不动产开发投资项目基础数据测算

• （5）利润总额及利润分配预测 • 指项目建成后各年的利润与收益的预测。利润是
指经营收入扣除成本、费用、各种税金及附加后 的数额；收益则是利润与固定资产折旧之和。 • （6）贷款还本付息预测 • 指项目建成后，按国家规定预测归还贷款的资金 来源，分年归还银行贷款及国内外其他借款的本 金和利息，用以计算偿清贷款本息的时间（贷款 偿还期）。
第6章 不动产开发投资项目基 础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构 6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措 6.3 项目经营收入、税金及利润的估算 6.4 必要报酬率的确定
不动产开发投资项目基础数据测算
6.1 不动产开发投资项目基础数据结构
• 6.1.1 环境数据 • 不动产投资决策的环境数据涉及自然环境、经济环境和人
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• （3）总成本费用预测 • 指项目建成后，在一定时期内，对项目在
各年度所发生的总成本费用进行的预测。 即对项目开发产品成本和营运成本进行预 测。 • （4）经营收入和税金预测 • 指在生产期间的一定时期内，对项目各年 的经营收入与经营税金进行的预测。
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文环境等不同环境领域。 • 1. 自然环境 • 项目所处的地势地貌、气候特征、地理位置、土质条件等
自然环境因素，不仅对项目的销售价格、租金收入有影响， 而且对项目技术手段的选择有着直接的影响。 • 2. 经济环境 • 鉴于不动产流动性差的基本属性，不仅要考虑宏观经济环 境，更要考虑区域经济环境甚至竞争对手、关联企业的微 观经济行为。
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• 3. 人文环境 • 不动产投资项目，尤其是住宅开发项目，
对项目所处的人文环境常常有着很强的依 赖性。
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• 6.1.2 技术数据 • 不动产投资技术数据主要包括土地面积数
据、基础设施数据、建筑安装数据、公共 配套数据以及工程进度数据。这些技术数 据直接影响着项目的资源消耗、投资水平 以及施工管理。
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• 2. 工程费用 • 不动产项目的开发必然涉及建筑材料的消耗以及
相关设备的采购与安装，将这部分支出列入工程 费用的范畴，具体包括：前期工程费用、基础设 施建设费用、建筑安装工程费用和公共配套设施 建设费用。 • （1）前期工程费用 • 不动产开发项目正式开工之前需要完成一些列前 期准备工作，如开发项目前期规划、设计、可行 性研究，水文、地质勘测，以及“三通一平”等。
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• 项目的总投资是开发建设投资和流动资金之和， 总投资形成开发产品成本以及项目运营中所需要 的固定资产、无形资产、递延资产和流动资产； 项目运营中发生的总成本不仅包括经营成本，还 包括固定资产折旧、无形资产摊销等；项目的经 营收入表现为租金收入和自营收入。
• 在三者兼而有之的混合经营模式下，根据混合经 营的比例，项目总投资就转化为项目开发产品成 本、固定资产和经营资金；项目运营总成本相应 包括经营成本、固定资产折旧、无形资产摊销等； 项目的经营收入表现为销售收入、租金收入和自 营收入。
不动产开发投资项目基础数据测算
不动产 基础 数 据
环 境 数据 技 术 数据
财 务 数据
图6-1 不动产投资项目基础数据结构
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6.2 项目总投资、总成本估算与资金筹措
• 6.2.1 不动产开发项目投资支出测算 • 不动产开发建设投资是指在开发期内完成不动产
产品开发建设所需要投入的各项成本费用。开发 建设投资测算项目内容主要包括：土地费用、工 程费用、开发间接费、开发费用、开发期税费、 销售费用、其他费用以及不可预见费等。 • 1. 土地费用 • 土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费 用。项目土地使用权的取得方式不同，发生的土 地费用也不同。
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• 2. 财务数据测算的基本内容 • 项目财务数据测算是指项目分析人员根据
自身的调查研究，搜集整理有关数据和资 料，并据此估算不同营运模式下项目总投 资、总成本、经营收入及税金、利润及利 润分配等各项财务基础数据，编制有关财 务报表的一系列工作。
不动产开发投资项目基础数据测算
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• 6.1.3 财务数据 • 1. 不动产开发投资项目营运模式对财务数据测算
的影响 • 出售、出租和自营是不动产开发项目的三种基本
营运模式。 • 在开发出售模式下，开发商所投入的建设资金均
属于流动资金的性质，其投资的大部分是形成建 筑物或构筑物等以固定资产形式存在的不动产商 品，并通过项目建设过程中的预售或பைடு நூலகம்成后的出 售活动，转让这些不动产的所有权以收回投资。
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• 1. 土地面积数据 • 2. 建筑安装数据 • 建筑安装数据主要包括土建工程、装饰工
程、设备安装等内容。 • 3. 工程进度数据 • 工程进度是不动产投资项目的重要技术数
据。合理安排工程进度不仅有利于保障工 程质量、控制薪酬支出，而且有利于不动 产公司赢得市场机会。
• （1）项目的计算期 • 其计算期就是开发期，是指从建设开始到全部售
出的时间；对开发后出租、自营或置业后出租的 项目而言，其计算期就是持有期或经营期，是指 从建设或购买不动产开始，不断地获取收益直到 项目转售或项目的经济寿命结束的时间。 • （2）项目总投资预测 • 指对项目建设期间各期的投资支出和建设项目的 总投资进行预测。总投资包括开发建设投资和自 营模式下项目经营需要垫付的营运资金。
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• ①项目规划、设计、可行性研究所需费用可按总 投资的一定比例测算。一般情况下，规划设计费 为建安工程费的3%左右，可行性论证费占建安工 程费的1%～3%。
• ②项目水文、地质勘测所需费用支出根据工作量 结合有关收费标准测算，一般为建安工程费的 0.5%左右。
• ③土地开发中“三通一平”（通水、通电、通路、 场地平整）等工程费用，主要包括地上原有建筑 物、构筑物的拆除费用，场地平整费用和通水、 电、路的费用。这些费用的测算可根据实际工程 量，参照有关计费标准进行。