商品房价格构成计算表
西安市房地产成本构成
西安市房地产成本构成目前，西安一般的普通高层总成本中各部分分布比例大致如下：1.项目土地成本为600~700元/平方米，占总成本的15%左右；2.报建成本为320~400元/平方米，占总成本的8%左右；3.前期成本为120~200元/平方米左右，占总成本的3%左右；4.建安成本一般在2300~2800元/平方米左右，占总成本的57%（其中有60%以上是材料费用，40%以下是人工及其他相关费用）；5.资金费用大约为240元/平方米，占总成本的6%左右；6.管理费用大约为120元/平方米，占总成本的3%左右；7.营销推广费用为100元/平方米，占总成本的2.5%左右；8.成交后的税费约为200~240元/平方米，占总成本的5%左右。
结论:“西安房产成本高并非虚夸”以上八项内容可以看出目前高层成本的低限与高限，最低在4000元/平方米，最高在4800元/平方米。
[L][/L][L]建筑工程清包工价格[/L][L]模板[/url]：19-23元/平米（粘灰面）[/L][L]砼：38-41元/立，[/L][L]钢筋：310-420元/吨，或者10-13元/m2[/L][L]砌筑：55-70元/立。
[/L][L]抹灰：7-15元/平米（不扣除门窗洞口[/url]，不包括脚手架搭拆）[/L][L]面砖粘贴18/m2.[/L][L]室内地面砖（600*600）15元/平米，[/L][L]踢脚线：3元/米，[/L][L]室内墙砖：25元/平米（包括倒角）[/L][L]楼梯间石材：28元/平米，踏步板磨边：10元/米。
[/L][L]石膏板吊顶：20元（平棚）铝扣板吊项：25元/平米，[/L] [L]蹲台隔断：120-300元/蹭位。
[/L][L]大白乳胶漆：6元/平米。
[/L][L]外墙砖：43元/平米，[/L][L]外墙干挂蘑菇石：50元/平米。
[/L][L]屋面挂瓦：13元/平米。
[/L][L]水暖：9元/平米（建筑面积）[/L][L]电气照明部分：6元/平米。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
住宅商品房开发项目成本费用估算
住宅商品房开发项目成本费用估算及清单估算一土地费用1 土地使用权出让金土地评估拍卖价格的30%或以上2 土地出让契税出让金×3%二建安费用 810元/M2—1260元/M2含建设及基本安装三前期费用中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约1 80元/M21 规划设计费建安费×3%2 设计招投标管理费总投资×0.02%3 勘查费设计概算×0.5%4 设计监理规划设计费×2%5 施工监理建安费×1.4%6 施工证费7 规划证费建安费×0.6%四配套费用 190元/M2—230元/M21 住宅配套费用用地红线外2 大市政配套费含红线外道路、上水、燃气、等五其它费用1 管理费用（建安+前期+配套）×3%2 销售推广费用按销售收入约1.5~3%计3 不可预见费用（建安+前期+配套）×3%或以上六营业税费销售收入×6.1%1 营业税销售收入×5%2 城市维护建设税营业税×7%3 教育附加税营业税×4%4 印花税销售收入×0.05%5 交易管理费销售收入×0.5%杭州市即将实行所得税预征：销售收入的15%×33%=4.95% 七融资成本清单序号费用名称取费标准1 土地使用权取得费附加1.1 国土契税土地评估价格×3%1.2 城市配套费凡公开招标、挂牌出让的土地，免城市基础设施配套费。
1.3 拆迁管理费1.4 国土勘测费1.5 拆迁代办费1.6 现状实测费2 前期工程费中高档楼盘约80元/M2—100元/M2 别墅约180元/M22.1 方案设计费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.2 水文地质勘察设计费多层3.1元/M2，高层3.6元/M2 2.3 施工图设计费多层18-22元/M2，高层35元/M2，别墅100元/M22.4 施工图图审费多层1.8元/M2，高层2.2元/M22.5 基础设施设计费2.5.1 市政工程设计费多层1.8元/M2，高层2.5元/M2 2.5.2 电信设计费 1元/M22.5.3 有线电视宽带设计费 0.4元/M22.5.4 管煤/给水/给电工程设计费3.4元/M22.6 施工用电供配电贴费 1.2 — 2.7元/M22.7 测绘定点费+灰线验费 0.85元/M22.8 晒图费 0.5元/M22.9 编标费及委托编制标底费用3.2元/M22.10 工程招标管理费 0.42元/M22.11 环保费/日照分析费 0.5元/M22.12 建筑地方高等教育费 12元/M22.13 人防费多层15元/M2 （旧城 10元/M2）2.14 商品房测绘费 0.8元/M2(住宅) 1.2元/M2（商业用房）2.15 白蚁防治费 1.6元/M22.16 散装水泥专项基金墙改 10元/M23 建筑安装工程费 810元/M2—1260元/M23.1 建安成本多层800元/M2，高层1250元/M23.2 监理工程招标费管理费多层0.1元/M2，高层0.14元/M 23.3 土建工程监理费多层8.4元/M2，高层10元/M23.4 土建工程质检费多层1.5元/M2，高层2.1元/M24 基础设施建设费 190元/M2—230元/M24.1 市政工程建设费多层70元/M2，高层100元/M24.2 市政工程质检费多层1元/M2，高层1.5元/M24.3 小区供电工程费 22元/M24.4 小区给水工程费供水基金 15元/M2 接水 15元/M24.5 小区供气工程费 14元/M24.6 有线电视宽带工程费 6元/M24.7 小区路灯工程费双路 64万/公里单路39万/公里4.8 小区绿化费 25—30元/M24.9 小区通讯通邮费 16元/M2浅谈房地产开发成本控制在成本控制方面，我国房地产商通常只重视“显成本”的控制，而忽略对“隐成本”的控制，通常只关注施工阶段的成本控制，而对决策、设计、招标等阶段的成本控制缺乏足够的重视。
天津市房地产开发收费构成明细表
类别 序号
55 56 57 58 59 ( 工 程 及 60 61 62 63 64 工 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 智能化 小区门卫用房 小区围墙 电动起落杆 电驱动门 电子对讲门 双水 中水 断桥铝合金中空玻璃窗 塑钢中空玻璃 LOW中空玻璃 自洁玻璃 外挂石材 外墙保温 广告、策划 物价审批费 公告费（销售许可证） 销售许可证年检费 管理费 勘丈费 手续费 四 ） 销 售 )
营业税 3% 营业税 7% 建 工程 0.3‰—0.5‰ （土地面积） 年 营业税 1% 2 土地使用权 3% 10% 33 经
（ ）
94 95
0.3—7
税 费
96 97
98 明
所 税
税所
用房 5% 33%
国务院令第137号 津地税所（2003）5号
（1）本表内“索引”栏内的“指南”系天津市房地产开发经营税费指南，1995年政策汇编。 “续 ”指 汇编1997年本，“续二”指1999年本，“续 ”指2001年本 “续四”指2003年本，“续五”指2004年本， 政策汇编（二） “汇编95年”指天津市房地产 汇编（市 开发 编 ）1995年
市场参考价 市场参考价
市场参考价 市场参考价
津价房地（2003）71号 续四P151 津价房地（2002）91号 续四P141 津房权（2004）183号 续五P331
房地产开发 业收费及 本
号
81 82 83 （五） 物业管 理 84 85 86 87 （ ） 管理费 88 89 90 91 92 93 初始登记费 商品房明码标价标志费 商品房维 物业管理托管费 收费许可证及工本费 公告费(收费许可证) 管理费 利息 利润 不可预见 营业税 教育附加费 城市维护费 税 土地使用税 防洪工程维护费 税 1 土地使用权 5 房 税税 1 计 0.5‰ 不
商品房销售价目表商品房销售价格相关信息公示表.doc
《商品房销售价目表》、《商品房销售价格相关信息公示表》
填写说明
一、《商品房销售价目表》
（一）户型：指商品房套内的区间间隔，即×厅×房×卫；
（二）建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有建筑面积；
（三）套内建筑面积销售单价=总售价÷套内建筑面积；
（四）优惠折扣及其条件：享受优惠折扣的条件、折扣比例、折扣的计算具体办法；
（五）销售状态：如已销售、未销售等。
二、《商品房销售价格相关信息公示表》
（六）座落位置：指楼盘所在地点，应具体标明市、县（区）行政区域，所在路段；
（七）建筑结构：如钢筋混凝土结构、砖混结构等；
（八）装修状况：如毛胚房、装修房等，装修房应标明具体装修标准；
（九）基础设施配套情况：指供水、供电、燃气、供暖、制冷、固定电话、网络宽带、有线电视等的配套情况；
（十）前期物业服务：
服务内容：指提供物业服务的具体事项；
服务标准：指按照行业规范提供的物业服务所达到的标准；
收费标准：指业主委员会成立以前的物业服务收费标准；
（十一）代收代办费用：指商品房交易及产权转移过程中向购房者代收代付的各项费用；
（十二）其它相关信息：指上述各项之外，须诚实信用地告诉购房者的有关价格事项或与价格密切相关事项。
商品房屋面价格计算公式
商品房屋面价格计算公式在购买商品房的过程中，了解房屋面价格的计算公式是非常重要的。
房屋面价格是指房屋的实际使用面积所对应的价格，是购房者购买商品房时需要了解的重要信息之一。
下面我们将介绍商品房屋面价格的计算公式，并对其进行详细解析。
商品房屋面价格的计算公式一般可以表示为：房屋面价格 = 房屋建筑面积×单价。
其中，房屋建筑面积是指房屋的实际使用面积，通常以平方米为单位。
单价是指每平方米的价格，通常以元/平方米为单位。
通过这个公式，我们可以很容易地计算出商品房的屋面价格。
在这个公式中，房屋建筑面积是一个非常关键的因素。
房屋建筑面积通常包括室内使用面积和公摊面积。
室内使用面积是指房屋内部的实际使用面积，包括客厅、卧室、厨房、卫生间等。
而公摊面积是指房屋共用的一些设施和空间，例如走廊、电梯间、楼梯间等。
在计算房屋面价格时，我们需要将室内使用面积和公摊面积分开计算，并将它们分别乘以单价再相加，得到最终的房屋面价格。
单价也是一个非常重要的因素。
单价的高低直接影响到房屋面价格的高低。
一般来说，单价越高，房屋面价格就越高；单价越低，房屋面价格就越低。
购房者在选择商品房时，需要根据自己的经济实力和购房需求来选择合适的单价水平。
除了以上的基本公式外，还有一些因素会对房屋面价格产生影响。
例如，房屋的朝向、楼层、装修程度、所处的地段等都会对房屋面价格产生影响。
朝向好的房屋、高楼层的房屋、精装修的房屋通常会有更高的面价格；而地段偏远、朝向不佳、低楼层、简装修的房屋通常会有较低的面价格。
购房者在购买商品房时，需要综合考虑这些因素，选择符合自己需求的房屋。
除了上述的因素外，购房者还需要注意一些其他的费用。
例如，房屋交易过程中可能会产生的税费、中介费、装修费等都需要纳入考虑范围。
这些费用的增加也会对房屋的实际购买成本产生影响。
在实际购房过程中，购房者通常会通过房屋面价格来计算出购房的总成本。
购房的总成本通常包括房屋的实际购买价格、税费、中介费、装修费等各项费用的总和。
第四章 价格构成
价值
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＝
Ｃ1＋Ｖ1
＋
Ｃ2＋Ｖ2
＋
Ｍ1＋Ｍ2
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第一节
价格构成、价值构成及其关系
生产成本：价值构成中生产资料转移价值和劳 动者为自己劳动所创造的那一部分价值的货币 表现。生产领域中的C+V 流通费用：生产性流通费用：是流通领域中的 物化劳动和活劳动的货币表现（流通领域中的 C+V），以及纯粹性流通费用：生产领域和流 通领域劳动者为社会劳动所创造的价值的一部 分的货币表现。
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三、生产成本的核算
例：某企业生产Ａ、Ｂ两种产品，共同耗用一 种原材料13800千克，每千克1.5元，共计20700 元。其中生产Ａ产品1000件，每件产品材料消 耗定额为8千克；生产Ｂ产品700件，每件产品 材料消耗定额为5千克。如何将材料费用在Ａ、 Ｂ两种产品间进行分配？
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第一节
价格构成、价值构成及其关系
一、价值构成 商品价值（Ｗ），包括在生产领域和流通 领域中的三个组成部分： 一是已消耗的生产资料转移价值（Ｃ）； 二是劳动者为自己劳动所创造的价值 （Ｖ）； 三是劳动者为社会劳动新创造的价值 （Ｍ）。 用公式表示：Ｗ＝Ｃ+Ｖ+Ｍ
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四、定价成本的基本条件
定价成本是价格构成中的成本。 社会成本 正式生产成本 正常生产成本
定价成本 基础 财务成本
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是
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定价成本与财务成本之间的关系
定价成本是计入商品价格中的成本费用； 财务成本是企业财务核算中的成本，是考
一般楼盘的成本构成及精确解读
一般楼盘地成本构成及精确解读一、土地及大配套费用二、前期费用三、建筑安装项目费用四、市政基础设施费五、公用配套设施六、不可预见费七、贷款利息八、销售费用九、管理费用十、营业税十一、土地增值税一、土地价款及大配套费1、土地款土地款即招拍挂地成交综合价金,其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等,每平方M建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积.2、城市建设配套费珠海市为例,主城区内城市建设配套费为140元/平方M建筑面积,主城外都市发达经济圈为110元/平M.3、土地契税契税是以所有权发生转移变动地不动产为征税对象,向产权承受人征收地一种财产税,例如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%,即土地契税=土地成交价格×3%,每平方M建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应地建筑面积.4、土地使用税：土地使用单位或个人因为使用土地每年需要向国家缴纳地税费,土地使用税=税费标准×总占地面积,重庆市为例,土地使用税税费标准约0.2-6元/平方M,其随着土地级别地增高而增加.5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有地土地增值收益部分一般通过照拍挂方式取得地土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金,无需另外单独缴纳土地出让金,只有在取得地土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金.6、拆迁安置、补偿等费用因为现在实行地招拍挂土地交易程序,土地成交地综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用,开发商在获取土地以后,由政府统一负责拆迁安置、补偿,所需费用已经包括在综合价金中.二、前期费用1、三通一平费用包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要地项目费用,具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量地大小确定.2、规划设计费<1）咨询费专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付地相关费用,具体费用视项目实际情况而定.<2）规划方案设计费支付给规划设计单位地费用,无统一标准,一般1元/平M占地面积.<3）建筑方案设计费支付给建筑方案设计单位地费用,一般15-20元/平方M建筑面积.<4）规划证照费在办理规划许可证时向政府部门缴纳,规划证照费=土建综合造价×建筑面积<大于1000万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积<小于1000万部分）×1.8‰.3、施工图设计费完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要地费用,一般多层10-15元/平方M建筑面积,高层15-20元/平方M建筑面积.4、环境方案设计费大概可以分为三个档次,高档地环境方案设计<包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方M环境净面积,中档15－20元/平方M,低档10元/平方M.5、综合管网设计费6、人防管理费具体标准不是很明确,约0.5元/平方M建筑面积.7、招投标费<1）招标监督服务费用及招标代理费支付给市招投标办地监督服务费用及招标代理公司地代理费用,市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算.<2）劳动定额测定费按施工单位中标额×1.4‰计算.8、墙改费对在建设项目中使用粘土砖地建设单位收取地费用,目前一般都不存在使用粘土砖地情况,故一般无该项费用.9、地名费各区标准不一样,一般费用比较低,约10000元/项目.10、施工图审查费聘请设计院对施工图进行审查所需要地费用,目前市场价约0.7元/每平方M建筑面积.11、勘查放线费<1）地质勘察费对项目用地进行地质勘察所需要地费用,一般根据项目用地地实际情况,以在地质勘察过程中实际发生地钻孔数量和项目量大小来计算具体费用.<2）测绘费聘请专业测绘机构在平基前对地形进行详细测量所需要地费用,按测绘土地地面积收取,目前市场价约1元/平方M.12、新建登记费房屋新建后向房管局办理所有权新建登记时需向办理机构缴纳地手续费,约0.8元/平方M建筑面积.13、面积测量费在办理预售时和竣工时需进行两次面积测量,目前一般市场价为；两次共计1.0元/平方M,如果规模比较大可以降低单价,如我们一期项目两次测量费共计0.4元/平方M.14、产权交易手续费国家规定在商品房转让过程中产权交易手续费应由开发商承担,标准为3元/平方M.15、地籍地形图、核地目前一般情况下成交地土地都具有完备地地籍地形图,但出于谨慎,一般情况下还会单独聘请专业公司进行测量,费用标准视测量土地面积不等分为约7000、5000、2000三个档次,如我们项目三千三百亩地费用为7000元.16、合同审查费属于市建委进行项目承包合同审查地行政收费,其中施工单位和建设单位各承担40%和60%,建设单位应交费用按合同金额×0.5‰×60%计算.17、水泥专项基金属于国家为了发展散装水泥地行政收费,按总建筑面积×0.8元/㎡计算.18、环境评估费聘请专业环境评估公司进行环境评估地费用,具体标准视市场行情和评估对象地规模而定,如我们整个250万方项目地环境评估费用为10万元.19、白蚁防治费聘请专业白蚁防治机构进行白蚁防治处理地费用,目前市场价约0.48-0.50元/平方M建筑面积.20、防雷检测费聘请专业防雷机构---重庆市防雷办进行防雷审查所需要地费用,目前费用标准约1.5元/平方M建筑面积.21、综合服务费属于市建筑委行政收费,建设单位按中标金额×0.6‰收取,施工单位按中标金额×2.2‰收取.三、建筑安装项目费用1、住宅土建、安装成本该费用为住宅土建、安装成本地预算价格,它随着住宅结构、形式地变化而变化,但一般情况下同种类型同种结构地住宅土建、安装成本差异不会很大.2、土建监理费聘请专业监理公司所需要地费用,费用市场标准约5元/平方M建筑面积.3、质量监督费用国家规定建筑项目地业主单位需向质监站缴纳地质量监督费用,按建筑安装造价地2‰收取.4、变更及签证因为在项目进行过程中发生项目设计变更和项目量签证与预算时地差异所引起地因实际项目量变化而应该在预算价格基础上额外支付给施工单位地项目价款,在考虑项目成本时可以根据经验预计该项费用.5、示范小区奖为上报奖项而单独预先计提地费用.四、市政基础设施费1、供电包括电力项目费用和一户一表费,电力项目费是指小区用电安装所需要地费用,它包括土建和设备两大部分,土建主要有电缆沟、管道地基础、开闭所、配电房等,设备主要包括电缆、变压器等,这些设施和器材在小区入住后需交由电力公司统一管理和维护.一户一表费现行标准为400-450元/户,该费用应由住户承担,开发商只是代收代缴.2、供水包括小区内自来水管网地安装费用和自来水一户一表费,其中小区内自来水管网地安装费用应由开发商承担,其中自来水一户一表费应由住户承担,开发商只是代收代缴.3、燃气燃气费用里主要包括燃气项目费和一户一表费,燃气项目费应由开发商承担算入项目成本,而一户一表费则由住户承担,开发商代收代缴.4、通讯一般情况下不会发生通讯费用,因为通讯管网地铺设都是有通讯公司完成,无需开发商发生费用.5、电视一般情况下不会发生电视线路安装,因为电视线路地安装都是由有线电视公司完成,无需开发商发生费用.6、智能化智能化费用主要是指智能化设备、线路安装和智能化设备用房所发生地项目费用,一般情况下一个规模比较大地小区智能化造价约15元/平方M.7、环境项目按环境项目地净面积计算,高档环境项目每平方M300元以上,中档环境项目每平方M200元左右,中低档每平方M150元左右.8、排水小区内地排水项目费用,视小区规模及建筑物业形态而定.五、公用设施配套费1、人防项目按规定自建人防项目面积必须达到小区总建筑面积地2%,人防项目造价约2500元/平方M,但可以作为租用车库产生一定地收益,而且在结合地形时可以部分降低建筑物基础造价.人防项目也可以选择异地建设,人防异地建设费=30元/平方M×小区总建筑面积.2、学校、物业用房等公共性建筑因为此类建筑物产权属于全体业主所有,因此其成本应该按整个小区总建筑面积摊入项目成本,费用大小视公建规模而定.六、不可预见费对未来不确定地费用在预算时通过不可预见费加以反映,一般需要通过经验判断.七、资金成本目前一年期年贷款年利率为5.58%,具体资金多少与公司对外来资金地依赖程度和公司操作速度有关,资金成本=贷款金额×<<1+年利率）^n-1.）八、销售费用项目在销售过程中所产生地费用,包括广告费、销售外卖场租金、销售人员工资、奖金及销售提成等,约占整个项目成本地2.5%.九、管理费用公司在整个项目运行过程中所产生地费用,如公司员工<除销售）工资、福利、差旅费及业务招待费等,约占整个项目成本地3%.十、营业税按营业额<销售额+各项代收费用）地5%确定,另外需交纳0.7%地城市维护建设税费,0.05%地教育费附加,共计5.75%.十一、土地增值税土地增值税计算较为复杂,土地增值税=土地增值额×对应地税率,土地增值税税率为累进税率,土地增值额为销售额扣除各项成本,其中增值额不超过各项成本地部分对应税率为30%,超过50%-100%地部分地税率为40%,超过100%-200%地部分税率为50%,超过200%地部分对应税率为60%.。