2018年长租公寓行业分析报告
长租公寓研究报告
租客
业主
泛人群平台
平 台 层
垂直平台
综合平台
金融服务商 SaaS服务商
服
务
商
装修服务商 家居服务商
9
CHAPTER II
长租公寓不同模式分析
• 长租公寓玩家总述 • 平台层： • 泛人群租赁平台 • 白领/蓝领/女性公寓等垂直租赁平台 • 综合租赁平台 • 服务商： • 金融/装修等第三方服务提供商
房子是租来的，但生活不是
36Kr-长租公寓研究报告
36氪研究院 查楠
2018年4月
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
报告摘要
• 一般来说，长租公寓指的是租期为一年，按月为单位支付房租，规范化标 准化地对房源进行系统装修和家具家电配置的房屋租赁方式。
• 相较于短租民宿解决的是旅居需求，长租面临的是生活场景，市场容量更 大，根据研究判断，长租公寓市场的总体市场规模大致在万亿元人民币。
36Kr-长租公寓研究报告 2018.4
1.1 行业概述 1.2 发展驱动力 1.3 投融资现状 1.4 产业链图
数据来源：36氪研究院根据 调研&公开资料整理 7
发展驱动力
租购并举等政策利好和海量租房 需求推动长租市场长足发展
• 随着租赁市场的稳步发展，长租公寓行业也快速进入黄金时 代，包括创业公司、房地产中介、房地产开发商、酒店运营 商在内的越来越多玩家也开始介入。
• 分散式以房间为基本单位，分散于城市不同区域。优势是便于进 行规模化扩张，形成辐射面；劣势则是不方便规模化设计和集中 施工，不便提供公共设施。因为集中式公寓一般楼盘物业租赁期 限更长、装修管理成本更低、统一管理下的安保能力更强、且在 扩大房源抑制房价上更具可能性，因此一般来说集中式公寓更具 盈利空间。 长租公寓典型分类
2018年房地产租赁市场分析报告
2018年房地产租赁市场分析报告2018年11月目录一、城市租金持续上涨 (5)1、租金上涨：2017年较大程度回撤 (6)（1）市场成交量冻结带来租赁市场供应量增加 (6)（2）严控人口红线，租赁市场需求端承压 (7)（3）重拳治理房屋中介市场，挤去市场水分 (8)2、租金增速与人均收入增速匹配，租金仍具上涨空间 (9)二、长租公寓对于租赁市场的真正影响力 (10)1、长租公寓是市场的参与者，而不是绝对主力 (10)2、长租公寓溢价仍在合理范围 (14)3、长租公寓对于市场供应结构性的改善 (17)三、租赁市场供需失衡，带来整体租金上涨 (19)1、拆违带来供需平衡打破，整体需求上提导致租金上涨 (19)2、租赁地块入市尚需时间，将改善远期供需平衡 (20)四、多方机构提前布局租赁市场蓝海，盈利仍成困局 (23)1、多方机构混战，多种运营模式并行 (23)2、银行机构多方式参与租赁市场 (24)（1）联手租赁市场运营方，帮助开拓融资渠道 (25)（2）面向租客提供租金分期产品 (25)（3）携手个人、企业、政府，打造自有租赁平台 (26)3、融资方式多样化，如何盈利依旧存疑 (27)（1）租赁住房专项债 (27)（2）资产证券化产品 (30)①轻资产租金收益权ABS (31)②长租公寓CMBS (31)③重资产类REITS (32)一线城市租金同比上涨较快，但与人均可支配收入涨幅匹配。
以10月租金数据来看，北上广深平均租金较去年同期上升19.04%、19.21%。
17.67%、25.32%，主要由于2017年出现租金下降，导致基数过低；与2016年同期租金相比，分别上升27%、18%、16%、22%，与同期人均可支配收入增幅基本一致。
长租公寓其市场渗透率、溢价空间有限，反而改善供应结构。
市场占有率方面，国内以青年公寓为代表的专业租赁机构市场渗透率不足5%；租金方面，自如挂牌房源较平均租金溢价在20-30%，考虑其装修、保洁、拎包入住等服务，溢价在合理范围内；供应结构上，其挂牌房源以合租占比约3/4，借助互联网力量提升租赁市场效率。
长租公寓行业趋势及经营思路2018最新
Convenience（便利服务） 通过整合供应商渠道，为租客提供付费的搬家服务，以及为租客提供家具购买折扣。
Community（社区建设） 即EQR建造的社交平台，通过鼓励完善租户互联网信息，分享想法，以及定期举行活动，实现租户之间的交流和互动。
运营模式相同： 标准化、类酒店化经营管理。
虽然长/短租产品在目标市场、目标客群已经具体的产品运营阶段基于居住周期不同而有不同规划，但从产品类型而言却都是为满足人异地居住需求而提供的类酒店化服务，两者其实并不矛盾。若能找到一个兼顾两者特性的产品，将十分有利于入市早期，通过多样化市场覆盖获取市场份额，形成规模效应，而非单纯增量。
基本需求相同： 异地居住。
2、产品规划不同： 长租公寓在产品配置上，以居家功能为主，如冰箱、洗衣机、储物空间等，而酒店类的客用耗品、辅助服务，以及健身娱乐设施则可以免去。 短租公寓在产品配置上较类似于酒店，特别在国内纯平台化模式无法支撑消费信心的前提下，小猪、途家均选择了重运营模式以获取竞争优势。
短租公寓发展痛点及应对
信用体系的完善，消费理念的转变都需要时间沉淀，为提振消费信息，尝试集合房企资源，以自持、自营、标准化服务品质、专业化运营流程缩短沉淀周期。
长/短租产品异同
1、细分市场不同： 长租公寓聚焦因工作、求学或购房压力而带来的有中长期居住需求的人群。 短租公寓服务于因出差、旅游而产生短期异地居住需求的人群。
酒店式 服务公寓
租住周期： 兼顾长/短租需求
策划定位： 国际高端品牌为主； 目标客群以外籍或高端商务人士为主
2018年住房租赁市场分析报告
2018年住房租赁市场分析报告2018年10月目录一、租购并举政策引领，土地融资双重利好 (5)1、政策：延续此前框架，聚焦供给侧改善 (5)2、土地：自持地块增多，纯租赁助降成本 (8)3、融资：ABS稳步推进，租金贷或被限制 (12)二、轻重集散，模式各有千秋；房中酒创，主体优劣分明 (15)1、轻重集散，四象限剖析模式千秋 (16)（1）轻资产vs重资产：盈利能力和拓展速度的取舍 (17)（2）集中式vs分散式：依旧是盈利能力和拓展速度的取舍 (18)2、房中酒创，五维度研判主体优劣 (20)（1）房地产开发商：融资、房源获取、装修改造强势，获客、运营弱势 (21)（2）房地产中介：房源获取、获客强势，运营弱势 (22)（3）酒店：装修改造、运营强势，获客弱势 (23)（4）创业公司：禀赋相对弱势，但部分品牌具备先发优势 (24)三、中微观二元展望，房企和中介有望最为受益行业发展 (26)1、中观：人口流动+政策利好双重驱动，我国租赁市场规模或将快速提升 26（1）人口流动：热点一二线城市吸引力强，租赁需求或将持续旺盛 (27)（2）政策利好：租购同权抬高租赁价值，或将提升租房人口和租金水平 (29)2、微观：机构渗透率有望提升，房企和中介具备禀赋优势 (31)（1）与美国、日本等发达国家相比，我国住房租赁市场机构渗透率较低 (31)（2）从商业模式的角度来看 (32)（3）从参与主体的角度来看 (33)四、相关企业 (34)五、主要风险 (35)1、中观方面，租赁人口和租金水平的增长可能不及预期 (35)2、微观方面，住房租赁企业盈利不确定性较大 (35)3、负面新闻可能对行业造成不良影响 (35)预计在人口流动和政策利好驱动下，我国租赁人口和租金水平将有较大提升空间，住宅租赁市场规模有望由2017年约1.2万亿元提升至2025年约2.33万亿元，机构渗透率有望快速提升。
融资和房源获取是住房租赁业务链条上门槛最高的两个环节，房地产中介凭借房源获取方面的禀赋优势，有望最为受益行业发展。
2018年房租租赁市场分析报告
2018年房租租赁市场分析报告2017年9月目录1租赁市场是房地产市场的重要组成部分 (4)1.1租赁是解决住房问题的重要途径 (4)图1：全国各种房源的占比 (4)图2：城市、城镇、乡村各类房源的数量及构成（万套） (4)表1：不同房屋获取方式的优劣势比较 (5)图3：进入租赁市场的方式 (5)图4：房屋来源途径 (6)1.2租赁市场租金规模超过万亿 (6)图5：国内流动总人口（亿） (6)1.3租金回报率整体偏低 (7)图6：一线城市租金和对应城市人均年可支配收入的关系 (7)图7：房价上涨速度远远超过了租金水平的上涨速度 (8)图8：一线城市的租金回报率快速下降 (8)2租售同权是最重要的长效机制之一 (8)2.1高房价折射的隐形问题 (8)表2：房屋租赁和所有权在权益上的差异 (9)2.2租售同权是重要的长效机制 (9)表3：各地实践租售同权的配套政策汇总 (9)2.3发展租赁市场的政策看点 (10)3长租公寓是租售同权最好的实践 (11)3.1长租公寓的优势 (11)3.2企业参与长租公寓的方式 (12)表4：扶持长租公寓的相关优惠政策 (12)表5：集中式和分散式长租公寓的特点比较 (12)3.3长租公寓的房屋来源 (12)表6：集中式和分散式适用于不同的房源 (12)3.4长租公寓的市场空间 (13)表7：目前房企涉足长租公寓的部分情况 (13)3.5长租公寓的典型盈利模式 (14)3.6长租公寓的投资模型和估值探讨 (15)表8：上海试点住房租赁地块的交易价格 (15)图9：自持长租公寓的投资模型 (16)图10：自持长租公寓投资模型关键因素的敏感性分析 (17)图11：租入集中式或分散式房源运营长租公寓的投资模型 (17)图12：租入集中式或分散式房源运营长租公寓模型的关键因素敏感性分析 (18)4长租公寓的市场分析 (18)4.1长租公寓的参与主体 (18)表9：长租公寓的三类市场参与主体 (18)4.2海外长租公寓的企业 (18)表10：海外长租公寓模式的借鉴 (19)4.3长租公寓的核心竞争要素 (19)5行业队标企业 (20)1租赁市场是房地产市场的重要组成部分1.1租赁是解决住房问题的重要途径个人或家庭主要通过租赁、买卖、申请保障性住房和自建等方式获取居住的房屋。
长租公寓报告
长租公寓报告长租公寓是近年来新兴起的一种住宅形态，由于其相对于传统租房形式具有较高的品质和服务，备受青年租房群体的追捧和喜爱。
随着长租公寓市场的不断壮大，相关机构和平台针对此类业态的发展和趋势进行了一系列研究和分析，发布相关报告，以帮助广大租房者和投资人更好地了解市场动态和投资前景。
首先，从长租公寓市场的规模来看，根据2019年1月份发布的《2018年长租公寓市场研究报告》显示，我国长租公寓市场规模已经在过去几年中呈现出快速增长的趋势，预计未来5年内长租公寓将达到1万亿人民币的规模，而随着城市化进程的深入和租房人口的增多，这一市场将继续保持高速增长。
其次，从租房者的需求来看，长租公寓更加注重品质，提供更加全面的服务，比如房屋的经营和维护、家具和家电的配备、安全保障和交通出行等方面。
此外，长租公寓租客的年龄和职业阶层主要集中在20-35岁的年轻人群体，这一群体通常对于便利的交通和完善的社区生活配套设施有着较高的需求，长租公寓正好可以满足其需求。
再次，从租金和收益角度来看，长租公寓一般会采取优化房源配置或小区整体租赁的方式，降低房东的运营成本，从而能够提供相对较低的租金；而房东可以通过此类业态将空置房源租出，获得较为稳定的现金流和相对较高的收益率，也大大降低了其租房风险和管理成本。
最后，从政府角度来看，随着长租公寓市场的不断发展，政府对于其规范管理的要求也越来越高，近年来已经相继出台了一系列相关政策法规保障租房群体的权益，并推动市场走向规范化、健康发展。
这使得长租公寓市场不再是一个无序竞争的市场，而是更加健康、稳定地向前发展。
综上所述，长租公寓市场具有较高的发展潜力，吸引了众多投资者和租房群体的关注，同时政府也积极推动规范化管理。
因此，未来长租公寓市场的前景光明，而投资者和租房群体也需要加强对市场动态的了解和把握，以更好地实现投资回报和住房需求的满足。
2018年中国长租公寓行业市场前景研究报告
中国长租公寓行业市场前景研究报告前言1.长租公寓行业概况目录CONTENTS1.4 长租公寓参与主体2.1 长租公寓渗透率2.2 长租公寓市场规模1.1 长租公寓的定义1.2 长租公寓政策2.3 长租公寓行业痛点2.长租公寓行业发展现状2.4 长租公寓行业竞争格局1.3 长租公寓产业链1.5 长租公寓模式3.31 长租公寓投融资3.32 长租公寓融资方式——ABS 333长租公寓融资方式——REITs3.长租公寓投融资目录CONTENTS4.长租公寓行业重点企业介绍4.1 房企——万科泊寓4.2 房地产中介——链家自如4.3 酒店集团——铂涛集团窝趣4.4 专业租赁公司——YOU+国际青年公寓4.5 金融机构——建设银行5.长租公寓行业发展驱动力6. 长租公寓行业发展趋势5.1 高房价使得部分人口被动转向租赁需求5.2 住房观念升级推动长租公寓发展6.1 长租公寓系统化智能6.2 行业迎来整合期5.3 楼市限购租房群体扩大5.4 消费升级刺激租赁市场发展01长租公寓行业概况长租公寓的定义“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
长租公寓相对个人出租和中介租赁，租赁关系更为稳定，统一的管理与装修，居住环境更加舒适，深受年轻人喜爱。
资料来源：中商产业研究院自2015年以来，国家出台了一系列支持租赁住房政策，在中央层面，政策的顶层设计趋于完善，未来发展住房租赁市场将是解决当前热点区域房地产市场供需矛盾的重要措施。
资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院资料来源：中商产业研究院长租公寓产业链长租公寓的产业链可以分为上游物业资产，中游长租公寓运营商和服务商、下游租客三个基本环节，大数据系统作为产业链的连接环节起到重要的信息传递和收集作用。
作为资金和资源双重密集型行业，长租公寓的发展需要相应的金融支持。
2018广州长租公寓市场及盈利分析
广州市2018年度立法工作部署动员会：立法计划包括广州市房屋 租赁管理规定等14项正式项目。规定草案要求，市人民政府应当 采取金融支持、用地供应、基本公共服务保障等政策措施，鼓励 住房租赁消费，培育和发展房屋租赁市场。
2018. 3.7
2018. 4.23
广州《关于加强住房租赁企业房屋租赁管理有关问题的通知》： 广州市住房租赁企业通过广州市阳光租房平台办理相关业务的， 应当先在阳光租房平台实名注册。住房租赁企业出租房屋的，由 住房租赁企业办理房屋租赁合同网上备案手续。弄虚作假等不良 行为将被纳入政府诚信系统监管。
三、实施时间：2017年11月前编制方案报住建部审批，2019年11月形成中期评估报告，2020年底形成
总结报告。
一、区域市场现状 （二）已落地项目进展及经营情况
利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案
基本原则：1、符合规划、权属清晰、存量优先原则；2、政府引导、市场运作、村民自愿原则；3、试 点先行、有序推进、审慎稳妥原则；4、市区联动、简政放权、强化监管原则； 规划布局： 1、至2020年，全市计划利用集体建设用地建设租赁住房建筑面积300万平方米，每年批准建筑面积按100 万平方米控制。 2、引导在中心城区商业、办公密集区域、大型产业园区、高校集中区域周边等租赁住房需求量大、区域基
2017. 10.30
《广州市公共租赁住房保障申请审查实施细则（征求意见稿）》
2017. 11.3
：较旧的《实施细则》对申请审核过程做了细化。初审需要确认 申请对象是否为本市城镇户籍，并在本市工作或居住。两种情况 除外：申请人配偶及未年满18周岁子女非本市城镇户籍但在本市 工作或居住的，应当作为共同申请人；户籍因就学、服兵役等原 因迁出本市的，可以作为共同申请人。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2018年长租公寓行业
分析报告
2018年2月
目录
一、政策红利助推住房租赁市场快速发展 (6)
（一）传统租赁模式难以满足新兴需求 (6)
（二）利好政策频频发布，顶层设计趋于完善 (7)
（三）地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)
1、地方积极跟进，试点城市全部出台方案 (8)
2、租购同权保障承租人享受公共服务权益，利好长租公寓发展 (9)
二、我国长租公寓市场现状分析 (9)
（一）长租公寓市场容量可期 (9)
1、长租公寓前景广阔，容量可期 (9)
（二）多主体逐鹿住房租赁市场 (11)
1、长租公寓潜力巨大，多主体纷纷涉足 (11)
2、长租公寓经营模式：集中与分散并行 (11)
（三）供给端：集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道 (12)
1、集体建设用地入市，有效增加供给，利好住房租赁市场 (12)
2、“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心 (12)
3、类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点 (13)
4、央企试水REITs，引领示范意义重大 (14)
5、首单CMBS获批，租赁金融再创新 (15)
（四）需求端：信贷与公积金双支撑 (16)
1、信贷、公积金双引擎促进住房租赁消费 (16)
2、多家金融机构积极支持住房租赁市场发展 (17)
三、我国长租公寓运营模式分析 (18)
（一）重资产运营：大型房企 (18)
1、招商蛇口 (18)
（1）紧密结合PPC，定位高端人群 (18)
（2）立足先天优势，打造标准化产品 (18)
2、万科 (19)
（1）围绕青年群体，看“细水长流” (19)
（2）商业模式趋于成熟，重资产运营底气足 (20)
（二）轻资产运营：地产中介、专业租赁机构、酒店集团 (21)
1、自如 (21)
（1）服务与产品为王，铸行业实力品牌 (21)
（2）轻资产运营，延展租赁市场周边服务 (21)
2、世联行 (22)
（1）协同闭环业务筑行业壁垒 (22)
（2）公寓产品获认可，品牌效应渐凸显 (22)
3、YOU+国际青年公寓 (23)
4、窝趣轻社区 (24)
（三）租赁平台：金融机构、互联网公司 (25)
1、互联网公司 (25)
2、建设银行 (25)
四、发达国家住房租赁市场发展经验 (26)
（一）德国 (26)
1、私人与机构并重，租赁保障体系完善 (26)
2、合同储蓄、详尽税制抑投机 (28)
（二）新加坡 (28)
1、政府主导供应，差异化准入 (28)
2、中央公积金制度完备 (29)
3、土地供应高效 (29)
（三）日本 (30)
1、机构主导租赁住房供应 (30)
2、从建到租的一站式资管服务 (31)
3、谨慎选择市场，线上线下相结合拓宽获客渠道 (32)
（四）美国 (33)
1、自持物业重资产运营的REITs模式为主 (33)
2、两阶段发展铸行业巨头，深耕核心市场 (34)
3、精细化、高品质、全流程服务提高投资回报率 (35)
五、我国长租公寓发展前景展望 (35)
（一）多主体竞逐，合作或成常态 (35)
（二）市场细分，增值服务是关键 (36)
（三）金融支持力度加大，利好供需两端 (37)
六、相关公司 (37)
（一）招商蛇口 (37)
（二）万科 (38)
（三）世联行 (38)
（四）昆百大 (39)
（五）天健集团 (39)
政策红利助推住房租赁市场快速发展。
当前，我国住房租赁市场以个人出租为主，伴随消费主体向85后、90后转变，传统住房租赁服务与新兴需求之间的矛盾凸显，传统模式难以满足新兴需求。
近年来，利好住房租赁市场发展的政策频频发布，顶层设计趋于完善。
2015年以来，住建部、国务院等机构相继出台政策支持住房租赁市场发展，地方积极跟进，试点城市全部出台相关方案支持当地住房租赁市场发展。
除此之外，“租购同权”保障承租人享受公共服务的权益，稳定租赁关系，利好长租公寓发展。
长租公寓市场容量可期。
除政策利好长租公寓外，需求的逐步释放对长租公寓市场形成支撑。
人口向核心一二线城市流动趋势不减，高房价刺激购房需求转向租房需求、首置年龄抬升、高校毕业生租房需求增加等因素将刺激长租公寓需求进一步释放。
总体而言，住房租赁市场容量逾万亿且具备区域性特征。
集体建设用地入市，类REITs产品拓宽房企融资渠道。
2017年8月，国土资源部、住房和城乡建设部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》，选择13个试点城市推进利用集体建设用地建设租赁住房，各地“只租不售”地块频出，彰显政府发展住房租赁市场决心。
类REITs产品盘活租赁资产，解决长租融资痛点，上述举措能够有效增加租赁住房供给。
信贷、公积金双引擎促住房租赁消费。
政策鼓励住房租赁消费，金融机构积极跟进出台金融支持措施。
银行创新金融产品便利租房者融资，同时，互联网公司推出信用租房业务，12试点城市中部分城市。