表2 住宅项目影响因素权重计算表
居住建筑能效评价指标及权重的确定_杨玉兰
居住建筑能效评价指标及权重的确定＊重庆大学 杨玉兰☆ 李百战■英国雷丁大学 姚润明摘要 通过文献阅读、社会调查和分析,确定了一套夏热冬冷地区居住建筑能效评价指标体系。
通过对多位建筑节能专家的问卷调查,并应用群体决策环境下层次分析法权重模型确定了该指标的权重。
群体层次分析权重模型的数据一致性分析结果表明,本次调研的专家人数合适,权重结果稳定。
关键词 建筑能效 评价指标 权重 层次分析法Determination of evaluating indicator and its weightingindex of residential building energy efficiencyB yYa n g Yu l a n ★,L iB a i z h a na n d Ya o Ru nm i n gAbstract Proposes an indicator list of ener gy e ff iciency assessment in r eside ntial buildings in the hotsum mer and cold winter zone in China thr ough a broad lite ra tur e r eview and survey .Based on a questionnair e sur ve y car r ied out am ong e xper ts in the fie ld of building energy eff iciency ,deduces the weighting inde x f or the indica tors by applying the analytic hier ar chy pr ocess (AHP )method .The consistency estimation dem onstr a tes that the numbe r of exper ts involved in the sur vey is acce ptable and the weighting r esults ar e stable .Keyword s e ne rgy ef ficiency ,evalua ting indicator ,we igh t ,analyt ic hie rar chy pr ocess★Chongqin g Un iversity ,Ch ongqin g ,China ＊国家科技支撑计划子课题“建筑节能技术评价指标体系与评价方法研究”资助项目(编号:2006BAJ0113-02)0 引言建筑能效评价指标及权重的确定是建筑能效评价的关键内容之一。
住宅建筑评价指标体系定量表
每套设搁板、吊柜、贮藏间和壁柜等，空间利用良好
楼梯走道
楼梯走道不符合安全疏散和有关规范的规定
走道较曲折，坡度较陡，但尚可作用
走道短捷，楼梯坡度较适宜
走道短捷，坡度适宜，栏杆安全，家俱搬运方便
阳台设置
无阳台或阳台设置不符合规范要求
阳台设置基本符合规范要求
平面布置较紧凑，功能分区，面积分配较合理，私密性处理较好
平面布置紧凑，功能分区明确，面积分配合理，私密性好。
平均每套建筑面积
大于标准面积指标1㎡以上
按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优
按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优
按平均每套建筑面积与每套定额面积之差值指数的大小排序，以小者为优
空间比例较协调，空间分隔较好，色调较统一，视觉效果较好
室内空间比例协调，空间分隔通透开阔装修考虑周到，色彩和视觉效果良好
立面效果
平立面处理呆板，体型比例失调
平立面缺乏变化(如阳台、门头檐口单调)体型比例欠佳(如盒子型)
平立面有变化、比例、色彩、外观较好
平立面有变化体型比例，色彩外观效果好，并体现民族风格与地方特色
按计算值的指数大小排序，以大者为优
按计算值的指数大小排序，以大者为优
按计算值的指数大小排序，以大者为优
家俱布置
门窗位置不当，墙面破碎，不利于家俱布置
门窗位置欠妥，布置家俱一般
门窗位置适当，墙面完整，有利灵活布置家俱
门窗、暖气片位置适当，墙面完整家俱布置灵活，并具备多种功能
储藏设施
无储藏设施
每套设置吊柜、搁板、空间利用尚可
防火、防盗、防坠落、防触电等解决不好
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+?????+Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产住宅定价体系 权重数定价标准模权版
A7 2-2-1 92.07 74.29 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A1 3-2-2 114.44 92.34 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
A5 3-2-2 127.39 102.79 118.40% 113.40% 114.40% 114.90% 115.40% 115.90% 116.40% 116.90% 117.20% 117.50% 117.80% 118.10% 118.40% 117.80% 117.20% 116.60% 116.00% 115.40% 114.60% 113.80% 113.00% 112.20% 111.40% 110.20% 109.00% 106.50% 104.00% 101.50% 100.70% 99.90% 99.10% 96.10%
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
房地产定价方法
住宅项目定价方法探讨在住宅项目定价实践中，其定价方法较多，其中主要有成本加成定价法，它指的是在项目单位成本的基础上加上一定比例的目标利润作为项目的单位售价，其公式为P=C×(1+η)[1]，但这种定价方法仅仅考虑成本与企业的目标利润，而不考虑需求和市场竞争状况，其结果是住宅要么卖不出去，要么企业不能获取较大的利润。
竞争定价法，它指的是以竞争对手的价格作为基础的定价方法，这种方法考虑了市场需求和行业竞争状况，在房地产竞争激烈的今天，其住宅的需求弹性较小和供大于求的情况下，为了不破坏整个市场价格的平衡，这是一种较常采用的定价方法，但这种方法仅从竞争对手价格这一单一指标进行考虑，这样就显得过于笼统，没有很好地按区域、住宅物业形态等因素进行市场细分，故在项目定价实际应用中将会遇到障碍。
此外，还有尾数定价法，以及差别定价法。
在本文中，主要介绍一种能够运用于房地产企业中实际可操作的定价方法，它其实是对竞争定价法的一种深化和延伸。
在这里，称之为类比量化定价法。
该定价方法指的是对住宅价格有影响的主要因素按其影响因素的不同分别确定权重，并对其中的每一单个因素根据其优劣赋予不同的分值，然后选择与本项目类似的项目进行类比后分别一一赋予分值，其次根据权重乘以相应分值求和得出各项目的总分，再次通过所得出的各项目的总分与已知项目的均价按最小二乘法建立函数关系式得出拟售住宅项目的均价，最后根据位置、楼层、景观、朝向等进行价格调整确定出每一单元的拟售价格。
该方法其优越性在于将其定价影响因素进行了量化，而赋予的分值又仅仅是通过调查对比得出，而不是采取专家打分法使得分值的随意性和波动性都比较大，而且充分考虑了市场需求和行业竞争状况。
一、影响因素、指标及其分值的确定笔者共列出了12个主要影响因素，分别是位置、价格、配套、交通、物业管理、周边环境（景观、污染）、城市规划、楼盘规模、建筑风格及立面、户型、发展商品牌和实力、广告，其分值分别为1、2、3、4、5。
评估报告修正系数（住宅）
评估报告修正系数（住宅）
一、层次因素修正系数
1、多层住宅房屋层次因素修正系数
多层住宅房屋层次因素修正系数表
备注：（1）顶层为坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加1%；
（2）有地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%，顶层系数在表中顶层系数基础上减1%；
（3）带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加0.5%；
（4）底层带院落的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%。
2、中高层及高层住宅房屋层次因素修正系数
中高层、高层住宅房屋层次因素修正系数表
二、朝向因素修正系数
住宅房屋朝向因素修正系数表
三、面积因素修正系数
住宅房屋面积因素修正系数表
四、结构因素修正系数
住宅房屋结构因素修正系数表
五、装修因素修正系数
住宅房屋装修因素修正系数表
六、建筑年代因素修正系数
以估价对象建筑年代为100，比较案例建筑年代每增减3年，指数增加或减少1%。
七、物业管理因素修正系数
分无、一般、较完善、完善四个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
八、临街噪声因素修正系数
分临街不安静、不临街安静两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少2%。
九、布局因素修正系数
分合理、不合理两个等级，以估价对象为100，每上升或下降一个等级，指数增加或减少1%。
备注：设定估价对象的各项影响因素比较系数为100，以估价对象的各项影响因素与比较实例的进行比较，得出比较实例影响因素修正系数。
（学习的目的是增长知识，提高能力，相信一分耕耘一分收获，努力就一定可以获得应有的回报）。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+????? +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。