房地产园林景观设计管理流程及管控要点.docx
房地产集团公司景观、装饰设计管理
3、瓦工现场放线及石材施作阶段；
4、木工现场放线阶段；
5、木工基层完成阶段。
营销管理中心
提出产品定位及设计要求
成本管理中心
参与设计成本控制建议，参与相关设计评审。
物资采购中心
装饰材料规格、成品器具及软装采购。
商业地产公司设计部
参与会所、商业项目装饰设计过程评审，审核方案设计成果。
（4）《图纸目录》。
时间要求：建筑方案确定后一个月内完成
《建筑装饰工程设计文件编制深度规定》、《施工图设计深度要求》、《项目设计工作计划》
参照《编制委托书、任务书设计发放准则》
2
成本、营销等提供设计条件
成本条线提供成本控制标准；营销条线提供样板房户型、数量等条件。
3
实施方案设计
设计单位根据评审结果要求进行装修方案设计。
时间要求：5个工作日完成（责任人：三大项目管理中心设计管理部、综合计划部、营销管理中心、成本管理中心）；
启动节点：景观设计需方案规划报批通过，概念样板房设计需方案确定，实体样板房、会所及商业装饰设计需施工图设计完成。
2、编制依据：
（1）收集的相关资料；
（2）《建筑装饰工程设计文件编制深度规定》
（3）《景观设计深度控制标准》；
《设计交流信息记录表》
4
过程控制
1、三大项目管理中心设计管理部负责设计进度、质量的监管、协调；
2、项目设计部负责催办图纸进度，及时催办设计院按计划出图；催办设计院提供缺漏图纸、更换错误图纸。
参照《设计中间控制准则》
6
组织评审
1、组织部门：三大项目管理中心设计管理部；
2、评审的方式是先由项目上进行内部评审，由项目总组织，明确意见，并形成会议纪要；
某知名房产公司景观设计管理流程
景观设计管理流程适用于景观设计各阶段设计工作的管理。
2控制目标与关键绩效指标2.1控制目标：规范景观设计阶段工作的操作程序，加强对景观设计各环节的监控，达到确保设计质量、进度，控制成本的目的，保证景观设计出品质量；2.2关键绩效指标：3术语和定义3.1景观设计：对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、照明、户外部品摆设等的设计。
4.1区域设计4.1.1在景观设计前期阶段收集环境资源和景观设计设想；4.1.2提供施工及监理单位设计各阶段相应的建筑资料及图纸；4.1.3参加景观设计单位的选择工作；4.1.4编制《景观方案设计任务书》；4.1.5组织设计单位进行景观方案、扩初阶段的设计，监控设计进度及质量；4.1.6组织景观设计方案、扩初阶段的设计评审。
4.2项目设计4.2.1组织设计单位进行景观施工图设计，监控设计进度及质量；4.2.2组织景观设计施工图阶段的设计评审；4.2.3组织各专业落图。
4.3项目工程部4.3.1负责对设计部门提供的材料打样清单进行打样；4.3.2参加《景观设计任务书》和各阶段景观设计的评审。
4.4项目成本部4.4.1提供室外部品参考样式；4.4.2组织投标方提供材料样板；4.4.3负责景观设计施工图的称本测算。
4.5睿智营销公司4.5.1参加《景观设计任务书》和各阶段景观设计的评审，提供与社区环境相关的景观卖点的建议。
4.6区域成本管理部4.6.1提供景观设计成本控制指标，并负责提供扩初方案的成本估算；4.6.2负责组织对景观设计单位的选择工作；4.6.3参加景观设计各阶段的设计评审。
4.7区域设计负责人4.7.1负责审核《景观设计任务书》和景观设计评审意见；4.7.2审核景观概念设计、方案/扩初设计和施工图设计成果。
4.8区域总裁4.8.1审批《景观设计任务书》；4.8.2审批景观概念方案、扩初设计成果。
5主要控制点5.1.1《施工图设计任务书》的编制；5.1.2设计信息的收集；5.1.3设计图纸的评审和修改；5.1.4施工图会审流程说明。
地产集团公司景观设计管理流程
1.目的规范开发项目景观设计阶段工作流程，加强景观设计阶段监控，达到控制设计质量、进度、成本的目的。
2.适用范围适用于公司开发项目的景观专业各阶段设计管理。
3.术语与定义无4.职责4.1设计管理部4.1.1负责编制《景观设计任务书》，并组织对《景观设计任务书》进行评审。
4.1.2负责景观设计单位的选择，负责景观设计合同的起草、谈判、签订、执行。
4.1.3负责组织景观设计成果评审。
4.1.4负责组织景观施工图会审和技术交底。
4.2企划管理部4.2.1负责按要求向设计管理部提供设计前期所需项目资料，包括项目定位策划报告。
4.2.2按权责参与《景观设计任务书》和景观设计成果评审。
4.3成本管理部4.3.1负责向设计管理部提供设计成本控制建议和限额设计要求。
4.3.2按权责参与《景观设计任务书》和景观设计成果评审。
4.3.3参与景观施工图会审和技术交底。
4.4工程管理部4.4.1按权责参与《景观设计任务书》和景观设计成果评审。
4.4.2参与景观施工图会审和技术交底。
4.4.3负责景观施工单位的选择。
4.5项目部4.5.1按权责参与《景观设计任务书》和景观设计成果评审。
4.5.2参与景观施工图会审和技术交底。
4.5.3负责景观工程的施工管理。
5.工作程序5.1景观设计资料收集5.1.1设计管理部在项目设计开始前指定参与项目的景观设计师，收集以下资料：1)收集项目景观设计可利用的自然条件资料。
2)收集可借鉴的优秀的楼盘资料（需要看到直观的东西）。
3)收集企划管理部和公司领导在景观设计方面的设计构想和建议、《项目定位策划报告》。
4)收集已确定规划及建筑图纸。
5)收集成本管理部提供的景观设计成本控制建议和限额要求。
6)整理当地景观设计可利用的景观材料资源。
5.2景观设计单位的选择与管理5.2.1景观设计单位选择与履约管理，由景观设计师参照《设计供应商选择管理流程》执行。
5.3《景观设计任务书》编制5.3.1设计管理部参照项目自然条件、总体规划图、景观设计成本估算等设计资料确定景观设计的初步构想，编制《景观设计任务书》。
景观设计管理流程
景观设计管理流程
编制日期
审核日期
批准日期
修订记录
1.目标：
通过规范开发项目景观设计阶段的工作流程，加强对景观设计质量、进度、成本的监控。
2.适用范围：
适用于房产项目开发过程中的景观设计管理。
3.术语和定义：
3.1景观设计：对建筑外部环境进行绿化、铺装、小品、照明、户外部品摆设等的设计。
4.部门职责：
4.1设计部：负责编写各阶段《景观设计任务书》，并组织相关部门进行评审；组织景观各阶段设计成果
的评审；
4.2成控部：提出景观设计限额和成本控制建议；参加各阶段《景观设计任务书》和成果的评审；负责进
行景观方案的成本测算；
4.3发展部：负责景观方案的报批；
4.4其他部门：参加各阶段《景观设计任务书》撰写和景观设计成果评审；
5.工作程序：
6.权限与标准：
7.主要表单：
7.1 YL-ZS-SJ008景观设计任务书（含各设计阶段）景观设计任务书。
景观设计流程及质量把控
景观设计流程及质量把控作为设计方，接受设计任务之后，在与业主初步接触时，要了解整个项目概况，包括建设规模、投资规模、可持续发展等方面，并特别要了解该项目的用地性质以及服务对象。
对现场进行总体了解，对较大的影响因素做到心中有底，今后哦作整体构思时，针对不利因素加以客服和避让，有利因素充分的合理利用。
此外，还需在总体和一些特殊的基地地块内进行现场拍摄，以便于以后的分析更具说服力。
对甲方提供的“设计任务书”(或”设计招标书“)进行深入了解，吃透其各方面要求(总体定位性质、内容、投资规模、技术经济控制及设计周期)。
把握以上几点，设计总原则基本不会出大偏差。
同时我方也应组织相关设计人员前往现场进行实地勘察，掌握原始资料。
原始资料包括：1、该项目所处地区的气候条件、气温、光照、季风风向、水文、地质土壤(酸碱性、地下水位)。
2、项目周边环境，主要市政道路，车流人流方向。
3、基地内环境：湖泊、河流、水渠分布状况，各处地形标高、走向等。
实地考察后整理相关资料，并列出项目所需甲方提供的前期资料清单。
清单内容包括：1、景观设计范围，即红线范围(如已提供，请确认其准确性)2、建筑相关资料：(1)建筑首层平面图。
(2)如有屋顶花园、灰空间、架空层需做景观，则提供相应楼层建筑平面图。
(3)建筑模型(sketchup):便于后期景观出图及景观空间的推敲。
3、地下室平面图：(1)确定地下室范围。
(2)确定顶板荷载情况(景观需考虑其覆土厚度来选择和搭配绿植)。
（3）给排水点位及系统图。
4、原始地形标高图。
5、连接市政道路的景观道路的开口大小及范围。
6、城市主干道道路等级，绿化控制，人行道及非机动车道宽度的界定，以及各种城市控制线和道路退距要求。
7、该地块所在区域的上位规划，以便于景观定位及概念提出。
8、主题定位及功能分布要求。
9、该地块的运营方向及业态规划：结合室内功能，布置景观空间和考虑其景观流线型。
得到甲方回复的基础资料，接下来就将进入正式设计流程。
房地产公司园林景观工程设计管理流程
园林景观工程设计管理流程1. 目的为确保满足生产经营时间节点要求和目标成本要求，使景观设计过程处于受控状态，设计的质量、进度、成本及资源得到最合理的控制，确保设计指令的准确性和及时性。
2. 适用范围：适用于集团景观设计和各地产公司开发景观设计工程全过程的管理和控制。
3. 术语和定义景观设计管理部门：指集团工程管理部和各地产公司设计部、营销体验中心等负责景观设计全过程、组织、协调与控制的部门。
4. 职责：4.1地产公司营销管理部（1）提出景观档次定位要求4.2地产公司成本控制部。
（1）负责项目目标成本分解并确定景观工程限额设计要求。
4.3集团工程管理部（1）负责组织除重庆、涪陵外区域各设计阶段方案评审，参与重庆地产公司的方案评审。
（2）负责按各公司申报的设计计划编制设计进度计划并严格实施。
（3）负责组织对设计单位的考察；编制《设计任务书》；编制签订《设计合同》及设计合同付款审批流程。
负责对设计单位的设计质量进行监控，对设计进度整体和协调；（4）．负责联系设计院参与施工图图纸会审交底，参与景观设计材料的认样。
（5）．配合施工现场的施工图变更；（6）．收发施工图纸和相关技术资料；（7）．跟踪施工图的实施情况，及时提出完善及修改的建议；4.4地产公司设计开发部（1）地产公司负责设计工作的部门负责组织各设计阶段方案评审并报批。
（2）其余职责同集团工程管理部。
5. 流程说明5.1景观设计计划管理（1）地产公司营销部根据项目定位及客户分析，提出整体园林风格的定位要求。
（2）地产公司成本部根据档次要求及项目目标成本，拟定限额设计要求。
确定限额设计范围，建议应明细示范园林和非示范园林的限额设计，限额设计费初始控制可为工程目标成本的90%，为设计变更不可预见的因素预留空间。
（3）地产公司工程部拟定时间节点计划、分期要求、范围划分。
（4）以上内容经地产公司讨论形成决议后需通过领导正式审批。
审批流程（产品定位流程）：地产公司营销管理部经办人→部门负责人→成本部负责人→工程总监、营销总监→总经理→董事长→集团[营销分管领导、工程分管领导→分管副总裁]5.2设计单位选择（1）设计费用30万元以上时需以招标的方式确定设计单位。
地产集团景观设计管理流程
景观扩初设计完成后，由研发设计部组织内部专业设计师、 项目公司工程技术部景观相关人员进行预审，经项目公司总
经审核，总部分管领导审批；
2.5.调整完善
研发设计部根据审批意见调整完善实施方案。
书》
《会议决议》
3
景观施工 图设计
工程技术 部
输入：景观扩初设计成果 输出：景观施工图设计
流程说明：
3.1.编写《景观施工图设计任务书》
工程技术部组织部门内的各专业工程师依据调整完善后的景 观扩初方案；冋时成本管理部进行成本测算。
3.2.《景观施工图设计任务书》审批
编写完毕的《景观施工图设计任务书》经项目公司工程技术 负责人审核、项目公司总经审批；
3.3.景观施工图设计控制
工程技术部将审批通过的《景观施工图设计任务书》发给设 计单位，由设计单位完成景观施工图设计，并负责组织中期 设计交流。
1.3.内部预审
1.4.景观概念方案设计完成后，由研发设计部组织内部专 业设计师、项目公司工程技术部景观相关人员进行内部预 审，报项目公司总经审核，总部分管领导审批；
1.5.履约评价
景观概念方案设计单位的履约评价，按照《设计单位选择管 理流程》执行。
《景观概念方案
设计任务书》
《项目设计指导
书》
《设计单位选择 管理流程》
26内部预审
景观实施方案设计完成后，由工程技术部组织内部专业设计 师、研发设计部相关人员进行预审， 报项目公司总经理审批。
3.4.施工图调整
景观施工图设计单位按照审批意见进行调整完善，工程技术 部整理审查意见并进行封样。
3.5.施工图深化设计：工程技术部牵头组织进行景观施工 图深化设计，深化设计成果提交项目公司总经理确认；
房地产开发景观设计管理要点
房地产开发的景观设计管理随着社会经济的发展，人们的生活质量不断提高和环境意识不断增强，消费者在购房时除了对住宅的区位、朝向、户型、面积、楼层、价格等因素进行比较和权衡外，对楼盘的园林景观也格外关注。
优美的园林景观可以大大提升房地产的价值，得到了越来越多的开发商的重视。
那么在房地产开发过程中应如何进行景观规划设计全程质量优化管理，笔者根据自己多年的工作经验，对景观设计管理中的重点难点及应对方法进行了全面的梳理，以供更多的同行在工作中进行参考和探讨，共同建设我们美好的家园一、方案设计阶段1、景观专业在项目前期的规划设计阶段即开始介入，参与建筑规划设计的过程，对总体规划从项目环境景观的角度提出专业意见，使设计的总体构思能够更好地利用自然资源，体现建筑与环境的协调统一。
2、在建筑规划方案确定后即全面开展景观方案设计工作。
首先编写详尽的景观设计任务书，设计任务书应根据各项目具体情况拟订总体设计原则，阐明设计范围和内容，并详细说明对各阶段设计成果的深度、内容及进度要求。
另外，还应针对项目重点、难点及设计人员经常容易出错和忽视的设计细节进行特别要求。
设计任务书是设计意图的体现，并作为设计合同的附件，对设计人员的设计过程和结果有重大指导意义。
3、根据项目整体开发进度计划制定项目景观设计进度表，并在项目推进过程中配合各个时间节点，把控设计进度，保证设计工作按计划顺利进行。
4、景观设计方案的评审先经过内部审核，再报公司董事会通过。
对景观设计方案的评审可根据各项目的具体情况，制定评审要点进行审评。
在方案设计阶段的设计管理工作，应作好与建筑、结构、设备等专业的协调配合，根据景观设计方案对建筑规划提出的合理化建议，调整道路交通组织设计、场地竖向标高设计、挡土墙设计、综合管线设计，并确定泳池、水景、大型景观构筑物的位置及采光井通风口的位置，将需要结构降板的部位，及对荷载的特殊要求尽早提给建筑设计院，以保证景观与建筑的完美结合、协调一致。
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房地产园林景观设计管理流程、阶段性成果及各阶段管控要点
管理流程
(一)、景观设计启动阶段
一、启动时间：规划开始即介入成果：
1、参与确定规划设计总图。
2、景观设计启动报告（确定样板区范围、景观设计客户敏感点、竞争楼盘景观分析、设计风格意向、景观建造成本）
3、确定设计公司、签订设计合同（附设计任务书）。
管控要点：
1、参与确定规划设计总图：充分挖掘的项目价值，实现项目价值最大化。
充分挖掘项目可利用、保留、改造的资源，规划与景观密切结合。
2、景观设计启动报告：与营销讨论确定最利于体验、感受项目价值的样板区范围；根据项目定位、产品业态和客户定位明确客户敏感点；考察、分析竞争楼盘景观优缺点，提出本项目景观设计建议；根据以上分析确定景观风格意向及建造成本。
3、设计公司的选择：目标：寻找与项目定位、风格相匹配的设计单位和主设标准：项目业绩；设计能力；企业文化、合作意愿；档期；设计服务态度及收费标准。
步骤：设计单位收集、设计单位考察、设计单位比选、合同谈判。
、景观概念设计
（二）景观概念设计、
1、景观概念设计文本及电子文件。
2、景观彩色总平面图及设计说明。
3、景观设计各类分析图（包括：现状分析图、道路交通分析图、功能分析图、景点布置分析图、空间关系、竖向分析图、视线分析图等）。
4、反映设计效果的说明图片若干张。
5、绿化布置意向图及植栽效果意向图。
6、重要景观场地设计意向图片及场地剖面。
7、成本分析。
管控要点：
1、概念设计风格意向与项目的契合度；
2、景观概念与营销的结合；
3、概念的可实施性；
4、交通组织、景观功能空间的合理性；
5、关键节点的意向；
景观方案设计
（三）景观方案设计（4-6 周）
成果：
1、方案设计文本及电子文件。
2、设计理念文字说明（中文）。
3、总平面彩图及主要分区图。
4、总体竖向设计图及各种分析图（功能、空间、交通等）。
5、重点轴线剖面图，重要节点放大平面图及剖面图。
6、灯光配置图、给水点布置图
7、方案阶段方向性植物布置平面图（乔木位置、灌木位置、草坪位置）。
8、不同空间植物组合意向图片及文字说明。
9、小品或雕塑设计意向草图。
10、主要节点景观彩色透视效果图。
11、主要物料样板及装饰小品示意尺寸图片。
12、技术经济指标。
管控要点：景观方案设计与景观概念的延续性；景观空间布局的合理性；景观方案设计图纸与意向图片意境的吻合度；关键节点的空间效果和体量关系；景观技术经济指标的合理性。
（四）景观扩初设计（3-5 周）
成果：1、总平面图
2、局部放大平面图
3、坐标定位放线图
4、竖向总图
5、景观给水排水和水景的布置图
6、景观照明布置图（含灯具具体技术参数，质感要求等）
7、各节点大样索引图
8、节点大样详图
9、景观构筑物、小品的平、立、剖面图
10、铺装大样图（平、剖面若干张）
11、植物布置平面图及分区放大图（按乔木、灌木和地被分开）成果：
12、植物列表
13、技术经济指标管控要点：各种系统性设计合理性、优美度、经济性；详图设计的深度；技术经济指标
（五）景观施工图合图阶段、
需要提供的资料：建筑底层平面、建筑雨水管网、建筑电气平面、原始地形竖向图、地下室范围、地下室顶板覆土厚度、地下室车库及人行出入口位置、通风采光井位置及大小等与景观相关的最终建筑及工程相关资料。
成果：景观施工图总平面图及竖向设计图、综合管网设计图(反提资给建筑）管控要点：明确景观与建筑、室内、综合管网的详细关系，提前解决矛盾冲突，使图纸完整正确的表达与现场场地的情况，为下一步的施工图制作提供正确的指导。
（六）景观施工图设计（4-5 周）
成果：1、硬景施工图(硬景设计说明及图纸目录\总图\分区索引平面图\分区定位平面图\平面图详图\对较小的体块的表达不清的铺装需在详图中采用大样表达\分区竖向设计平面图及排水图\景观家具布置平面图\总平灯具布置图\主要场地节点景观剖面图\铺装详图\景观构筑物、水景详图
2、软景施工图(软景设计说明及图纸目录\植物布置总图\分区乔木配置平面图\分区灌木、地被、草花配置平面图\苗木表)
3、景观给排水施工图(景观给排水设计说明及图纸目录\景观给排水设计系统图\景观给排水平面布置图\景观给排水节点安装详图\水景设备安装详图\给排水设备材料统计表)
4、景观电气施工图(电气设计说明及图纸目录\景观电气总平面图\景观供配电系统图\景观电气节点安装详图\景观电气设备材料统计表)
5、技术经济指标管控要点：合理控制成本、适合当地工程做法、再次审核硬景、软景、水电及管综的相互冲突、对不同材料收边收口细节进行审核；（七）景观施工图交底及施工配合阶段
管控要点：
施工图交底：明确设计效果要求、设计的重点，实施的难点；根据交底情况完善图纸内容。
施工配合阶段：根据现场条件变化及时调整设计图；解决景观图纸与其他专业搭接和冲突问题；根据甲乙双方共同选择确定的不同关键节点进行效果检查，并提出修改意见。
（八）交房及移交物业阶段管控要点：收集交房阶段业主对于景观的意见和建议，归纳总结。
（九）正式使用阶段管控要点：积累使用过程中的业主、物业公司的意见和建议，归纳总结。
房地产园林景观设计管理
关键点分析（一）房地产园林景观的关键点1、项目主出入口2、组团、入户出入口3、重要的通道4、景观节点5、周界
（二）样板区1、样板区选址2、项目入口3、参观动线4、售楼处周边5、样板房花园6、样板区周界。