旅游地产专题研究报告(史上最全)
盛方咨询集团创始人许豫宏：旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)
盛方咨询集团创始人许豫宏:旅游地产开发模式与运营经典案例(对涉及旅游地产定位的朋友有帮助哦)2007年以来,笔者主持和参与众多旅游地产开发项目,从实践中总结归纳出休闲地产的发展脉络和开发走向,探索不同背景下的旅游地产开发新课题,以“休闲地产模式”来解决目前旅游地产发展中的瓶颈问题。
1、从“泰山古镇?国际家园”的规划看民俗休闲地产开发模式泰山是我国著名的风景名胜区、世界第一个自然文化双遗产旅游目的地,也是世界地质公园和非物质文化遗产地,自八十年代的《泰山风景名胜区保护规划》之后,泰山先后进行了二十余项各类旅游开发规划,都是难于明确协调保护与开发问题而半路夭折的。
为了规避在泰山风景名胜区内开发建设的众多限制,规划组本着“核心区吸引人,辐射区留住人”的战略思路,在风景名胜区范围内进行软提升,即“强化两端、主题梳理、营造四季泰山、优化小环线和强化服务”;在风景名胜区红线外,泰山景区范围内,进行了重点的开发建设,其中关键内容就是对泰山东西两翼的差异化打造,提出了以艾洼民俗村为核心的泰山东翼的“泰山古镇”,和以西大门综合服务中心为依托的泰山西麓的“国际家园”的开发。
“泰山古镇”是对泰山东翼艾洼民俗村的品质、内涵和国际定位上的提升,站在“当代精品,未来遗产”的高起点上,将泰山的古民俗、古婚庆、古街坊、古商埠、古民居、古牌坊、古城堡等一系列的历史文化元素凝聚成为泰山古镇的文化内涵,将山水、爱情、度假、田园、峡谷和人家来构筑泰山古镇的旅游内容,统一打造,整合开发,形成泰山又一新的旅游品牌。
位于泰山西麓的“国际家园”正处于104国道(泰安-济南高速公路)进入的主通道上,是自驾车游客进入的主要方向,也是泰山封闭运营后的景区西大门,它的综合服务、形象窗口和游客集散功能地位的重要性不言而喻。
因此,规划组提出了打造一个“山水庭院、世界家园”的开发定位来整体开发,即打造与泰山世界品牌价值相匹配的,具有顶级品质的,以山水休闲、民俗风情和生态度假为特色的综合服务区。
旅游地产个案——东郊记忆
在开园以来，也可谓活动不断，同时还在积极 引进国际流行音乐院校年度大奖”“成都国际数 字音乐节”等大型音乐盛事，多类型的节庆活动、 社区活动、假日狂欢和专题活动，对于园区成功 的构建特色文化标识、塑造区域特色具有积极的 促进作用，也使其融入区域大环境，充分挖掘建 设路商圈的消费能级奠定了基础。
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Jiong Box创意盒子
Rainbow八音盒 往来礼品店 发声练习 蜂鸟 工夫猫 BIG IDEA大想法 SD电影体验馆 缤果动漫 悠扬琴行 KK PARTY KTV 音画车间 肯派
拾得雨林实践中心
食画小院 东郊食堂 蓉锦一号 首席 大秒火锅 成都味道街沿边边 办公区（2F-5F)
泥巴陶艺馆
锦颂东方
主题演艺 东区音乐文化的展示中心和全球传播高地，包括演 播中心、小剧场聚落、展览厅、音乐博物馆、成都 舞台等业种。 音乐迷的专属消费、体验、交流天堂，设臵8个以上 单间投资数百万元的试听室，以及歌曲衍生品旗舰 店为首的各类音乐文化衍生体验式消费场馆。 成都娱乐新地标，酒吧工厂业种规划有慢摇酒吧、 LIVE HOUSE酒吧、西餐酒吧、主题酒吧。 明星街联手各大音乐公司及知名艺人在园区内建立 明星衍生品专卖商店，计划设臵12家，由知名艺人 的名字命名。音乐大市集主要包括以明星店、创意 商品展示及体验、特色商品店为主。 利用高空间的物业形态，创新餐饮商业模式，通过 餐饮与音乐演艺等业态的跨界组合，主要有首席大 妙火锅、东郊食堂等。
遗存类型 改造方案
改造成以中西餐厅、咖啡馆、创意小商铺类的业态为主的，主 临近广场、步行 题鲜明、装修精致、富有情调的休闲商业空间，形成连续的商 道的1-2层的厂 业界面，与开放空间形成互动，如音乐DIY创意集市、音乐大 房 集市、明星街、酒吧工场、文化餐饮街。 位于相对僻静的 改造成为外表朴实，内部装饰奢华的主题酒店、会所等，如汉 地方的独栋建筑 易雅间酒店、24房设计酒店等。 体量较大、层高 通常改造成剧场或露天演出、展示的空间，内部功能弹性化， 更高的大型车间 可兼做小型话剧场、电影放映厅、艺术展示、企业年会等用途 和面积较大的露 ，如成都舞台、演艺中心、音乐现场、影立方、KTV、FBA娱 天场所 乐体验馆、1899个人电影厂等。 3层以上的厂房 通常改造成创意办公的场所，如中国移动无线音乐基地、星工 或办公用房 场等。 特殊构筑物及大 由于这些设备工业文化特征明显、标志性较强，故作为园区的 型设施设备 装饰性景观进行改造。
山西省旅游地产发展研究
、
ＭＯＤ Ｒ Ｂ ＳＮＥ Ｓ 项 代 商 业 Ｅ Ｎ ＵＩ Ｓ
农 民的命运 ，农 民就 要掌 握知识 。给农 民掌握 知识 建立 一 平 台，让他 们 随时 个 随地 可 以学 到 自己需 要的 知识 。社 会是 没有 围墙 的大学 。 关键 的是我们 的社 会 给农 民提供 一定 的条件 。让更 多的农 民 拥有 知识 来改变 自己的命运 。首 先 应该 从保证 每一 位 四平农 村的 农 民的后代 受 到正规 的 系统教 育 ，使其 具有较 高 的文 化 水平 ，不 再使 留在 农村生 活的 农 民只 停 留在 中小 学文 化程度 。 （ ）发展生 态旅 游 ，立足 自身 资源 ３ 优 势 ，积 淀文化 ，提 高 自身知名 度 。四 平 农村 物华 天宝 ，地 灵人杰 。 叶赫满族
一
二 、山西 发 展旅 游 地产 的 几点 建 议
（ ）深度挖 掘山西厚重的历 史文化 ， １ 以文化 来带 动旅游地 产。目前 ， 在经济利 益 主导 下 的旅游地 产开 发常常 只是 以文 化 为踏 板 ， 而出现了 “ 从 文化正面临着旅 游化， 但旅游 却没有 文化化” 的现象 。 风 景名 胜地旅 游 资源的数 量 、质量 以及所 坐落 的地理 位置和 可进 入程度 决定 了房 地 产 开发规 模和 利用程 度 。只有 深度挖 掘 山西厚 重的历 史文化 ，并将各 旅游 景 点 的历 史文化 和现存 的古迹 进行 紧密结 合 和拓宽 ，恢 复并 新建一 定的仿 古建筑
“卜 二五 ”期间 ，ｌ两被确立为 国家 【 Ｉ 资 源型 经 济 转型 综 合配 套 改革 试 验 区 ， 这使 得 山西发展 旅游地 产具 体非 常广 阔 的发展前景 ，具 体表现在 ： （） １ 政府政策 的支持 。中国共产党在 第 十七 届 中央 委 员会 第六 次全体 会议 上 找 。 （ ）开发规模较小 ，经营模 式单一 。 ２ 通 过 了推 动 文化 大 发展 大 繁 荣 的决 定 ， 目前 山西的旅 游地产 开 发方式 和经营 理 将 大力推 行文化 产业 的发展 。山 西作 为 文化大省 ，在转型跨越 发展 的关键时期 ， 念普遍 过于 传统 和呆板 ，一 般 只是 以小 省委省政 府 也相 继 出台 ＿各项刺 激和 拉 景区 的开发 为丰 ，缺乏 规模 的旅 游地 产 厂 动文化、旅游等相关产业发展 的政策 ， 实 开发 ；在经 营操 作上 也普遍 采用 单一 的 行文化 强省 战略 ，这无 形 中为山 西旅游 自然 旅游 风景式 和三 晋文化古 建旅 游 风 地产的发展提供 了一个广 阔的发展平 台。 景式 ，较难形 成稳定 、持续的消 费群体 ， 个完整 的营销网络还未 形成。 （） ２ 市场 发展 潜力 巨大 。 山西是 以历 （） ３ 消费者支付能 力有 限 ， 制约其发 史文化 为 主要旅 游资源 的大 省 ，根据 国 展模 式旅 游地产 主要 以产权 和时 权酒店 家统计局 发布的 “ ０ ０年文化产业 发展 ２ｌ 这 公报 来看 ，２ １ 年 ，山两文化 产业实 形式 出现 ， 种形式在国外 比较流行 ，但 ００ 在 山西还 属于 新兴事 物 ，加 上国 内超 前 现增加值 ２ ７ ４ ８ ． 亿元 ，占 ＧＤ Ｐ比重为 ３ ． １ ％。其 中，文化产业法人单位 实现 增加 消 费意识 不强 ，外 来消费 群体所 占比例 ２ 值 １８３ ３ ． 亿元 ，占全省文化产 业增加值 的 又较少 ，本地 人更倾 向于 住宅地 产 的投 ４ ．％。与 ２ ０ ８１ ０ ８年相 比 ，占 ＧＤ Ｐ比重从 资形式 ，让 其立 刻转变思 想去 拿 出多年 ０ ９ ％上升至 １ ５ ％。全省 文化产业法人 积 蓄购 买未 来十 几年甚 至几 十年的度 假 ．９ ．０ 单位增 加值 年均增速 （ 现价 ）达 ３ ．％， 用房 ，确实有些 困难 。 ８５ （） ４ 缺乏 规划 ， 造成景 区和地产 项 目 高 于全 国 平 均 增 速 的 １ ． ４ ３个百 分 点 ，高 不协调 。 山西 目前的旅 游房地 产 的开发 于 中部 六省平均增速 的７ ２ 百分点。数 ．个 空 据 表 明 ，全 省文化 产业 在转型 发展 中 已 缺乏整体的规划 ，各地 各 自为政 ， 间上 没有 更大 的考虑 ，选址 和规 划缺 少 充足 渐 成 为新 的经 济增 长点 ， 发展 潜 力 巨 且 建筑程毫 无顺序 的状 态 ， 导致旅 大。 其次 ， ０ ０ 山西省共接待海外旅游 的依据 ， ２ １年 游景 区和 旅游地 产项 目不协 凋 ，从 而影 者 １０ ３ 人 次 ，比 ２ ０ 年 增 长 ２ ．％， ３．万 ０９ ２０ 约是 ２０ 年的 ３ ； ０５ 倍 接待 国内旅游者 １３ 响其开 发收益对其客源市场进行细致分析 ，进 省贯 通 ，太原武 宿 国际机场 已通航 航 线 群 落 ， 行 合理地 房地 产规 划和设 计 ，使其 形成 ０多条 ，通航城市 ４ 个 ，实现了与除拉 ６ 山西旅 游 地 产 市场 的 发 展现 状 ６ 萨 、石 家庄之外其他省会城市 以及香港 、 》转 ７ ２页 及 前 景
都市旅游地产案例：达令港、欢乐海岸 2012-25页
椰林沙滩：
➢占地面积约10.2万平方米，拥有中国唯一深入城市 中心、进深40米场域的开放式人造沙滩。
曲水湾：
➢建筑面积约6.5万平方米。独栋环水街区式布局及“ 现代都市商业+历史文化渔村”交融概念，形成小桥 流水、庭院步道、绿树簇拥、碧水环抱的现代岭南文 化渔村建筑风格。
特色定位：
➢娱乐湾、潮流港、不夜 城
华侨城DOWNTOWN： ——华侨城文化、商业、娱乐的体验中心； ——华侨城旅游体验地和信息传播中心； ——深圳湾和华侨城城区的中央客厅。
简评：
➢总体定位从区位、环境、 资源等的优势和不足出 发，填补该区域空白。 ➢业态搭配，形成综合体 提高整体效益。
【】
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3
案例一：深圳欢乐海岸
专题研究
项目概况
深圳湾商圈核心位置，华侨城片区临海南端；
“塘朗山—华侨城—深圳湾”城市文化功能轴的起点； 致力打造中国最具国际风尚的都市娱乐目的地。
区位 占地规模
位于深圳湾填海区
125万平方米，其中北地块 （湿地部分）面积69万平 方米，南地块面积56万平 方米
总建筑面积 约30万平方米
欢乐海岸购物中心：
➢总建筑面积约19.3万平方米； ➢亮点项目：购物中心；SOHO办公及公寓；华·会所；OCT 创意展示中心；海洋奇梦馆 其中，购物中心：总建筑面积约7.8万平方米。双首层规划、 双动线设计；阳光中庭自然采光照明；；并配套容纳3000个 车位的超大型地下停车场。 ➢购物中心业态组合比例：
都市旅游地产专题研究
深圳欢乐海岸 悉尼达令港
案例一：深圳欢乐海岸
➢关键词：华侨城 滨海 主题公园群、 文化、商业、娱乐综合体
旅游地产规划设计探究
第３ ８卷 第 ４期 ２０ １２年 ２月
张
优等： 旅游地产规 划设 计探究
・７・
镇” 特色商业 ” 度假酒店 ” 主题乐 园” 体育 休 闲” 大功 能分 过渡 ， “ “ “ “ 六 最终到达 秀场 区的高潮—— 滨江区。 区定位 ， 结合 自然条 件合 理布 局各 项用地 ， 证 地 区经济 社会 发 保
收 稿 日期 ：０ １１ －０ ２ １ —０２
作者简介 ： 张
优 （９５ ）女 ， １８ ． ， 河北 工程 大学建筑 学 院硕 士研 究生 ， 河北 邯 郸
０６３ ５０８ ０ ６３ ５０８
刘立钧 （９６ ） 男 ， 士 生导师 ， １６ 一 ， 硕 教授 ， 注册城 市规 划师 ， 河北 工程 大学建 筑学 院 ， 河北 邯郸
４ ２ 空 间架构 ．
从分析地 区江 、 自然 景观格 局 和现状 建设 条件 出发 ， 理 山 合
确定地 区空 间结构 和重要节点空 间区域 。
梳理河道 、 完善地 区水 系统 ， 提高地 区水 体 的 自然循 环净 化
功能 。
４ ３ 水 系统 ．
详细分析现状河道 ， 在保 留原 有 的主要 河道 的 同时 ， 结合 用 地布局 、 道路骨架、 景观组织对其他 的水道进行 重新梳理 和改造 ， 形成地 区完善 的水 系网络 。
・
６・
第３ ８卷 第 ４斯 ２０ １２年 ２月
山 西 建 筑
Ｓ ＨＡＮＸＩ ＡＲＣＨＩ ＇ ＥＣＴＵＲＥ Ｉ
Ｖｏ ． Ｎｏ． １３８ ４ Ｆ ｂ ２ ２ ｅ． ０１
文章编号 ：０ ９ ６ ２ （０ ）４ ０ ０ —３ １ ０ — ８ ５ ２ １ ０ —０ ６０ ２
展 目标实 现。
房地产市场调研报告通用15篇
房地产市场调研报告随着社会一步步向前发展，报告使用的频率越来越高，报告具有语言陈述性的特点。
那么什么样的报告才是有效的呢？以下是小编帮大家整理的房地产市场调研报告，欢迎阅读与收藏。
房地产市场调研报告1一、研究背景、目的和意义(一)研究背景2007年11月以来，深圳、广州房价在一路飙升后遭遇了寒冬，以珠江三角洲地区为首引发的全国性房地产市场低迷对成都市房地产、温江房地产市场带来了同样的影响;尤其是2008年5月12日汶川大地震，加剧房地产市场低迷态势，对于成都市周边区、市、县房地产市场起点高、发展快的“金温江”来讲，带来了前所未有的危机和发展瓶颈。
(二)研究目的与意义20xx年楼市的波动影响社会的各个层面，20xx年房地产政策及走势将逐步利好房地产。
但温江房地产市场走势如何?温江的房地产市场发展前景如何?这一系列问题是本方案研究的重点。
因此，深入分析当前温江房地产市场面临的困难和问题，为本公司进军温江主城区提供决策依据。
二、20xx年房地产市场回顾1、宏观调控三剑齐发。
在20xx～20xx年相继出台的国家房地产调控措施中，除去70/90政策属于硬性规定以外，其余所有政策的控制权全部集中在地方政府手中，基层政府由于利益或者政绩等问题等影响，在执行上并非严格落实，所以收效并不明显。
但20xx年底，房地产宏观调控从土地、金融、税收这三方面进行深化，加强了政策的贯彻执行力。
2、市场竞争更趋白热化。
在20xx年的关键节点上，房地产开发企业更重视以品牌、品质和服务决胜，房地产市场加剧洗牌，市场越来越细分，精细化发展成为趋势。
3、房价走势。
从前几年投资性购房来看，不少先入为主的投资客确实收益明显。
但随着20xx年增加交易所得税和第二套房等政策的实施，在挤掉投资购房水分后，不少投资者纷纷撤票。
加之20xx年全球性金融危机的深入影响，20xx～20xx年温江房价整体出现回落。
三、20xx年房地产市场预测1、政策预测：在经历历时一年的宏观政策调控之后，20xx年房地产市场政策调控幅度将减小，宏观政策将趋于稳定，但区域房地产市场仍有调整空间。
文化旅游地产案例
文化旅游地产案例篇一：文化旅游地产开发运营管理(张飚)文化旅游地产开发运营管理（张飚，计划两天）一、十八届三中全会后产业地产创新概况及未来趋势（一）20-20年国务院关于产业引导方面的相关指导精神（二）新型城镇化对于城市空间和产业布局的影响，（三）产业地产明确的趋势和机会二、文旅地产概况及未来趋势三、文旅地产相关特点及类型（一）文旅游地产特点1、投资特点2、环境特点3、设计特点4、功能特点5、消费特点6、管理特点（二）文旅地产类型1、单一式开发2、复合式开发四、文旅地产产业体系构建1、资源体系模型、产业吸引力模型和文旅地产结构建立2、建立资源体系如何实现与政府对接并获取最大化优惠政策3、建立文旅地产资源体系五、文旅地产的土地、销售模式和典型开发模式（一）文旅地产的用地模式（二）文旅地产的销售模式（三）先做旅游后做地产（四）地产旅游同步开发六、文旅地产开发中的焦点问题（一）土地流转及“三农”转型升级（二）产业政策（三）空间布局及功能定位（四）服务体系构建（五）招商引资（六）各方利益及政府谈判4、工业用地等非居住用地的利用模式七、文旅地产综合开发运营模式(3H)（一）产业定位----实现替政府做事（二）项目选址----实现延续政府城市化方向（三）项目谈判----实现产业资源和政府的相互借力（四）开发流程----实现短期效益对长期投资的支撑（五）盈利模式----实现从根源上解决销售和其他收益形式的合规性（六）经济测算----实现利益共同体的构建八、文旅地产项目的可行性分析和论证1、产业结构研究论证2、人口和地理信息研究论证3、产业政策和土地政策论证4、产业定位和结构论证5、项目投资商业模式论证6、组织和资源论证7、财务论证九、产品模式研究及案例解析（一）古镇模式研究（二）岛屿项目研究（三）高尔夫类项目研究（四）温泉类项目研究张飚老师房地产战略定位专家国家环境产业园项目组组长易信城市产业研究院董事长房企总裁战略顾问，实战派培训师清华大学、北京大学房地产总裁特聘教授毕业于华中科技大学，北京大学经济地理专业研修。
关于海南房地产市场分析报告(—)
海南房地产市场分析报告（2010—2011）根据总裁指示,通过对相关数据及市场现状研究，现对2010—2011年海南房地产市场研判从土地供应、房地产市场运行监测、发展布局、供应量、宏观政策解读等方面做出分析汇报如下：一、2009—2010年土地市场的供应情况2009年1月-2010年7月海南省住宅类及旅游用地成交面积表行政区成交宗数总面积(公顷)白沙黎族自治县5 5.9976保亭黎族苗族自治县717.329昌江黎族自治县2 5.1838澄迈县1242.026儋州市9119.549实用文档实用文档从以上近两年土地成交数据可以看出，万宁市土地成交量最多，海口及三亚等海南中心城市土地成交相对较少，预示今后几年万宁将会存在大面积的开发及供应量，同时也从侧面体现出，海南中心城市的土地供应不足，未来市场将可能向周边区域发展。
关注点：海南2010年7月28日拍出“新地王”，每平米14440元，楼面地价约为6224元/平方米。
竞得方为浙江国都控股（凤凰岛开发商），创下海口今年以来的最高价，成为了新“地王”。
该地块位于海口市海甸二东路南侧海甸溪北岸，占地面积为119576.65平方米（179.36亩）（962.67万/亩）。
此次拍卖是自海南省“两个暂停”解禁后海口规模最大的一次土地拍卖。
二、海南房地产市场运行情况1、近年来三亚市房地产销售量与全岛情况对比实用文档从上表可看出，在2009年销量猛增的情况下，呈现出全岛销量增幅远大于三亚销量增幅的市场特征。
自2010年1月《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》颁布后，海南楼市的成交量和价格均大幅上升。
据海南省住房和城乡建设厅统计，2月份海南平均房价为14087元，达到历史最高点，随后价格逐步回落，尤其在4月份国家连续出台一系列房地产调控政策后，市场观望气氛浓厚，成交量急剧萎缩。
实用文档综上，2009年至今海南省商品房量价关系呈现以下特点：整体呈现明显的季节性变动，2010年成交均价高于2009年同期水平，整体均价呈现逐年递增趋势；销售量最高的月份出现在2010年1月份，成交面积131.48万平方米，销售量最低的月份出现在2009年8月，成交量31.43万平方米；海南商品房销售均价最高点出现在2010年2月份，当月成交均价14087元/平方米；最低售价出现在2009年4月，销售均价5170元/平方米；2010年上半年商品房累计销售面积482.28万平方米，已经占到2009年全年累计销售面积560.34万平方米的86%，可见，海南房地产市场2010年全年将较去年有望呈现量价稳步上升的趋势（效应主要集中在上半年）。
旅游度假区专题研究
旅游度假区一、度假区的概念关于度假区的定义，国内外学者有颇多不同意见。
1973年，一家日本咨询公司在印度尼西亚巴厘省杜阿岛度假区详尽规划草案中，对旅游度假区的定义提出建议:“旅游度假区是一个综合性的、高质量的海湾综合体。
拥有完备的娱乐和商业设施。
其服务对象是那些高消费游客，他们希望可以找到提供多种设施和广泛服务的高质量的饭店和度假环境。
”当时人们对度假区的认知仅限于“海湾综合体”。
S•Medlik于1985年则认为，度假村一词顾名思义，“意指人们可以大批量地去度假的旅游中心”。
定义中明确指出了度假村与旅游活动的密切关系，也具体谈到度假村是度假的旅游中心这一性质。
但对度假村特征的概括则显模糊。
我国学者邢铭认为，“旅游度假区即指旅游度假开发区，是我国现存七种城市开发区的一种，它是在旅游资源非常丰富的城市(地区)划出一定范围，以旅游、娱乐、度假、休养为主要目的的开发区。
我国国务院国发〔1992〕46号文件指出:“国家旅游度假区是符合国际度假旅游要求，以接待海外游客为主的综合性旅游区。
”随着大众旅游时代的来临，国内游客也大规模地加入度假行列，休闲度假正在成为一种生活方式。
二、度假区的性质综合以上的定义，旅游度假区应该至少具备以下三个性质：第一，度假区应是环境质量和区位条件较好的旅游地，游客能在其中摆脱城市带来的负面效应，欣赏优美的风光，享受与自然亲密接触的放松心情；第二，以满足旅游者休闲康体为目的，游客期望在度假村中恢复心身健康，减轻疲劳；第三，度假区应该是能为游客提供各种休闲服务和设施，旅游功能相对完整独立的旅游目的地整体。
三、度假区的分类按照度假区依托的资源类型来划分，可以作以下分类：（一）海滨旅游度假区海滨度假是世界上最传统的度假方式之一，率先流行于拉丁美洲的加勒比海地区，然后逐渐扩散到欧洲和亚太地区。
与其他的度假区类型相比，海滨旅游仍然占有绝对优势。
阳光、海岸、沙滩三大基本要素吸引着世界各地的游人前往马尔代夫、巴厘岛、夏威夷等旅游胜地享受自由休闲的时光。
旅游地产专题考察心得和研究报告
旅游房地产专题考察心得和研究报告中国建筑一局集团有限公司张利锋2013-11-17目录前言1第一部分旅游房地产的发展2一、旅游房地产基本概念二、旅游房地产发展回顾三、旅游和房地产的业态关系第二部分旅游房地产项目的类型8第三部分旅游房地产开发模式探讨9一、成熟的开发模式和条件二、典型的开发案例1、深圳华侨城2、杭州宋城3、三亚碧海蓝天4、海南博鳌5、黄山华商山庄6、金罗马皇家森林别墅7、四川蓥华山第四部分旅游房地产开发中的问题和对策38第五部分旅游房地产业的前景39一、发展现状和模式趋势二、旅游地产前景分析▪前言■前期，我司与青和集团就‚宝华山旅游地产项目‛进行了初步接触，随后我们对宝华山景区、该项目的区位以及周遍市场进行了初级调查。
本研究报告是针对该项目的前期最基础性研究分析，目的是为宝华山旅游地产项目的进一步论证提供借鉴和参考作用。
■本研究主要设计的内容包括：旅游业地产的基本概念和特征属性分析；我国旅游地产的开发模式探讨；典型的开发案例研究分析；我国旅游地产开发的问题和对策分析；旅游地产业前景和模式分析预测；本研究对宝华山项目的启示。
■本报告是旅游房地产的专题研究，采用的方法是：文献调研分析（行业统计资料、报纸网络资料、专家观点等）。
其中旅游地产发展部分的研究，主要方法是对行业专家的结论比较分析，形成科学的结论；典型案例部分的研究主要是就该案例的定位、经营策略、成功模式等横向分析、纵向比较，形成启示性建议。
▪第一部分旅游房地产的发展一、旅游房地产基本概念一般认为，旅游房地产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。
在我国，对旅游房地产的解释目前还不统一，没有一个权威或公认的概念。
比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。
具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。
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旅游地产
传统住宅
PK
目前旅游地产以投资需求为主导。GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛， 但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性； 高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2012年国内 旅游人数达到29.57亿人次，2013年有望超过34亿人次； 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业； 新型城镇化为旅游地产发展带来契机； 在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大。
企业动态
据统计，2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3癿百强房 企涉足旅游地产开发领域。
规模庞大、成分复杂的旅游地产开发军团：
房地产企业
旅游企业
制造企业
基建企业
其他企业
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
发展前景
旅游地产以投资需求为主导。度假需求持续增长为行业发展提供 了有利癿环境，处亍较好癿发展机遇，旅游地产也是传统房地产 企业戓略转型癿主要斱向之一
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
发展趋势 产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型 产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样 产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利
温泉、滑雪、高尔夫、潜水、垂钓、素质 拓展、生态农庄、会议接待、宗教信仰…
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势
二、旅游地产资源及开发模式
滨湖资源|滨海资源|温泉资源|高尔夫资源|山地景观|主题公园|文化古镇资源|会展商务资源
三、旅游地产产品研究
酒店|度假别墅 |度假公寓|会所类配套产品
四、典型资源条件下项目开发要点
旅游城市非成熟景观区项目|山地坡地项目
五、典型项目分析——万达长白山国际旅游度假区
规划，谨慎开发，兼顾社会效益、环境效益及经济效益。
旅游地产既迎来新机遇，又面临新挑战。房地产既要把握新趋势，讲求新策略，又 要进行新的总结与思考，才能在群雄逐鹿的旅游地产版图上立于不败之地。
前言
本报告主要就国内旅游地产做与项研究，从产品开发癿角度上，重点阐述资源 和配套产品两部分，请查阅：
一、旅游地产概念及发展
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
区域分布
戔止2012年底，全国已面市癿旅游地产项目共有2259个，遍布 全国85个城市和地区，同时，相比2011年区域集中性特征更加 突出，项目发展以依托自然和人文资源为主
大连、烟台、威海等 主打滨海度假
海南热带海洋沙滩
截至2012年中国旅游地产投资额超过万亿，超过1/3的百强房企业涉足旅游地产开 发领域。
旅游地产大跃进令人忧心。因为与传统房地产开发投资相比，旅游房地产的资金需 求更大，旅游地产从投资建设到获得收益的过程相对普通住宅开发更长，这就对开发商 的实力提出了更高的要求。因此，当开发商认识到旅游地产资源的稀缺性，就应该合理
高尔夫球运动
西南地区
江浙太湖、西湖 、千岛湖，滨湖
度假区
黄山脚下
江浙湖泊岛屿
文化古镇
海南国际旅游岛
海景及高尔夫地产
……
沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础 自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
核心优势
旅游地产开发三大核心优势：资源优势、产品优势、开发优势
资源优势
不可复制的先天优势资源
资源 优势
开发 优势
旅游地产开发 核心优势产品 优势Fra bibliotek开发优势
规模化效应，降低了风险
产品优势
多样化的居住和娱乐设施
一、旅游地产概念及发展
旅游地产的主要特征
多数依托资源的开发，对自然资源依赖型大； 离主城区有一定的距离，交通体系发达； 旅游项目的比重偏多，住宅项目比重少； 阶段性明显，开发周期长，服务要求高。
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
快速发展阶段
从开发周期来看，我国癿旅游地产发展正处亍快速发展期，市场 逐渐理性，开发模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发癿 黄金时期
发展趋势
•产品线日趋丰富，产品不再是一成不变的面向大众，需要创新产品类型 •产品形态多样化，产品线丰富，功能分区清晰，产品形态同样要求多样 •产品档次高端化，高端产品能提升项目品牌的知名度，增加项目的盈利
核心优势
•资源优势，不可复制的先天优势资源 • 产品优势，多样化的居住和娱乐设施 • 开发优势，规模化效应，降低了风险
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
现状栺局
•从开发周期来看，我国的旅游地产发展正处于快速发展期，市场逐渐理性，开发 模式渐趋成熟，未来几年将迎来旅游地产开发的黄金时期
发展前景
•经济的高速增长、流通性过剩、度假需求持续增长为行业发展提供了有利的环境， 旅游地产处于较好的发展机遇，以投资需求为主导 •旅游地产是传统房地产企业战略转型的主要方向之一 •新型城镇化为旅游地产发展带来契机
万达长白山国际旅游度假区简介|板块业态构成|项目运作
目录
概念及发展 资源及开发模式 旅游地产产品研究 项目开发要点 典型项目分析
一、旅游地产概念及发展
概念及特征|发展历程|现状格局|前景趋势|核心优势|小结
旅游地产的概念
依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅游、休闲、度假、居住为 一体的臵业项目； 是旅游业和房地产业的无缝嫁接； 具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和极高的投资价值。
商业中心 2013年12月
前言
近年来，旅游地产发展迅猛。万科投资10亿买下大辣甲岛40年租赁权，计划建成顶 级旅游地产项目——“中国马尔代夫”；中信地产相继把博鳌、太湖和天津天嘉湖地块 收入囊中，着力打造旅游地产业务板块；恒大在武汉、成都等多个城市开展旅游地产项 目，斥巨资建设旅游地产相关设施；世茂房地产主席许荣茂看好旅游地产，希望能将其 独立上市……