旅游与地产联姻的隐忧

旅游与地产联姻是珠联璧合？
旅游地产，顾名思义， “旅游”在先， “地产”在
一扇大门。 一个巴掌拍不响。房企能顺利拓展旅游地产业务的 背后数据
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八房地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收八 和ＧＤＰ的提升，还有助解决就业问题。旅游项目逐步 成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费， 可谓～箭多雕。 “旅游与地产联姻，更像是房企与地方政府联姻， 两者也算是珠联壁台。”有专家这样指出。一方面， 企业得到了政府扶持，圈得了大量土地，赢得了发展 空间，另一方面，地方政府获得了大量投资，能够促 进当地经济的发展。 这种“政府搭台，企业唱戏”，甚至政府“上阵伴 奏”的模式，在招商引资乃至地产开发中并不少见。 但是旅游地产的行业属性决定了其规模的巨大和影响 的复杂性。 “珠联璧台”的背后，伴随的是风险的迅速累积。 当人们都在讨论旅游地产之”火”时。一些地产专家 同时也指出，旅游地产这辆刚发动不久就面临抢跑的 火车．未来之路难以预料。如果盲且进入。对当前资 金链比较紧张的房企来说无疑是雪上加霜。同时，旅 游地产作为娱乐、文化和演绎艺术和科技艺术高度集 合的行业．与商业地产相比，跨行业和专业门类更 多．复合型更高，前期开发与后期的经营对企业都是 严峻考验。 一些房企如果不能根据企业自身的能力量体裁衣， 一味地跑马圈地、投资冒进，届时旅游地产很可麓不是 房企转型的救命稻草，而成为压垮骆驼的那根稻草。 ２０１１年，中国人均ＧＤＰ达到５０００美元，中国社会 发展已经逐步进入到高度工业化阶段的初级阶段，旅 游形态开始向休闲度假旅游升级。围绕休闲度假、生 态养生养老需求的旅游地产开发市场前景广阔。 在已审批的１２家国家旅游度假区中，多数没有按 旅游度假区的功能去建设，很多出现了畸形发展，形 成了以房地产项目为重点的发展模式，有些失去了度 假区的功能。 ２０１２年２月１６日．央行和发改委等七部委联合发文 指出：支持合格旅游企业上市，但对于借旅游项目变 相开发的房企将予以严查。 大部分开发商缺乏对旅游休闲度假产业市场需求的 深刻理解．同时，由于国内休闲度假理论研究的缺 失，专业的旅游规划设计、营销策划、运营管理机构 水平有限．致使开发商只能沿袭传统住宅开发模式。 最终的结果是，所谓的旅游地产成了少数人的投机工 具，或者是身份的象征，同时也成为了投资失败的受 害者。 “旅游地产最大的问题就是拿旅游之名行地产之 实，以突破限制严格的房产调控政策。目前来看．炒 作旅游地产概念的根本目的就是要推销旅游地产主题 项目附带的房地产项目。“亚太城市发展研究会政策 研究中心主任谢逸枫表示。
“房地产＋旅游”简单模式已经过时
变昧的旅游地产
事实上，与商业地产一样， ”旅游地产是否也有泡
但随着房地产严控政策持续而强有力地执行，以及 全民投机炒房时代的结束，一方面，打着旅游概念仅 以旅游资源为卖点，实际上只是中高端住宅的概念性 旅游地产项目已经严重滞销。但另一方面，即使是在 房地产投资和投机市场受到政策挤压的背景下，一些 如黄山的香茗国际和天香国际大酒店，以及苏州太湖 明珠南泊湾和威海东紫园等既具备优良的自然环境， 又具有完善的后续经营管理服务的旅游地产项目，仍 然受到了市场的热捧。 这表明旅游地产已经不能再简单停留在概念性阶 段，必须切实满足大众购置旅游物业用以休闲度假和 投资理财的叠加需求。显然，随着人们生活水平和生 活方式的提升和改变，单纯借旅游概念，缺乏后续运 营管理的“住宅房地产＋旅游”简单开发模式，已不再 能够满足人们Ｂ益增长的物质财富和精神文化诉求。 旅游地产虽然卖的是“得天独厚”，但也不能”靠
否能够借势，或者企业是否有能力造势。雅居乐海南 清水湾项目之所以取得成功，原因就在于在提前布局 的背景下，借了海南国际旅游岛的“势”。而华侨城 的一些旅游园区也有若独特的经营模式，企业借助其 经营模式与股东资源等优势拥有了造势的能力，因此 取得相对成功的旅游地产经营模式。 反之，鉴于旅游地产需要强大的融资能力和回报周 期长等特点，如果企业没有上述忧势，盲目冲动地投 入到旅游地产领域．则容易拖垮企业。如果项目中一
沫”开始成为行业的话题，而对一些企业借开发旅游 地产而大肆圈地的批评报道也开始不断见诸报端。 有人指出，有些企业开发旅游地产是追于生存压 力，他们热衷的是“地产”，而非“旅游”。在当地 政府的“支持”下，企业拿地成本低得难以想象。而 开发商更关注以开发旅游的名义而带来土地增值．实 现周边商业地产和住宅的高回报，旅游项目正在被房 地产“绑架”。 在４月２３日召开的国家旅游规划发展工作会议上。 国家旅游局副局长王志发特别指出，当前各地建设主题 公园大有产能过剩之势，如果不引起警惕，在政府加大 招商引资、政策扶持力度和上大项目大产业高潮中，将 重蹈历史覆辙，房地产绑架旅游的现象比比皆是。
些酒店、住宅等业态的资产不好出手，资产盘活将会
很艰难。 同时．传统的住宅与商业地产营销模式和经营方式 明显已不适应旅游地产。旅游房地产项目的异地置业 特征，不可能像普通商品房针对当地市场销售那样， 投放一些广告就能够立竿见影。这对开发商的营销成 本投八的时效性和销售回笼资金速度将是一个极大的 考验．同时也大大增加了大众的购房成本。 旅游地产如果市场定位不准确，也许会形成新一轮 地产“烂尾”风险。而现在大房企发展商的开发偏规 模化，量大，对于产业链行业，比如服务业还未做到 精细化，也是潜在的风险。 习惯了传统住宅项目快进快出的地产商，旅游地产 后期的经营对其也是严峻的考验。像海南、山东沿海 一带空置率高的“海景房”，这类项目大多也是借旅 游之名开发的高档住宅，是一般物业管理公司管理不 带经营性质的物业，周边服务配套设施欠缺，又由于 这类业主大都是较远异地投资置业的．使用价值不 高。这不仅是业主的损失，同时也是一种严重的社会 资源浪费。 不管是好还是坏，以旅游地产名目的开发将会越来 越多。旅游地产的“春天”才刚刚开始。下一个十 年．是旅游地产的黄金十年，加快转型步伐、理解旅 游与地产的融合路径、创新各种主题创意旅游综合 体，放弃急功近利、惠及民生民本、传承中国文化、 延续城市性格、塑造核心价值观，是中国旅游地产应 对各种风险挑战的应有机制和不竭动力。圜
旅游与地产联姻的隐忧
当前，众房企纷纷淘金旅游地产，当旅游和地产联 姻组合成时下流行的旅游地产时，我们欣喜这种新型 的模式将带来更高级的生活体验。然而，当我们满心 欢喜地来到项目地，却发现很多所谓的旅游地产不过 是房企逃避限购政策的“曲线救国”，市场上出现了 许多以旅游包装的地产项目，以“旅游”为名，行 “地产”之实。 到底是“旅游绑架地产”还是“地产绑架旅游”＇ 旅游与地产联姻，是虚热还是双赢呢＇ 后．它是旅游业和城市化发展到一定阶段的产物。随 着生活水平的提高，传统意义上的居住理念，已经无 法满足人们的居住需求，同时，拥挤嘈杂的城市生 活，使得人们迫切希望在城市之外寻觅到一个可以亲 近自然的空间。于是，在旅游地或其周边，能够兼顾 旅游、居住以及购物等需求的旅游地产项目应运而 生，成了不少人周末的第二居所。 去年以来，一线城市住宅市场持续低迷，不少开发 商转到二三线市场。事实上，当地的消费能力毕竟有 限，发展商更看重的仍是一线城市人口的口袋，而能 将一线城市人口与二三线城市相连的，旅游无疑就是
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天吃饭“。对于旅游地产消费者而言，他们顾虑的首 先是“宜居”，仅凭概念炒作的旅游地产项目是缺乏 生命力的。 一个旅游地产项目成功与否实际上是看这个项目是
传统营销模式和经营方式需要转变
旅游地产开发对生态环境造成破坏
借旅游之名开发高端住宅．破坏自然生态环境的现 象在国内层出不穷。如云南西双版纳白象湖填湖建 房，大理洱海天域项目等，对当地生态环境破坏程度 令人痛心。由此，国内旅游地产开发严重破坏生态环 境的现象引起了相关政府部门和公众的极大关注。 无论是借山、水、海、石做文章，还是从国外的 “拿来主义”，归根结底是项目与环境的完美融合。 旅游地产的吸引力是依托当地优良的自然环境．打 造适合旅游度假的地产项目，开发过程中，不仅要对 原有的自然环境实施保护，还要针对旅游开发的规模 和配套设施对环境的影响，制定长远的生态修复和保 护计划。随着生态和环保技术的进步，国内外有著许 多成功的旅游开发和环境保护相结合的成功案例。如 杭州西溪国家级湿地公园和泰州溱湖国家级湿地公园 的开发，就是长三角地区修复生态环境，发展旅游经 济的典范。 好的旅游地产项目通过科学的规划，依托环境资 源，使之生态宜居、适合大众修心养生、让个人及家 庭感受休闲度假乐趣的最佳场所。
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旅游与地产联姻的隐忧
刊名： 英文刊名： 年，卷(期)： 中州建设 ZHONGZHOU CONSTRUCTION 2012(19)
本文链接：/Periodical_zhzjs201219004.aspx