2000-2013年35市城市住宅商品房销售价格
我国住宅销售价格的影响因素分析——以35个大中城市住宅价格为例
我 国住 宅销 售 价格 的 影 响 因素分 析
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以３ ５个大 中城 市住宅格 为例
孙 雪梅
摘 要 ：房价 问题关 系到国计 民生 。随着我 国房地产 市场迅猛发展 ，越 来越 多的 问题也暴露 出来，过 高的房 价 已经远远超过 了广 大居 民的购房承 受能力 ，并导致物价 总水平的不断攀升，通货膨胀压力凸现。房价 问题 己成为社会各界讨论的热点之 一。本文 以全 国３ ５个 大中 城 市 为研 究对 象 ，结 合 Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ 模 型 ，运 用 多元 回 归 分析 方 法研 究住 宅价 格 的 影 响 因素 。 面 板 数 据 分 析 结 果 显 示 ，人 均 可 支 配 收 入 对 住 宅销售价格 的影响最 为显著 ；同时，通过 比较 东中西部的模型 ，分析我 国住 宅销售价格的 区域差异 ，得 出三大地带城 市住宅价格的解释 变 量不尽 相同，即使相 同，其影响效应也是有差异的。在此基础上 ，本文提 出了相应 的政策建议。 关键词 ：住 宅价格 ；影响因素；Ｐ ａ ｎ ｅ ｌ Ｄ ａ ｔ ａ模型 ；回归分析
（ 一 ） 变量 选 取 与 模 型 建 立
指标 ；Ｇ Ｄ Ｐ 是反映一个地区经 济发展 的重要 指标 ；对于住宅长期 供给 ， 本文选取商品住宅竣工面积这一指标 。 综上所述 ，本文将选取市 区非农业人 口 Ｐ Ｏ Ｐ（ 万人 ） 、城镇居 民人 均可支配收入 Ｐ Ｄ Ｉ（ 元） 、恩格尔系数 Ｅ Ｎ Ｇ（ ％） 、Ｇ Ｄ Ｐ（ 亿元 ） 、商 品 住宅竣工面积 Ｈ Ｂ Ｓ（ 万 ） 这五个变 量作为分 析住宅价 格的解释 变量
中国34年房价变迁史doc
中国34年房价变迁史-----从408元/平米起疯涨15倍精装小三房团购钜惠中鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》盘点一下改革开放以来的房价变迁。
1987--2014年房价变迁从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。
1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。
当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。
看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。
在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。
继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。
现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。
但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。
想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
从今天回头看，房价在2001-2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。
不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。
全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。
1998年之前的房价1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。
2023年房地产经纪人执业资格考试-房地产经纪专业基础考试备考题库附有答案
2023年房地产经纪人执业资格考试-房地产经纪专业基础考试备考题库附带答案第1卷一.全考点押密题库(共50题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)房产图包括( )。
A. 地籍图B. 地形图C. 宗地图D. 房产分幅图E. 房产分丘图正确答案：A,C,D,E,2.(单项选择题)(每题 2.00 分) 谭某拥有一套建筑面积为140m2的住宅，位于一幢钢筋混凝土结构高层住宅楼的12层。
该套住宅的套内房屋使用面积为95m2，套内墙体面积为20m2，套内未封闭阳台的水平投影面积为10m2，谭某所在楼层单元楼梯间的建筑面积为20m2。
一个月前谭某委托乙房地产经纪机构（以下简称乙机构）代理销售该套住宅，购房者徐某获知此信息后，在乙机构协助下查看了该套住宅，查验了房屋权属证书，经多轮商谈后双方签订了房屋买卖合同。
该套住宅的套内建筑面积为（）m2。
A. 115B. 120C. 125D. 130正确答案：B,3.(单项选择题)(每题 1.00 分)房地产需求的形成条件为（）。
A. 愿意购买B. 能够购买C. 既有购买欲望，又有支付能力D. 有支付能力正确答案：C,4.(单项选择题)(每题 1.00 分)坚硬耐久、耐磨、易清洗、美观，适用于教学楼、办公楼等室内地面的是（）。
A. 天然花岗石地面B. 陶瓷锦砖地面C. 天然大理石地面D. 水磨石地面正确答案：D,5.(单项选择题)(每题 2.00 分) 王某拟购买一套建筑面积126m2、单价为3500元/m2的住房，可用其银行存款50000元和所在单位以商业汇票方式划转的住房补贴90000元支付购房首付款，其余使用组合贷款。
按政策要求，最低首付比例为30％，贷款期限20年，公积金贷款利率为4.8％，公积金最高借款金额为100000元，商业性贷款利率为6％。
贷款银行为审核借款人资格，要求王某办理个人贷款抵押房屋综合保险。
交房后王某进行了简单装修，但入住后产生了不适，经检测发现空气中含有过量的氡。
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识模考预测题库(夺冠系列)
2023年房地产估价师之基本制度法规政策含相关知识模考预测题库(夺冠系列)单选题（共50题）1、会计信息的次要质量要求中，( ) 要求企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告时不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。
A.形式重于实质B.实质重于形式C.可理解性D.谨慎性【答案】 D2、某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2017年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2017年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2017年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。
A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局【答案】 C3、城市用地评价中下列哪一项属于适宜修建的用地( )。
A.一类用地B.二类用地C.三类用地D.已征用的土地【答案】 A4、下列房地产中，不得拍卖的是（）。
A.共有房地产B.集体土地上的厂房C.尚在诉讼中权属有争议的房地产D.划拨用地上的住宅【答案】 C5、下列关于住房置业担保机构管理制度，表述错误的是（）。
A.有建立在银行的保证金制度B.有不少于1000万元人民币的实有资本C.为确保资产的保值增值，经营一定的金融业务D.担保贷款余额的总额，不得超过其实有资本的30倍【答案】 C6、（）在一国金融机构体系中居主体地位。
A.政策性银行B.非银行金融机构C.中央银行D.商业银行【答案】 D7、2017 年3 月，李某购买一套普通住房，建筑面积80 ㎡，单价为5000 元／㎡，当地契税税率为3％，李某应缴纳契税( )元。
A.4000B.6000C.12000D.16000【答案】 C8、甲企业于2014年3月竞得一宗100000m2的国有土地使用权，规划容积率为3.0,其中20%为保障房，其余为商品房。
甲企业实行保障房和商品房分区管理，商品房实际容积率为2.8,规划区内建筑密度为50%。
经过测算，该项要投资12亿元，预期经济利润2亿元，该项目所在城市类似项目正常利润为6亿元。
2021年省考行测笔试专项点拨-数资-资料分析(讲义+笔记) (4)
【名师专项点拨-数资】资料分析 4（讲义）一、平均数问题1.现期平均数【例 1】（2021 国考）2020 年1-2 月，我国境内投资者共对全球 147 个国家和地区的 1733 家境外企业进行了非金融类直接投资，累计实现投资 1078.6 亿元人民币，同比增长 1.8%。
2020 年 1-2 月，我国境内投资者对每个当期内产生非金融类直接投资的境外企业的非金融类直接投资额均值约为多少亿元人民币？A.1.6B.1.3C.0.8D.0.6【例 2】（2020 北京）2016 年末，A 自治区城镇人口为 1542.1 万人，城镇化率(城镇人口占总人口比重)为 61.2%。
2016 年末A 自治区城镇人均居住面积达 32.20 平方米，比 1978 年末增长了5.5 倍；农村牧区人均居住面积达 27.40 平方米，比 1985 年末增长 103%。
2016 年末A 自治区城镇人口总居住面积约为多少亿平方米？A.3B.5C.7D.9【例 3】（2021 北京）2016—2018 年我国茶叶月均出口量约比 2013—2015 年间高多少万吨？A.3.2B.1.5C.0.8D.0.3【例4】（2021 上海）2019 年7—9 月，日均湿垃圾分出量约为多少吨？A.8803B.8702C.9200D.8800【例 5】（2021 国考）表中所列 2019 年地铁客运量超过 10 亿人次的城市中，2019 年平均每条地铁运营线路长度超过 40 公里的城市有几个？A.1B.2C.3D.4【例 6】（2017 联考）2015 年一般公共预算收入高于表中七个省（市）平均值的有：A.上海、安徽、福建、江西B.江苏、浙江、安徽、山东C.上海、江苏、浙江、山东D.安徽、福建、江西、山东【例7】（2019 广东）2014-2017 年，A 省平均每年新增申报无公害农产品产地认定（）个。
A.184B.202C.221D.230【例 8】（2020 联考）平均通勤距离超过了四个城市平均值的有：A.一个城市B.两个城市C.三个城市D.四个城市【例 9】（2019 四川）2018 年4 月手机产量前 12 位的省市中，4 月手机产量高于 1～3 月平均水平的有几个？A.5B.6C.7D.8【例 10】（2019 江苏）2018 年国家统计局组织开展了第二次全国时间利用的随机抽样调查，共调查 48580 人。
房地产价格指数的计算
房地产价格指数是怎样计算的？ 时间:2009-03-24 14:09:42 来源:中国甘肃网进入论坛>>一、什么是房地产价格指数？从定义上来讲，房地产价格指数是反映一定时期房地产价格变动程度和趋势的相对数，它是通过百分数的形式来反映房价在不同时期的涨跌幅度。
1998年，根据国家统计局的统一部署，包括北京、上海在内的35个城市正式开始按季度编制房地产价格指数。
2005年7月扩大到70个调查城市，并按月编制和对外公布价格指数。
二、房地产价格指数的计算方法根据国家统计局《房地产价格统计调查方案》的要求，房地产价格指数的汇总计算要通过以下4个步骤完成：1、抽选调查样本房地产价格调查采用重点调查和典型调查相结合的方法。
在选择调查样本时要充分考虑其代表性并兼顾各种房屋类型，如，调查的商品房中包括经济适用房、普通住宅、高档住宅（别墅、公寓）、写字楼、商业用房；选择的调查样本要均匀分布于所调查地区的范围内，其营业额应占本地区全部房地产企业营业总额的70%以上。
目前北京这一比例达到81%，超过了国家统计局对调查样本数量的要求，保正了调查样本的代表性。
2、权数（比重）的确定根据国家制度的要求，房地产价格指数的取得是采用固定权数加权平均的计算方法。
权数一般用上一年全市房屋的销售额推算。
如，将商品房、二手房的销售额占全市房屋总销售额的比重作为这两类房屋的权数（权数每年更新一次）。
3、采集价格房屋是个体差异性非常大的特殊商品。
一套房子的价值，不仅取决于其直接包含的面积大小、房型结构、建筑材料等内部因素，更在于其所处地段位置、小区环境、配套设施等外部因素。
同样面积和结构的房子，仅仅因为地段的不同，价值也许会相差数倍。
因此，在考察房屋的价格变化时，就要遵循同质可比的原则，所谓同质，就是选择同一区域、同一地段同样建材和结构的房子，剔除品质变化对价格的影响，反映真正的市场需求变化引发价格产生的波动，传达正确的市场信号。
2000年2010年中国房地产政策大事记
2000年—2010年中国房地产政策大事记2000年3月财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》主要内容通知对已购公房上市征收个人所得税做出规定:个人出售已购公有住房,其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价减去住房面积标准的经济适用住房价款,原支付超过住房面积标准的房价款,向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。
目的:加强二手房交易税收管理制度2001年4月国家计委、财政部联合下发《关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知》主要内容通知取消了47项行政事业性收费项目,对城市基础设施配套费进行整顿,合并部分收费项目,适当降低收费标准,规范垄断企业价格行为,对经营燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视(简称“两管三线”),等垄断企业的价格行为进行全面整顿;严格控制住房建设收费,并要加强监督检查。
目的:为房地产开发企业和购房者减轻负担。
2001年4月财政部、国家税务总局联合下发《关于对消化空置商品房有关税费政策的通知》主要内容(1)对于1998年6月30日以前建成尚未售出的商品住房,至2002年12月31日之前免征营业税、契税;(2)对于1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼在2001年1月1日至2002年12月31日期间销售的,免征营业税、契税;同时对于开发企业在1998年6月30日以前建成的商业用房、写字楼、住房(不含别墅、度假村等高消费性的空置商品房),不予免征各种行政事业性收费。
目的:消化积压空置商品房,促进房地产市场的健康发展,积极防范金融风险。
2001年6月建设部下发《商品房销售管理办法》主要内容(1)全面实施商品房预售和现售制度(2)规范开发企业对商品房广告和合同在使用当中的真实性、合法性、科学性和准确性。
(3)明确了开发企业与代理机构之间的权利与义务。
(4)明确了房屋的交付标准及后续保障制度。
2000年厦门房地产价格分析
2000年厦门房地产价格分析售价走高租价续跌1、2000年商品房销售价格与上年比上升0．5％，其中（1）住宅售量增加，价格上涨。
2000年住宅销售价格与上年比上升0．4％。
其主要原因是1999年下半年经济适用住房价格由每平方米1350元调为1450元，至今仍未作调整；多层住宅价格上扬，与上年比上升1．4％，平均售价为每平方米2823元；高层住宅价格出现反弹，与上年比上升0．9％，高层住宅平均售价每平方米3674元。
高层住宅价格上升的主要原因是，从第二季度起，钢材、水泥等建筑材料开始涨价，使高层住宅建筑成本增加，价格上升。
豪华住宅的销售价格与上年比下降2．3％。
（2）非住宅价格上升，与上年比上升0．6％。
商业用房销售价格上升，与上年比上升1．4％，主要原因是店面销售价格上升；写字楼滞销，价格下降，与上年比下降4．2％。
2、2000年旧房交易价格与上年比下降4．6％。
旧商业用房成交面积13513平方米，比上年增长179．4％，价格与上年比上升5％；旧住宅由于结构较差且面积小，成交量较少，价格下降。
旧住宅成交面积137660平方米，比上年下降35．9％，价格下降6．3％。
3、2000年成本价房销售价格未作调整，销售价格为每平方米1208元。
成本价房销售接近尾声，销售面积为20万平方米，比上年下降81．4％。
2001年厦门房地产价格分析福建省2001年福州.厦门房地产价格指数统计(以上年价格为100)2001年12月31日采集项目福州厦门一.房屋销售价格指数 101.0 102.21.商品房 101.3 102.4住宅 102.7 103.3经济适用房 101.3 100.0普通住宅 102.8 103.7豪华住宅 86.2 101.9非住宅 93.8 99.92.公房交易 104.2 102.53.私有住房 98.7 99.9二.土地交易价格指数 107.3 101.1居民住宅用地 111.4 102.1三.房屋租赁价格指数 101.7 94.01.住宅 104.8 91.02.办公用房 95.5 93.93.商业用房 102.4 97.54.厂房仓库 88.52002年厦门房地产价格分析福州.厦门2002年房地产价格指数统计(上年价格为100)2002年12月31日采集项目 Item 福州厦门一、房屋销售价格指数 Selling Price Indices of Houses 101.1 103.01.商品房 Commercial Houses 101.4 103.2住宅 Residenal Buildings 102.1 103.7经济适用房 Economical Houses 100.8普通住宅 General Residenal Buildings 102.1 104.1豪华住宅 Luxury Residenal Buidings 100.0 100.0非住宅 Non-Residenal Buildings 97.9 101.62.公房交易 Transacons of State-owned Houses 104.0 104.03.私有住房 Private-owned House 98.9 101.6二、土地交易价格指数 Transacons Price Indices of Land 106.0 101.7居民住宅用地 Land of Residenal Building Use 109.1 102.4三、房屋租赁价格指数 Renng Price Indices of Houses 98.6 98.01.住宅 Residenal Houses 98.0 100.32.办公用房 Office Buildings 97.9 97.13.商业用房 House for Business 99.7 94.04.厂房仓库 Workshops and Storehouses 98.7 99.22003年厦门房地产价格分析福州.厦门2003年房地产价格指数统计(以上年价格为100)2003年12月31日采集项目 Item 福州厦门一、房屋销售价格指数 Selling Price Indices of Houses 101.1 102.81.商品房 Commercial Houses 101.3 103.1住宅 Residential Buildings 101.7 104.0经济适用房 Economical Houses 100.0 100.0普通住宅 General Residential Buildings 101.8 103.9豪华住宅 Luxury Residential Buidings 99.6 106.2非住宅 Non-Residential Buildings 98.9 100.22.公房交易 Transactions of State-owned Houses 103.2 101.53.私有住房 Private-owned House 100.4 100.7二、土地交易价格指数 Transactions Price Indices of Land 107.7 102.3居民住宅用地 Land of Residential Building Use 109.7 103.1三、房屋租赁价格指数 Renting Price Indices of Houses 98.7 100.31.住宅 Residential Houses 98.4 101.42.办公用房 Office Buildings 98.9 99.13.商业用房 House for Business 99.6 99.14.厂房仓库 Workshops and Storehouses 97.5 100.32004年厦门房地产价格主要是受住宅销售价格大幅上涨的影响，2004年福州、厦门住宅销售价格分别比上年上涨5.6%和8.3%。