限价房政策的弊端
解析宁波市的限价房政策
５４ 。 期
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往房保障
府给中低收入者的购房优惠并没有传递到位。 而限价
房在 土地 出让 前将 房价 一 次 性定 死 ， 让 开发商 公 开 再
程度 的社会公平， 缓解 了“ 住房难 ”也推动 了宁波城 ， 镇住房供应保障体系的健全和 完善 。目前 ， 宁波 已构 筑起了 以商 品住房为主体， 廉租住房、 低收入家庭住
条件 。所谓“ 两公开” 即：． ， １ 公开竞争地价 ， 限价房建
设用地 在 设定 附加 条 件 的基础 上 以挂 牌 方式 出让 ， 价 高 者竞 得 。２ 公开 销售 住 房 ， 府 按“申请 、 ． 政 审核 、 公
示、 摇号” 程序确定准购对象和选房顺序， 准购对象按 序向开发建设单位选购住房， 销售环节公开透 明。
项新的工作 ， 应如何认识 ， 各地有何具体的做法， 欢迎 大 家来稿 。
宁波 是 全 国 率 先 推 出 限 价 房 政 策 的 城 市 。 自 ２０ ０３年 以来 ， 已完 成 建 设 ４ ０多 万 平 方 米 ， 售 房 屋 销
难户和 无房 户 。 这些 标准 和要 求 作为土地 出让 的附加
竞争地价 ， 最大 限度压缩 开发商利润， 既实现 了土地
收 益 的最 大 化 ， 使 政 府控 制 房 价 成 为 可 能 ， 购 房 又 让
房、 限价房 、 拆迁 安置房为补充 的多层 次城镇住房供
应保 障体 系 ， 系层 次 结构 为 中等 及 以上收 入 家庭 购 体
者实实在在地享受到实惠。 ３ 经济 适用 住 房建 设 从开 发主 体确 定 、 地价 格 ． 土
２％ ４ 限定供应对象 ， ０ ；． 明确限价房只能销售给经政府 润 并 以核 价方 式 来实 现 的，但 由于成 本构 成复 杂 ， 政 审核 确定 的准购 对 象 ， 限价 房供 应对 象 为 具有 城镇 常 府根本核不清楚， 导致开发商钻 了空子 、 了高利， 谋 政
浅议宁波市限价房政策的利与弊
价房 政 策施 行 情 况如 何 ，有 何 利 弊 ，
成 为 全 国 房 地 产 界 关 注 的 热 点 。为 此 ，作 为 宁波 限价 房 政 策 出 台及 实
限价房政策的利与弊
ｌ
调 控宁 波 楼 市 的效 果 是 有 效 的 、迅速 的 。２ ０ ０ ３年 前 宁 波 房 价 涨 幅 连 续 ３年领 跑 全 国 ，推 出第 一批 限价
房 后 ，２ ０ ０ ３年 房价 涨 幅从 全 国第 一 退 至 第二 ，２ ０ ０４
从 近 几 年 的 实 施 情 况 看 ，宁波 限 价 房 政 策 总 体 上是好 的 ，运作 是成 功 的 ，功 效也 很 明显 。
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Ｊ ｊｈ ０ ａ ａＩ 济 适 用 住 房 管 理 ｉ ｉ ｉ ｚ ｆｇｕ ｉ ｎ 。 ｙｇｈ ｎｇｎ 经 ｇ
宁波是全 国率 先推 出限价房政
策的 城 市 。 自 ２ ０ ０ ３年 以 来 ，已建 成 限价房 ４ ０多 万 平 方 米 ，销 售 ５ ０ ００ 多套 。 当 前 ，限价 房 作 为 解 决 中低 收 人 家 庭住 房 问 题 的 一 项 制 度 ，已
以挂 牌 方 式 出 让 ，价 高 者 竞 得 。 ② 公 开 销 售 住 房 ，政 府 按 “ 请 、审 申 核 、公 示 、摇 号 ” 程 序 确 定 准 购 对
象 和 选 房 顺 序 ，准 购 对 象 按 序 向 开
问题 ，成 为 考 验 政 府 执政 能 力 和 水 平 的 一 大 课 题 。为 此 ，宁 波 市 深 入 开 展 调 查 研 究 ，设 想 了 多 种 调 控 及
北京限价房销售新规
北京限价房销售新规近年来，随着北京房价的不断上涨，限价房成为了改善中低收入家庭住房条件的一种重要手段。
然而，过去的限价房政策存在一些问题，如价格不透明、不公平等。
为了进一步规范限价房销售，北京市出台了新的限价房销售新规。
一、限价房销售价格明确新规规定，限价房销售价格将由政府制定并实施，具有明显的公开透明性。
政府将根据市场供需情况，结合房地产市场价格指导，制定限价房的销售价格，并定期进行调整。
这将使购房者能够更加清楚地知道限价房的实际销售价格，避免了一些开发商以各种方式提高价格的情况。
二、销售方式改进新规要求，限价房的销售方式应当公平、公正，避免选择性销售的现象。
政府将通过公开摇号、竞价等方式来确保购房者的权益。
同时，政府还将加强对销售单位的监督，确保销售过程的公平性和透明性。
三、购房资格严格控制新规对购房资格进行了更加严格的控制。
购房者必须符合一定的条件，并提供相关的证明材料。
政府将加强对购房者资格的审查，严禁虚假购房行为。
这将有助于确保限价房真正惠及有需求的中低收入家庭。
四、购房贷款政策优化为了进一步支持有购房需求的中低收入家庭，新规对购房贷款政策进行了优化。
根据购房者的收入状况和购房需求，政府将提供不同程度的购房贷款优惠。
这将有助于降低购房者的还款压力，提高购房意愿。
五、禁止炒卖限价房为了防止限价房成为炒卖的对象，新规对限价房的流转进行了限制。
政府规定，限价房购房后必须在一定期限内居住，禁止转让和出租。
这将有效地遏制限价房的炒卖现象，确保其真正发挥服务中低收入家庭的作用。
六、房屋质量监管加强为了保障限价房的质量，新规要求开发商必须按照相关标准进行施工，并提供相应的质量保证。
政府将加强对施工过程的监管，加强房屋质量抽查和验收工作。
这将有助于提高限价房的品质，保障购房者的权益。
七、加强投诉处理为了保障购房者的权益，新规要求政府加强投诉处理工作。
政府将建立健全的投诉处理机制，及时受理并处理购房者的投诉，并对违规行为进行严肃查处。
购买限价房与经济适用房的差异
中国房地信息36文/链家地产购买限价房与经济适用房的差异[聚焦]G A T H E REYE8.8R I f O f 3盖到了部分中高收入的人群，购买人群的覆盖面已经较广。
而经济适用房则是按照家庭人口不同制定不同标准;审核过程也非常严格，就是为了确保经济适用房出售给真正有需要并符合条件的中低收入住房困难家庭。
以3人一户为例，家庭年收入在45300元以下，相当于月均收入为3775元以下，才能购买经济适用房;而家庭年收入在8.8万元以下，即月收入7333元以下的，就可以购买限价房。
经济适用房属于有限产权，只能自住，不得出租或出借;在征求意见稿中，限价房在这方面并没有限制。
二者在再上市交易时，都设定了取得房产产权是否满5年的条件。
不满5年的，限价房与经济适用房政策类似，都是不得转让，确需转让的，由政府部门进行回购;其中限价房的回购价格需要按照原价并参考折旧和物价水平确定;经济适用房则是按原价直接回购或出售给符合条件的购买人。
已满5年的，二者都可以按照市场价出售，但是都需要交纳一定的土地收益;其中限价房按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地收益;而经济适用房则要看政策执行后是否签订了购房合同;政策执行后已签订购房合同的，补交10%综合地价款。
未签订购房合同的，则按市场价出售，需按原购房价格和出售价格价差的70%补交土地收益等价款。
“链家地产”市场研发中心认为，政府对于限价房及经济适用房再上市交易都进行了较大的限制，通过补交土地收益的方式减少售房所得;在确保了这两类房产的保障性质外，也有效的抑制了部分投资。
最后，“链家地产”市场研发中心认为，限价房管理办法等四项政策公示征求意见，表明北京市住房保障体系的制度已经基本构建完成，这不仅有利于消费者按图索骥规划自身的置业计划，对于商品房市场的良性发展也具有积极的作用。
不满5年不得转让,确需转让的由政府回购,回购价格按照原价格并参考折旧和物价水平等因素确定已满5年可按市场价转让,并按照届时同地段普通商品住房价格和限价房价格差的35%缴纳土地收益5年内回购或转让后产权性质仍为限价房,5年外转让后可获得商品房产权有限产权,只能自住,不得出租或出借。
房地产调控政策影响
房地产调控政策影响近年来，房地产调控政策成为了社会各界关注的焦点。
这些政策的出台和实施，对房地产市场以及整个经济社会都产生了深远的影响。
首先，房地产调控政策对房价产生了直接的影响。
在过去的一段时间里，部分地区房价上涨过快，远远超出了普通民众的承受能力。
调控政策通过限购、限贷、限售等措施，有效地抑制了投机性购房需求。
限购政策使得一些已经拥有多套房产的人无法再继续购房，从而减少了市场上的购房需求总量。
限贷政策则提高了购房的门槛，增加了购房成本，使得购房者在做出购房决策时更加谨慎。
限售政策则限制了房产的短期交易，降低了房产的流动性，遏制了炒房行为。
在这些政策的综合作用下，房价过快上涨的势头得到了有效遏制，部分热点城市的房价出现了一定程度的回调，使得房地产市场逐渐回归理性。
其次，房地产调控政策对房地产开发商也带来了诸多影响。
在调控政策的压力下，开发商的资金链面临着较大的考验。
银行贷款的收紧，使得开发商融资难度加大，融资成本上升。
为了回笼资金，开发商不得不加快项目的开发和销售进度，同时在定价上也更加谨慎，以适应市场的变化。
此外，调控政策对于土地供应的调整也影响着开发商的拿地策略。
一些城市加大了土地供应，并且对土地出让的条件进行了严格的限制，这要求开发商在拿地时需要更加理性地评估项目的可行性和盈利能力。
对于购房者而言，房地产调控政策也改变了他们的购房心态和行为。
在调控政策的影响下，购房者不再盲目跟风，而是更加注重房屋的实际居住需求和自身的经济承受能力。
同时，由于购房政策的限制，购房者在选择购房时机和区域时也更加谨慎。
对于刚需购房者来说，调控政策在一定程度上稳定了房价，为他们提供了更加公平的购房环境。
然而，对于改善型购房者来说，可能会面临着换房成本增加、购房资格受限等问题。
房地产调控政策对地方经济也产生了不可忽视的影响。
房地产行业一直以来都是地方经济的重要支柱之一，其关联着众多上下游产业，如建筑、建材、家居等。
对我国限价房政策的思考
随着房 地 产市场 的发 展 其
监 管 制度 愈发 必 要
。
广 州 已 发 售 的 部 分 限价 房 项
目中 出现 了 别 墅
、
使得该政 策 的实施结 果 与政 府 出
台该 政策 的初衷相 背离 要 使 限
。
“
而在 限价房
海景 房 等 高标
政 策 的实施 中
。
，
政 府监 管更 是 需
、
准住房
，
由此 引发 了 市 民对 限 价
、
就 限 价 房 政 策 本 身来 说 它 是 政府 对房 地 产市 场 特 别 是 商 品住
，
面 是 平抑房价 另
，
方面增加 了真
。
实需 求 购 房 者 的 有 效 供 给
二
、
整 销售价格 但 平 均 销售价格 不 得
，
房价格 的
一
种调控手段 除了协助
。
部分 城 市 限价 房 建设 现 状
超 过 规 定 的销 售 限价 并 且 规 定 购
。
解 决部分 中低收人家庭 的住房 问
2008
年
2
月 16 日 广 州 首 个
，
买 房屋 5 年后方可 上 市
，
。
题外 对抑制房价 的过快增长 也 有
，
限 价 房 也 是 全 国首 个 双 限 房 ( 限套
相对于其他城市 成都实施模
积 极 作 用 同 时 也 是 住 房 保 障体 系
。
： 嚣 燃勰 嚣
。
，
价房 政 策 真正 具 备 可 实施 性 达
、
”
要 贯 穿始终 从土 地 拍 卖 建 造标
房建 造标准 的热 议 而 在 北 京 为
浅析限价房政策
对房价进行宏观调控 ，既能满 足居 民住房 的需求 ， 又使房价稳定在一定水平之上 ， 实现土地价格 的最
大化 。
的商 品限价为 １０ ０ 元时 ， 只有两种结果 出现 ， 种 一
３１
许 海珍 ， 刘
娟： 浅析 限价房 政策 性 的措 施 ， 本来 目的 是 通过 政 策 倾 斜 ， 其 扩大 住 房
低 。而对 于 政府 给定 价 格 的限 价房 来说 ， 开发 商 为 了 达 到 自己利 益 的最 大 化 ， 又不 能 提 高 价 格 ， 开发
商就很有可能在建筑 工程的质量上下功夫 ， 他们会 为了降低成本而降低房屋的质量 ， 从而使市场形成
新 的均 衡 。
供给。为了使限价房政策有效运行 ， 政府不得不 支 付昂贵 的监督管理成本 ，一方面要确保 房屋 的质
量 ；另一 方 面要 保证 限价 房 政策 实施 的合法 性 ， 避 免权力 寻 租 。更 为让 人担 心 的是 ， 管 者是 否能 秉 监
２０ ０８年初 ，广州 首 个 限 价房 保 利 西 子 湾 首批
对 购买 者 来说 ， 屋 的地 理位 置 和房 屋 的价格 房 是 购买房 屋 的两个 重要条 件 。
１地理位置 问题。 ． 政府在实施限价房建设的时
候 ， 了降 低 房 屋价 格 ， 限价 房 的位 置 选 在 城 郊 为 将 结 合 部 甚 至远 郊 区 ， 样 一 来 ， 这 由于房 屋 位 置 的偏 僻 ， 能会 造 成 房屋 建 设 好 之后 无 人 问 津 ， 害 开 可 损
交 易等 问题 ， 对这 些 问题 提 出一 些建议 ， 有 关部 门参考 。 针 供
房地产市场的政策调控对市场发展的影响
房地产市场的政策调控对市场发展的影响房地产行业对于国家经济发展具有举足轻重的影响力。
为了稳定市场，促进可持续发展，各国政府经常采取政策调控措施来引导房地产市场的健康发展。
本文将探讨房地产市场的政策调控对市场发展的影响，并分析其中的利与弊。
一、宏观调控政策的作用1. 稳定房价宏观调控政策通过影响供求关系、调整利率、税费等手段来稳定房价。
当房价上涨过快时，政府可以适时采取限购、限贷、增加土地供应等措施，扼制过热的市场，并引导市场回归合理范围。
2. 防范金融风险经济周期中，房地产市场过热容易引发金融风险。
政府可以利用调控政策降低投机性购房，减少投资者过度杠杆，以避免市场大幅波动引发金融风险，维护金融系统的稳定性。
3. 促进经济平稳增长房地产业对国家经济增长具有拉动作用。
政府可以适当调整政策控制房价过快上涨，使房地产市场能够有序发展，避免经济过热，维持经济的稳定增长。
二、政策调控的利与弊1. 利：保障居民住房需求政策调控可以通过限购、限贷等措施来控制住房价格，保护广大居民的购房需求。
这不仅有利于改善居民的居住条件，也能提高居民的生活品质，促进社会和谐发展。
2. 弊：限制投资机会政策调控也可能限制投资者的购房和投资机会。
对于投资房地产的人群来说，政策调控可能导致投资渠道的收缩，影响其财富的增长。
这对一些依赖投资房地产获得收益的人来说，可能是一种不利的影响。
3. 利：防范房地产市场泡沫政府通过政策调控可以防范房地产市场的泡沫化。
在房地产市场泡沫阶段，政府可以通过限购、限贷等措施来遏制投机性购房，防止市场泡沫的形成，维护市场的健康稳定。
4. 弊：影响经济发展政策调控可能对经济发展造成一定的负面影响。
过于严格的调控政策可能导致投资者信心下降，房地产市场活力减弱，从而对经济增长产生一定的压制作用。
政府在制定政策时需要权衡各方面的利益，避免过度调控造成经济的不良影响。
结论房地产市场的政策调控对市场发展有着重要的影响。
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限价房政策的弊端
目前，对“限价房”没有一个统一的定义，从广义角度来讲，经济适用住房与廉租房都实行政府指导定价。
属限价住宅同一范畴。
但其正式提出根源于“国六条”。
是一个原则性调控政策，其指出，“土地供应应在限套型、限房价基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。
”其中提到的“限套型”、“限房价”的普通商品住房，被称之为“限价商品房”（简称“限价房”），其政策核心可以概括为“双限双竞”。
然而如今，限价房并未向管理层希望的那样调节市场，反而屡被市场开玩笑。
从广州推出第一幅限价房地块至今整三年，限价房并未在市场上真正发挥其作用。
除了使部分人群从中获益之外，无论广州还是北京，其限价房项目的出售时机都在2008年楼市进入下行通道之时，此一尴尬。
广州第一个限价房项目在交房时遭遇业主投诉质量问题，因此闹上法庭，包括北京最近出现的限价房出租事件，是为限价房的尴尬之二。
以上均是由本身制度上的缺陷暴露出的弊端所致的，这是不容质疑的。
首先．限价房本身属性的模糊定位。
限价房既有土地拍卖、商品房的属性，又有价格限制、购买准入限制的计划经济特色，同时还有保障房性质，要很好地权衡上述几个属性并不容易。
保利西子湾所面临的退房风波是偶然中的必然，是行政思维和市场规律在限价房这个载体上发生冲突和矛盾的展现。
可以预见，如果限价房依然被推行，那么相关政策调整落后市场形势的情况依然会重现，政府工作效率和市场配置效率将双双降低。
因此，如果无法给予限价房更为明确的定位，并形成一套行之有效的操作模式，那么限价房的最终命运只能是“隐退”。
模糊的定位只能带来更加模糊的市场作用。
对于房地产业而言，住房保障工作要更加体现政府的公共服务职能，市场化的商品房更加体现市场竞争原则，两者的界限应更加明晰，这样既可以保护市场经济不受行政权力的肆意干涉，也可以确保住房民生不发生大问题。
其次．速成公共资源的多重耗费。
在各级政府看来，限价房属于保障性住房，因此限价房的提供也就理所当然地就被纳入了政府责任的范围。
政府所遇到的第一个难题，就是限价房究竟要限多少价，限价的依据是什么?于是政府就要与开发商展开博弈，从有关方面得到的数据是，大多数城市的政府将限价房的价格比照市场价格的70％—80％来定价。
但这其中楼层不同、户型不同、朝向不同，要不要有不同的限价，政府显然没有精力和能力与开发商逐一谈判。
这是公共资源的第一次耗费。
接下来，政府要求开发商按照低于市场 20—30％的价格销售限价房，但开发商是不会甘愿吃亏的，要么与政府讨价还价得到某种弥补，比如“双限”中将地价限得更低一些，要么就在建筑过程中从房屋质量上找回补偿。
这是公共资源的第二次耗费。
限价房的困难还在于，政府不但要确定限价房购买对象，还必须在庞大的社会人群中按照事先确定的条件将可以购买限价房的人找出来。
于是政府又要与消费者展开博弈，这已经是公共资源的第三次耗费了。
到此还并未结束，限价房的退出以及日后的管理都要动用公共资源，如此计算下来，限价房所耗费的资源并不算少，其成本也并不算低。
工程管理0701
宁帅。