1998-2014年全国商品房销售价格
中国34年房价变迁史doc
中国34年房价变迁史-----从408元/平米起疯涨15倍精装小三房团购钜惠中鉴于房地产市场正处于大转折之际，第一财经《财商》盘点一下改革开放以来的房价变迁。
1987--2014年房价变迁从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。
1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。
当年的全国平均房价是多少？408元/平方米。
看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。
一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。
1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。
在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。
继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。
也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。
现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。
但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。
想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢？当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。
从今天回头看，房价在2001-2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。
不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。
而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。
全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，直到2014年才稍有停息。
1998年之前的房价1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。
鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查，笔者在新著《房市大衰退：33年房市变迁大推演》中搜集了一些有代表性的房价数据。
我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究
我国商品住宅空置与房价的相互关系实证研究摘要：随着我国房地产业的不断发展，近年来房地产价格不断上涨，而空置面积却越来越大，空置率越来越高。
面对这一矛盾体，本研究利用计量工具对35个城市2002~2005年的数据进行面板分析，阐述房价与空置面积、空置率之间的关系。
关键词：空置面积；空置率；房价一、空置现状及经济学分析1998年以来中国房地产业快速发展，房地产市场上的商品房价格也一直高速上涨。
与此同时，房地产发展过程中一直客观存在着“空置过高”现象，据国家统计局数据显示，2004、2005年空置面积达到12326.1万平方米和14285.1万平方米。
大量楼盘积压是中国商品房市场上的一大顽症，政府和市场采取许多措施来解决这一问题，但效果却不明显。
根据经济学原理，在竞争的市场经济条件下,商品供需市场是趋于均衡的，存在着均衡价格和均衡数量。
当商品供给增加，商品数量增加，价格下降；当商品需求增加,商品价格上涨，供给数量下降。
在有其他因素影响情况下,商品实际价格与数量在均衡点上下波动，一般不会长时间背离均衡点。
一般来说，供给一定的情况下，住宅空置率低，说明住宅的需求旺盛，有利于房价上涨；住宅空置率高，说明住宅需求不足，有利于房价下降。
国外相关研究表明：住宅空置率的合理区间为3%—10%，如果小于3%，则可供需求者选择的住宅较少，不利于住宅市场的发展；如果大于10%，则住宅空置严重，住宅市场将会出现一系列问题。
如果将空置面积看成是商品房的“存货”，房价上升时空置面积、空置率就会减少，而在我国长期存在高空置、高房价这种违反市场规则的现象。
二、空置的相关概念1.空置。
空置是指房屋在流通过程中,处于供出售或供出租的状态。
我国处于高速城市化阶段，住宅空置量的统计是以新建商品住宅为基础，即增量空置。
而国外住宅空置量的统计是以全部存量住宅为基础，即存量空置。
例如，美国等发达国家已过高速城市化阶段，新建住宅很少，住宅供应主体是存量房，因此没有新建住宅空置的统计。
国家房价调控政策(精)
可是，自2003年国家颁布房地产宏观调控政策以来，房价不但没有名校下降，反而“越调越涨”。
此前的几轮调控也都出现过短期降价现象，但没过多久又“旧态复萌"，然后是新一轮的疯狂上涨…中国的房地产调控基本可以分为四个阶段。
中国房地产的市场化运作最早始于1998年，当时伴随着亚洲金融危机和全流域性大洪水的巨大冲击，直接经济损失超过2500亿元；同时为了兑现中国政府“人民币不贬值”的承诺，出口增长率也出现下滑。
为了拉动经济,提高内需。
1998年7月3日,国务院颁布了“关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知”,福利分房取消，中国房地产市场改革正式拉开帷幕。
即便如此，2002年下半年开始了“地产泡沫论”之争,央行也认为房地产投资过热，应积极防范房地产信贷风险，于是在2003年6月5日印发了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，意在抑制房地产市场泡沫,通过“管贷款"的方式，以期达到对房地产市场降温的目的。
121号文件一出台，房产商动作频频，各种研讨会相继召开.而最重要的动作则是在房产商的力推下，全国工商联邀集众多房产商同心协力，写出一个报告上报国务院,上演了一出“地产大佬围攻121号文件”的好戏。
2003年，中国遭遇罕见的“非典”疫情冲击,前两个季度的经济增长下滑到6.7％。
于是,在121号文件颁布仅仅2个月后,由建设部起草的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》出台,明确把房地产业列为我国国民经济的支柱产业。
18号文被视为房地产商利益群体的一次公开胜利，显示了中国房地产界已经崛起，并第一次公开了与政府进行政策博弈的能量。
2003年中国的GDP增速依然达到9。
1％，成为1997年以来增长最快的年份。
这个奇迹的背后是房地产推动的强劲内需。
一年后，中国社科院金融研究所易宪容博士在其那篇著名的《谨防房地产业要挟整个中国经济》文章中提出警告:“房地产业已经把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，房地产正在要挟着整个中国大陆经济。
1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征及趋势预测
1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征及趋势预测作者：常可来源：《中国集体经济·上》2010年第01期摘要:在对1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化进行分析的基础上,文章通过多元回归和灰色关联等模型对长沙市未来几年的商品住宅价格进行预测。
关键词:商品住宅;价格;变化特征;趋势预测一、引言2008年,受全球性金融风暴影响,长沙房地产业出现下滑。
面对严峻形势,长沙市出台了一系列稳定房地产市场的措施,将住房保障与扩大需求并举,通过强化政府对市场的引导与监管,相比前三个季度,长沙市城区商品住宅价格在第四季度开始上升。
全年全市(含郊县)完成房地产开发投资约469.5亿元,与2007年同期相比增长约13.7%,比上年回落17.4个百分点。
商品房销售面积822.6万平方米,比上年下降16.5%;住宅销售额245.5亿元,下降17.7%。
全年商品房施工面积约4447万平方米,其中新开工面积约1631万平方米,竣工面积约687平方米,与2007年同期比分别增长约34%、48%、30%,全年全市(含郊县)累计批准预售1829万平方米,比2007年同期增长29%。
二、1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化特征(一)1998年以来长沙市城区商品住宅价格变化通过收集1998年以来长沙市城区商品住宅价格的资料,绘制1998年以来长沙市城区商品住宅价格及其变化图(见图1),对长沙市商品住宅价格进行分析。
1998-2008年,长沙市城区商品住宅价格除2002年有所下降以外,总体呈上升趋势,由1998年的1925元/平方米上升到2007年的3372元/平方米,十年的涨幅为75.1%,年均涨幅为6.43%,其中,2007年涨幅最大,为25.31%。
2002年,长沙市城区住宅价格相比2001年下降了10.16%。
影响商品住宅价格变化的因素众多,主要包括国民经济发展水平、社会经济环境和政策因素等。
商品住宅价格的变化与同期国民经济变化方向大致一致。
房地产销售价格指数的时间序列分析
南京理工大学课程考核论文课程名称：应用时间序列分析论文题目：房地产销售价格指数的时间序列分析指导老师：姓名：成绩：任课教师评语：签名：年月日前言近十年来，国内的房地产业发展迅速，开发的面积和规模也越来越大。
大多数国人对房地产这个话题的热情是经久不衰，房地产业内任何重大的政策和举措都对普通老百姓的生活产生深刻的影响。
本文选择的比较对象是一篇关于1998年初-2009年底的房地产销售价格指数的时间序列论文。
原作者使用的是SAS软件，而我将使用R语言软件对数据进行观察研究并预测其走势。
通过两者的过程及结果，比较其优劣。
目录一、时间序列概述 (4)1、概念 (4)2、定义 (4)3、主要分析方法 (4)4、研究意义 (4)二、时间序列的预处理 (5)1、平稳性 (5)2、纯随机性 (5)三、时间序列分析的主要方法及模型 (6)1、平稳时间序列分析的模型 (6)2、非平稳序列分析 (6)3、非平稳序列的模型 (7)四、实例分析 (9)1、平稳性检验 (9)2、拟合及残差白噪声检验 (11)3、预测效果及比对 (13)完整的程序 (16)参考文献 (16)一、时间序列概述1. 概念所谓时间序列就是按照时间的顺序记录的一列有序数据。
对时间序列进行观察、研究，找寻它变化发展的规律，预测它将来的走势就是时间序列分析时间序列分析有着非常广泛的应用领域。
2. 定义在统计研究中，常用按时间序列排列的一组随机变量…,12,,t X X X …,,… 来表示一个随机事件的时间序列，简记为{,}t X t T 或{}t X 。
3. 主要分析方法时间序列分析方法主要有描述性时序分析和统计时序分析。
描述性时序分析主要通过直观数据比较或绘图测绘，统计时序分析主要有频域分析方法以及时域分析方法。
常用的是时域分析法，时域分析法的基本思想是源于事件的发展通常具有一定的惯性，这种惯性用统计语言来描述就是序列值之间存在一定的相关关系，而这种关系具有某种统计规律。
中国三代房地产改革
中国三代房地产改革赵晓岳安时源于2009年12月份以来的新一轮房地产调控，业已对市场造成巨大影响。
当前，无论是二手房还是一手房，无论是环比还是同比，无论是销售量还是价格，与2009年相比可谓都出现了苍黄反覆。
但对于市场的风云变幻，大家众说纷纭，有人以为只是短暂的“天气”变化，有人则称新的拐点已经到来，还有人悲观地预言房地产的好日子行将过去。
笔者的愚见，本轮房地产调控及其带来的变局的确不是一般的变化，它标志着中国房地产改革真正进入到以民生为导向、以住房保障为重点的新的第二代的变革历程。
从计划经济体制下的福利分房制度到商品房买卖，中国房地产经历了第一代改革。
从单纯的商品化到如今真正加大社会保障力度，房地产业正进入第二代改革。
展望未来，如果土地制度能够向民有方向变革，则中国房地产还将进入第三代改革。
笔者将评述从计划经济到市场经济，从单一市场到市场保障并行，再到建立于土地市场化与民有化基础上的中国三代房地产改革。
第一代改革：从福利分房到商品房买卖计划经济下，一切控制在政府手中，住房建设与分配也不例外。
“等国家建房，靠组织分房，要单位给房”是福利分房的典型特征。
其弊端显而易见，部门利益以及暗中的腐败等充斥其中。
改革开放后，1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。
1982年国务院在四个城市进行售房试点。
1987至1991年成为中国房地产市场的起步阶段。
1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案，标志着中国开始有了房地产业，但当时主要是以外销房为主，国内的福利分房制度还未取消。
所谓外销房，则是房地产业迈向市场经济过程中产生的一个历史现象，指大量房屋由非中国大陆人购买。
中国改革多以南方为先。
在计划经济色彩仍旧浓厚的年代，房地产这个新生事物同样最先在南方萌芽。
但那时的房地产市场还只是星星之火，全国范围意20义的市场还远没有形成。
福利分房的背景下，房地产产品的投资市场还显得相当狭小，产业发展初期，供求关系极度不合理的虚假繁荣，曾酿成海南房地产泡沫及其在1989年的崩溃。
国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知-国发[1998]34号
![国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知-国发[1998]34号](https://img.taocdn.com/s3/m/60458a36443610661ed9ad51f01dc281e53a562e.png)
国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国务院批转国家计委关于加强房地产价格调控加快住房建设意见的通知（国发［１９９８］３４号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：国务院同意国家计委《关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见》，现转发给你们，请认真贯彻执行。
中华人民共和国国务院一九九八年十月二十五日关于加强房地产价格调控加快住房建设的意见（国家计委一九九八年十月七日）目前，我国城镇住房出售价格过高，抑制了居民的购房需求，加上房地产盲目投资、住房布局不合理、低租金制约等因素，造成了商品住房大量空置，严重影响了住房建设的发展。
为认真贯彻《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发［１９９８］２３号，以下简称《通知》精神，切实解决目前存在的问题，扩大国内需求，促进住房建设成为国民经济发展的新的增长点，必须在改革住房供应体系、停止住房实物分配、发展住房金融服务的同时，加强和改善房地产价格调控，调整住房价格构成，保持价格合理稳定，促进住房建设的发展。
一、加强房地产价格调控，建立合理的住房价格体系各地要按照《通知》精神，结合贯彻《中华人民共和国价格法》，加强对房地产市场价格总水平的调控，建立与住房供应新体系相适应的住房价格体系。
要以保持经济适用住房价格的稳定为重点，做好房地产价格调控和住房价格新体系的建立工作。
对中低收入家庭购买的经济适用住房，实行政府指导价，限价销售。
确定价格时要严格掌握保本微利的原则，建立成本约束机制，促进合理的区位差价和质量差价的形成。
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析
房价上涨的原因及今后几年的变化趋势分析中国统计信息网电：近几年来，在各方面因素的带动下，房地产价格呈现快速上涨、逐年攀升的态势。
到2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格分别上涨14.4%和15.2%，是1998年以来的最高水平。
房价的快速上涨制约了普通居民居住权益的实现，既影响国民经济的健康发展，也波及到社会的稳定，成为社会各界关注的焦点问题。
面对这种形势，国务院连续出台了一系列稳定房价的政策措施。
那么，这一轮房价快速上涨的内在原因何在？各项调控措施出台后，房价又将向何处发展？本文试就这些问题做一简要的分析。
一、近几年房价上涨的主要原因导致近几年房价快速上涨的因素是多方面的，有经济快速发展下的合理因素，也有利益驱动下的投机行为；有住房消费观念的影响，也有深层次的制度制约。
这些因素的共同作用，最终体现为房地产市场供求关系的过度失衡。
(一)房价快速上涨是房地产市场需求过度旺盛的结果。
从理论上讲，房价的上涨或下跌，其根本的动因都是由供求关系所决定的。
在当前，又主要表现在房地产市场的需求过度旺盛上。
城镇住房商品化改革导致了住房市场有效需求的快速增加。
1998年，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，实施了积极的税收政策和住房金融政策，鼓励居民住房消费。
各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，尤其是银行推出个人购房按揭贷款业务，有效激发了长期被压抑的购房需求，住房消费有效需求迅速释放，使住房销售市场的合理需求增加；另一方面，从1999年下半年起，住房二级市场开始放开，允许房改房上市交易，增加了个人购房的支付能力，使住房需求在短期内急剧增加。
另外，随着工业化和城镇化发展、城镇人口增加，大规模城市改造和居民拆迁，使住房销售市场的被动需求也不断增加。
2003年，全国城市房屋拆迁量约为1.4亿平方米。
在国务院办公厅下发《关于控制拆迁规模规范拆迁行为的通知》之后，2004年全国城市房屋拆迁量有所下降，但也达到相当规模。