定的时间内缴纳保证金，未缴纳保证金的投标文件将被视为无效。
五、评标标准1.服务内容及标准的符合程度；2.服务报价的合理性；3.投标单位的资质和业绩；4.投标单位的服务质量和口碑。
六、投标保证金1.所有投标单位需按《招标文件》规定的保证金提供标准缴纳保证金。
小区物业投标书技术标
小区物业投标书技术标尊敬的小区业主委员会：我们很荣幸有机会参与本小区物业管理服务的投标。
以下是我们公司的技术方案和相关的资质证明文件，以供参考和审核。
一、公司概况我们是一家专业的物业管理服务公司，成立于20XX年，现已拥有多年的物业管理经验。
我们致力于为客户提供高品质的物业管理服务，以确保小区居民享受安全、舒适、便利的居住环境。
二、项目运营管理团队我们公司拥有一支专业、高效的运营管理团队。
他们具有丰富的物业管理经验，并且了解并掌握了现代物业管理的最佳实践。
我们的团队将全程参与小区的管理工作，确保管理流程的透明度和高效性。
三、服务内容和方案我们将提供以下物业管理服务：1. 日常维护和管理我们将负责小区的日常维护工作，包括保洁、绿化养护、公共设施设备的巡检和维修等。
我们将确保小区的环境整洁有序，设施设备正常运转。
2. 安全管理我们将制定完善的安全管理制度，配备专业的安全人员进行巡逻和监控。
我们将定期进行安全隐患排查，并及时处理和消除各类安全隐患。
3. 访客管理我们将建立完善的访客登记制度，以确保小区的安全性。
每位访客都将需要经过有效的身份验证，并在进出小区时进行登记。
4. 居民服务我们将设立专门的居民服务中心，为居民提供各类咨询和服务。
我们将搭建在线平台，方便居民进行报修、投诉等工作。
5. 财务管理我们将建立规范的财务管理流程，确保所有财务收支的透明度和合规性。
我们将及时提供财务报告和相关凭证，以供业主委员会审核。
四、公司资质证明作为一家经验丰富的物业管理服务公司，我们可以提供以下资质证明文件：1. 企业法人营业执照副本2. 物业服务资质证书3. 经营范围和业绩介绍4. 税务登记证明5. 员工培训和资质证书6. 劳动合同和社会保险缴纳证明以上是我们公司的技术方案和相关资质证明文件，希望可以得到您的认可和青睐。
如果有任何问题或需进一步了解我们的服务，请随时联系我们。
谢谢您的关注和支持！此致，XXX物业管理服务有限公司。
小区前期物业管理投标书标书
小区前期物业管理投标书标书【小区前期物业管理投标书标书】1. 项目背景及目标1.1 小区前期物业管理的意义和重要性1.2 本次投标的目标和要求2. 招标程序及要求2.1 招标公告发布及截止时间2.2 投标人资格要求2.3 投标书提交要求及截止时间2.4 开标时间及流程3. 投标人基本信息3.1 投标人名称、经营范围、注册资本等基本信息 3.2 投标人的物业管理经验与案例分析3.3 投标人的组织架构及人员配备情况4. 项目管理计划4.1 项目管理的总体目标和原则4.2 项目管理的组织架构和人员配备4.3 项目管理的工作内容和时间计划4.4 错误纠正和风险管理措施5. 物业管理服务内容5.1 小区公共设施和环境的维护管理5.2 小区安全、卫生、绿化等的保障措施5.3 小区业主委员会和居民事务的协调工作6. 费用及费用结算方式6.1 物业管理费用的构成和标准6.2 物业管理费的收取方式和周期6.3 费用结算的方式和流程7. 投标保证金及履约保证金7.1 投标保证金的缴纳要求和金额7.2 履约保证金的缴纳要求和金额7.3 保证金的退还和扣取情况8. 合同条款及解除条件8.1 合同的签订和生效条件8.2 合同的履行期限和约定8.3 解除合同的条件和方式9. 附件【具体内容自行补充】【附件一】：投标人经营许可证明【附件二】：投标人过往物业管理项目合同及评价【附件三】：投标保证金支付凭证【附件四】：履约保证金支付凭证【附件五】：其他相关附件【法律名词及注释】1. 招标：依法组织，通过公告等形式，向相关单位或个人发出邀请，接受他们按照规定提供所需的物资、工程、服务等。
2. 开标：招投标过程中，公开扭开投标信封，查看投标文件，并对招标人的资质、技术方案、报价等进行评审的环节。
3. 履约保证金：为确保中标单位按合同约定履行义务，中标单位需支付给招标人一定的金额作为担保。
4. 合同条款：约定合同中双方权利、义务、责任、风险分担等事项的条款。
小区物业管理招标文件三篇
小区物业管理招标文件三篇篇一：物业管理招标一、某某小区基本情况：（一）招标人简介》招标人：某某业委会简介：某某小区20XX年6月入住。
于20XX年11月22日召开业主大会，通过差额选举业主委员会委员（7人）；同时审议通过了由筹委会起草的《某某小区业主大会议事规则》《某某小区业主公约》；于20XX年11月29日召了开业委会第一次会议推选出主任、副主任；此后业委会经某区小区办备案正式成立。
（二）房屋基本情况1.坐落位置：XX市某区三路居路101号。
2.四至：东至莲花河西路、西至大件厂宿舍、南至国管局宿舍、北至小区规划路。
[3.占地面积：32402.22平方米。
4.总建筑面积：81170平方米。
5.居住建筑面积：65837.68平方米。
6.建筑层数：地下1、2层；地上10层、11-15层。
7.小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，半地下停车库。
，8.住宅套数：557户。
9.停车位数量：规划401辆；其中地上194辆（待建）；地下207辆。
10.小区共12台三菱GPS-CR系列电梯。
11.物业管理用房：1号楼3单元101号及2号楼地下一层两间备用间。
12.共有公摊部位：物业管理用房、中控室、变电室、水箱间、电梯机房、楼梯间、楼（电）梯厅、电梯井、过道、外墙。
>13.各楼层用途：地下二层：1#楼、4#楼人防。
1#楼平时为汽车库；4#楼设计中平时为自行车库，现为出租用房；3#楼地下汽车库。
地下一层：1#、3#、4#为汽车库；2#楼为设备用房。
地上1-15层：住宅部分。
14.小区人车分流，远红外线、闭路监控，楼宇对讲，24小时生活热水。
）15.物业产权性质：经济适用房产权（房产证未拿到）16.现物业管理服务费用：元。
二、物业管理服务内容及要求1.工程设备管理区域：变配电室、水泵房、锅炉房、中控室。
2.物业管理区域：红线范围内的所有公共区域。
`说明：a.小区正式电引入前为工程临时用电，电费高出部分由XX市社团住宅合作社补足。
(完整版)小区物业投标书技术标
(完整版)小区物业投标书技术标一、项目背景本次投标项目为小区物业服务，旨在提供优质的物业管理服务，提升小区居民的生活质量。
二、服务内容及范围根据小区业主委员会的要求，我们将提供以下服务内容及范围：1. 安全管理：加强小区的安全管理，设置安全巡逻制度，并配备专业的安保人员，确保小区居民的人身和财产安全。
2. 环境卫生：定期清扫小区公共区域，保持小区环境整洁，定期进行垃圾清运工作。
3. 绿化养护：对小区内的植物进行养护和修剪，保持小区绿化景观的美观。
4. 设备维护：负责小区公共设备的维修和保养，保证设备的正常运转。
5. 小区维修：及时处理小区内的维修事项，确保小区内设施的正常使用。
6. 物业服务台：设立物业服务台，提供居民咨询、报修等服务，并及时响应和处理居民的需求和问题。
三、服务流程我们将提供以下服务流程：1. 居民需求收集：设立投诉建议箱，接收居民的需求和问题。
2. 问题反馈：收到居民的需求后，及时进行确认，并给予居民反馈。
3. 问题响应：根据问题的紧急程度，及时派遣人员处理并解决问题。
4. 问题跟进：解决完问题后，跟进并向居民确认问题是否得到解决。
5. 定期回访：定期回访居民，了解他们的满意度和需求，及时改进服务。
四、服务水平承诺我们承诺提供以下服务水平：1. 响应时间：居民的需求将在收到后的24小时内给予反馈。
2. 问题解决率：我们将确保居民的问题能够得到及时和有效的解决，解决率达到95%以上。
3. 服务态度：我们将以友善、耐心的态度对待每一位居民，并及时解答他们的问题和需求。
五、人员配置我们将配备以下人员为小区提供物业管理服务：1. 物业经理：1名2. 安保人员：若干名3. 保洁人员：若干名4. 维修人员：若干名六、服务费用我们的服务费用将根据小区的实际情况进行评估，并提供合理的报价。
七、实施计划我们将在中标后立即启动物业管理服务，并根据实际情况制定详细的实施计划，确保服务的顺利进行。
八、项目验收标准我们将根据小区业主委员会的要求，制定详细的项目验收标准，并在服务期满后进行验收。
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目录
一、物业管理有限公司 (3)
二、****物业概况 (3)
1、基本情况 (3)
2、物业管理服务范围 (3)
3、小区特点分析 (3)
三、****物业管理总体策划 (4)
1、总体目标 (4)
2、管理模式 (4)
2-1组建项目管理处，实行财务独立核算 (4)
2-2人员选聘与激励机制 (4)
2-3公司总部监督管理和支持 (5)
2-4外部监管和协调 (5)
2-5全面实施质量/环境管理体系 (5)
2-6信息反馈机制 (5)
2-7关注客户满意程度 (6)
2-8环境保护 (6)
2-9信息智能化管理 (6)
2-10专项业务外包 (6)
3、组织架构 (7)
4、组织内部运作机制 (7)
5、人力资源管理 (7)
6、经营管理指标 (8)
四、物业管理服务内容与标准 (11)
1、综合管理 (11)
2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 (11)
2-1房屋日常养护维修 (11)
2-2供电设备管理维护 (11)
2-3给排水设备运行维护 (12)
2-4供热锅炉的管理和维护 (12)
2-5电梯运行维修 (12)
3、保安服务 (12)
3-1公共秩序 (13)
3-2中控室运行管理 (13)
4、卫生保洁 (13)
5、绿化 (13)
五、物业管理收费标准测算 (14)
2、人员工资标准 (15)
3、锅炉运行 (16)
4、生活热水运行 (16)
5、车库管理 (16)
6、物业开办费 (17)
7、物业管理收支平衡 (20)
8、物业管理费收费标准 (20)
六、日常管理服务 (20)
1、规章制度体系 (20)
1-1公共制度 (21)
1-2内部管理制度 (21)
2、档案资料管理 (21)
2-1客户档案管理 (22)
2-2技术档案管理 (22)
2-3设备登记卡 (22)
2-4客户设备档案卡 (23)
2-5管理处内务管理档案 (23)
2-6档案管理的主要模式 (23)
2-7档案管理流程 (23)
3、保安服务管理 (24)
3-1运用技防系统 (24)
3-2建立人防体系 (24)
3-3建立安全防范网络 (25)
3-4安全责任承诺 (25)
4、消防管理 (25)
5、交通车辆管理 (26)
6、清洁服务 (26)
7、绿化服务 (27)
8、维修保养 (27)
9、投诉处理方法 (29)
9-1投诉的接待 (30)
9-2投诉的处理 (30)
10、财务收支报告 (31)
11、社区便民服务 (31)
12、物业管理应急方案 (33)
12-1火警事故应急方案 (33)
12-4治安事件应急方案 (35)
12-6水浸事故应急方案 (36)
12-7电梯故障应急方案 (37)
12-8遇急症病人 (37)
12-9重症传染病源、核放射源、大范围的食物中毒的应急处理方案 (38)
12-10突发死亡事件处置程序 (39)
12-11贩毒、吸毒案件处置程序 (40)
12-12恶意投毒案件处置程序 (40)
12-13散发非法宣传品事件处置程序 (41)
12-14爆炸案件及可疑爆炸物品的处置程序 (41)
12-15煤气、天然气泄露应急方案 (42)
12-16高空坠物应急预案 (42)
12-17交通事故应急方案 (43)
12-18噪音应急预案 (43)
13、二次装修管理 (43)
七、维修基金管理 (45)
1、公共维修基金收缴和管理 (45)
2、开办费开支范围的界定 (45)
3、维修基金的续筹 (45)
4、援引文件条款 (45)
5、基金退还条款 (46)
八、社区文化建设 (46)
1、社区文化建设的运作与实施 (46)
2、社区文化活动计划 (47)
3、社区文化活动管理制度 (48)
4、文体活动的组织策划 (48)
5、社区文化宣传工作管理 (48)
九、小区接管方案 (49)
1、接管原则 (49)
2、接管工作时间计划 (49)
3、接管验收工作程序 (50)
3-1接管验收准备工作 (50)
3-2资料的接管验收 (50)
3-3物业硬件设施接管验收侧重点 (51)
3-4接管验收依据和验收方法 (51)
3-5楼宇主体硬件设施的具体验收标准 (51)
3-6公共配套设施接管验收标准 (53)
3-7机电设备的接管验收 (53)
3-8接管验收遗留问题的处理 (54)
十、小区管理建议 (56)
十一、管理处主要岗位人员介绍 (56)
十二、主要分包商推荐情况 (58)
十三、合同 (58)
十四、结束语 (59)
一、管理有限公司
略
二、****物业概况
1、基本情况
****位于某市××区***，占地*****平米。
小区由三栋板塔连体小高层和一栋塔式小高层组成，总建筑面积*****平米，其中居住面积*****平米。
小区住宅套数***户，入住时间****年**月，规划机动车车位***个（其中地下***个，地上待建***个）。
物业产权性质为经济适用房。
小区相对独立，能实现封闭式管理。
小区有3个出入口，均设24小时门岗。
（详细内容参看招标文件）
2、物业管理服务范围
小区红线内所有公共区域及共用设施设备管理，小区供暖（包括西侧4栋6层住宅），业户服务、治安消防、保洁绿化、应急事件处理、停车场管理、档案管理、更新改造、帐务管理、公共事务，受业主委托的和法律法规规定的其他服务事项。
3、小区特点分析
小区虽属社会个人集资建房，产权多元化，由某市社团住宅合作社开发，但物业建筑风格时尚，园区绿化和广场景观错落有秩，保安监控和门禁设施完善。
业主和居民文化和消费层次高，一般层次的物业管理服务质量很难满足享受和心理需求。
小区居民的社会背景、职业经历、生活习惯、文娱爱好、环境意识等的差异性，也给物业管理服务
提出更高的要求。
小区居民小区合围式建筑格局，营造了公共空间活动气氛和居民私密生活空间相和谐的居住环境，人车分流形成富于人性关怀的高品质交通生活秩序。
小区与周边居住区形成鲜明的独立性和品质差异对照，内部氛围宁静祥和，但多数居民间缺乏日常的交流和沟通，存在邻里间正常交流的心理需求和社区集体活动的需求。
三、****物业管理总体策划
1、总体目标
倡导轻松自然、绿色环保、品位高雅的生活理念，建造高品位的人文居住环境。
通过规范化管理、人性化服务，确保小区功能的完善和正常发挥，延长住宅及附属设施设备的使用寿命，争创“某市优秀物业管理居住小区”。
加强与开发商、业委会之间的协调工作，不断完善小区规划和配套设施设备。
通过强化内部管理和业主支持与监督，使公司自身成为某市执行物业管理法规和服务标准化的典范。
实施“温馨家园计划”，增加社区居民归属感，提升小区物业的居住价值。
通过广大居民和物业公司共同努力，真正实现社会效益、经济效益、环境效益的和谐统一，营造安全、舒适、温馨、和睦的生活环境。
2、管理模式
2-1组建项目管理处，实行财务独立核算
成立北京****物业管理有限公司康宁居项目物业管理处（以下简称管理处）。
管理处实行经理负责制，经理将由公司董事会审核批准后任命。
管理处将根据委托管理合同承诺的服务内容和服务质量标准对本社区独立运作管理，财务独立核算，定期公开物业收支账目。
管理处经理负责小区经营运作、日常管理、人事选聘、处理来访和投诉，完成年度管理目标和经济指标。
2-2人员选聘与激励机制
人员配备以“精干、高效、敬业”为基础，以“重学历也重能力、重水平更重品德”为用人原则，确保管理服务队伍的高素质和高水平。
关键岗位将从我司总部直接择优竞聘上岗，对于项目中其他岗位则采用社会公开招。