房地产估价方法论文估价方法论文
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房地产估价论文范文篇一《论房地产估价研究》【摘要】房地产估价是一门重要的边缘学科，随着我国市场经济体制的逐步完善，房地产市场的发展，房地产估价的作用也将日益突出。
论文主要研究了国内外房地产估价理论和制度、房地产估价常用的估价方法及其比较，论文提出了房地产及房地产估价的概念，并比较了国内外房地产估价制度，分析了房地产估价研究的意义、房地产估价的程序、房地产估价的常用方法，并提出市场比较法是最常用的估价方法，阐述了房地产的估价报告的基本要求及格式。
【关键词】房地产;估价;研究1 绪论1.1 房地产估价概述房地产估价以房地产为对象。
房地产通常被认为是一种良好的投资品，成功的管理可以使房地产所有者获得经济收益。
在不同时期，每个人都有明确的需求，并对市场中出现的各种机会做出判断，而这种需求和判断又将决定他们对房地产市场的参与程度。
这种自由选择有助于形成自由的市场经济。
因此，个人和企业的行为影响着国家经济的成功与否。
1.2 房地产估价的基本原则房地产估价基本原则是对房地产估价业务在操作上的基本要求，它包括估价人员的行为惯例以及政府或有关法规对估价活动的总体要求。
基于我国的现状，目前在房地产估价活动中，应坚持如下六项基本原则。
①最有效使用原则;②相类比较原则;③预测原则;④估价时点原则;⑤合法原则;⑥公平原则。
2 房地产估价程序房地产估价程序，是指房地产估价作业按其内在联系，所形成的各个具体操作步骤和环节。
2.1 明确估价的基本事项在实际进行房地产评估过程中，会涉及到许多方面的问题，需要处理的事项也多。
一般来说，估价的基本事项包括四个方面。
(1)明确估价对象。
①评估实体的确定。
即是要明确评估对象是什么、范围如何。
估价的是土地，还是建筑物，或是房地合一，包括坐落位置、面积、用途、结构等。
房地产市场中的房屋评估与估价方法
房地产市场中的房屋评估与估价方法在房地产市场中，房屋评估与估价对于房屋交易、金融贷款和税收征收等方面起着至关重要的作用。
合理准确地评估房屋价值，能够为各方提供可靠的参考依据。
本文将介绍房地产市场中常用的房屋评估与估价方法，以帮助读者更好地理解这一领域。
一、市场比较法市场比较法是房地产市场中最为常用的房屋评估与估价方法之一。
在这种方法中，评估师通过比较市场上类似房屋的交易价格来确定被评估房屋的价值。
这需要评估师考虑到房屋的特征、地理位置、建筑面积、房龄等因素，以确保比较结果的准确性。
市场比较法的优点在于其简单易行，同时考虑到了市场上实际成交的房屋价格，但其缺点在于房屋市场的波动性可能会导致不准确的评估结果。
二、收益法收益法主要适用于商业用途的房屋，例如写字楼、商场等。
这种方法是基于房屋产生的潜在收益来评估其价值。
评估师会考虑到租金收入、物业费、运营成本等因素，并使用贴现率来确定房屋的现值。
收益法的优点在于其能够全面考虑到房屋的潜在收益，但其在实际应用中可能受到市场波动、贴现率变化等因素的影响。
三、成本法成本法是基于房屋的重建成本来评估其价值。
评估师会计算出重建房屋所需的费用，并根据房屋的使用寿命、损耗程度等因素来确定其价值。
成本法的优点在于其直接、简单，但其在考虑到土地价值、既有设施等方面可能存在一定的缺陷。
四、收入比率法收入比率法是一种将租金收入与购房价格相比较的方法。
评估师会根据类似房屋的租金水平和购房价格来确定一个合理的收入比率。
然后，评估师将被评估房屋的租金收入与该收入比率相乘，以确定其估价。
收入比率法的优点在于其简单易行，但其需要对市场租金水平和收入比率进行准确的估计。
总结：房地产市场中的房屋评估与估价方法有很多种，每种方法都有其适用的场景和局限性。
评估师在进行房屋评估时，通常会综合运用多种方法，以确保评估结果的准确性和可靠性。
无论采用何种方法，评估师都需要对房地产市场的情况有深入了解，并考虑到房屋的特征、地理位置、市场波动等因素。
毕业论文 二手房价格研究【用心整理精品资料】
摘要衣食住行是一个人生存所必需的，房子作为安全性和稳定性的代表，在这个相对富足的中国收到了绝大多数人的热捧。
由于大多数人还是处于普通消费阶层和住房按揭贷款的出现,房子的需求量不断上涨，房价也因此不断地推高，中低阶层的消费者由于资金有限，无法承受新房的高价,纷纷转向了面积小、带装修的二手房.鱼龙混杂的二手房交易中介不断地涌现，导致很多二手房房主或者买房由于信息有限，信息不对称等原因的限制出现了二手房价格的扭曲，欺诈等现象的出现。
面对二手房交易量稳步增加，价格呈现上升趋势，市场交易变得越来越复杂的形式，我们有必要弄清楚二手房市场的作用机制和制定出更加合理的定价方法.我们希望能够通过回归研究经验得出比较主要的几个因素对房价的贡献，以此确定快速估算二手房交易参考价格。
关键词：二手房交易;快速估价；二手房中介The second—hand house transaction reference price calculation Abstract:Basic necessities of life are necessary for a person to survive, the house as a representative of security and stability, in this relatively affluent China received the vast majority of people repeng。
Because most people still in the ordinary consumer groups and the housing mortgage loans，demand of house prices rising, and therefore push high，low-income consumers due to limited funds, can not afford the expensive new houses, have turned to a small area，second-hand housing decoration. Dragons and fishes jumbled together in the second—hand housing intermediary transactions continue to emerge, many owners of second—hand housing or buy a house because of limited access to information，information asymmetry and other reasons the emergence of second-hand housing price distortions，fraud and other phenomena. In the face of the secondary housing transaction volume has steadily increased, prices showed a rising trend, the market transactions become more and more complex forms, it is necessary for us to clarify the mechanism of the secondary housing market and make pricing more reasonable method. We hope that through the regression of experience obtained in several factors of prices of the main contribution, in order to determine the rapid estimation of the second-hand housing transactions reference price。
房地产估价方法浅析
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使用估价报告。 ５ 同—估价 ． ２ 列象 ， 评估宜强舟狰 以 啊砷 估价 方法互相对照和比 较。 根据估价对象和当地房地产 市场的状况 ， 结合不 同估价方法的特点 ， 采用加权 平均等方式综合确定最终的估价结果。 其加权平 均 系数直台曾 隹 评估胡构匣 哇 和完善 确。 舀泣 端 窟 资料库 ， 加强专 业 研究 ， 提高估价师的执业水平和 经验技能 ， 在具体估价中应灵活运甩两种方法 ， 一
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参考文献
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出版
田中华人民共和 国建设部房 地产开发项 目经济评 铆方 法删 ｂ 中国电力出版 ０ ｎ 索 ０ Ｉ塞特斯牡玛＇ 斯 赖德． 习 海因 组织经济学一 经济学分 析方法在组织管理 中的应 用 北京： 信 出 呻 中 版社，
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发展 出版辛 ０ ｉ ０
翻柴强． 房地产估价理论与方法呻 北京： 中国物价
出版社 。０ ３ Ｐ ０ １ ０ ２ ０ 。２ － ０ ．
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责任编 辑 ： 明荣 王
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房地 产 估 价 方法浅 析
资产评估论文
房地产评估摘要：房地产及房地产特性，分析房地产价格及影响因素，通过对概念的的分析对实际的房地产自身特性和影响房地产的因素作出分析判断。
关键词：房地产评估、房地产价格特征、评估方案一、房地产特性房地产是房屋建筑物与土地极其权属的总称，其实务状态包括房产和地产。
房地产的特性是指房地产有别于其他经济物品的特殊性质，房地产的特性决定这房地产价格的特征、市场的特性以及房地产价格评估的特殊规律性。
根据房地产的表现可将房地产的特性划分为自然特性和人文特性。
房地产的自然特性包括不可移动、独一无二、供求区域、效用持久四个特性。
房地产的人文特性包括相对稀缺、用途多样、资金占用、保值增值、相互影响、易受限制六个特性。
根据房地产的这些特性综合考虑土地以及建筑物的共同作业。
二、房地产价评估方案房地产评估方案的编写首先要明确估价的基本事项，基本事项包括估价对象的实体状况、权利状态、范围，还有估价的目的、时点、估价报告交付的日期。
第二拟定估价作业方案，主要是就估价所要做的各项工作做出日程进度安排。
第三搜集估价所需的资料包括产权资料、房屋建筑资料、市场交易资料、土地资料、法律和规划资料。
第四实地检查估价的对象对估价对象的有关内容到实地查清核实，从估价对象房地产的实体构造、权利状态、环境条件方面的具体内容进行客观确认。
第五选定估价方法计算，根据房地产的具体情况用市场比较法、收益法、成本法来进行估价。
最终确定估价的结果，撰写编制估价报告，估价报告是记述估价过程、反映估价成果的文件，应当体现全面性、公正性、客观性、准确性以及高度的概括性。
最后进行估价资料的归档保存，完成并做出估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档保存和妥善保管。
三、房地产价格种类及特征房地产价格是在市场经济条件下，人们在正常情况下获得他人房地产所必须付出的代价，是房地产在交易是体现出的经济价值的货币表现。
房地产的价格有各种表现形式，主要可以依据一下几种方式进行划分。
房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法论文估价方法论文房地产估价方法初探【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
房地产估价报告毕业论文
房地产估价报告估价报告编号：****（2016S）04GA第0209号估价项目名称: XX所有的位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值估价估价委托人：XX房地产估价机构：*****注册房地产估价师：姓名注册号*** ******* ***估价报告出具日期：2016年4月25日致估价委托人函XX：受您的委托，我公司秉着独立、客观、公正、合法、谨慎的原则，对您位于长沙市雨花区高桥家电百货城002栋XX号、404号房地产的抵押价值进行了估价，价值时点为实地查勘之日即2016年3月15日，估价目的为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。
我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用比较法和收益法的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，经过评估，其估价结果如下：1、估价对象在未设定法定优先受偿的情况下，其市场价值总价为：￥160.42万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰元整）。
2、估价师知悉的法定优先受偿款（不包含处置过程中的诉讼费、执行费、拍卖费、评估费及转让税费等）为：￥0万元（人民币：零元整）3、估价对象的抵押价值为（取整）：￥160.42万元（人民币：壹佰陆拾万零肆仟贰佰元整），详见下表：特别提示：1、本次评估是基于下文的估价的假设和限制条件成立的，如该假设和限制条件发生变化，本报告结果必须作相应调整。
2、本估价报告在市场情况无较大波动及房地产状况未有较大改变时使用期限为一年，自报告出具日起计算，若房地产市场有较大波动或超过一年或房地产状况发生变化，须重新进行评估********土地房地产估价顾问有限公司法定代表人：二〇一六年四月二十五日目录一、估价师声明 (3)二、估价假设和限制条件 (4)三、估价结果报告 (6)1.估价委托人 (6)2.房地产估价机构 (6)3.估价目的 (6)4.估价对象 (6)5.价值时点 (7)6.价值类型 (7)7.估价原则 (7)8.估价依据 (8)9.估价方法 (8)10.估价结果 (9)11.注册房地产估价师 (9)12.实地查勘期 (10)13.估价作业期 (10)14.风险提示及变现能力分析 (10)四、附件 (14)1、《房地产估价委托书》复印件2、估价对象位置示意图3、估价对象实地查勘情况和相关照片4、估价对象权属证明复印件5、估价对象法定优先受偿款调查情况6、可比实例位置图和外观照片7、专业帮助情况和相关专业意见本估价报告没有专业帮助或未依据相关专业意见8、估价对象租赁合同9、房地产估价机构营业执照和估价资质证书复印件10、注册房地产估价师估价资格证书复印件估价师声明我们郑重声明：1、注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈诉和重大遗漏；2、估价报告中的分析、意见和结论是注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制；3、注册房地产估价师与估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利害，与估价委托人及估价利害关系人没有利害关系，也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见；4、注册房地产估价师是按照有关房地产估价标准的规定进行估价工作，撰写估价报告。
房地产市场中的房屋估价方法
房地产市场中的房屋估价方法房地产市场一直是社会经济中的重要部分，房屋估价则是房地产交易中的关键环节。
准确地估价可以帮助卖方合理定价，也可以帮助买方做出明智决策。
在房地产市场中，房屋估价的方法多种多样，下面将介绍几种常见的房屋估价方法。
一、比较法估价比较法估价是最常见也是最直观的估价方法。
该方法通过对市场上类似房屋的成交价格进行对比，确定一个参考价值范围。
具体而言，比较法估价依赖于以下两个原则：1. 替代性原则：根据市场上成交的同类型房屋的价格，找到最接近的替代物，并通过比较它们的差异来判断要估价房屋的价值。
2. 就近性原则：选择距离要估价房屋相对近的房屋作为参考，因为地理位置通常是影响房屋价值的重要因素。
比较法估价的优点是简单易懂，但也存在诸多局限性，例如可能存在样本数量不足、市场环境波动等问题。
因此，在实际应用中，需要结合其他方法进行综合考量。
二、收益法估价收益法估价是一种从投资回报的角度来估价房屋的方法，主要适用于商业房地产。
根据该方法，房屋的价值等于其未来所产生的净现金流的折现值。
具体而言，我们需要考虑以下几个因素：1. 净年租金：房屋每年的净租金收入。
2. 预期增长率：预测未来净年租金的增长率。
3. 贴现率：用于将未来净现金流折现回现值。
4. 残值：在房屋租期结束后，根据其预计的残值（例如通过转售或再出租）来计算其价值。
收益法估价的优点是可以考虑到房屋的投资回报，能够给出一个较为全面的价值评估。
然而，该方法的有效性也取决于投资者对未来租金和贴现率的准确预测。
三、成本法估价成本法估价是基于重建或替代成本来确定房屋的价值。
该方法适用于市场中缺乏可比较的房屋或投资回报数据的情况。
成本法估价主要考虑以下几个要素：1. 土地价值：根据土地面积、地段等因素来估计。
2. 建筑成本：考虑到建筑材料、劳动力成本等因素，以确定重建该房屋所需的成本。
3. 折旧和残值：考虑房屋使用寿命和磨损程度，来计算折旧值和残值。
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房地产估价方法论文估价方法论文
房地产估价方法初探
【摘要】房地产业是我国第三产业的重要组成部分,也是我国当前一个重要的支柱产业,对发展我国国民经济、提高人民的居住水平有着举足轻重的作用,同时,房地产也和居民的生活和工作息息相关,是社会生产和生活不可缺少的要素之一。
本文提出了就房地产的估价方法进行了初步的探讨。
【关键词】房地产估价方法探讨
改革开放以来,我国房地产业迅猛发展,但与此同时房地产行业也深受政策影响了20多年,从2002年至今,内地的房地产市场正处于土地垄断供给的市场化阶段。
目前我国的房地产市场的繁荣是靠债务拉动的、推动的,然后投资圈地,导致债务费用居高不下,市场稍微波动很快就会面临巨大风险,房价上涨快,房地产开发结构的变化是涨价的主要原因。
这些都给房地产估价行业带来很大的压力。
所以要求房地产估价人员运用科学的估价方法综合分析影响房地产价格各项因素。
一、比较法
比较法是将估价对象和估价的时点近期有过交易的类似房地产进行比较,对这些类似房地产的成交价格进行适当的修正,以此估算估价对象的客观合理价格或价值方法。
比较法适用于本身具有交易性的房地产,该方法是不适用很少发生交易数量比较少的房地产。
二、收益法
按照我国目前的土地出让政策,应对土地使用权价值进行分析,否则得到的是一种不完全的会计利润,实际上跟用加和法得到的还原利率口径是不一致的。
若收入、费用发生的时间和其折现期一致,不应该考虑利息费用,正如假设开发法中的折现法公式中不存在投资利息和开发利润一样,因为它正以恰当的收益率,恰当的折现期折现到评估基准日。
收益法评估往往是假设收入费用发生在某一个时点,实际发生时间与这种假设有偏差,这样才可以用利息费用作调整。
例如客观租金收入发生在期末,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期末,这时应考虑期间发生费用的贷款利息;租金收入发生在期初,费用在期间均匀发生,而评估时假设收入费用发生在期初,这时应考虑期间发生的费用进行折现。
收益法实际上是一种动态法,而考虑利息费用是一种静态法,将两种方法混在一起,显得不严谨。
因此,运用收益法要尽量将收入、费用发生的假设时间与加权折现期一致,而不必再考虑利息费用。
三、成本法
适用于旧房地产的基本公式是:旧房地价格=土地的重新取得价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格-建筑物的折旧。
我认为以上的公式存在问题,现在土地出让是有期限的,缺少剩余使用年限修正;并且土地的重新取得价格或重新开发成本是土地开发完成后的价值,而房地合一项目土地的重置成本应该是到整个房地产开发项目开发完成后的价值,包含建设期的贷款利息和开发利润。
所以我认为这公式更明确:旧房地价格=土地的重置成本×剩余使用年限修正系数+建筑物的重置成本×成新率=(土地取得价+附属费用+有关税费+建设期贷款利息+开发利润)×剩余使用年限修正系数+(前期工程费+工程造价+工程附加支出+配套费+建设期贷款利息+建设单位管理费+开发利润)×成新率。
四、假设开发法
运用该方法要注意两个问题:第一是房地产开发收益率和房地产经营收益率的不同。
资本化率是将房地产的净收益转换成价值的比率。
而对假设开发法中的现金流量折现法中的折现率,教材中说,与收益法中的资本化率原理相同,具体应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的平均收益率,它包含资金的利息和开发利润两部分。
教材中所说的折现率实质就是房地产收益率,只不过房地产开发
的收益率不同于房地产经营的收益率而已,因此称房地产开发收益率和房地产经营收益率,更能反映其本质,更好理解。
即房地产开发收益率运用于开发完成后价值和开发成本费用的折现,房地产经营收益率运用于通过租赁经营形式对房地产价值的求取。
科学实用的估价方法,必须具备两个条件:既有科学的理论依据,又能反映现实交易行为。
房地产估价的对象就是房地产。
从实物形态上来看,房地产存在三种形态,即单纯的土地、单纯的建筑物以及房地合一的复合房地产。
另外,房地产估价是评估待估房地产的一定权益的价格,因此,估价对象也涉及到物权。
依据房地产估价的需要及其特点,这里将按用途将评估对象划分为居住、商业、工业、其他用途房地产及土地五种类型,并分别介绍它们的估价特点、常用方法及主要注意事项等。
五、运用估价方法进行估算并决定估价结果
(一)评估方法的选择
在选择评估方法时,主要依据如下两方面情况:
1.各种估价方法的适用范围。
2.估价对象的特征及其评估目的和评估前提等。
(二)运用估价方法进行价格试算
依据某种方法直接计算出来的估价结果,还不足以令人信服,因此,在估价作业上一般不作为最终估价结果。
这种价格,称为试算价格。
(三)调整试算价格
运用不同方法所估算出来的试算价格是有一定差异的,即使是运用同一估价方法,因所依据的资料不同,也会得出不同的计算结果。
因此,必须对试算价格进行综合分析并予以调整,使之不致产生重大的差误。
1.调整试算价格的主要依据。
试算价格之间所存在的差异,可能是因为所用的估价方法不同,也可能是因为所依据的资料不同。
因此,调整试算价格主要应考虑如下两方面:
(l)资料的可信程度。
要使估价结果能得到社会承认,所依据的资料不仅要全面,而且必须准确。
因此,在调整试算价格时,首先应当对估算过程所依据的资料进行检查。
检查时,不仅要分析资料的真实性,还要进一步分析资料的选择及运用是否恰当,有关房地产价格形成与运动的各项法则对该估价活动的应用是否恰当,价格影响因素的分析以及吃域因素和个别因素分析是否恰当等。
(2)估价对象的种类。
如果判明所依据的资料是可靠的,则还应检查该资料是否与对象房地产的种类及委托估价的目的相符合。
对此,一般将估价对象划分为自用房地产和收益房地产两类来予以分析。
2.调整试算价格的主要方法。
调整试算价格的方法主要有三种,
(四)最终估价额的决定
在如何决定最终估价结果上,有两种不尽相同的的意见: 1.以调整得出的最终估算结果为主要依据。
2.以估价人员的经验为主,参考估算结果。
我们认为第一种意见更为合理,应作为决定最终估价结果
的主要方案。
但对于比较特殊的估价活动,有时需要估价人员更多地依赖于经验来决定最终估价额。
最终估价额的决定是整个估价作业的最关键步骤,一般应由几位资深的估价师共同研究拍板。
六、撰写估价报告
估价报告是记述评估成果的文件,为了保证其质量,在撰写时要遵循掌握内容全面、格式清晰、简明扼要、突出评估依据的原则。