城市住宅小区业主自治法律问题探析
社区居民自治存在的问题及对策建议
社区居民自治存在的问题及对策建议二、城市社区居民自治存在的主要问题(一)城市社区居委会的行政化以及由此而来的自治功能缺位从我们对社区居民自治现状调查的结果来看，社区居委会对政府存在着全方位的依赖，社区居委会行政化色彩浓重，社区居委会工作还不能自主开展。
社区居委会行政化色彩浓厚，政府的“腿”的角色始终没有摆脱，领导推进社区居民自治的自主性和内动力不足，必然带来居委会自治功能的缺位。
首先，在社区居委会工作人员的聘任中，街道直接决定或干预社区居委会工作人员聘任工作的情况总计占到84%;居委会固定的工作经费的主要来源100%是由政府(街道)划拨;社区居委会具有的物质资源来源中有84%由政府(街道)提供。
另外，在被调查的居委会中，居委会指出其社区居委会内部规章制度64%是由政府(街道)制定的或是居委会根据政府(街道)的行政要求制定的;76%的社区居委会其工作计划主要根据政府(街道)布置的任务或提出的要求制定;80%的社区居委会的评估工作由政府(街道)负责; 96%的社区居委会指出居委会的评估标准是由政府(街道)制定的。
在居委会的换届选举中，在选举方式上主要采取户代表制，与直接选举方式相比较，在社会基层民主实现程度上还有很大提升空间，在规范选举程序、扩大居民参与等方面也还需要进一步提高;在产生居委会成员候选人过程中，街道推荐比例过大，并不能代表大多数居民的意愿。
民主决策方面，决策主体的确定缺乏规范的程序;决策内容上，执行性决策所占比例较大;决策方式上，直接召开居民会议的居民代表面还应扩大;一种科学民主的社区决策的制度与程序还未完全建立起来。
民主管理方面，社区居委会受到政府(街道)全方位的领导和控制，不能自主开展工作。
居委会处在完成政府(街道)下派的各项工作和管理社区公共事务，履行组织职责的两难选择之中，在选择100%完成政府(街道)下派的各项工作的同时，居委会工作重心和社区居民意愿发生错位，造成居民对居委会工作满意度低，对社区事务的参与度低;在对社区内公共事务管理方面还需要在社区居民共同参与的基础上建章立制，用制度来规范管理;在政府委托社区协管事务中，“权责明确”，“权随责走，费随事转”还没有完全落实到位。
居民自治方面存在的主要问题和不足
居民自治方面存在的主要问题和不足一、背景介绍在社会发展进程中，居民自治是对个人自由和公共利益之间的平衡的重要体现。
它强调从个体走向群体，倡导市民积极参与社区事务并通过协商解决问题。
然而，在实践中我们也注意到，居民自治存在一些问题和不足。
本文将从法律保障、统筹管理、信息沟通以及社会资金等方面对此进行分析，并探讨改进方法。
二、法律保障方面存在的问题和不足1. 法律意识淡薄：部分居民缺乏对相关法律规定的了解和认知，使得他们无法正确行使权利或承担责任。
2. 法律手段有限：目前我国相关法规还比较模糊，未能给予明确指导，在一些具体情境下需要更加详尽清晰地界定权力边界。
三、统筹管理方面存在的问题和不足1. 集体决策困难：由于社区内涉及众多利益关系复杂且各异，常常出现决策过程繁琐等问题，致使居民自治效果不佳。
2. 不同利益诉求的冲突：社区内有时因人数较多而出现意见分歧，缺乏制度化的解决机制和妥善处理方法。
四、信息沟通方面存在的问题和不足1. 信息传递渠道匮乏：由于缺乏有效的信息平台或渠道，导致居民之间的交流和沟通受限，无法得知重要公告与消息。
2. 信息来源难以可靠：在信息时代背景下，社区存在大量虚假、夸张甚至误导性的消息传播现象。
这给居民造成了困扰，并影响了其正确参与自治事务。
五、社会资金方面存在的问题和不足1. 资金分配不合理：在一些地区，由于垄断资源等原因，部分富裕群体往往更容易获得社区资金支持，而忽略了弱势群体需求。
2. 资金使用监管薄弱: 社区注入大量公共财政资金后, 委托集中管理方进行世界工程建设, 但由于监管力度不够或者违规操作等原因, 导致资金使用效率低下。
六、改进方法1. 加强法律宣传教育：通过社区讲座、媒体报道等方式，提高居民的法律意识，使其能够正确行使权利和履行责任。
2. 完善立法和政策：相关部门应根据实际情况推动制定更为详细的相关法规和政策，并明确权力边界，为居民自治提供有力支持。
3. 引入公众参与机制：建立统一的集体决策机构，并采用适当的民主程序解决矛盾，增强社区成员对自治过程的投入感和满意度。
小区自治管理情况调研报告-调研报告
小区自治管理情况调研报告/调研报告一、前言随着城市建设的发展，城市居住小区已日益成为城市居民集中居住、生活的基本社会单元。
在这个社会单元中，是以居民的自治管理为主，社区管理为辅的基本特征。
小区自治管理的好坏，不仅关系到每户居民的切身利益，更关系到小区居民的主人意识、社会意识和民主意识的建立和培养。
作为以“市民社会”为基本特征的社会发展规律和方向，市民组织的发展完善，是衡量一个城市发展与否的极重要标准。
从这个意义上说，小区自治管理的状况和能力不仅关系到社会的和谐和稳定，也关系到城市发展水平和政治文明的建设问题。
作为首善之区的区，不仅是全国最早开展社区建设的城区之一，也是社区建设成效最好的城区之一，因此，更应该努力关注这些来自社区的基本的社会治理问题。
但就目前而言，我们城市小区的自治管理还相当不完善，其突出地表现在以下方面：（一）业主大会发起组织机制缺乏。
就区而言，几乎没有一个小区召集过真正意义上的业主大会和规范的书面业主大会。
（二）业主委员会的工作机制和组织能力欠缺。
目前，区范围的小区中，绝大多数的小区业主委员会都是名存实亡，不能正常的开展工作和履行职责。
（三）业主委员会作为业主大会的执行机构和业主利益的代表者和维护者，其选举产生和发起组织的程序，存在着明显的不公正、不合理之处，使得业主对业主委员会不信任，业主委员会难以有效开展工作。
（四）涉及业主切身利益的收费问题、帐目管理问题，不透明、不公开，缺乏有效的业主监督制度。
（五）业主对自治管理缺乏热情与信心，加剧了业主呈一盘散沙的状况，意见难统一、不团结、不配合，使得业主自治实际处于被悬置的状况。
以上这些问题的普遍存在，使得小区管理水平长期在低水平徘徊，业主的合法权益得不到有力保障，业主的社会参与热情受到伤害，不满情绪却有增无减，不仅造成了小区自治管理中普遍存在着的各种矛盾，还造成了小区公共设施和公共场地、绿地被不法占用、改作他用和损毁，造成小区环境、形象和质量指标的严重下滑。
乌鲁木齐市住宅小区法律问题研究
乌鲁木齐市住宅小区法律问题研究[摘要]针对鸟鲁木齐市部分住宅小区存在的问题，分析困扰当前小区及业主的原因，针对居民环境权利、业主委员会自治进行法律研究，建议通过相关立法解决此类矛盾，构建和谐住宅小区。
[关键词[鸟鲁木齐市住宅小区；问题；原因；法律研究新疆是民族自治区域，首府乌鲁木齐市是全疆的政治、经济、文化中心，辖7区1县，总面积12000平方公里，居住着汉、维、回、哈、蒙等49个民族，总人口208.2万人。
2007年1月到7月。
乌鲁木齐市累计销售商品房屋192，37万平方米，其中住宅销售就达到了182043万平方米，同比增长了66.34％。
全市目前有物业管理企业200多家，物业管理覆盖率达51％。
随着住宅小区的增多，对物业企业方面的投诉也越来越多。
由于法律、法规的不瞎全，受害者利益很难受到切实的维护，与生活息息相关的问题得不到解决，有的甚至成为影响社会稳定的因素。
一、存在的主要问题乌鲁木齐市住宅小区既有其他城市所具有的普遍性问题，也有区域内特有的问题。
现实生活中，存在的不和谐因素主要有：(一)居民无房产证问题。
据了解，截止2007年底，乌鲁木齐市房产局已受理申请房产历史遗留问题小区144个，涉及业主46000多户。
(二)住房质量存在瑕疵。
如丽秀小区6号、8号住宅楼于2004年10月竣工，未经市质监站验收便投入使用，违反了《建筑法》第六章第61条规定。
调查中发现外墙保温层厚度不符合设计要求，住户反映的6号、8号楼室内墙体出现不同程度的裂缝，部分卫生间天棚有渗漏，一层阳台底板排水管埋深不符合规范要求，外墙窗台无排水措施，雨篷防水未完善等。
(三)“住改商”影响住户正常生活。
在住宅楼内开饭店、开公司等现已成为很多小区的一道“风景”，而业主则成了最大的受害者。
乌市扬子江路的一个大型小区，小旅馆、公司的招牌随处可见。
在小区内一栋居民楼前，仅从招牌看，这栋楼内便有三家旅馆、一家按摩馆，楼内不挂牌的美容院、宾馆、公司还有多家。
业主自治机制的法律思考
关键 词 ： 主 业 业 主 自治
范要求》 ，将对城市社区商业 网点布局 归属 ，物权 法 目前 实行 的是“ 约定优
进 行 统 一 规 划 和 安排 。
先 ”但 是实践 中关 于这种“ ， 共有物 权”
势的业主与强势 的开发商相 比， 显然抗 变成为扩张开发商利益 的“ 霸王约定 ” 。
之间的关系作 了明确规定 ， 实践 中发 大会 的召开及其权利 、 在 业主委员会组成 精细 ， 很有可能导致共有 物权 成了停 留
挥着很 大的作用 。但是《 物权法》 物业 及其职权和职责等问题 。 《 兰州市政府也 在纸面上的权利 。例如 。 究竟 哪些公共 管理条例》 对业主 自治机 制的法律 规定 发布 了《 于社 区商业“ 关 双进 ” 工程的规 设施属于业主共有 ？再如车位 、 车库的
弱 二 、物权法）物 业管理条例＞ 《 Ｈ ＜ 对业 的纠纷不断。在中国的现实语境下 ，
一
、
和谐 社 会 理 念 下 业 主 自治 制 度 主 自治 机 制 的 规 定 及其 分 析
的 重 要意 义
（ ）物权法 》 一 《 对业 主 自治机 制的 衡能力不对等 ， 所谓的“ 约定 ” 便可能演 《 物权 法》 充分尊重业 主 自治 ， 从基 此外 ， 实践 中或今后的实践中可能出现
（ ）物业管理条 例》 二 《 对业 主 自治 根据《 物业管理条例》 的规定 ， 业主
找政府 、 找法院。业 主 自治就是要 由业 停 放汽车 的车位 ， 属于业主共 有 ； 建筑 机制 的规定及其分析
关 决定 ， 管理他们 的共 同财产 和共 同事 业 服务用房 ， 属于业 主共有 。 同时 ， 考虑 大 会代表维 护物业管 理区域 内全 体业
业主自治实践中的困境与对策研究——以Y市X小区为例
房屋缺乏保养 ， 设施设 备老化 ， 环境状况 比较差 。这个现象引
起 了小区居 民的重视 ， 为了改善 小 区状况 ， 小区 内 ５位退 休
人员 于 ２ ０ ０ ６年 自发组织起来 管理小 区。在 在这 ５位 热心人 的号 召下 ， 又先 后有 ４位 退休 职工加入 ． 立了小 区 的业 主 成 委员会 ， 并将其分成 了治 安组 、 洁组 、 保 理财 组等 。小 区居民
主 自治模式能够得到 良好 的发展 。
有一 定 的物 业政策水 平 、 政治智 慧 、 劳任怨 的品 德和顽 强 任 的韧劲 。但是 由于 ｘ小 区工资水平 较低 ， 很难吸引 到年 富力 强 、 于管理 的优秀 的业 主加入 到业 主委员 会 中 ． 种后继 善 这 人才严重 匮乏 的情况 ， 很难在短 时期内得到解决 。 （ 业主 自治组 织责权 不清， 二） 业主 自律 意识 不够 我 国现有 的法律法规 ，对 业主 自治 的有关 规定 不尽 完 善， 加之 ｘ小 区尚未建立完 善的 自治制 度 ， 对其权 利和 义务 尚未做 出明确 的规定 。ｘ小 区业主委员会 的成 员本是一些热 心人 ．当在管理过程 中出现 了一些 业主财产 被盗 的事 件时 ． 由于责权不 清 ． 难免会 引发 一些 不必要 的矛 盾 ， 加之业 主委 员会 并非独立 法人 ． 像谁索 赔 ， 如何 索赔成 为 了业主 与业主 委员会 间解不 开的结 。Ｘ小区 的人 员构成 比较复杂 ． 多数业 主缺乏 民主参 与的意识 ， 强调 权利 的多 ， 强调 义务 的少 ， 自治 有余而 自律不 足 ， 因此经常 出现对业主 委员会形成 的决议不 配合 ， 自行其是 ， 为所欲为 ， 毫不顾忌其他业 主的权益。
干预 。 通过监督 、 引导、 帮扶更好 的发挥业 主 自治组织在公 民
居民自治方面存在的主要问题及对策
居民自治方面存在的主要问题及对策一、问题导入：居民自治的重要性和现实意义居民自治是指居住在一个社区或小区的居民共同参与并管理自己的公共事务和内部事务。
它体现了人们自我组织、自我管理和自我发展的能力，有助于促进社区的和谐稳定以及增强公民参与感。
然而，在实践中，我们也会发现居民自治方面存在一些主要问题。
二、主要问题分析1. 缺乏组织激励机制在居民自治过程中，由于缺乏有效的组织激励机制，很多居民对参与自治活动缺乏积极性和主动性。
他们往往认为时间精力有限，没有太多动力来投入到自治事务中。
2. 缺乏专业知识和技能许多居民对社区管理和公共事务缺乏专业知识和技能，无法有效地处理各种问题。
这导致决策效率低下，无法满足各个群体的需求，甚至出现资源浪费等情况。
3. 参与度不高部分居民对社区事务漠不关心，不愿参与自治活动。
他们可能认为这些事务与自己的生活关系不大，或者觉得自己无法对社区发展做出积极贡献。
4. 欠缺有效的沟通机制居民自治过程中存在沟通不畅、信息不全和交流误解等问题。
这阻碍了居民之间的理解和合作，也影响了自治决策的效果。
三、对策建议1. 建立激励机制为了提高居民参与自治的热情和积极性，需要建立一套完善的激励机制。
比如，可以设立义务岗位，对参与自治工作的居民给予一定程度上的物质和精神奖励；可以开展评比评选活动，树立先进典型榜样等等。
通过这些方式来激发居民的主动性和创造性。
2. 加强培训和教育为了提升居民在自治方面的专业知识和技能，社区组织可以举办相关培训和教育活动。
邀请专家学者、行业从业者进行讲座、培训等形式，帮助居民提升管理能力和问题解决能力。
此外，还可以开展居民自我教育活动，互相交流经验和技巧。
3. 提升参与度通过积极宣传、发动群众、普及知识等方式提升居民对社区事务的参与性。
社区可以组织一些有意义的活动，吸引居民前来参加，并提供充分的信息和渠道供他们了解和反馈。
通过增加参与度，让更多的人能够关注并投入到居民自治中。
业主自治实践中的困惑与对策
中共 青 岛市委 党 校 青岛 行政 学院 学报
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２０ ０ ６年 第 １期
Ｎｏ． １。 ２ ６ ００
收 稿 日期 ：２ ０－ １２ ０ ６０ －８
作者简介 ｔ王冶英 ，中共青岛市 委党 校副 教授．
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维普资讯
中共青 岛市委 党 校 青 岛 行政 学院 学报
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［ 关键 词 ］ 业主 自治 困惑 对 策 （ 中图分 类号 ］Ｄ９ ３ ［ ２ 文献 标识 码］Ａ ［ 章编号 ］１０ －３４ （０ ６ １ ００ ４ 文 ０ ８ ６２ ２ ０ ）Ｏ 一ｏ９ 一Ｏ 所 谓业 主 自治 ， 一般 是指居 住 在一 定 区域 内的 十分 乏力 ，从而 成 为近年 来影 响社 会安 定 的不稳 定 因素 之一 。对我 国的业 主 自治 制度 进行 完善 正成 为 讨 这 一 问题 不 仅具 有理 论意 义 ，而且有 助 于从业 主 自治 管理 角度 全面 规范 发展 我 国住 宅物 业管 理 ，促 进 我 国城 市住 宅物 业管 理行 业走 向市 场化 、 规模 化 、 专业 化方 向 ，尽快 形成 公平 竞 争、优 胜劣 汰 的运行
与维权 手段 ， 还 有一个 培育 和逐 步成 熟 的过 程 ， 都 再 加上 物业 管理 的法 律 、法规 不健 全 ，因此 业 主 自治
定， 但是没有对业主 自治提供完整系统的制度安排， 些地 方物 业管 理条 例强 调 业主 自治管理 与物 业
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城市住宅小区业主自治法律问题探析近年来，城市住宅小区业主自治在实践中显现出来的问题日益突出，业主委员会法律地位的不确定、业主民主参与意识差、经费保障的障碍、以及对业主委员会缺乏有效的监督制约机制等等，是导致业主自治纠纷的主要原因，笔者从以上几个方面进行了分析，并提出了业主自治和谐发展的改善途径。
标签：业主；业主自治；法律问题一、业主自治及其法律依据（一）什么是业主自治业主自治是指住宅区域内的全体业主，基于建筑物区分所有权，依照法律、法规规定，通过民主程序建立自治组织、确立自治规范、自主决定本小区范围内的公共物业事项并进行自我管理的一种基层自治模式。
（二）业主自治的法律依据1994年以前，小区的物业管理是由国家进行管理的，1994年建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》第6条规定:“住宅小区应当成立住宅小区管理委员会”,这样业主管理委员会参与物业管理的模式在全国得以正式确立,并在新建小区普遍实行。
但小区管委会的组成包括政府(公房所有人)、小业主(私房所有人)和房屋使用人(租户或其他非业主使用人)三方主体，是一个半自治、半行政的物业管理维权组织。
[1] 1998年国务院在《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》第一次提出业主自治概念，确认了住宅小区的业主自治和物业管理企业专业管理的模式。
2003年国务院出台了《物业管理条例》，对业主、业主大会、业主委员会和物业管理专业公司的权利义务做了统一规范，从而在行政法规的层面上确认了完全意义上的住宅小区业主自治模式。
2007年国家颁布《物权法》，以专章形式规定了业主建筑物区分所有权，确立了业主自治在小区治理中的主导地位。
二、业主自治制度的缺陷分析自1994年我国实施物业管理至今已经走过了15个年头。
在这15年中，业主自治伴随着层层阻碍正步履艰难的向前推进，在实践中所出现的越来越多的业主自治纠纷，逐渐显现出我国的业主自治制度所存在的一些缺陷。
（一）业主委员会法律地位的问题业主委员会法律地位的问题，指业主委员会作为业主大会的“执行机构”，其对内管理权、对外代表权的问题。
第一，业主委员会是否具有法人资格，成为独立的民事主体。
对于业主委员会的资格，理论界主要有“社团法人”、“非法人组织”、“其他组织”三种观点。
笔者认为：业主委员会既非“法人团体”,也不是“其他组织”，它既无独立诉讼主体资格，也无民事主体资格。
一方面，我国现行物业管理制度设计之下的业主委员会，仅是业主大会的“执行机构”，根本没有自己独立的财产，不可能成为“法人团体”。
另一方面，业主委员会作为物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，其权利基础是业主大会的授权，而业主大会授权的基础又源于业主对物业的所有权。
业主委员会只有在取得业主大会的授权后，才能代表全体业主从事物业管理范围内的行为。
因而现在城市小区的业主委员会，只是物业管理区域内全体业主的自治性组织，它像公司的董事会一样，只有对内能力而没有对外的资格。
[2]第二，业主委员会是否可以成为诉讼主体。
如果业主的合法权益被侵犯，作为一个“执行机构”，能否代表全体业主参与诉讼(以原告或者被告的身份)？如果可以，所带来的诉讼风险由谁来承担？由于法律没有明确规定，因而造成了在实践中不同法院有着不同的做法。
一般来说，业主的诉讼可以分为三种情况：业主个人诉讼，部分业主诉讼，全体业主诉讼。
业主个人诉讼以业主个人名义进行即可，部分业主诉讼可以采取推荐代表的集团诉讼。
但对于全体业主的诉讼,是否也适用这种推荐代表的集团诉讼呢？对此,《民事诉讼法》并未明定，而《物权法》中仅规定了业主个人诉讼可以以业主个人名义进行，而对业主委员会是否可以为业主的公共利益而成为诉讼主体并未涉及。
（二）业主参与意识、民主意识差，自治观念缺乏，严重影响了自治权的实现第一，业主在维护自身权益方面与公民社会自治观念存在差距。
由于中国有相当长时间实行的是以计划经济为特色的福利性住房制度，产权多归属于国家，居民只是使用权人，公共事务也大多由国家统一管理。
这样就造成人们普遍只对自己所使用的财产关心，而对于公共事务却缺乏管理意识。
这种参与意识的弱化，民主观念的缺乏，极大地阻碍了业主自我管理社区。
[3]第二，业主对自我管理模式的曲解。
在住房改革的过程中，业主由“单位人”逐渐转变为了“社区人”，打破了住房制度改革前由单位对住房进行管理，取而代之的是业主选举业委会进行自我管理。
但因这种自主管理的组织形式是因国家政府转变职能的形态出现，由国家“自上而下”推进发展与放权，因此很容易给人造成思想上“错觉”，禁锢于国家行政管理模式的假象中，仍然抱着依赖政府的思想不放。
第三，业主对代表自己权益的自治组织作用的认识偏差。
由于物业管理在我国产生的时间较短，人们对于业主自治、业主大会与业委会作用了解不深，认为业委会与街道办事处、居民委员会没什么区别，管理的事项与自己没有直接关系，缺乏热情和兴趣。
这样在社区自治管理便形成了民间治理的“恶性循环”：一方面缺少民主精神和自由自主信念；另一方面也未形成足够的理性自律和公共群体精神，缺少对民主法治的深层理解和体验，严重阻碍了业主委员会的组建和运行，也严重影响了业主自治权的实现，业主自治的权利始终停留于法律文本的静止状态。
（三）业主委员会的权利运行缺乏有效的监督罢免体制虽然《物业管理条例》第5条明确了房地产行政主管部门有监督和指导业主大会、业主委员会工作的权利和义务，第6条和第11条也规定了业主和业主大会的监督权和提议权。
但是对因业委会或其成员滥用权利给业主造成的未达到刑法或治安处罚标准的侵害并没有规定监督和惩罚的方式。
在业委会侵害物业管理公司或者除业主以外的相对人的权利的时候更是没有法律保护。
相反，业委会有代表业主与业主大会选聘的物业管理公司签订物业服务合同，监督业主公约实施等权利，但是执行这些重大的职责却没有具体监督的程序、机构、监督权限的明确规定，使这些规定在操作性和实践中大打折扣。
这既容易造成权利的滥用，又容易使民主自治流于形式，而违背业主委员会建立的初衷。
另外，《物权法》在第78条第2款规定:“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”，但对诉讼手段以外的监督权没有具体规定。
对于罢免权，无论是《物业管理条例》、《物权法》还是《业主大会规程》都支字未提。
三、业主自治和谐发展的改善途径作为社区自治管理的基本主体，业主基于事实上和法律上的必然关联已经成为当前中国实践基层民主政治的强大群体之一，业主自治的良好发展将会推动我国社会结构更加符合法治国家的要求，并促进真正的宪政民主政体的形成。
因此，加强业主的民主自治意识，完善业主委员会制度，构建良好的运行机制有着重大意义。
（一）完善业主委员会制度如前所述,我国的业主委员会并没有独立的民事主体资格,不能承担民事责任。
但在现实中,业主委员会却代表小区业主对外签订物业服务合同、起诉或应诉等,由此引发了许多纷争。
笔者建议:可以确立业主大会为独立的民事主体, 规定业主委员会只能以业主大会的名义,在授权范围内行使职权。
只有这样,才能最终理顺物业管理外部的法律关系，使得真正有财产者(业主)获得民事法律活动的权利并以其财产承担民事法律义务。
因为:第一,业主大会有自己的名称,可以以物业小区的名称作为业主大会的名称。
第二,它有严密的组织机构，决策机关(业主大会会议)和执行机关(业主委员会)。
第三,它有团体章程———业主公约。
第四,它有独立的财产,并能承担独立的财产责任。
业主大会的资金来源主要是业主交纳的维修基金以及共有物使用过程中产生的收益。
第五,业主大会是依法成立的组织,并能以自己的名义进行民事活动,以自己的名义起诉应诉。
在对外关系中,业主委员会代表业主大会与他人签约,其权利、义务归属于业主大会。
（二）加强民主自治意识，激励业主积极、认真参与社区管理“一个社群对发展意义的共识是他们可能成功的关键因素。
因为所有的制度都是基于共同理解的，是社会的产物。
个体组成的社群如果不抱有某些共同的信仰、规范和概念，则是无法自主治理。
”[4]这种“共识”在业主自治中集中表现为通过授权业委会管理社区事务，最大限度地实现业主权益，同时又不妨碍其他相关体权利的实现，达到自身、他人、整个社区的多方共赢；并逐渐在社区自治中形成张力，即业主一方面积极支持业委会工作，另一方面又相对于有独立的地位，可以依据法律法规和业主公约、管理制度等对业委会进行有效的监督，保证业委会的正当运行。
[5]而努力建立起平等、合作、容忍和责任的公民观念和信任机制，提高业主的权利、参与和监督意识是这一张力产生的重要途径。
（三）建立有效的业主委员会监督机制由于业主之间、业主与业委会之间有着直接或间接的利益关联，在社区生活空间中，既容易因为有相同的利益而形成共同目的，也容易因各利益主体间的差异而造成权利争端，而在这种紧张关系中，具有相对独立性的业委会往往就会成为最具变数的组织。
他们要么坚决或暧昧地站在业主一边，成为与物业管理者的谈判者；要么与物业管理者结成各种形式的利益共同体，蜕化为业主利益的侵害者。
[6]在这种情况下，必然要强调业委会要对业主和业主大会负责，并受其监督。
而行之有效的监督机制至少应当包括政府的监督和业主的监督。
首先，应当明确政府监督部门对业主大会的指导、监督工作遵循属地管理原则。
市物业管理行政主管部门（以下简称市主管部门）依法对全市业主大会的活动进行指导、监督；区物业管理行政主管部门（以下简称区主管部门）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督；街道办事处（以下简称街道办）、社区居民委员会（以下简称居委会）依法对辖区内业主大会的活动进行指导、监督；街道办应当设立物业管理专职工作人员，居委会应当设立物业管理兼职工作人员。
这样，就将业委会与居委会、街道办之间的关系理顺了。
其次，建立行之有效的业委会议事机制和执行机制，按照法律法规和业主公约进行工作、履行职责，确保业委会工作的透明，让业主放心。
可以建立一个专职的机构——监事委员会对其进行约束，以此来制约业主委员会的权利。
[7]最后，可以采用局外人参与业主委员会管理的方式进行监督。
这样更能使业委会中立、理性地处理事务，同时也使业委会的运行更加科学、合理。
当然，这种方式应当考虑社区的规模、现代化程度等，以不增加业主的过多负担为原则。
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