房地产开发经营与管理作业

房地产开发经营与管理作业题汇总第一章房地产与房地产业一、名词解释1、房地产业: 1、房地产业：指从事房地产开发、经营和管理等各类经济活动的行业，是国民经济中具有生产和服务两种职能的独立产业部门。

二、填空题1、房地产是指（房产）和（地产）的结合体及其衍生的（权利关系）的总和。

2、从价值形态上说，房地产作为商品是（使用价值）和（价值）的统一体。

3、广义的房地产业的内涵应包括（土地开发经营业）、房产开发经营业、（房地产中介服务业）、房地产金融业和（物业管理服务行业）。

三、单项选择题1、在国民经济的产业结构体系中，房地产业是属于（C ）的一个重要产业部门。

A.第一产业B. 第二产业C.第三产业D. 介于第二产业与第三产业之间四、多项选择题1、从房地产商品构成的基本形态看，大体可分为哪几种类型（ABD ）A.建筑地块B. 房屋建筑物C.道路D. 配套基础设施2、与房地产业紧密相关的各类中介服务包括（ACD ）A.房地产咨询B.物业管理C. 房地产经纪D. 房地产评估五、判断题1、地产是指用于房屋建筑的土地，包括地面、地上一定的空间的设施等。

（×）2、从根本上说，房地产价值的双源性是由土地价值的双源性造成的，而土地价值的双源性又源于土地本身的双重属性。

（√）六、简答题1、为什么房地产作为社会财富，是一种资产，反映一定的经济权利关系？答：从产权关系来说，房地产作为社会财富，又是一种资产，反映一定的经济权利关系。

由于房地产具有空间位置的不可移动性的特点, 在房地产商品交易中，它的空间位置并不移动，而只是房地产权利关系（包括所有权、占有权、支配权和使用权）的转移和改变2、房地产具有什么经济特性？答：内涵的统一性；价值的双源性；空间的固定性；需求的普遍性；效用的长期性。

七、论述题1、怎样理解房地产具有内涵的统一性答：（1）房地产的整体概念包涵了房屋建筑物、建筑地块、经济权利等方面，它们都不是孤立存在的，而由“ 房” 、“ 地” 、“ 产” 三者有机结合形成的统一体。

任何房地产类型都是由房屋建筑物和建筑地块两个物质因素构成的统一物。

（2）房地产的内涵是商品属性和资产属性的统一。

房地产的内涵还包含了一定的经济权利关系，即通常所说的产权。

这种经济权利或产权关系是由房地产的商品属性所决定的。

由于房地产商品使用价值的耐用性及其价值量大的特点，更加显现出它的资产属性。

房地产的资产属性及其衍生的经济权利关系，是完整的房地产范畴不可或缺的重要内涵之一。

2、论述房地产业的行业特性答：房地产业作为国民经济的独立产业部门，同其它产业相比，具有其独特的产业特性。

主要表现在以下几个方面：（1）先导性和基础性。

从房地产业在国民经济中的地位和作用来看，房地产业是一个先导性、基础性产业。

房地产商品是社会必需的生产资料和生活资料，涉及社会生产和再生产以及教育、科学、文化、卫生等各行各业，是各种社会经济活动运行的基础、物质载体和空间条件，因而以房地产为经营对象的房地产业也就必然处于基础性产业的地位。

同时，又由于房地产开发是城市开发、工业、商业以及其它各行各业开发的先导，因而房地产业也就成为先导性产业。

（2）综合性和关联性。

从房地产业与其它产业的关系来看，它是一个具有高度综合性和关联性行业，呈现出支柱产业的特征。

房地产业的综合性，主要体现在它是横跨生产、流通和消费各个领域的产业部门。

高度关联性，必然使房地产业的发展具有带动其他产业和整个国民经济增长的重大作用，从而具备支柱产业的特征。

（4）资金密集型和高风险性。

从房地产业的投资过程来看，它是一个高投资和高风险并存的行业。

房地产业是一个资金密集型行业，由于房地产的价值量大，建设周期长，资金占用多，它的经济活动是一个大量资金运作的过程。

由于房地产投资周期长及其固定性、变现能力差等特点，因而涉及的风险也相对较大（4）级差收益型和区域性。

从经济活动的范围来看，房地产业又是一个区域差异巨大、级差收益明显，地区性特别强的行业。

由于房地产的空间固定性，房地产业的发展比起其他行业更多地受制于区域经济的发展水平。

即使在同一地区，由于微观区位的不同，也使房地产价值出现巨大的分异。

（5）权利主导型和制约性。

从社会经济政治关系看，房地产是一种权利主导型的商品，房地产业是受政府政策影响较大、并与法律制度紧密相关的行业。

这种制约性主要体现在权利关系的复杂性所引起；房地产的外部性特点的制约；运作规范性的制约。

第二章房地产开发与经营理论和策略一、名词解释1、可行性研究: 是在具体实施一项投资建设方案前，对拟建项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析和研究过程。

二、单项选择题1、房地产产品的生命周期为（B ）A. 30-40aB. 40-50aC. 50-60aD. 60-70a三、多项选择题1、有哪几种价格确定理论（ABCD ）A.完全竞争型市场结构企业定价B.垄断竞争型市场结构企业定价C.寡头竞争型市场结构企业定价D.纯粹垄断型市场结构企业定价2、房地产市场生命周期有（ABCD ）A.进入期B.成长期C.成熟期D.衰退期3、房地产开发与经营决策有哪些类型（ABD ）A. 不确定型B. 确定型C.综合型D.风险型四、简答题1、房地产价格与一般物价不同处？答：表现为代价的价格，也表示为使用和收益代价的租金；实质是房地产权益的价格；长期考虑下形成房地产价格；随交易的必要而个别形成，交易主体间的个别因素易起作用。

2、房地产产品在不同市场生命周期阶段采取怎样的定价策略？答：（1）房地产品进入期：高价、低价、温和定价策略（2）房地产成长期：市场变动，采取进入期定价策略（3）房地产成熟期：适价策略、对产品适当改进（4）房地产衰退期：让价策略第三章房地产市场一、名词解释1、房地产市场：房地产交易的活动场所、交易途径、形式。

2、房地产市场运行机制：市场有机体互相联系、互相制约，调节市场交易主体和客体，促进规范运行的形式和手段。

3、房地产市场分级运行:交易、流通是在三个具有不同运行特征的层次上进行的，将房地产市场的这种实际运行状况称为房地产市场分级运行。

4、房地产一级市场:土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容得土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。

5、房地产二级市场:亦“土地或房地产开发市场”，房地产增量市场。

6、房地产市场的需求:房地产消费者在特定的时间内，在一定的价格水平上，愿意购买而且能够买的房地产商品的数量。

7、房地产需求的价格弹性: 指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量的变化比率。

8、房地产需求的收入弹性: 指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率。

9、房地产潜在需求:指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量10、房地产市场的供给: 指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。

11、房地产供给弹性: 指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率。

12、房地产市场供求均衡: 即供给与需求的均衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。

13、房地产市场供求的非均衡: 即供给与需求的失衡状态，指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。

二、辨析题1、房地产市场对商品短期供求变化反应很灵敏答：错。

由于开发投资额巨大、周期长，当房地产市场上供过于求时，为减少损失不能停止建设；当供不应求时，虽然采取措施加快施工，但不能像其他商品迅速适应市场需求拿出产品投放市场。

由于房地产使用年限长，交易双方有较长期的权利、义务，当需求减少时，房屋所有人、使用人宁愿拥有房屋，也不愿削价出售、低价转租、放弃，导致无法刺激需求，市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。

三、简答题1、简述房地产市场参与者答：按房地产领域的生产、交易、使用过程所涉及角色的顺序由有：土地所有者或当前的使用者、开发商、政府及政府机构、金融机构、建筑承包商、专业顾问、消费者或买家。

2、房地产市场的特征答：（1）房地产市场是市场信息不充分的市场（2）房地产市场的区域性强（3）房地产市场产品的异质性（4）房地产市场的垄断性（5）房地产市场是房地产权益的交易市场（6）房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏3、房地产市场的功能答：（1）传递信息的功能（2）优化房地产资源配置，提高经济效益的功能（3）促进劳动生产率提高的功能（4）调节和再分配国民收入的功能（5）理顺流通环节的功能（6）促进住房消费和优化消费结构的功能4、如何理解房地产一、二、三级市场的有机联系？答：（1）一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础（2）二、三级房地产市场是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果（3）二、三级房地产市场的活跃、健康是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场进一步完善与扩大的条件5、影响房地产需求的主要因素有哪些？答：国民经济发展水平；居民收入水品和消费结构；房地产价格；城市化水平；国家有关经济政策；消费者对未来的预期。

四、论述题1、论述房地产供给弹性答：（1）特短期内房地产供给无弹性。

房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化。

（2）短期内房地产供给弹性较小。

短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性。

房地产可通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大。

（3）长期内房地产供给弹性较大。

长期内土地供给量可以变动，具有一定弹性，房地产的供给量变化更明显，因此房地产的供给弹性更大，两种因素综合在一起使房地产供给富有弹性。

2、什么是房地产市场的非均衡？并论述其表现状态。

答：即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。

它表现为三种状态：（1）总量行供不应求状态，也称卖方市场。

房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局。

表现特征为，商品房供应紧张、价格飞速上升、消费者急于求购、处于被动地位，供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。

（2）总量性供过于求，也称买方市场。

表现特征为，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求、引起房价下跌、开发商利润空间下降，实力较弱者甚至破产倒闭。

3、为什么房地产市场对商品短期供求变化反应不灵敏？答：（1）由于开发投资额巨大、周期长，当房地产市场上供过于求时，为减少损失不能停止建设；当供不应求时，虽然采取措施加快施工，但不能像其他商品迅速适应市场需求拿出产品投放市场。

（2）由于房地产使用年限长，交易双方有较长期的权利、义务，当需求减少时，房屋所有人、使用人宁愿拥有房屋，也不愿削价出售、低价转租、放弃，导致无法刺激需求，市场对房地产商品的短期供求变化反应迟钝。