商品房价格构成
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
房地产估价(成本法)资料讲解
房地产估价方法——成本法
① 土地取得成本
➢ 取得房地产开发用地的途径：
a)
市场购置
b)
征收集体土地取得；
c)
征收国有土地上房屋取得。
房地产估价方法——成本法
a)市场购置下的土地成本构成：
建设用地使用权价格（地价款）；采用比较法求取， 也可采用基准地价法、成本法求取。
土地取得税费，包括契税、印花税、交易手续费等。 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定，按照建 设用地使用权价格的一定比例来测算。
房地产估价(成本法)
房地产估价方法——成本法
2、成本法的适用对象：
新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地 产、证载开发的房地产、计划开发的房地产。
对于很少发生交易而限制了比较法运用，有没有经济收 益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产， 如学校、医院、行政办公楼、军队营房等以公益、公用 为目的的房地产，特别适用成本法估价。
⑥ 销售税费 销售税费是指预售或销售开发完成后的房地产应由卖方缴 纳的税费，可分为下列两类：
a) 增值税（销售税金及附加，包括营业税、城市维护建设税 和教育费附加（通常简称“两税一费”）；
b) 其它销售税费，包括印花税、交易手续费。 销售税费一般按照开发完成后房地产价值的一定比例来测算。
房地产估价方法——成本法
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ① 物质折旧：
自然经过的老化、正常使用的磨损、意外破坏的损毁、延迟维修的损坏
房地产估价方法——成本法
8、建筑物折旧的概念：
➢ 建筑物折旧的原因： ② 功能折旧：
功能缺乏：如住宅没有暖气、办公楼没有电梯、集中空调、宽带等； 功能落后：入住宅布局过时、高档办公楼智能化程度不够等； 功能过剩：如某栋建筑物层高过高，不被市场接受，多花的成本为无效
价格构成表的计算方法
价格构成表的计算方法价格构成，是指构成价格的各个要素及其在价格中的组合状况。
只有深入研究构成价格的各个要素的形成原理，影响因素，在价格构成中的地位，才能更好地把握价格变动的原因和规律。
第一节价格构成与价值构成的内容和关系前面我们已经讲过，价值是价格形成的基础，价格是商品价值的货币表现。
要了解价格构成的实质，必须了解价值构成的内容以及与价格构成中各要素的关系。
一、商品价值构成所谓价值构成，是指构成商品价值的各个组成部分及其在商品价值中的组合状况。
商品的价值是由凝结在商品中的社会必要劳动时间决定的。
这种价值量先在生产领域中形成，又在流通领域中得到追加。
在生产过程中，由掌握一定技能的劳动者利用一定的生产工具对劳动对象进行加工。
在这一过程中首先要消耗原材料、辅助材料、燃料和其他物质费用，并会磨损机器、设备、工具、厂房等。
这些生产资料是前人劳动的产品，是已经凝结在产品中的人类一般劳动，因此，称为物化劳动。
其包含的价值有的一次全部转移到新产品中去，有的只将磨损部分转移到新产品中去，因此，叫做转移价值。
通常用英文字母c来表示。
其次，在生产过程中，劳动者要消耗体力和脑力劳动，这种新投入的活劳动会凝结在新产品中去而增加商品的价值量。
这部分新增加的价值，在国民收入的分配中可以分解为两个部分：一部分是维持劳动者和其家庭成员必需的生活资料的价值（劳动力再生产费用），这对劳动者来说是必要的劳动，在社会主义条件下，称为自己的劳动，通常用v来表示；另一部分则是劳动者在劳动过程中创造出超过自己需要的价值--剩余价值，在社会主义条件下称为为社会的劳动，通常用m来表示。
当商品离开生产领域进入流通领域后，为了推动商品流通的正常进行，同样要投入一定的生产资料和劳动力，耗费物化劳动和活劳动。
对其中投入运输、保管、挑选、整理等劳动，属于生产过程在流通领域的继续而付出的劳动，同样会形成新的价值，并追加到商品之中。
与在生产过程中一样，这种追加价值也可分为转移价值c，为自己劳动创造的价值v和为社会劳动创造的价值m。
第四章 价格构成
价值
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＝
Ｃ1＋Ｖ1
＋
Ｃ2＋Ｖ2
＋
Ｍ1＋Ｍ2
9
华中科技大学武昌分校经管系
第一节
价格构成、价值构成及其关系
生产成本：价值构成中生产资料转移价值和劳 动者为自己劳动所创造的那一部分价值的货币 表现。生产领域中的C+V 流通费用：生产性流通费用：是流通领域中的 物化劳动和活劳动的货币表现（流通领域中的 C+V），以及纯粹性流通费用：生产领域和流 通领域劳动者为社会劳动所创造的价值的一部 分的货币表现。
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三、生产成本的核算
例：某企业生产Ａ、Ｂ两种产品，共同耗用一 种原材料13800千克，每千克1.5元，共计20700 元。其中生产Ａ产品1000件，每件产品材料消 耗定额为8千克；生产Ｂ产品700件，每件产品 材料消耗定额为5千克。如何将材料费用在Ａ、 Ｂ两种产品间进行分配？
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第一节
价格构成、价值构成及其关系
一、价值构成 商品价值（Ｗ），包括在生产领域和流通 领域中的三个组成部分： 一是已消耗的生产资料转移价值（Ｃ）； 二是劳动者为自己劳动所创造的价值 （Ｖ）； 三是劳动者为社会劳动新创造的价值 （Ｍ）。 用公式表示：Ｗ＝Ｃ+Ｖ+Ｍ
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四、定价成本的基本条件
定价成本是价格构成中的成本。 社会成本 正式生产成本 正常生产成本
定价成本 基础 财务成本
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是
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定价成本与财务成本之间的关系
定价成本是计入商品价格中的成本费用； 财务成本是企业财务核算中的成本，是考
房地产建安成本构成参考价格
房地产建安成本构成参考价格房地产建安成本构成参考价格1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米；2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米；3、砼：~立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米；4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；5、抹灰工程：25~40元/平方米；6、外墙装饰工程（包括保温）：50~100元/平方米（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/平方米；7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）；8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为~平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/平方米，一般为90~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米；10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/平方米（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）；11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)；12、电梯工程（如有）：40~200元/平方米，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/平方米；13、人工费：130~200元/平方米；14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米；15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米；16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米；17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米；18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米；19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米；20、上交国家各种税费（总造价~%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。
商品住宅销售成本与价格构成
商品住宅销售成本与价格构成商品住宅销售价格=开发成本十利润十税金十商品住宅差价。
开发成本=土地使用权费十住宅建造成本十住宅建造期间费用。
土地使用权费：出让或转让获得、支付的出让、转让费用十拆迁迁置补偿的净支出十应交付的税费+行政划拨取得、划拨土地征地费十拆迁迁置补偿费十城市市政基础设施配套费。
住宅建造成本=前期工程费+建筑+安装工程费+设备+附属工程费+非营业性公共配套设施建设费前期工程费：包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、施工通水、通电、通路及平整场地等“三通一平”费用支出。
建筑+安装工程费+设备：包括房屋主体部分的土建（含桩基），工程费，水电安装工程费（含结构和装修），设备购置费（含电梯费）等。
附属工程费：住宅小区基础设施建设费，指小区内规划红线以内道路，供水供电（含一表一户）供气，供热，有线电视，邮政信报箱，电信，路灯，防盗，绿化，环卫，排污，消防设施等基础建设所发生的设备费用建设费用。
规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
非营业性公共配套设施建设费：包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
开发间接费：开发商直接组织管理开发项目所发生的费用，包括工资，员工福利，折旧，修理费，办公费，水电费，劳动保护费，周转房摊销等。
其他与项目开发直接有关的费用。
住宅建造期间费用=管理费用+财务费用+销售费用管理费用：开发商管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
财务费用：开发商在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，及企业筹资发生的其它财务费用。
销售费用：销售商品房而发生的各项费用。
利润：以土地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取。
税金：指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
第十讲房地产价格
1.3房地产价格的类型
1.3.1所有权价格及其他权利价格
房地产所有权价格，特指房地产市场上 商品房买卖价格，包括新增商品房〔增 量房〕买卖价格和存量房买卖价格，商 品房的所有权通过买卖由卖方转移到买 方，表达了房地产产权关系的变化，俗 称为“产权价格〞。
房地产他项权利价格可细分为租赁权价 格〔通常称为租金〕、抵押权价格、地 上权价格、地役权价格、典权价格等， 它们都是从房地产所有权价格派生出来 并与之有密切联系的价格。
5.4.4房地产估价程序
1.明确估价基本领项
〔1〕明确委托方所提出的估价目的，不同的 估价目的，所评估的价格内涵也不尽相同。
〔2〕了解估价对象，主要包括估价对象的物 质实体状况和权益状况。
〔3〕明确估价时点，估价时点应根据估价目 确实定。
〔4〕签定估价合同，明确委托人所要求的估 价任务完成期限。
重置价格，是指按现行市场价格，使用现代材 料、施工技术和检测标准，购置或建造一个与 评估对象具有相同用途的全新房地产所需支付 的全部金额。
重建价格，是指按现实市场价格，一切均按评 估对象的原样和原样标准，建造一个全新状态 的评估对象所需的全部金额。
造成的价值损耗，可以分为自然性贬值、功能 性贬值、经济性贬值。
第十、十一讲：房地产价格
2015年12月2日、9日
目录
1
房地产价格的含义与特点
2 房地产价格的构成 3 房地产价格的影响因素 4 房地产估价
1、房地产价格的涵义与特点
1.1房地产价格的涵义 1.1.1房地产价格的涵义 房地产价格是房屋建筑物价格和土地价
格的统一，是房地产商品价值和地租资 本化的综合价值的货币表现。
2.3房地产价格
从商品价值构成的角度分析，房地产价格是 房产价格和土地价格的统一。
商品房的基本价格构成
商品房的基本价格构成
商品房的基本价格构成包括 (一)计划成本 1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税; 2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等; 3.勘察设计及前期工程费; 4.房
商品房的基本价格构成包括
(一)计划成本
1.征地费：系指国家规定的征用土地补偿费、安置补助费、造地费、菜地建设费以及耕地占用税;
2.拆迁补偿费：系指拆除房屋(包括构筑物)按规定支付的补偿费、临时安置过渡费、搬家费、停业损失费等;
3.勘察设计及前期工程费;
4.房屋建筑安装工程费;
5.开发建设区内基础设施建设费：系指室外接水、接电工程费，雨水和污水管道费，道路工程费等(不包括属于开发建设区之外的或
属配套费列支的设施工程费);
6.管理费：以上述4—5项为基数，住宅商品房提取2%，非住宅商品房提取3%;
7.贷款及预收款利息。
(二)材料差价：系指实际发生的钢材、水泥等主要建筑材料的预算价格和市场供应价格的差额。
凡向购房者收取建筑材料的，不再计收材料差价。
(三)计划利润：以计划成本的3—5项为基数，提取3、5%。
(四)税费：包括营业税、城市维护建设税和教育附加费。
(五)商品房的楼层差价、朝向差价楼层差价：根据多层或高层房屋的具体情况，确定标准价格楼层和其余各楼层的差价率，各楼层增减差价率的代数和应趋近于零。
朝向差价：依据房屋的不同朝向，确定不同的差价率。
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商品房的“五证二书”什么是商品房包销？商品房的价格构成。
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商品房价格构成
（一）土地使用权取得费
商品住宅开发经营单位依法通过国有土地出让、转让获得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为支付的出让、转让费用、拆迁安置补偿的净支出及按规定应交付的有关税费之和；商品住宅开发经营单位依法通过行政划拨取得国有土地使用权的，其土地使用权取得费为取得该划拨土地所支付的征地费、拆迁安置补偿费及城市市政基础设施配套费等费用之和。
（二）住宅开发成本
1、前期工程费。
包括水文及工程地质勘察、测绘、规划设计、项目可行性研究、建筑设计、
施工通水、通电、通路及平整场地等费用支出。
2、建筑、安装工程费、设备费。
包括房屋主体部分的土建（含桩基）工程费、水电安装工程费（含
结构和装修）、设备购置费等。
3、附属工程费。
包括住宅小区基础设施建设费和列入住宅小区详细规划的非营业性公共配套
设施建设费。
住宅小区基础设施建设费，指小区用地规划红线以内的道路、供水、供电（含一户一表）、供气、
供热、有线电视、邮政信报箱、电信、路灯、防盗（含每户或单元保安门）、绿化、环卫、排污、排
水、消防设施等基础设施建设所发生的设施（设备）及建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负
担的费用。
非营业性公共配套设施建设费，包括根据城市建设总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车
库（棚）、锅炉房、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用中，按规定应由商品住宅开发项目负担的费用。
4、开发间接费。
指开发经营单位直接组织、管理开发项目发生的各项费用。
5、其他符合国家规定并与项目开发直接有关的费用。
（三）住宅开发期间费用
指开发经营单位在开发经营过程中发生的管理费用、财务费用、销售费用等支出。
住宅开发期间费用应按受益项目进行合理分摊。
1、管理费用，指开发经营单位行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用。
2、财务费用，指开发经营单位在开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括企
业经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其它财务费用。
3、销售费用，指开发经营单位为销售而发生的各项费用。
（四）利润
以上地使用权取得费和住宅开发成本之和为基数计取，属政府定价或政府指导价的商品住宅，其利润率由政府价格主管部门确定；属市场调节价的商品住宅，其利润率由开发经营单位自行确定。
（五）税金
指依据国家税收法律、法规规定应当缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加等。
税
金按国家规定的税目和税率执行。
固定资产投资方向调节税不列入组价因素，在商品住宅销售价格外按税务部门的规定办理。
（六）商品住宅差价
包括楼层差价、朝向差价。
楼层差价、朝向差价分别按增减代数和为零的原则，由开发经营单位自行制定，其中属政府定价的政府指导价的，报价格主管部门确认。
下列费用不得计入商品住宅成本
（一）开发经营单位自用的办公用房、营业用房等应分摊的各种费用；
（二）企业的赞助、捐赠支出以及其它各种与开发经营无关的费用；
（三）各种赔偿金、违约金、滞纳金和罚款；（四）国家规定不得列入成本费用的其他支出。