征地拆迁成本测算
房地产开发投资测算操作手册及成本概算说明
房地产投资测算操作手册及成本概算说明第一部分投资成本一.征地补偿费(一).土地出让金1.计算方法:土地出让金基准价*容积率修正系数* 年限修正系数*用地面积2.上交部门: 市财政局3.说明:(1) 各区类地价取值详见附件;(2) 城近郊区土地出让金的60%返还区财政;(3) 远郊区县地区土地出让金全部由区县留用;(4) 市属各局,总公司所属企业和在市计划单列的企业集团,在已取得的划拨土地使用权的土地上或低价征用的土地上进行开发,利用,经营,应补交土地出让金, 其中的60%返还企业, 由留用企业专项用于开发项目的基础设施建设.(5) 在使用《基准地价表》时,由于地区分类是按照区县划分,不同区县的同类地区差别很大, 而且周围环境至关重要,所以把同类同种用途地类的地价区间等分为十级.在实际操作中,首先判断土地的区类,然后评定地价的级别,最后选定基准地价,使地价测算更为合理,规范.同时考虑到说明(2),(3),(4), 在测算地价时加入" 操作系数"概念,以准确测算必须交纳的土地出让金比例.附件: (1) 1-10 类地区土地出让金标准价;(2) 土地出让金修正系数表.(二).征地及拆迁补偿费:详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围.说明:(1)测算时亦可依据《基准地价表》,计取"土地开发及其它费用"的数据.二.前期工程费:(取值在40-120元/平米)1.临时水,电,路,场地平整费依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;说明:施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.2.规划,测量,勘察,设计费:依据:原国家建委(79)建发设字第315号文, 国家计委计字(1984)596号文,建设部(1991)第150,316,425号文;国家物价局,建设部[1992]价费字375号.标准:(1) 勘察费: 概算价*0.30-0.80%；(2) 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: %┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓┃ 工程│ 工程概算投资 (万元) ┃┃├─────┬─────┬─────┬─────┨┃ 等级│ 300 以下│ 301-1000 │1001-3000 │ 3001 以上┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 特级│ 2.2 │ 2.1 │ 2.0 │ 1.9 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 一级│ 2.0 │ 1.9 │ 1.8 │ 1.7 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 二级│ 1.8 │ 1.7 │ 1.6 │ 1.5 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 三级│ 1.6 │ 1.5 │ 1.4 │ 1.3 ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 四级│ 1.4 │ 1.3 │ 1.2 │ ┃┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨┃ 五级│ 1.2 │ 1.1 ││┃┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛备注:特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;3.30层以上建筑;4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.一级: 1.高级大型公共建筑；2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑.二级: 1.中高级,大中型公共建筑；2.技术要求较高的中小型建筑；3.16层以上29层以下住宅.三级: 1.中级,中型公共建筑；2.7层以上(含7层)15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;四级: 1.一般中小型公共建筑；2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.五级: 一、二层单功能,一般小跨度结构建筑.说明: (1)民用建筑大型 >10000 平米中型 3000-10000 平米小型 <3000 平米(2)仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.(3)提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费依据:建设部(1991)第425号文标准: (1) 按现行规划收费定额计算: 工日定额85元/工日用地规模(公顷) 工日定额<=3 9010 30020 50030 78040 92050 1000>50 面议(2) 施工执照费按京政发[1988]21号文:概算额*(1-3)‰三.基础设施费1.红线内基础设施费依据:京政发[1993]34号文标准: 1).根据项目的实际情况定.管线延长米*管线单方造价.2).根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%.说明: (1)一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;(2)各种管线单方造价:自来水管线 600元/米雨水管线700元/米污水管线 800元/米煤气管线1000元/米热力管线2000元/米供电管线 700元/米电信管线1500元/门道路 80元/平米绿化 20元/平米(3)经验数据:环卫费 5元/平米照明费 5元/平米(4)该项费用一般范围150-400元/平米普通住宅150元/平米高档住宅(公寓,写字楼) 400元/平米2.红线外基础设施费(包括集资和自己修建)依据:设计方案和集资协议;标准:根据项目的实际情况定;说明: (1)热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.(2)若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.四.房屋建安工程费1.建安工程费依据:现行建安费定额计算单方造价.标准:(1) 普通住宅多层900-1000元/平米高层1600-1800元/平米(2) 公共建筑A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米其中: 结构1000-1500元/平米装修 800-1000元/平米设备 1200-2000元/平米B.别墅 3000元/平米说明:(1)公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,市政公用.(2)依据:京政发[1985]149号文;标准:建筑面积 9678-10630平米/千户工程取费按实际工程量.①.详见公建配套附表.a.北京市新建改建居住小区公共服务设施配套建设定额指标;b.北京市新建改建居住区公共服务设施配套建设定额指标;②.通常取7-15%为公建配套面积比率.2.招投标费依据:京政办发(1987)第152号文标准:中标额*1‰3.预算审查费依据:(84)建京经字第439号;标准:预算造价*0.5‰（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）4.工程监理费依据:(1)国家物价局.建设部[1992]价费字479号;(2)[93]京建法字第029号标准:工程造价*适用税率适用税率:工程造价 500 万元以下 2.5%500---1000 2.0-2.5%1000---5000 1.4-2.0%5000--10000 1.2-1.4%10000--50000 0.8-1.2%50000-100000 0.6-0.8%>100000 0.6%说明:(1) 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%,工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费.(2) 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑.5.竣工图费依据:(86)市建规字第097号;标准:设计费*7%6.建材发展基金依据:(89)京建材字第292号;标准:建安工程造价*2%（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费1.锅炉房标准:总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价说明:(1)锅炉每吨供热面积约5000平米;(2)锅炉每吨造价约25万元.2.变配电所标准:每建筑平米30元.3.集资维护费标准:每建筑平米 80元.4.电贴费(建设部明文取消，北京仍在执行)依据:原(84)华北电供用字25号文 290元/KVA，后调整为四环路以内 1100元/KVA，四环路以外 550元/KVA;现调整为单路供电 270元/KVA，双路供电 540元/KVA;说明:住宅用电量 30-60 VA/平米;其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费依据:(92)京价收字第124号;标准:一至五项之和*2.5%.七.四源费1.商品房依据: 京计基字(1988)第866号文标准: 自来水厂建设费 12元/平米;煤气厂建设费 29元/平米;供热厂建设费 30元/平米;污水处理厂建设费 10元/平米;说明:(1).用一项交一项;(2).如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;2.非住宅建设项目四源费依据: (1).京政发(1986)131号;(2).京政发(1986)155号;标准:自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨;煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨；供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡；污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;说明:交纳数额在20万元以上的在接用"四源" 之前可以分期交纳.八.大市政费1.综合开发市政费依据: (1).京计基字(1988)第648号;(2).市开办(1988)经字第2号;标准: (1).(商品房收入-四源费-用电权)*15%;(2).建设投资*15%;2.分散建设市政费依据:京计基字(1988)第648号;标准: 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米；高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。
征地成本分析报告
征地成本分析报告征地成本分析报告引言随着城市化进程的加快，土地征地成为国家和地方政府在推进城市发展、基础设施建设等方面常用的手段之一。
征地不仅需要对土地进行拆迁、补偿，还需要对征地成本进行分析和评估，以确保公平合理、科学高效地利用土地资源。
本报告将对征地成本进行详细分析，并提出相应的建议。
1. 征地成本的构成征地成本主要包括以下几个方面：1.1 拆迁费用拆迁费用是指拆迁房屋的补偿费用，包括拆迁房屋面积、房屋补偿标准等。
拆迁费用的大小直接影响着被拆迁户的利益，需要公平合理地确定。
1.2 补偿费用补偿费用是指对被征地农民以及其他受拆迁影响的人员进行的补偿。
包括土地补偿费、产权补偿费、补偿标准等。
补偿费用的合理性和准确性对农民的利益保护至关重要。
1.3 转移费用转移费用是指被征地农民或其他受拆迁影响的人员因征地而需要搬迁的费用。
包括搬迁费、交通费、安置费等。
转移费用的合理设置可以减轻农民的负担，提高整体的成本效益。
1.4 环境治理费用征地后需要对土地进行环境治理，以确保土地资源的可持续利用。
环境治理费用包括土地修复、污染治理等费用，需要合理估算和配置。
2. 征地成本分析征地成本分析是对征地成本进行详细分析和评估，以确定征地成本的大小和合理性。
具体步骤如下：2.1 收集相关数据收集征地相关数据，包括拆迁房屋的面积、农民人数、土地面积等。
有效的数据是进行成本分析的基础。
2.2 制定成本分析模型根据收集到的数据，制定征地成本分析的模型。
模型应包括拆迁费用、补偿费用、转移费用、环境治理费用等各个方面。
2.3 估算成本量和成本价格根据征地成本模型，估算成本量和成本价格。
成本量指征地需要的数量，成本价格指征地成本的单价。
2.4 计算总征地成本将各个方面的征地成本进行汇总，得到总征地成本。
总征地成本是对征地成本分析的最终结果。
3. 建议和对策针对征地成本分析，我们提出以下建议和对策：3.1 加强政策引导和规范在征地过程中，政府应加强政策引导和规范，确保征地程序的公开透明，补偿标准的科学合理，以及征地成本的公正合理。
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)
关于土地一级开发项目的成本测算(doc 8页)有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
(完整版)土地出让金成本构成分析
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土地出让金成本构成分析
收费标准
标准 （元/亩）
标准为土地总价款的的0.05% 政府代扣土地总价款的2% 标准为土地总价款的的3% 办证时交纳：30元/㎡ 80元/1000㎡
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农村房屋拆迁补偿标准
农村房屋拆迁补偿标准令狐采学（1）被征地的村或者村民小组建制撤销的，以及建制虽然不撤销，但不具备易地建房条件的，被拆迁人可以选择货币补偿，也可以选择与货币补偿金额问等价值的产权房屋调换。
它的具体计算是（被拆拆除房屋建安重置单价结合成新+同区域新建多层商品住房每平方米建筑面积的土地使用权基价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；（2）被征地的村或者村民小组建制不撤销的，具备易地建房条件的，被拆迁人可以在乡（镇）土地利用总体规划确定的中心村或居民点范围内申请宅基地新建住房，并获得相应的货币补偿，计算公式为（被拆除房屋建安重置单价结合成新十价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积；被拆迁人使用新宅基地所需的费用，由建设单位支付给被征地的村或者村民小农村房屋拆迁补偿标准建筑面积有房证依证，无房证按实测，装饰部分可协商。
如政府委托评估，则依评估报告结果协商。
总之，可谈价，自己的权益一定要争取。
还有猪舍、鸡舍等附属物也有价值，果树、地下窑，手压井、地上青草。
一)1:1.3是对单元楼房说的,如果是平房的话就不是这个比例了,补偿比例没有相关规定,单元房也有1:1.5的呢,要看房子的地段了.(2)房屋拆迁补偿是有合同的,他肯定要在合同期限内给你交新房的,要不你可以拿合同和开发商通过法律来解决!(3)按4350元/㎡，这个价格也是没有合理不合理的,关键是你觉得合适你完全可以要钱,不回迁的,大主意还是要自己拿的二，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收土地上的附着物的赔偿标准，由省、自治区、直辖市规定，你是XX（地方）的，可以去查查您所在地方当地的标准，另外有法律规定如果规定基于支付的土地补偿费和安置补助费，尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，经省、自治区、直辖市人民政府批准可以增加安置补助费。
但是，土地补助费和安置费的总和补色超过土地被征收琪娜三年的平均年产值的三十倍。
耕地征收补偿费、安置补助费计算公式1、土地补偿费的计算公式：土司补偿费=前三年平均年产值×补偿倍数农村房屋拆迁补偿标准农村房屋拆迁补偿标准1.农村土地征用补偿标准，依据我国土地法及土地法实施条例确定。
高速公路项目征地拆迁成本分析
高速公路项目征地拆迁成本分析发布时间：2022-05-06T08:18:58.272Z 来源：《新型城镇化》2022年5期作者：施华忠[导读] 工程创建过程中所占植被的类别和面积，根据国家和工程所属省政府的要求和规定计算。
隆安县征地拆迁安置服务站广西南宁 532700摘要：在快速城镇化的大背景下，土地征收已成为普遍现象，其是城市地区获取土地资源的重要渠道。
高速公路工程项目征地拆迁费用包括土地、青苗补偿费，即征地费用，以及拆迁安置补助费，即地面附着物拆迁补偿费两部分。
征地费一般包括土地补偿费和劳动力安置补助费、青苗补偿费、各类税费。
其中，各类税费主要有耕地占用税、耕地开垦费、基本农田保护费、森林植被恢复费、养老保险基金、土地勘测费、征地管理费、征地不可预见费等。
关键词：高速公路；项目征地；拆迁成本引言征地拆费是高速公路建设工程预算第三个部分的支出费用，一般情况下，占有整个工程预算的10%～40%不同的地区会有差异，包含土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁安置、耕地占用税、耕地开垦费、基本农田保护费林地为森林植被恢复费、被征地农民基本生活保障资金和征地管理费等费用。
通常采用四种方法计算。
对于土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、拆迁安置的费用，要在现实情况下，真实支出和审批机关允许的工程及临时用地的面积大小和相关事务的状况，根据国家规定和工程所属省政府的相关规定计算。
恢复植被的费用要严格按照审批机关同意后，工程创建过程中所占植被的类别和面积，根据国家和工程所属省政府的要求和规定计算。
1土地征收成片开发业务特点1.1空间位置精准土地征收成片开发是国土空间规划确定的城镇开发边界内的集中建设区，县级以上地方人民政府组织对一定范围的土地进行综合性开发建设，同时规定不得占用基本农田、生态红线。
因此，空间特性是成片开发的最基本属性，信息化管理要将成片开发范围按照统一的自然资源空间参考上图入库，在管理过程与国土空间规划、基本农田划定、生态红线调整完善等成果相互衔接，做到该落位的全部落位、该避让的绝对避让。
有关土地一级开发项目的成本测算工作
有关土地一级开发项目的成本测算工作一、土地一级开发成本的概念：土地一级开发成本是指在政府规划的土地一级开发区域红线内实施土地一级开发全过程的费用。
由项目前期费用、征地拆迁补偿费用、公共区域市政基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、工程建设其他费用、管理费、财务费用、土地招拍挂中的交易费用、公共市政配套设施移交前的管理费用等构成。
二、土地一级开发成本测算的作用：土地一级开发项目所需资金量较为巨大，要求项目的投资者必须有很强的融资能力，以保证土地一级开发的资金需求。
土地一级开发成本基本决定了土地一级开发的资金需求量，从而为筹集资金提供了依据。
土地一级开发从不同融资渠道筹集资金时，金融机构在对项目进行融资评价和决策的主要依据是土地一级开发成本。
三、土地一级开发成本是决定土地交易价格的依据：土地出让交易价格是指出让使用权的地块上已经完成征地拆迁，土地开发程度为已完成宗地外通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内土地平整（简称“七通一平）（或“五通一平”及其他情况），可直接用于建设的土地价格。
土地出让交易价格是由毛地价（土地出让金、四源费和大市政费）和土地一级开发成本构成。
毛地价是在基准地价的基础上由专业评估机构评估并报国土局审定，毛地价水平较为稳定，对土地出让交易价格的影响程度较小。
四、土地一级开发成本的组成（一）项目前期费用立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费委托编制修建性详细规划和区域内的管线综合等规划方案费用工程勘察、测绘、定桩费用环境影响评价分析费用交通影响评价分析费用地震影响评价分析费用地价评估费用工程设计费及施工图审查费招标代理费、招标服务费工程保险费1、立项报告、可研报告、土地一级开发实施方案等的编制费及项目前期的各种工程咨询费◆立项报告、可研报告的编制费◆土地一级开发实施方案的编制费◆项目前期的各种工程咨询费（测算标准可参考国家计委制定的《建设项目前期工作咨询收费暂行规定》及地方物价局、计划委员会《关于建设项目前期工作咨询收费的补充通知》中的有关计价标准。
中华人民共和国征地拆迁条例(征地补偿新标准)
中华人民共和国征地拆迁补偿暂行条例为了适应经济建设的需要，为人民建设更美好安宁的家园，方便交通，充分发挥现代交通工具的便捷，用时间缩小边远地区的距离，实现城乡一体化，希望广大人民群众支持配合，特制定本条例。
（一）征地补偿征收耕地补偿标准旱田平均每亩补偿5.3万元。
水田平均每亩补偿9万元。
菜田平均每亩补偿15万元。
征收基本农田补偿标准旱田平均每亩补偿5.8万元。
水田平均每亩补偿9.9万元。
菜田平均每亩补偿15.6万元。
征收林地及其他农用地平均每亩补偿13.8万元。
征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿13.6万元。
征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿2.1万元。
（二）其他税费耕地占用税，按每平方米2元计算。
商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。
征地管理费，按征地总费用的3%计算。
由国土资源部门严格按有关规定使用。
耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。
（三）征地工作程序告知征地情况。
在征地依法报批前，当地国土资源部门应将拟征地的用途、位置、补偿标准、安置途径等，以书面形式告知被征地农村集体经济组织和农户。
在告知后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的地上附着物和青苗，征地时一律不予补偿。
确认征地调查结果。
国土资源部门会同交通、林业部门，对拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查，调查结果应与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人、各市动迁办公室共同确认。
组织征地听证。
在征地依法报批前，国土资源部门应告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准、安置途径有申请听证的权利。
当事人申请听证的，应按照《国土资源听证规定》规定的程序和有关要求组织听证。
签订征地补偿协议。
国土资源部门要按照本方案制定的补偿标准，与被征地农村集体经济组织和农民个人签订征地补偿协议，并将协议作为征地报件必备件附征地卷一同上报。
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2.征地补偿费 3.拆迁安置补 4.其他费用
用
偿费用
• 评估、测绘、调
• 土地补偿费
• 宅基地补偿
查
• 劳动力安置补助 • 房屋重置价补偿 • 前期费用
费
• 地上附属设施补 • 期间费用
偿
• 不可预见费用
• 集体产业用地补 偿
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
1.耕地开垦费 征收对象：耕地
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
6.耕地占用税
《耕地占用税暂行条例 》税额规定如下：人均耕地<1亩的地区，每平 方米为10元至50元；人均耕地<2亩的地区，每平方米为8元至40元 ；人均耕地< 3亩的地区，每平方米为6元至30元；人均耕地>3亩 的地区，每平方米为5元至25元。
2.政策性补偿
• 搬迁奖励 • 政策保底 • 搬家费、过渡
费 • 营业及停产停
业补偿
3.规费及前期 费用
• 规划报批 • 拆迁管理费
（已取消） • 测量费用 • 评估费用 • 摸底调查
4.其他
• 期间费用 • 不可预见费用
一、国有存量土地取得成本测算
（二）成本测算方法及依据
1. 房屋重置价 依据：武汉市房屋重置价格准（武价房字[2004]74
2.征地管理费 标准：1000亩以上：1.1%-1.6%
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
2.征地管理费 依据:《湖北省物价局省财政厅关于降低部分住房建设行政
事业性收费标准的通知》（鄂价房服[2002]47号） 标准：1000亩以上：1.1%-1.6% 500-1000亩：1.6%-2.1% 100-500亩：2.1%-2.6% 100亩以上：2.6%-3.6% 特殊情况：4%×征地费总额
征地拆迁专题培训讲座
一、国有存量土地取得成本测算 二、集体土地取得成本测算 三、“城中村”综合改造成本测算 四、土地取得成本未来变动情况预测 五、案例分析：国际博览中心土地取得成
本测算
一、国有存量土地取得成本测算
（一）国有存量土地取得成本构成
1.房屋拆迁补 偿
• 房屋重置价 • 土地补偿 • 装饰装修补偿 • 配套设施补偿
使用费 • 新菜地开发基金 • 水利建设基金 • 耕地占有税
2.征地补偿费用
• 土地补偿费 • 劳动力安置补助费 • 青鱼苗及地上附着
物补偿费
3.其他费用
• 前期费用 • 期间费用 • 不可预见费用 • “征十留一”费用
二、集体土地取得成本测算
（二）集体建设用地取得成本构成
1.征地报批费 用
• 征地管理费 • 水利建设基金
依据及标准：关于制定我市中心城区房屋搬迁补助费和临 时安置费等标准的通知（武价房字[2002]75号）
8.营业及停产停业补偿
依据：市政府第130号令第40条 拆迁商业经营用房和生产用房，还应补偿： 设备搬迁、安装费用； 无法恢复使用的设备按购置价扣除折旧后的费用； 因拆迁造成停产、停业且实行房屋产权调换的，按被拆
二、集体土地取得成本测算
（三）成本测算方法及依据
3.新增建设用地有偿使用费 80元/平方米(关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等
问题的通知) 4.新菜地开发基金 《省物价局关于发布省土地管理系统行政事业性收费项目
及标准的通知》（鄂价房地字〔1992〕130 号），中心 城区每亩 1.5 万元；远城区每亩 0.7 万元 5.水利建设基金 征收对象： 全部集体土地 依据及标准:《湖北省水利基金征收使用管理办法》（省政府 182号令）耕地：2,000元/亩； 非耕地：1,500元/亩
一、国有存量土地取得成本测算
5.搬迁奖励 非强制性补偿
6.政策保底
不足20平米，按25平米计算；不足30平米的，按 30平米计算； （一）在本市他处另无住房，且未享受住房制度 改革政策； （二）选择货币补偿安置的。 （市政府第130号令）
一、国有存量土地取得成本测算
7.搬家费、过渡费、临时安置补助费
号） 方法：全新重置价标准x房屋成新率
2.土地补偿 区位价（住宅、办公、临街商业） 基准地价（工业、仓储、空地）
一、国有存量土地取得成本测算
3.配套设施补偿 水、电、燃气、电话、有线、网络、空调移机等。 标准：按照市场价格补偿。
4.装饰装修补偿 被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可以委托具 有房屋拆迁估价资格的估价机构一并进行评估。房 屋装修装饰估价可以单独出具估价结果，也可以附 着房屋估价一并出具估价结果。（《《武汉市城市 房屋拆迁估价实施意见》第3条）
一、国有存量土地取每平方米1至2元。
12.期间费用 管理费用（2%-4%）、财务费用等
13.不可预见费用 一般按照总拆迁成本的10%计取。
二、集体土地取得成本测算
（一）集体农用地取得成本构成
1.征地报批费用
• 耕地开垦费 • 征地管理费 • 新增建设用地有偿
标准及依据：《关于印发湖北省耕地开发专向资金征收和使 用管理办法的通知》（鄂政发[1999]52号），基本农田 为土地补偿费的1.5 - 2倍,其他耕地为土地补偿费的1 1.5倍
《关于耕地开垦费、土地闲置费、土地复垦费标准的复函》 （武价函[2000]74号）武汉市标准为城区基本农田保护 区内耕地3万元/亩，其他耕地1.5万元/亩，郊区基本农田 保护区内耕地1.6万元/亩，其他耕地0.8万元/亩
迁人上年度的平均工资水平，对被拆迁范围内直接从事 生产经营的在册人员给予6个月的停产停业补偿费用。
一、国有存量土地取得成本测算
9.测量费用（房屋测绘）
《省物价局关于测绘产品价格有关问题的通知》（鄂价房服 [2007]77号）住宅每平米1.36元，；非住宅房屋每平米2.40 元。
10.评估费用
《武汉市物价局关于规范我市城市房屋拆迁评估和专家鉴定收 费标准的通知》拆迁户数100户以下的，以被拆迁房屋建筑 面积为基础，评估收费标准为8元/平方米；评估户数在100 户以上（含100户）300户以下的，评估费收费标准为7元每 平方米；房屋评估户数在300户以上（含300户）800户以下 的6元每平方米；评估户数在800户以上（含800户）为5元 每平方米；以上标准可视情况上下浮动20％。