2012年房地产估价师《理论与方法》最新试卷
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案)
房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》真题(附答案).第 1 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 不同的注册房地产估价师对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点下的评估值可能有所不同，主要原因是（）。
{A}. 掌握的估价信息不同{B}. 遵循的估价原则不同{C}. 履行的估价程序不同{D}. 估价对象的状况不同正确答案：A,第 2 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 根据《房地产估价机构管理办法》，不同资质等级房地产估价机构的业务范围按照（）划分。
{A}. 行政区域{B}. 估价目的{C}. 估价对象规模{D}. 价值类正确答案：B,第 3 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 在估价中选取估价依据应有针对性，主要是根据（）来选取。
{A}. 估价假设和估价原则{B}. 价值类型和估价结果{C}. 估价程序和估价方法{D}. 估价目的和估价对象正确答案：D,第 4 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。
{A}. 不可移性{B}. 独一无二{C}. 相互影响{D}. 用途多正确答案：C,第 5 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 关于房地产互补品的说法，正确的是（）。
{A}. 商业用房与工业用房是互补品{B}. 新建商品房与存量房是互补品{C}. 经济适用住房与普通商品住房是互补品{D}. 郊区住宅与连接它和市区的高速公路收费是互补品正确答案：D,第 6 题题目分类:未按章节分类的试题（如真题模拟预测题） > 单项选择 > 某公司5年前与一办公楼所有权人签订了租赁合同，租用其中建筑面积1000m2的写字楼，约定租赁期限为20年，第一年租金为24万元，以后每年租金在上年租金基础上增加1万元，第8年以后每年租金与第8年租金相同。
2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解 【圣才出品】
2012年房地产估价师《房地产估价理论与方法》真题及详解一、单项选择题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）1．关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。
A．房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B．房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C．房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D．房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内【答案】B【解析】B项，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。
A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。
2．下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是（）。
A．为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B．为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C．为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D．为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考【答案】D【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同性质的估价：①鉴证性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人给第三方使用，起着价值证明作用的估价，如为证券发行、上市公司关联交易、房屋征收补偿、房地产抵押贷款、人民法院强制拍卖房地产提供参考依据的估价；②咨询性估价，是向委托人提供的，估价报告供委托人自己使用的估价，如为委托人出售房地产确定要价、购买房地产确定出价提供参考依据的估价。
3．某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000m2。
共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/m2，平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/m2；如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是（）。
2012年房地产估价师考试理论与方法预测试题及答案(2)
2012年房地产估价师考试理论与方法预测试题及答案(2)一、单项选择题1．某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。
该套住宅每m2建筑面积的价格为（）元/m2。
A．1667B．1765C．1875D．20002．从卖房的角度看，成本法的理论依据是（）。
A．销售状况价值论B．市场供求价值论C．生产费用价值论D．经济花费价值论3．某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。
拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。
则该地块总价为（）万元。
A．98B．52C．54D．1034．在某商业街深度30.48m(即100英尺)，临街宽度20m的矩形土地，总价为1200万元。
根据四三二一法测，与其相邻、临街深度为45.72m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为（）万元。
A．1504B．1404C．1304D．12045．用成本法估价房地产时，房屋现值=（）。
A．房屋重置价格-房屋年折旧额B．房屋重置价格×房屋成新度C．房屋重置价格-年折旧额×耐用年限D．房屋重置价格-年折旧额×尚可使用年限6．在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是（）。
A．成交价≥最高价≥最低价B．成交价≥最低价≤最高价C．最高价≥成交价≥最低价D．最高价≥最低价≥成交价7．某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（）m2。
A．1200B．120C．3333D．333.38．已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产3 0年收益价格为（）万元。
A．112.5B．155.6C．144.6D．132.49．用收益法评估某宗房地产的价格时，除有租约限制的以外，应选取（）净收益作为估价依据。
A．类似房地产的客观B．类似房地产的实际C．类似房地产的最高D．类似房地产的最低10．当建筑物的维修养护正常时，实际成新率与直线法计算出的成新率相当；当建筑物的维修养护比正常维修养护好或经过更新改造，实际成新率应（）直线法计算出的成新率。
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94
房地产估价师考试《理论与方法》历年真题精选及答案1210-94判断题1、可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额。
()2、房地产分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值。
()3、甲、乙两块土地，甲地块的容积率为1.6，土地单价为3000元/m2，乙地块的容积率为1.8，土地单价为3500元/m2。
假设其他条件相同，购买甲地块比购买乙地块更经济。
()4、楼面地价=土地单价×容积率。
()5、某宗房地产，如果在成交日期一次性付清，给予优惠5%的折扣，则该种情况下，名义价格等于实际价格。
()【答案与解析】1、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值和账面价值。
资产的可变现净值是指资产正常对外销售所能收到现金或者现金等价物的金额扣减该资产至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。
参见教材P100。
2、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是土地价值、建筑物价值和房地价值。
房地价值在土地与建筑物之间的分配，与房地产分割、合并估价不同：在房地产价值分配的情况下，各部分的价值之和等于整体价值;在房地产分割的情况下，分割后的各个独立部分的价值之和一般小于分割前的整体价值;在房地产合并的情况下，合并后的价值一般大于合并前的各个独立部分的价值之和。
参见教材P104。
3、【正确答案】对【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
甲地块的楼面地价=3000/1.6=1875(元/m2)，乙地块的楼面地价=3500/1.8=1944.44(元/m2)，应该选楼面地价小的更经济。
参见教材P105。
4、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是总价格、单位价格和楼面地价。
楼面地价=土地单价/容积率。
参见教材P105。
5、【正确答案】错【答案解析】本题考查的是名义价格和实际价格。
在开发商让利的情况下，实际价格=名义价格×(1-5%)。
房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年
房地产估价师房地产估价理论与方法真题2012年(总分：100.00，做题时间：150分钟)一、单项选择题(共35 题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)(总题数：35，分数：35.00)1.关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是( )。
（分数：1.00）A.房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B.房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价√C.房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D.房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内众解析：【解析】房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。
2.下列房地产估价活动中，不属于鉴证性估价的是( )。
（分数：1.00）A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D.为房地产开发企业在建设用地使用权指标出让中确定投标报价提供参考√解析：【解析】房地产估价根据提供的专业意见的用途和作用，可以分为两种不同的性质：鉴证性估价和咨询性估价。
鉴证性估价或称证据性估价、公证性估价，该估价报告具有“公共产品性质”；咨询性估价，该估价报告是一种“私人产品”。
在这两种性质估价中，估价机构和估价师都要承担一定的法律责任，但鉴证性估价承担的法律责任一般要大于咨询性估价承担的法律责任。
3.某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积为10000㎡，共有100套住房，有100户居民。
经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元/㎡,平均每套住房的市场租金为1500元/月，在受损情况下的市场价格为4500元/㎡；如果对该住宅楼进行修复，恢复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5%，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是( )。
2012年房地产估价师考试《理论与方法》真题
2012年房地产估价师考试《理论与方法》真题2012年房地产估价师理论与方法真题（网友版）1单选：一题，决定房地产供给量的4个因素。
一题，收益法中，净收益求取方法不同分出租收入、营业收入。
一题，直接成本利润率，投资利润率、成本利润率、销售利润率大小比较，直接成本利润率大于投资利润率大于成本利润率大于销售利润率。
一题：估价的假设和限制条件的的作用，记不清自己是选两个选项还是三个选项（保护估计机构和估价人员，告知、保护委托人和估价报告使用者。
）一题：好像是平均增减量法，选的是A,B,E,单选：有一道计算是：x=50/0.1[1-1/1.1^6)+1.2x/1.1^6,计算下来x=675.14 ，我的多选题答案是：ABD,BC,ACDE,ACE,CD,AE,ABD,AE,BD,BDE,ABE,BCD,BCD, BCDE.少了一个有一道什么房地产评估还可以包括什么项目投资评估，我没选，我总觉得没那么多，不敢选。
还有一道题，按照房地产分摊土地，我算的结果和他差0.01，我觉得尾差引起的，我选的对还有一道应不应该排除商业用房，没敢选还有一道题是报酬率和折现率，没敢选。
我敢选的都忘了。
1：“房地产评估还可以包括什么项目投资评估”，这个记得我选了对。
2：“按照房地产分摊土地价值的计算，”我选的对。
3：“报酬率和折现率的性质”，没有选4：“甲、乙土地，先计算楼面地价，然有一个是40年，一个是30年使用权，购买乙土地比甲土地更划算”这个认真计算了，我选的对。
5:查书看到了“自有资金资本化率通常为未来第一年的税前现金流量和自由资金额的比率，可以由可比实例房地产的税前现金流量除以自有资金额得到。
”参考书上答案是正确。
我没有选。
6:有一题什么“交通时间、距离，”有点摸不着头脑，没有选。
7:查书看到了，是以前的考题“接受估价委托后、受托机构不得转让、变相转让受托的估价业务，并应明确至少一名合适的估价人员负责该项目。
” ，应该是“至少明确一名能够胜任该项目估价工作的注册房地产估价师。
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案(第4次)
房地产估价师《房地产估价理论与方法》考考试题库【3套练习题】模拟训练含答案答题时间：120分钟试卷总分：100分姓名：_______________ 成绩：______________第一套一.单选题(共20题)1.某宗房地产2012年6月的净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，3年后转售时的价格比2012年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。
如果该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产目前的收益价格为（）万元。
A.5730.14B.3767.51C.3676.51D.3548.022.优点是简便、可操作性强，它主要适用于各层用途相同且价格差异不大的建筑物，如用途单一的住宅楼、办公楼。
这种高层建筑地价分摊方法是()。
A.按房地价值进行分摊B.按建筑面积进行分摊C.按土地价值进行分摊D.按建筑物价值进行分摊3.路线价法估价的第二个步骤为()。
A.设定标准深度B.选取标准临街宗地C.编制深度百分率表D.划分路线价区段4.如果某房地产现状价值为15万元，新建房地产的价值为20万元，则应以()为前提进行估价。
A.保持现状B.装修改造C.转换用途D.重新利用5.实际估价中，判定估价对象是否为在建工程，以其（）为标志。
A.工程完工B.工程投入使用C.是否完成工程竣工验收D.完成工程决算6.指数调整法是利用有关指数或变动率，将估价对象建筑物的()调整到估价时点时的价值来求取建筑物的重新购建价格的方法。
A.理论价格B.使用价值C.账面价值D.原始价值7.我们把可能会打断叙述部分的一些重要资料放入附件，下列不是附件的是()。
A.估价对象的位置图，四至和周围环境的图片B.土地形状图、建筑平面图C.估价师声明、估价结果报告D.估价对象的产权证明，估价中引用的其他资料8.【真题】相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）的特性。
A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动9.下列关于抵押房地产变现能力强弱比较的说法，正确的是（）。
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)-中大网校
2010-2012年房地产估价师考试《房地产估价理论与方法》模拟试卷(6)总分：100分及格：60分考试时间：120分一、单项选择题(共40题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意。
)(1)在运用长期趋势法测算房地产未来价格当房地产价格的变动过程是持续上升或者下降的。
并且各期上升或下降的幅度比率大致接近，则宜选用（）方法进行测算。
(2)在依法判定的使用权利方面，应以（）为依据。
(3)某银行存款利息方式采用单利，假设某一年期存款的年利率为6%，为吸引3年期的储户，则其3年期存款的单利年利率应大于（）。
(4)下列不属于房地产区位因素的是（）。
(5)汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率（），会导致房地产价格（）。
(6)下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。
(7)某类房地产2001年初至2005年初的价格分别为2300万/㎡、2450元/㎡、2650元/㎡、2830元/㎡和3000元/㎡，其增减量的权重分别为0．1、0．3、0．2和0．4，按平均增减量趋势法估计，以2001年初为预测基期，则该类房地产于2006年初的价格最接近于（）元/㎡。
(8)估价报告应用有效期的长短，应当根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，原则上不超过（）。
(9)现实中的使用、支配权要受到多方面的制约，其中农用地转为建设用地属于（）方面的制约。
(10)某在建工程规划建筑面积为12400㎡，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。
项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60形㎡，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。
目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。
假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。
(11)房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。
(12)在消费者收入增加时，反倒会减少对（）的需求。
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2012年房地产估价师理论与方法最新试卷
一、单选题（共35题，每题1分。
每题的备选答案中只有一个最符合题意）
1、房地产开发成本的增加( )房地产的价格。
A．必定提高 B．必定降低
C．不一定提高 D．不一定降低
标准答案： c
2、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元／m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成
交价格为( )元／m2。
A．2660 B．2294
C．2425 D．2427
标准答案： d
3、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为80 0万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。
该宗土地的评估价值应为( )。
A．800万元 B．1000万元
C．1800万元 D．800 -1000万元
标准答案： d
4、按直接比较判定某可比实例价格的区域因素修正系数为0.98，则其依据为( )。
A．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
B．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2%
C．可比实例的区域因素劣于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
D．可比实例的区域因素优于估价对象的区域因素，对价格的影响幅度为2.04%
标准答案： d
5、某写字楼刚建成，其建筑造价实际为1000万元，建筑面积为5000m2，其基地的现时市场价格为600万元，附近类似写字楼（包含土地和建筑物）的现时市场价格为2800m2，则该写字
楼中建筑物的合理市场价格为( )万元。
A.800
B.900
C.1000
D.大于1000
标准答案： d
6、某地区某类房地产1999年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.
7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1（以1998年1月1日为100）。
其中有一房地产在1999年6月1日的价格为
2000元／m2，对其作市场状况修正到1999年10月1日的价格为( )元／m2。
A．1376 B．2308
C．2558 D．1055
标准答案： c
7、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲，其成交价格为3000元／m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均
每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行市场状况修正后的价格为( )m2。
A．3214 B．3347
C．3367 D．3458
标准答案： b
8、购买某类房地产，通常抵押贷款占七成，抵押贷款常数是6%，自有资本要求的资本化率为9%，则该类房地产的资本化率为( )%。
A．6 B．6.9
C．8.8 D．9
标准答案： b
9、某套不含阳台的商品房，建筑面积156m2，分摊的共有建筑面积8m2，套内墙体面积16m2，已知套内建筑面积单价是2000元/m2，那么该套商品房的使用面积下的单价为( )
A. 2100 B．2242 C. 2000 D．无法计算
标准答案： b
10、行政划拨的土地当作有偿出让的土地来估价，违反了下列哪项估价原则？( )
A．合法原则 B．最高最佳使用原则
C．估价时点原则 D．替代原则
标准答案： a。