写字楼配套商业与综合商业的区别
大厦商业功能设计方案比较
大厦商业功能设计方案比较引言大厦商业功能设计是指在大厦的使用和运营过程中，根据商业需求进行功能规划和空间布局的过程。
不同的商业功能设计方案，会直接影响到大厦的商业价值和吸引力。
本文将比较不同大厦商业功能设计方案的优缺点，旨在为大厦商业空间规划提供指导和参考。
方案一：多元化商业功能设计方案方案描述多元化商业功能设计方案的核心理念是在大厦内引入多种不同类型的商业功能，以满足不同人群的需求。
这种方案通常将商业空间划分为不同的区域，有不同的商业功能，如零售店铺、办公空间、餐饮娱乐场所、健身中心等。
优点分析1.能够吸引更多的人群。
多元化的商业功能能够满足不同人群的需求，吸引更多的顾客和租户。
2.可以提供丰富的消费体验。
顾客可以在同一建筑内享受到多种不同的商业服务，使其消费体验更加丰富。
3.增加商业价值。
多元化商业功能设计方案能够吸引更多的租户和顾客，提高大厦的商业价值和投资回报率。
缺点分析1.空间利用效率有限。
引入多种商业功能需要划分不同的区域，可能导致空间被浪费或无法最优化利用。
2.管理和维护成本高。
多元化商业功能设计方案需要对不同商户进行管理和维护，增加了管理的复杂性和成本。
3.竞争压力大。
多个商业功能在同一建筑内竞争，可能导致某些商户生存压力增加。
方案二：专业化商业功能设计方案方案描述专业化商业功能设计方案是指将大厦内的商业空间专门划分为某一行业或某几个相关行业的专业市场。
这种方案通常会有统一的管理机构和规范，以促进行业的发展和提高商业服务质量。
优点分析1.空间利用效率高。
专业化商业功能设计方案能够更好地将空间利用起来，提高商业空间的经济效益。
2.提供专业化服务。
专业化商业功能设计方案能够提供更专业、有针对性的商业服务，满足特定行业的需求。
3.建立行业品牌。
通过统一的管理和规范，专业化商业功能设计方案有助于建立行业品牌和提升商业形象。
缺点分析1.吸引力限制。
专业化商业功能设计方案可能只能吸引某一特定人群，无法满足其他人群的需求。
商业综合体及商业业态分析
商业综合体及商业业态分析一、商业综合体概述1.产生背景二次世界大战之后，随着社会经济的发展，人们的生活方式、消费观念都发生了改变，传统商业建筑(如百货商店)已不能适应由传统的单一购物模式向集消费、休憩、娱乐等于一体的“体验式消费”的商业模式的转化，其零售领域的主导地位逐渐被能满足多种活动需要的新型商业建筑形式由商业综合体所取代。
2.商业综合体概念“商业综合体”的概念，源自“城市综合体”的概念，但是两者有着明显区别。
城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐五大核心功能于一体的“城中之城”(功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）.而“商业综合体”，是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱等城市生活空间的三项以上功能进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互裨益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。
3.商业综合体特征·高可达性商业综合体通常位于城市交通网络发达、城市功能相对集中的区域，可以位于城市CBD、城市副中心或规划的城市未来发展新区,拥有与外界紧密相连的主要交通网络和信息网络。
·高密度、集约性建筑高度和密度均很高，形成高楼林立的现象，成为城市的标志;人口密度大，人流密集,白天、工作日商务人流进出密集；夜晚及周末居住、消费人流集中；昼夜人口、工作日与周末人口依据功能不同而形成互补；功能全面、集中。
·整体统一性建筑风格统一，商业综合体各个单位建筑互相配合、影响和联系；建筑群体与外部空间整体环境统一、协调.·功能复合性商业综合体内部自身可以实现完整的工作、生活配套运营体系。
其拥有城市的多重功能：商务办公、居住(包括酒店、住宅、公寓等）、商业、文化娱乐消费、完善的交通出行系统，形成城市综合体功能的多样性和复合性，同时各功能之间联系紧密，互为补充，缺一不可。
·土地使用均衡性商业综合体注重均衡的土地使用方式和最大限度地利用土地资源，避免土地过分集中于某一特定功能：不同功能的建筑群相对均衡地分布于不同种类的土地；兼顾不同时段对综合体各个功能的不同使用，例如昼夜之间、工作日和周末之间，会对商务、商业、居住、娱乐消费产生不同需求。
商业地产、商业中心类别划分
►典型代表——亚运村北辰购物中心、飘亮购物中心、龙德广场
典型代表——亚运村北辰购物中心
典型代表——龙德广场
三、社区型商业中心
►社区型商业中心是指商业一定程度集聚，主要配置居民日常生活必需品和商业行业和生活服务业的 商业集聚区，满足本社区居民“开门七件事”，是最基本的商圈和城市服务体系。该级商圈以大中型 超市为主，有各类餐饮、文化活动中心、社区服务中心等各种服务设施。社区级商业中心以当地居民 为主，一般在社区级商业中心的外来购买力不到10%。 ►通常认为，城市商业规划发展距市级、区域商业中心1-2公里以外的居住区，服务人口5万人左右， 应有一个相应规模的社区级商业中心，这在控制性规划指标中都给出了相应的配套商业指标，商业营 业面积为1-2.5万平方米之间，同其他级别的商圈实现联动、错位发展。 ►典型代表——泛海商街、国美第一城商街
商业地产类别划分
一、建筑综合体
►建筑综合体又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商业、会议、展览及娱乐于 一身的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能力强。建筑综合体因其规模宏大、功能齐 全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心，东 京的阳光城、北京的国贸等都属大型建筑综合体。从建筑形态上，建筑综合体进行统一规划设计，利 用平台、天桥等形成空间的流通和差异，创造比团块式建筑更丰富的空间。通过地下层、地下夹层、 天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、 停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的"通道树型" （accesstree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 建筑综合体又是高科技、高智能的集合，它将不同时间段的功能组织在一起，保持其24小时的繁荣， 从而提高综合体的使用效益。
综合体、购物中心和百货大楼的区别
城市副中心，是城市经济增长点
由于很多的大城市市区已经没有能够找出占地 5万㎡以上的地块，因此很多都市综合体最大 的选址可能是在城郊结合部
四、都市综合体的发展历程
第一阶段
独立综合体 第二阶段
第三阶段
综合建筑体
大型综合群
02
购物中心
目录
一 二 三 四
定义和组成 三大特征 分类 发展历程
统百货升级， 本效应的购物 产品形态百花 台及完善、资
增加餐饮和娱 中心项目，形 齐放、城市综 本运作机制探
乐形态，但本 成新兴市场机 合体诞生
索完善
质上与购物中 会
心还是有区别。
03
百货商场
百货商场的特点
（1）百货商场规模特点 百货商场规模通常在2万平方米左右，比如北京赛特购物中心的面
积为1．8万平方米。 （2）百货商场规划设计特点
服务对象不同 物业体量不同 布局模式不同
购物中心是物业出租，管理的是 百货业态是商品买卖，面对的是
商户，经营的是全客层、潜在购 相对集中的有直接购买目的的顾
买需求的顾客
客，经营的是商品
购物中心通常几倍于百货商城， 百货商城通常选择中等规模物业 占地面积大，建筑面积大，停车 面积大
购物中心多以数条步行街或回廊 百货商城以商品岛方式布局，只 式多层布局，其共享空间不仅要 有有限的场内共享空间 通透各业态的聚集和互动，更要 扩展到周边环境。
购物中心和百货的区别
客群定位不同 零售功能不同
购物中心
以年龄、喜好、消费心理、消 费行为甚至是社会发展趋势等 更多因素指标衡量
百货商场
主要是以收入和阶层来划分客 群
配套商业_业态
商业业态的形式及特点商业业态包括百货店、超级市场、大型综合超市、便利店、专业市场(主题商城)、专卖店、购物中心和仓储式商场等8种形式。
各主要业态选址和经营特征如下。
1、百货店百货店是指在一个大建筑物内，根据不同商品部门设销售区，开展进货、管理、运营，满足顾客对时尚商品多样化选择需求的零售业态。
(1)选址在城市繁华区、交通要道。
(2)商店规模大，营业面积在5000平方米以上。
(3)商品结构以经营男装、女装、儿童服装、服饰、衣料、家庭用品为主，种类齐全、少批量、高毛利。
(4)商店设施豪华、店堂典雅、明快。
(5)采取柜台销售与自选(开架)销售相结合方式。
(6)采取定价销售，可以退货。
(7)服务功能齐全。
2、超级市场超级市场指采取自选销售方式、以销售食品、生鲜食品、副食品和生活用品为主，满足顾客每日生活需求的零售业态。
(1)选址在居民区、交通要道、商业区。
(2)以居民为主要销售对象，10分钟左右可到达。
(3)商店营业面积在1000平方米左右。
(4)商品构成以购买频率高的商品为主。
(5)采取自选销售方式，出入口分设，结算由设在出口处的收银机统一进行。
(6)营业时间每天不低于11小时。
(7)有一定面积的停车场地。
3、大型综合超市大型综合超市是指采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，满足顾客一次性购足需求的零售业态。
(1)选址在城乡结合部、住宅区、交通要道。
(2)商店营业面积2500平方米以上。
(3)商品构成为衣、食、用品齐全，重视本企业的品牌开发。
(4)采取自选销售方式。
(5)设与商店营业面积相适应的停车场。
4、便利店(方便店)便利店是满足顾客便利性需求为主要的目的的零售业态。
(1)选址在居民住宅区、主干线公路边，以及车站、医院、娱乐场所、机关、团体、企业事业所在地。
(2)商店营业面积在100平方米左右，营业面积利用率高。
(3)居民徒步购物5-7分钟可到达，80%的顾客为有目的的购买。
(4)商品结构以速成食品、饮料、小百货为主，有即时消费性、小容量、应急性等特点。
商务写字楼类型和商务综合体
商务写字楼类型和商务综合体1、传统办公楼具有两⼤特点：⽴⾜于⾃然通风和采光，以⼩空间为单位排列组合⽽成。
这⼀类办公楼起始于底层或多层砖混结构，较⼩的开间和进深尺⼨。
如：3．6—4．o⽶的开间、5—8⽶的进深等，层⾼⼀般也在3．6⽶左右。
建筑向⾼处发展以后，产⽣了钢筋混凝⼟的框架结构，但是使⽤空间仍按传统的模式，仍属于传统办公楼的⼀种。
传统办公室的优点是私密性强，⼯作者可⾃⾏控制⼯作环境(灯、百叶亩、家具布置等)。
缺点也⾮常明显，表现在空间利⽤率低，缺乏灵活性。
2、早期的现代办公楼其特点是⼤空间框架模式，注重空间的实效。
该模式不利的地⽅是办公环境⽐较冷酷、机械，⼯作⼈员的⾝⼼健康没有受到应有的重视。
3、后期的现代办公楼。
其特点是办公环境富有⼈情味，周围环境忧雅、舒适，内庭院或中庭绿化景观好。
出现了以景观为突出卖点的办公室，即景观办公室，这样的办公室布局灵活，有适当的休息空间，⽤灵活隔断和绿化来保证私密性，地板、天棚均有吸⾳处理等。
4、智能化办公楼。
随着信息时代的到来，世界上出现了⼀批举世公认的智能建筑，其中绝⼤部分是办公楼；20世纪90年代，我国开始建成少量的智能建筑，如上海的⾦茂⼤厦。
智能化办公楼发展迅速，继3A之后，⽬前义细化推出5A概念，智能建筑已成为21世纪办公建筑发展的趋势。
按功能复合程度分类。
写字楼分为纯写字楼、综合楼和商务综合体。
纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动报供服务。
⼀般地在底层只有银⾏、咖啡店、⾼级餐馆、商务中⼼、娱乐场所、会议室等。
综合楼的⾼级形态是商务综合体。
所谓商务综合体⼜称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于⼀⾝的微型城市，其特点是功能协同、空间紧凑、抗风险能⼒强。
建筑综合体因其规模宏⼤、功能齐全⽽被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着⾮同寻常的⾓⾊，如曼哈银的格克菲勒中⼼、东京的阳光城、北京的国贸中⼼等都属⼤型建筑综合体。
商业区用地分类平衡表
商业区用地分类平衡表商业区用地分类平衡表是对商业区用地进行分类和平衡的一种工具，它可以帮助规划者和决策者合理利用商业区用地资源，推动城市经济的发展。
商业区用地主要包括商业综合体、购物中心、商业步行街、商业办公楼等。
下面将对商业区用地分类平衡表进行详细介绍。
一、商业综合体商业综合体是指集购物、餐饮、娱乐、办公等功能于一体的综合性商业建筑群体。
商业综合体的分类主要根据其规模、定位和功能来划分。
根据规模，商业综合体可分为大型商业综合体、中型商业综合体和小型商业综合体。
根据定位，商业综合体可分为高端商业综合体、中端商业综合体和低端商业综合体。
根据功能，商业综合体可分为购物中心型商业综合体、文化娱乐型商业综合体和办公型商业综合体。
二、购物中心购物中心是指以购物为主导，集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业建筑群体。
购物中心的分类主要根据其规模、业态和地理位置来划分。
根据规模，购物中心可分为大型购物中心、中型购物中心和小型购物中心。
根据业态，购物中心可分为综合型购物中心、专业型购物中心和主题型购物中心。
根据地理位置，购物中心可分为市区购物中心、郊区购物中心和旅游购物中心。
三、商业步行街商业步行街是指以步行为主要交通方式，集购物、餐饮、娱乐等功能于一体的商业街区。
商业步行街的分类主要根据其规模、特色和地理位置来划分。
根据规模，商业步行街可分为大型商业步行街、中型商业步行街和小型商业步行街。
根据特色，商业步行街可分为特色商业步行街、文化商业步行街和主题商业步行街。
根据地理位置，商业步行街可分为市区商业步行街、景区商业步行街和历史文化街区。
四、商业办公楼商业办公楼是指以办公为主要功能，集商务、服务等功能于一体的商业建筑。
商业办公楼的分类主要根据其规模、等级和地理位置来划分。
根据规模，商业办公楼可分为高层商业办公楼、中层商业办公楼和低层商业办公楼。
根据等级，商业办公楼可分为甲级商业办公楼、乙级商业办公楼和丙级商业办公楼。
商业综合体分类
商业综合体分类商业综合体是指将商业、娱乐、文化和居住等不同功能融合在一起的大型综合性项目。
在不同的业态、规模和定位上，商业综合体可以分为多种分类。
下面将从业态、功能和规模三个维度对商业综合体进行分类。
一、业态分类1. 商业+住宅型综合体：以商业为主导，同时配套住宅，旨在满足社区居民的购物、休闲和生活需求。
例如，购物中心和小区商业街的结合。
2. 商业+办公型综合体：以商业为主导，配套办公楼，主要服务于商务人士。
例如，商务中心和写字楼的结合。
3. 商业+酒店型综合体：以商业为主导，配套酒店，旨在提供购物和旅游的便利。
例如，购物中心和酒店的结合。
二、功能分类1. 购物型综合体：以商业购物为核心功能，提供丰富的商业品牌和消费体验，例如购物中心、超市等。
2. 娱乐型综合体：以娱乐休闲为核心功能，包括电影院、KTV、游乐场等娱乐设施。
3. 文化型综合体：以文化艺术为核心功能，提供展览馆、博物馆、剧院等文化体验场所。
4. 教育型综合体：以教育培训为核心功能，提供学校、培训机构等教育资源。
5. 办公型综合体：以办公为核心功能，提供写字楼、商务中心等办公场所。
三、规模分类1. 大型商业综合体：占地面积大，拥有丰富的商业和配套设施，可以满足大规模的购物和娱乐需求。
例如，大型购物中心、商业街等。
2. 中型商业综合体：规模适中，商业和配套设施相对较少，主要服务于周边居民和商务人士。
例如，社区购物中心、商业广场等。
3. 小型商业综合体：规模较小，商业和配套设施有限，主要服务于局部商圈或特定群体。
例如，小型商业街、便利店等。
综合起来，商业综合体的分类可以根据业态、功能和规模进行划分。
不同的商业综合体可以根据市场需求和地区特点进行选择。
商业综合体的发展正逐渐走向多元化和综合化，以满足消费者的多样化需求。
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各业态及商户之间租金差异较小，一些属于配套功能的商业业态，可能会在租金上有所让步，但独立经营的业态，在招租时，可以锁定高租金的行业
各业态及商户之间租金差异较大，整体租金相对居中
对写字楼影响
商业运营相对简单，易运作，商业运营的好与坏对写字楼品质及租金影响较小。
商业运营相对复杂，商业运营的好对写字楼品质及租金的提高较小，商业运营的差对写字楼品质及租金的负面影响较大。
写字楼配套商业是为了满足写字楼商务、办公等需求的配套型商业，相比于综合体（写字楼+商业）中的综合型商业而言而言，二者有很大的区别：
类别
配套商业
综合商业
消费客群
以本写字楼消费客群为主
以周边居民、写字楼、酒店、ห้องสมุดไป่ตู้校等消费客群为主
项目定位
满足写字楼商务、办公等需求
为满足周边消费者购物、休闲、娱乐等需求
策划定位
相对简单，不需要主题及特定主力店
比较复杂，有较明确的主题及主力店
业态组合
业态相对独立，商户与商户之间的关联度不强
业态及商户组合关联度很大
建筑设计
写字楼底商及地下商业组成即可，不需要有太多的公共空间及活动空间
具有标准的shopping mall的建筑形态，留有较大的公共空间及活动空间，设计明显的交通及户外广告导引，设计合理的人流动线及车流动线
有些商户不会进驻综合商业，比如：由于营业时间及安全性等因素，银行营业厅一般不会开在综合商业中
管理团队
不需要成立单独的商业运营管理团队，由写字楼运营管理团队直接管理即可
需要成立专业的商业运营管理团队
运营推广
不需要太多的运营推广渠道或者费用
需要较系统的、有效的运营推广渠道以及一定比例的运营推广费用，年度推广费用一般占年度总租金的3%左右
使用面积
由于商业公共面积及活动面积较小，写字楼配套商业的租赁使用面积比例较高
由于需要较大的商业公共面积及活动面积，综合商业的租赁使用面积比例较低
招商进度
由于业态及商户之间关联度较小，各业态商户可同时进行招商
由于业态及商户之间关联度十分紧密，主力店招商对其他商户的进驻及租金的影响较大
商户意向
商务型商户比较喜欢进驻写字楼商业，比如：由于写字楼能够给银行带来较多的银行业务，故银行营业厅进驻写字楼的倾向较高