商品住宅销售成本与价格构成
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
住宅商品房开发项目成本费用估算
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
房地产知识问答答案
1、房地产经纪人员职业道德的基本要求房地产经纪人员职业道德的基本要求主要体现在职业良心、职业责任感和执业理念三个方面。
根据中国房地产经纪行业当前的实际情况，目前房地产经纪人员在职业道德方面应符合以下基本要求：(一)守法经营遵纪守法本是每个公民的基本道德修养，但是，作为房地产经纪人员，更应牢固树立这一思想观念，并理解其对于自己职业活动的特殊意义。
(二)以“诚”为本经纪人员提供的服务是促成他人交易，这种服务实质上是一种以信息沟通为主的动态过程。
因此，经纪人员要促成交易，首先必须使买卖双方相信自己。
“诚”的第一要义是真诚，从“真诚”的要求出发，房地产经纪人员一定要树立“不成交不收费”、“佣金是唯一收入”的观念。
“诚”的第二要义是坦诚，即诚实地向客户告知自己的所知。
(三)恪守信用在现代商业社会中，信用是保持经济活动运行的重要因素。
房地产经纪人员应牢固树立“信用是金”的思想观念。
一方面，要言必行，行必果；另一方面，应注意不随意许诺，避免失信。
(四)尽职守责经纪活动中的许多环节都是必不可少的，因此经纪人员决不能为图轻松而省略，也不能马马虎虎，敷衍了事。
其次，房地产经纪人员是以自己拥有的房地产专业知识、信息和市场经验来为客户提供服务的。
因此，房地产经纪人员要真正承担起自己的职业责任，还必须不断提高自己的专业水平。
第三，房地产属于大宗资产，一些房地产交易活动，常常是客户的商业机密或个人稳私，应该替客户严守秘密，充分保护客户的利益。
第四，在中国目前的体制下，房地产经纪人员都是以自己所在的房地产经纪机构的名义来从事业务活动的，因此房地产经纪人员对自己所在的机构也承担着一定的责任。
(五)公平竞争，团结合作房地产经纪活动中，也存在激烈的伺行竞争。
房地产经纪人员首先必须不怕竞争、勇于竞争。
通过合作，房地产经纪人员和经纪机构可以以他人之长，补己之短，在做大业务增量的同时，提高自己的市场份额和收益。
而“公平竞争，团结合作”是制胜的前提。
成本法
㈠物质折旧，又称物质磨损、有形损耗， 是建筑物在实体方面的损耗所造成的价 值损失。
• 进一步可归纳为4个方面： • ①自然经过的老朽 • ②正常使用的磨损 • ③意外的破坏损毁 • ④延迟维修的损坏残存
成本法
• ㈡功能折旧，又称精神磨损、无形损耗， 是指由于消费观念变更、设计更新、技 术进步等原因导致建筑物在功能方面的 相对残缺、落后或不适用所造成的价值 损失。
=（150+200+18.54+10.23+35）×（+15%） =475.84（元/平方米
土地总价=475.84×15000 =7137600元
成本法
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/18
成本法
收入大于运营费用的持续年数。 • 建筑物的经过年数分为实际经过年数和有效经
过年数。
成本法
实际观察法 • 实际观察法不是直接以建筑物的有关年
限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑 物的实际损耗程度。 • 实际观察法是由估价人员亲临现场，直 接观察、估算建筑物在物质、功能及经 济等方面的折旧因素所造成的折旧总额。 • 建筑物的损耗分为可修复的损耗和不可 修复的损耗
成本+开发成本） 销售利润率=开发利润/开发完成后房地产价值 成本利润率=开发利润/（土地取得成本+开发成
本+管理费用+投资利息+销售费用）
成本法
三 成本法的基本公式
1、最基本的公式 成本法最基本的公式为： 积算价格=重新构建价格-折旧 针对对象： ①新开发的土地 ②新建的房地产（此处指房地、建筑物两种情况） ③旧的房地产（此处指房地、建筑物两种情况）
房价成本构成及影响因素
房价= 土地成本（30%）+建安成本
（20%）+ 销售管理成本（10%） +税费（15%）+开发商利润（25%）
土地是楼市的第一风向标
地价是推动房价继续上涨的必要条件
宁波近年土地成交楼面价与住宅成交价
从表中的两条价格曲线来看，房价随着地价上涨的关联性十 分清晰，当年地价上涨，那么第二年房价也会有一个相应的上 涨，如果将房价前移一年，两者具有高度的同步性。
传统的经济学定义，需求是价格的 反函数
中国房子价格涨得越凶，买家越疯 狂
国人历来对家情有独钟，房子作为 家的象征、体现及消费者的心理对 房价也有较大影响
消费者心理影响因素
圈地心理 养老心理 虚荣心理 投资心理 怕涨心理 传承基业心理 改善居住条件心理
销售管理成本（10%）
政策因素
各类福利住房政策、房价监管调控政策、公积金及房贷政策、租赁同权...这些政 策都会有效作用于房地产市场，并直接或间接地对房价产生影响
市场自我调节
房子作为一种特殊的商品，生产超过需要时，市场上供过于求，价格下跌，利 润减少；当价格跌到价值以下时，利润率低于平均水平，商品生产者就会缩减生 产，使市场上供给减少，求大于供，价格又会回升。 商品有消费和投机（投资）两种属性，对于消费类的商品，传统经济理论是适用 的。而一旦一种商品的投机（投资）属性高于消费属性时，情况就相反了
房价影响因素
人口因素 地价因素 政策因素 市场自我调节
人口因素
地区内人口越多，住房需 求就越大，在土地供应量 有限、住房供应量一定的 前提下，市场出现供不应 求，房产价格就会上升。
地价因素
地价和房价之间是可以进行粗略的换算和预测
房价= 土地成本（30%）+建安成本（20%）+ห้องสมุดไป่ตู้
厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)
厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)【法规类别】价格综合规定【发文字号】厦价房字[1998]003号【发布部门】厦门市物价局【发布日期】1998.02.01【实施日期】1998.02.01【时效性】现行有效【效力级别】地方规范性文件厦门市商品房销售价格行为管理办法(试行)（厦价房字[1998]003号1998年2月1日）第一章总则第一条为规范商品房价格行为，保护消费者的合法权益，促进房地产市场的健康发展，根据《城市房地产交易价格管理暂行办法》、《厦门市价格管理条例》、《福建省制止商品房销售价格欺诈暂行规定》，制定本办法。
第二条凡在本市从事商品房销售(包括现售和预售)的房地产开发、经营单位均应遵守本办法。
第三条商品房销售的价格行为，应当遵循公平、公开和诚实信用原则，遵守国家价格政策和法规。
第四条商品房销售价格管理采取直接管理与间接管理相结合的原则，建立主要由市场形成价格的机制，保护正当竞争，禁止垄断价格。
第二章价格的制定第五条商品房销售价格根据不同情况实行政府定价、政府指导价和经营者定价。
房地产开发经营单位以行政划拨或协议出让方式获得的土地，接受政府委托开发建设的住宅实行政府定价。
普通商品住宅(不含高级公寓、别墅等高档商品住宅)实行政府指导价。
不属前款规定的房屋实行经营者定价。
第六条商品房销售价格应以建设成本为基础，加上法定的税金和合理的利润，结合市场供求和国家有关政策制定。
第七条政府定价的房屋销售价格构成包括：(一)成本1．征地拆迁补偿费，按国家有关规定执行。
2．前期工程费，指开发项目前期发生的费用，包括规划、设计、勘察、测绘和“三通一平”等费用。
3．房屋建设、安装工程费：指按建筑安装预算价格计算的房屋本身的土建、设施设备安装造价。
4．小区内基础设施和公用设施配套建设费，指按小区规划要求的非营业性公共配套设施、基础设施的建设费用。
5．管理费，按成本费的1—4项之和为基数提取3％。
6．利息，按实际发生数审定。
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知
北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知文章属性•【制定机关】北京市物价局•【公布日期】2002.01.15•【字号】京价[房]字[2002]018号•【施行日期】2002.01.15•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】失效•【主题分类】价格正文北京市物价局关于印发北京市商品住宅销售价格构成的通知（京价（房）字〔2002〕018号）市各有关单位：现印发北京市商品住宅销售价格构成，与市政府2001年第73号令《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》一并执行。
附件：1、北京市商品住宅销售价格构成2、北京市商品住宅销售价格构成表北京市物价局二00二年一月十五日附件１：北京市商品住宅销售价格构成一、为规范北京市商品住宅销售价格构成，根据《北京市商品住宅销售价格构成管理办法》及其他国家有关价格法律法规，制定本构成。
二、本构成所称商品住宅，是指经市政府有关部门批准建设的，用于居住的商品房建设项目。
三、商品住宅销售价格构成是商品住宅开发经营者制定商品住宅销售价格和政府价格主管部门进行抽查审核的依据。
经济适用住房销售价格构成除国家和本市有特殊规定外，执行本规定。
四、本市商品住宅销售价格由开发成本费用、期间费用、税金、依法应当缴纳的其他行政性事业性收费和利润构成。
（一）开发成本费用。
下列项目可列入住宅开发成本费用：1．土地使用权取得费。
土地使用权取得费，为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
可列入土地使用权取得费的项目有：土地出让金，耕地占用税，耕地开垦费，地价评估费，土地补偿费，地上物补偿费，坟墓迁移费，房屋拆迁安置补偿费，劳动力安置补助费，征地超转人员生活补助费（统筹金），房屋拆迁管理费，房屋拆迁服务费，新菜地开发建设基金，农田水利设施补偿费，征地事务管理费，土地使用权注册登记发证费，防洪工程建设维护管理费，场地清理费。
2．前期工程费。
前期工程费，为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成一、房地产开发商都需要缴纳哪些税1.契税建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。
2.营业税自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。
3.城市维护建设税与教育费附加在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税与3％的教育费附加。
城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。
4.城镇土地使用税房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。
年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。
根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。
5.房产税以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。
应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。
根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
6.车船使用税以拥有自用的应税车船适用的计税标准、年税额分别计税。
车船使用税按年征收，分期缴纳，纳税期限由各省、自治区、直辖市人民政府确定。
汽车适用的车辆使用税税额是每年每辆60～32 0元，由纳税人所在地税务机关征收。
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商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。
开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。
土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。
住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费
前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。
附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水
泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
其他与项目开发直接有关的费用。
住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。
销售费用：销售商品房而发生的各项费用。
利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
税金，国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外，税务部门的规定办理。
商品住宅差价：包括楼层差价和朝向差价。